CLÁUSULAS PARA ESCRITURAS DE TRANSMISIÓN POR PRECIO DE DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES COMO CONSECUENCIA DE LA LEY DE PREVENCIÓN DEL FRAUDE

Juan Luis Millet Sancho, Notario de Ripoll (Girona)

El precio de la __________ es de ___________€ que manifiestan los otorgantes que se han entregado de la siguiente forma:


1.- PAGOS A CUENTA

A) ENTREGA EN METÁLICO EN MONEDA DE CURSO LEGAL.

No hay nada más que añadir. El único supuesto especial es que desde ahora y hasta el 13 de enero de 2007, todos aquellos movimientos de metálico superiores a 6.000 euros en caso de no residentes o de más de 80.500 euros en residentes, deben recogerse en la escritura pero acompañados del impreso B-1, que supone una declaración a la Agencia Tributaria, o bien que han entrado en España o salido o bien, caso de residentes, de que se han movido en territorio nacional.

 A partir de 13 de febrero de 2007, el importe se aumenta en 10.000 euros para no residentes y 100.000 euros para residentes. En definitiva no se pueden llevar en el bolsillo sin más, 14 millones de las antiguas pesetas, sin que la Hacienda sepa de dónde ha salido el dinero.

 Por tanto si en la escritura se declara un metálico satisfecho, antes o en el momento de la compra, de que ha satisfecho más de la suma indicada, el Notario debe exigir la presentación del impreso B-1 (a partir de 13 febrero 2007 el impreso S-1). En otro caso, el notario debe hacerlo constar en la escritura y dar cuenta al OCP es decir al Organismo creado por el Notariado para la detección de blanqueo de dinero. Ver la Orden 1439/2006, de 3 de mayo.

MODELO:

________€, el día_____________, mediante entrega en metálico en moneda de curso legal. (En su caso; Acompaño testimonio por fotocopia del impreso del Banco de España relativo a la cifra indicada)

B) POR MEDIO DE CHEQUE, NOMINATIVO O AL PORTADOR.

Si lo conservan sin ingresar (raro pero posible) lo incorporaremos en testimonio por fotocopia. Si se ingresó, será necesario aportar el documento de la entidad de crédito que justifique el ingreso de esa cantidad.

MODELO:

________€, el día_____________, mediante cheque nominativo/al portador que incorporo en testimonio por fotocopia a la presente matriz.
________€, el día_____________, mediante cheque nominativo/al portador, incorporando en testimonio por fotocopia a la presente matriz el documento de la entidad de crédito acreditativo de su ingreso.

C) POR TRANSFERENCIA.

Aquí será necesario aportar el documento de la entidad de crédito que justifique, o bien la orden de transferencia del comprador, o bien el ingreso del importe en la cuenta del vendedor. Si traen ambos justificantes, estupendo, pero con uno sólo es suficiente.

 MODELO:

________€, el día_____________, mediante transferencia de entidad de crédito, incorporando testimonio por fotocopia a la presente matriz del documento acreditativo de la misma.
 

Tanto en los casos B) y C), puede ocurrir que en el momento de la firma no pueda alguna de las partes acreditar de ninguna de las formas expuestas el medio de pago con el que se realizó la entrega a cuenta, en estos casos no se debe anular la firma, pero hay que incluir una cláusula al respecto explicando las razones que den para no poder hacerlo en ese momento y prever que en los días siguientes se aporte la documentación necesaria. En este caso y salvo que sea un sábado es conveniente dar un plazo máximo de 24 horas (al día siguiente), de lo contrario nos podemos encontrar no sólo con que nos quedamos esperando durante días y días a que lleguen con el documento que falta sino también que la necesidad de justificar el medio de pago pierda, por no ser obligatoria, su relevancia y pase a un segundo plano.

MODELO:

 ________€, el día_____________, mediante_______________. Manifiestan los otorgantes bajo su responsabilidad que en el presente acto no pueden aportar los documentos acreditativos del medio de pago empleado por______(causa/s)_______. Advierto yo, el Notario, de la posibilidad de aportarlos dentro del plazo reglamentario previsto para la expedición de la copia autorizada de la presente, de lo cual se dejará constancia en la presente matriz por medio de la oportuna diligencia.

 

MUY IMPORTANTE- VENTAS SUJETAS A IVA (POR EL PROMOTOR O ENTRE SOCIEDADES)

En las entregas a cuenta de estas ventas se ha de incluir la parte que corresponde al IVA del pago anticipado. La forma correcta de hacerlo es detallar del precio pagado por anticipado que parte es precio y que parte es IVA, y en la cláusula de IVA general de la escritura especificar que esa cantidad es la cantidad RESTANTE.

MODELO:

________€, el día_____________, mediante_______________, de los que __________€ corresponden a parte del precio y ______€ al IVA correspondiente.


 

2,- RESTO DEL PRECIO.

Y el resto de ____________€, mediante..........

Aquí se aplicará todo lo dicho anteriormente para los pagos a cuenta, en lo relativo a la entrega de metálico, cheques, transferencias o falta de acreditación de cualquiera de los medios de pago utilizados.

