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RESOLUCIONES DGRN ABRIL
2000
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1.- DONACION NULA. RESOLUCIÓN de 30 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por don Guillermo García Mercadal y García Loygorri, en
representación de la entidad "Caja Caminos, Sociedad Cooperativa de
Crédito", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Zaragoza
número 1, don Pablo Casado Burbano, a practicar la cancelación de
determinados asientos, ordenada por mandamiento judicial, en virtud de
apelación del señor Registrador.
Es
una pena que se les ponga la misma fecha a dos resoluciones, porque
tradicionalmente se ha usado el día como elemento fundamental de
identificación. Justificación tendría, si hubiera más de treinta al mes
(aunque hay que reconocer que a veces se ha estado cerca). Mediante
sentencia firme, recaída en procedimiento abreviado seguido por
alzamiento de bienes contra el donante, se declara nula una donación y
se ordena su cancelación registral. El Registrador se niega a hacerlo
basado en que el donatario y titular registral no ha sido parte en el
procedimiento ni ha comparecido por sí o representado y ni siquiera ha
sido notificado. Como el que, por título lucrativo participa de los
efectos de un delito, está obligado civilmente a la restitución de la
cosa o al resarcimiento del daño hasta la cuantía de su participación,
ello hubiera permitido su llamada al proceso penal como responsable
civil, cosa que no ha ocurrido. Se produce, pues, un obstáculo que surge
del Registro y una situación de indefensión.
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2.- HIPOTECA OTORGADA POR SEPARADO LEGALMENTE.
RESOLUCIÓN de 31 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por "Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima,
Entidad de Financiación", contra la negativa de la Registradora de la
Propiedad de Alcalá la Real, doña Concepción Rodríguez Gil a inscribir
una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de
apelación del recurrente.
Una
persona separada legalmente otorga escritura de hipoteca cuya
inscripción es suspendida por la Registradora por no acreditarse a quién
corresponde el uso de la vivienda. La D.G.R.N. revoca la nota porque el
derecho de uso es inscribible y, si no lo está, no hay que hacer
averiguaciones adicionales, ya que se presume legalmente que los
derechos inscritos existen y pertenecen a su titular de los términos del
asiento respectivo. No es preciso, pues, el consentimiento del otro
cónyuge o, en su defecto, autorización judicial.
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3.- OBJETO SOCIAL. RESOLUCIÓN de 30 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por don Antonio José Sánchez Crespo Casanova, como
Administrador de "Bolsa de Sociedades Urgentes, Sociedad Limitada" y en
representación de la misma, frente a la negativa del Registrador
Mercantil XIII de Madrid, don José María Méndez Castrillón, a inscribir
parcialmente los estatutos de dicha sociedad.
Es
inscribible como actividad integrante del objeto social la consistente
en “domiciliación de sociedades”, en cuanto que implica una actividad
basada en ofrecer a otras sociedades un espacio físico y otras
instalaciones materiales y servicios a través de los cuales puedan
aquéllas disponer de una sede. Se rechaza, en cambio, la de “preparación
y constitución de sociedades mercantiles para su venta“, ya que las
sociedades mercantiles ni son un objeto ni un producto destinado a
comercializarse, a ser objeto de tráfico jurídico, sino sujetos que
participan en ese tráfico, que son parte y no objeto de contrato.
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4.- EMBARGO CONTRA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
NO CABE ANOTARLO SOBRE UN PISO SI EL PROPIETARIO NO TOMO PARTE EN EL
PROCEDIMIENTO. RESOLUCIÓN de 22 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por la sociedad "Gilgado, Sociedad Limitada", contra la
negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 4, don Rafael
Izquierdo Asensio, a practicar una anotación preventiva de embargo, en
virtud de apelación del recurrente.
Ello
no es obstáculo para entender que hay cuestiones decididas por la
sentencia dictada contra la comunidad que no podrán volver a plantearse
por cada comunero, pero sí otras, como la de si era realmente el
propietario cuando se produjo el gasto común o si la cantidad que se
pretende hacer efectiva es la corresponde a su cuota de participación.
Por aplicación del principio de tracto sucesivo y para evitar su
indefensión, es preciso que en el procedimiento haya tenido intervención
personal y directa el titular registral.
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5.- OPCION DE COMPRA: EL ASIENTO NO HA DE
CANCELARSE POR EL MERO TRANSCURSO DEL PLAZO CONVENIDO. RESOLUCIÓN de 27 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por el Notario de Calahorra don Carlos Higuera Serrano,
frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de la misma
localidad, don Antonio Luis Álvarez García, a cancelar un derecho de
opción de compra inscrito, en virtud de apelación del recurrente.
