POSIBILIDAD DE APLICAR LA LEY DE SUBROGACIONES A PRÉSTAMOS SUBSIDIADOS

Por Juan C. López, Notaría de Lucena.

    Este criterio general mantenido por el Banco de España, también es el sostenido por Felipe Iglesias González, en su Libro, titulado "Régimen Jurídico de la Protección a la Promoción y Adquisición de Viviendas", editado por Aranzadi, en el año 2.000, páginas 268 y 269, citando expresamente las consultas 113, 114 y 115/1994 de la Dirección General de la Vivienda, que proclaman nítidamente la no necesidad de autorización por parte del Ministerio.
    A continuación transcribo, de la memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, correspondiente al año 1.996, el siguiente Criterio General en Operaciones Activas:
   

    "Posibilidad de aplicar la Ley 2/1994 a préstamos subsidiados.

    En algunas ocasiones, se han planteado ciertas dudas respecto a la aplicabilidad de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, a las operaciones de préstamo con tipo de interés subsidiado, acogidos a lo establecido en los Reales Decretos 1.932/1991, de 20 de Diciembre (B.O.E.. del 14 de Enero siguiente), y 2.190/1995, de 28 de Diciembre (B.O.E. del 30), sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo, relativos, respectivamente, a los planes de vivienda 1992-1995 y 1996-1999.
    El organismo público con competencia sobre estas ayudas -Dirección General para la Vivienda, e Urbanismo y la Arquitectura del entonces Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente- alcanzó una conclusión favorable a esta posibilidad, con fundamento básicamente en los siguientes razonamientos:
    El ámbito de aplicación de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, de conformidad con su artículo 1º, comprende todo préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización. La posibilidad de subrogación de un nuevo acreedor en un préstamo hipotecario o de novación modificativa del mismo, entre acreedor y deudor se establece en la Ley, como un beneficio en favor de los deudores hipotecarios que concertaron préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos de interés. Así lo expresa la exposición de motivos de la citada Ley.

    Consecuentemente al no establecerse en la Ley, excepción alguna en relación con su aplicación a determinados préstamos, debe interpretarse que se aplica también a los cualificados, regulados en las normas de financiación en materia de vivienda, teniendo en cuenta el principio general de que, donde la Ley no distingue, no cabe hacer distinciones, así como que, tratándose de beneficios concedidos por la Ley a los deudores hipotecarios, la interpretación del texto normativo debe hacerse en el sentido menos restrictivo a los derechos que otorga.
    Sin embargo, en cuanto al carácter del préstamo cualificado tras la subrogación de un nuevo acreedor o de su novación modificativa, -también en opinión del mismo organismo público- hay que precisar lo siguiente: Los préstamos cualificados se conceden por las entidades de crédito en el ámbito de los convenios suscritos con el Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente (MOPTMA)- hoy Ministerio de Fomento - y reúnen ciertas características de cuantía, tipo de interés, plazo de amortización, crecimiento de anualidades, en su caso, y garantías.

    En el supuesto de Novación modificativa del préstamo, puede entenderse que pierde la consideración de préstamo cualificado, toda vez que han variado las características del convenio -Tipo de interés, así como plazo de amortización- con arreglo al que se concedió.

    La misma situación se producirá en los supuestos de un nuevo acreedor, dejando el préstamo desde ese momento, de estar acogido al convenio con cargo al cual se concedió, aún en el caso de que el nuevo acreedor tuviese también concertado en el mismo ejercicio, otro convenio con el antiguo MOPTMA.

    La entidad de crédito en ambos supuestos (Subrogación y Novación), no precisará autorización previa del organismo público; bastará con que comunique la subrogación o novación al Ministerio, a efectos de suprimir las ayudas económicas (sin que ello suponga la obligación de devolver las percibidas hasta ese momento) y adoptar las medidas que correspondan de seguimiento y control.".