Pero suele ocurrir que al existir un préstamo hipotecario sobre la finca, parte del precio restante se destine a su cancelación. En estos casos el medio de pago puede ser el mismo que para el resto del precio por lo que bastará con hacerlo constar así.

MODELO:

 Y en cuanto a la parte restante del precio de ____________€, ______________€ mediante ______________, y _____________€ mediante______________, destinados a la cancelación del préstamo hipotecario que grava la finca.

Pero pueden ocurrir, fundamentalmente, dos supuestos:
 

a) Que el pago de uno y otro se haga de diferentes formas, en cuyo caso se detallan ambos medios de pago y ya está. Valdría el modelo anterior.

         b) Que el comprador haya solicitado a su vez un préstamo hipotecario para financiar su adquisición. En este caso suele ser la entidad de crédito del comprador la que le retendrá parte del préstamo para cancelar el anterior del vendedor, debiendo acreditarse el medio de pago a través del cual lo realizará. Hasta aquí sigue valiendo el modelo anterior.

¿Pero, que ocurre si la entidad de crédito del vendedor no comparece? En esto casos la entidad de crédito del comprador será la que por diferentes medios abonará esa cantidad a la entidad de crédito del vendedor. Si esos medios existen en el momento de la firma, se detallan según el modelo anterior.
Sin embargo, si ese pago se hace con posterioridad al otorgamiento mediante una transferencia ordinaria o vía Banco de España, la imposibilidad de acreditar el medio de pago de esta parte del precio habrá que reflejarla, pero para no perjudicar al comprador haciéndole manifestar bajo su responsabilidad un hecho que escapa a su control, hay que prever la posterior aportación por un representante de la entidad de crédito del comprador del documento que justifique esa transferencia de manera que el comprador no quede como incumplidor de la Ley, ni quede pendiente de volver a la Notaría para acreditar la formalización de un trámite cuya falta o forma de hacerlo nunca han estado bajo su poder de decisión.

MODELO:

 Y en cuanto a la parte restante del precio de ____________€ se abonan; ______________€ mediante ______________, y _____________€ manifiestan los otorgantes que se destinan a la cancelación del capital pendiente del préstamo hipotecario que grava la finca adquirida, lo que se realizará mediante_________(transferencia ordinaria/vía Banco de España)______________, y se acreditará posteriormente mediante la entrega y protocolización por diligencia del documento de la entidad de crédito que lo justifique.

 A tal fin, la parte compradora autoriza, a cualquier representante de la entidad de crédito que le concede el préstamo hipotecario recogido en el número de protocolo siguiente al presente, para que en su nombre y representación y dentro del plazo reglamentario previsto para la expedición de la copia autorizada, otorgue la oportuna diligencia de protocolización del justificante del medio de pago empleado para esta parte del precio. 

           Sin embargo, determinadas entidades de crédito (que todos sabemos cuáles son) tienen sus "órdenes internas" o "instrucciones operativas" de centralizar las cancelaciones en determinados lugares (que también todos sabemos cuáles son), de manera que aunque el comprador y su entidad de crédito tienen la voluntad de cancelar en el acto de la compra el préstamo hipotecario del vendedor, la entidad de crédito de este no atiende a razones y a pesar de la petición de su cliente y de haber mantenido hasta ese día la operación con ellos, le dan sólo el papelito ese al que con aires de grandeza y notable falta de rigor jurídico llaman "cancelación administrativa". Pues bien, en estos casos el "peso" de demostrar que el medio de pago se ha realizado con posterioridad debe recaer no sobre el comprador o su entidad de crédito sino sobre el vendedor que no ha sido capaz de hacer comparecer a su entidad de crédito en el acto de la venta para que pueda vender libre de cargas, o sobre los representantes de su entidad de crédito, de manera que aunque sus eufemismos les impidan comparecer en el acto para darse por pagados formalmente, tengan la obligación legal de acudir a la notaría con el resguardo de haber recibido el pago de la cantidad pendiente y quedar así justificado el medio de pago de esa parte del precio.   

MODELO:

 Y en cuanto a la parte restante del precio de ____________€ se abonan; ______________€ mediante ______________, y _____________€ manifiestan los otorgantes que se destinan a la cancelación del capital pendiente del préstamo hipotecario que grava la finca adquirida, lo que se realizará mediante_________(transferencia ordinaria/vía Banco de España)______________, y se acreditará posteriormente por la parte vendedora mediante la entrega y protocolización por diligencia del documento justificativo de su entidad de crédito de haber recibido dicha cifra.

 A tal fin, la parte vendedora autoriza, a cualquier representante de la entidad de crédito que le concedió el préstamo hipotecario, para que en su nombre y representación y dentro del plazo reglamentario previsto para la expedición de la copia autorizada, otorgue la oportuna diligencia de protocolización del justificante de haber recibido la cifra correspondiente al capital pendiente del préstamo hipotecario.  

3,- NEGATIVA A IDENTIFICAR EL MEDIO DE PAGO.

Se consignará la advertencia del número CUARTO de la instrucción de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 28 de Noviembre de 2006:

 CUARTO: NEGATIVA A IDENTIFICAR EL MEDIO DE PAGO EMPLEADO:

            Si el otorgante se negara a identificar en la escritura pública, en todo o en parte el medio de pago empleado, el Notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado, la información relativa a dicha escritura.