Los
asientos de inscripción son como regla general de duración indefinida no
teniendo por qué acceder al Registro el ejercicio de opción de compra
antes de la finalización del plazo concedido. Se aplicará, pues, la
normativa general sobre cancelación de asientos. En el futuro, podrá
utilizarse el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. También es
posible pactar el consentimiento anticipado a la cancelación,
transcurrido un determinado tiempo desde la finalización del plazo.
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6.- PODER Y LEGADO. RESOLUCIÓN de 16 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por el Notario de Manresa, don Secundino José García Cueco,
contra la negativa del Registrador de Barcelona número 23, don Juan
María Díaz Fraile, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud
de apelación del señor Registrador.
La
testadora dispone un legado en favor de determinada persona. También
otorga poder general a favor de los que en el testamento aparecen como
herederos. En virtud de este poder, y estando viva la testadora, venden
la finca legada. Ello es perfectamente válido, ya que tienen facultades
para vender, sin que pueda entrar a valorar el registrador si por ello
resultan los apoderados beneficiados como herederos. No es obstáculo a
lo anterior el hecho de que, tras la muerte de la testadora, se
rectifique la escritura de compraventa para solventar unos defectos
subsanables consistentes en determinar la situación arrendaticia y la
cuota en la comunidad.
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7.- INTERPRETACION DE CLAUSULA ESTATUTARIA. RESOLUCIÓN de 15 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por "Multicines Neptuno, Sociedad Anónima", contra la
negativa del Registrador Mercantil de Granada, don José Ángel García-Valdecasas
Butrón, a inscribir acta de protocolización de acuerdos sociales de una
sociedad anónima.
Se
debate sobre la interpretación del artículo 17 de los Estatutos de
sociedad que pretende la inscripción del nombramiento de
administradores. Señala tal artículo: “La administración... será
desempeñada por el Consejo de Administración integrado por un mínimo de
cuatro miembros y un máximo de catorce elegidos entre los
accionistas...” El registrador sostiene que los administradores deben
ser accionistas de la sociedad. Los recurrentes sostienen, a su vez, que
tal nombramiento ha de realizarse por medio de la cooperación entre
accionistas, pero no entre ellos. La cláusula debatida, tal como resulta
interpretada por el registrador, es clara, sin duda ni ambigüedad, según
su interpretación literal y conforme con otros preceptos estatutarios,
sin que pueda admitirse la redundancia a la que conduciría la
interpretación de los recurrentes, ya que las cláusulas estatutarias han
de interpretarse en un sentido armónico y sistemático, que resulte del
conjunto de todas. Por ello se confirma la nota que vetaba la
inscripción de unos Consejeros al no acreditarse que fueran accionistas.
(CB)
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8.- HIPOTECA FUTURA Y COMPUTACIÓN CONJUNTA DE LOS
INTERESES. RESOLUCIÓN de 17 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, como apoderado en
representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa
del Registrador de la Propiedad número 5 de Oviedo, don César
García-Arango y Díaz-Saavedra, a inscribir parcialmente una escritura de
préstamo hipotecario.
Si bien es manifiesta la inadecuación del recurso
gubernativo para modificar el contenido de la inscripción extendida, en
el presente caso, en el que el recurrente pretende que se haga constar
en el Registro la efectiva entrega de la cantidad prestada, contra la
negativa del registrador a practicarla, nos encontramos más bien ante un
supuesto de recurso frente a la negativa a hacer constar circunstancias
del título en el caso de inscripción parcial, lo que es claramente
recurrible. El debate sobre la entrega de la cantidad prestada nos
revela que tal entrega es meramente formal y no responde a la realidad
ya que, sin solución de continuidad, el importe de tal cantidad queda en
poder del mismo prestamista, sin libertad de disposición por parte del
prestatario y sin que por la misma deba pagar éste intereses. Por ello
no hallamos ante una hipoteca en garantía de obligación, ya sea futura o
actual, pero sujeta a condición suspensiva, cuyo verdadero alcance ha de
ser recogido por la inscripción, reflejando las restricciones a la
disponibilidad de la cantidad prestada, restricciones que, a su vez,
condicionan la hipoteca en su eficacia frente a terceros en los términos
del párrafo primero del artículo 142 de la Ley Hipotecaria. La segunda
de las cuestiones que el recurso plantea se refiere a la negativa a
inscribir parcialmente la garantía de los intereses moratorios y
reproduce lo resuelto por la resolución de 18 de diciembre de 1999, que
reitera la presente en el sentido de que lo único que se pretende
afirmar con la computación conjunta de intereses ordinarios y moratorios
no es otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar
simultáneamente intereses ordinarios y de demora. (CB)
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9.- TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.
RESOLUCIÓN de 18 de marzo de 2000, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don
Antonio Barrera Molero, contra la negativa del Registrador de la
Propiedad de Sevilla número 12, don Francisco Galán Ortega, a inscribir
un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para reanudar el
tracto sucesivo interrumpido de una finca, en virtud de apelación del
recurrente.
Los herederos de los titulares registrales venden una
finca y los compradores promueven un expediente de dominio para reanudar
el tracto. La D.G.R.N. considera que han de ser de interpretación
restrictiva los casos a los que les resulte aplicable este medio
excepcional. Interpreta que aquí no ha habido interrupción, porque hay
casos en los que puede inscribirse la enajenación directa realizada por
los herederos del titular registral, y porque puede ser vehículo para
evitar el impuesto sucesorio, más gravoso que el de transmisiones
patrimoniales (el causante falleció en 1984, la venta fue en 1985 y el
expediente es de 1987, es decir, con el Impuesto de Sucesiones sin
prescribir). Ver de todos modos la R. 15 de noviembre de 1990 que
admitió la inscripción a favor de los compradores de los compradores de
los herederos (una transmisión más) basándose en que “no resulta
procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e
inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera
parte).
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10.- ANOTACION CADUCADA. RESOLUCIÓN de 20
de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Manuel Zamora
Sánchez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Córdoba
número 2, don Antonio Manzano Solano, a inscribir una escritura de
compraventa y cancelación de anotación preventiva de embargo, en virtud
de apelación del recurrente.
Una vez caducada la anotación preventiva de
embargo y estando la finca inscrita a favor de otras personas, no es
posible inscribir el testimonio del auto de adjudicación ni cancelar los
asientos posteriores, sin que quepa entrar en temas de mala fe en el
recurso gubernativo. No existe indefensión, porque podía haberse pedido
la prórroga de la anotación y no se hizo.
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11.- DEPOSITO DE CUENTAS SIN REALIZAR.
RESOLUCIÓN de 21 de marzo de 2000, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don
Roberto Muñiz Soler, don Ángel Rodellar Sorinas y don Francisco
Fernández Iglesias, en nombre de "Promociones la Providencia Gijonesa,
Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador Mercantil de
Asturias, don Eduardo López Ángel, a inscribir una escritura de
modificación de Estatutos y cese y nombramiento de Administradores de
dicha sociedad.
Transcurrido más de un año desde la fecha del cierre
del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro Mercantil
el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, no puede
inscribirse el nombramiento de nuevos Administradores, siendo
irrelevante, a tal efecto, que dichos documentos sean anteriores o
posteriores a la fecha de entrada en vigor de dichas normas. Sin embargo
sí que es posible la inscripción del cese de los Administradores
anteriores, ya que han sido notificados fehacientemente y no son
responsables del retraso en la presentación de las cuentas que motivó el
cierre registral, aunque la escritura sea otorgada por el Administrador
entrante cuyo cargo, por lo dicho anteriormente, no puede ser todavía
inscrito.
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12.- RETROACCION DE LA QUIEBRA. RESOLUCIÓN
de 23 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Banco Exterior de
los Andes y de España, Sociedad Anónima", contra la negativa del
Registrador de la Propiedad de Madrid, número 17, don José Antonio
Nortes Triviño, a reflejar en una anotación preventiva la fecha
provisional de retroacción de sus efectos, en virtud de apelación del
recurrente.
Se plantea la posibilidad de reflejar en una
anotación de quiebra, la fecha provisional de retroacción de sus
efectos, habida cuenta que aunque el bien aparece inscrito aún a favor
del quebrado, pesan sobre el mismo sendas hipotecas cuyos titulares no
han intervenido en el procedimiento de quiebra y que quedarían incluidas
en el período de retroacción. La DG dice que cabría la extensión de la
anotación de quiebra con especificación de la fecha provisional de
retroacción, pero destacado en la propia anotación que se produce en
todo su contenido sin menoscabo de los derechos recayentes sobre la
finca en cuestión, inscritos o anotados con anterioridad. De este modo
sólo afectaría a los actos realizados por el quebrado con anterioridad a
la declaración de la quiebra y que no hubiera aún accedido al Registro.
(JDR)
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13.- CONSTRUCCION DE UNA ENTREPLANTA EN UNA
PROPIEDAD HORIZONTAL. RESOLUCIÓN de 24 de marzo de 2000, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
gubernativo interpuesto por el Notario de Almería don Salvador Torres
Escámez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha
ciudad número 1, don David García Vitoria, a inscribir una escritura de
declaración de obra nueva y disolución de comunidad, en virtud de
apelación del recurrente.
Los titulares de dos elementos de una propiedad
horizontal, con derecho de vuelo anejo, declaran haber construido entre
la planta baja y la primera, pertenecientes a ellos, una entreplanta, y
asignan coeficientes a todos los elementos privativos - incluso al otro
elemento del que no son propietarios. El Registrador deniega la
inscripción por no estar autorizados por sí solos los otorgantes para
modificar el régimen de propiedad horizontal, así como porque lo
construido es una entreplanta no prevista en la constitución del derecho
de vuelo. La DGRN revoca el segundo defecto, porque dicha obra no es
sino la división de un elemento privativo en dos locales situados en
planos diferentes, facultad contenida en los Estatutos y aprobada por la
autoridad urbanística, el defecto atribuido debe decaer. Sí confirma el
primer defecto, porque lo único que resulta de los Estatutos es la forma
en que se fijarán las cuotas, pero no quién las fijará, por lo que habrá
que contar con el consentimiento del dueño del elemento privativo
restante o con la resolución judicial pertinente. (JDR)
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14.- APREMIO FISCAL Y QUIEBRA. RESOLUCIÓN de 25 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por el Delegado Especial de la Agencia Estatal de
Administración Tributaria en Asturias, frente a la negativa de la
Registradora de la Propiedad número 2 de Oviedo, doña María Concepción
Solance del Castillo, a cancelar una anotación preventiva de quiebra, en
virtud de apelación del recurrente.
Anotación de embargo por apremio fiscal. Posterior anotación de quiebra
del embargado. Finalizado el embargo se expide mandamiento ordenando la
cancelación de la anotación de quiebra, y el registrador deniega dicha
cancelación. La DGRN estima el recurso, y declara procedente la
cancelación, diciendo que tanto la hipoteca como el procedimiento
administrativo de apremio están exentos de acumulación al juicio de
quiebra. Pero se diferencian en que la hipoteca, al ser un acto de
dominio sí puede quedar afectado por la declaración de nulidad del
artículo 878 del Código de Comercio (retroacción de la quiebra), y en
cambio, la realización de un crédito tributario en procedimiento
administrativo, al no serlo, no quedaría afectada. Y esa posibilidad de
que goza el procedimiento administrativo de apremio de seguir adelante
pese a la declaración de quiebra del deudor lo ha de ser con todas sus
consecuencias. Y entre ellas, la de que la titularidad del rematante de
los bienes no se vea ya condicionada por aquella situación, sin
perjuicio del destino que deba darse al producto obtenido con la
realización de los bienes, por lo que la cancelación de la anotación de
la declaración de quiebra es una consecuencia necesaria de todo ello.
(JDR)
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15.- CONSIGNACION DEL PRECIO PARA REINSCRIBIR. RESOLUCIÓN de 28 de marzo de 2000, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo
interpuesto por don Juan Carlos Ollero Pina, en nombre y representación
de "Hijos de Andrés Molina, Sociedad Anónima", frente a la negativa del
Registrador de la Propiedad número 1 de Jaén, don Nicolás Rico Morales,
a cancelar una inscripción de compraventa por resolución de la misma, en
virtud de apelación del recurrente.
Frente a la suspensión de la reinscripción a favor del vendedor del
dominio de una finca transmitida con sujeción a condición resolutoria
explícita por falta de constancia de la consignación a favor del
comprador de las cantidades desembolsadas por éste para la compra, la
Dirección General de los Registros y del Notariado confirma el criterio
del registrador conforme al artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario
en los supuestos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y 59 de su
Reglamento (falta de consentimiento del comprador). La consignación no
puede evitarse por la existencia de un convenio inscrito por el que el
vendedor hace suya la mitad del precio satisfecho hasta la resolución y
con facultad de retención sobre el resto. Si la resolución implica el
recíproco deber de restituir lo percibido, el cumplimiento, en cuanto al
comprador, de dicho deber mediante la reinscripción a favor del
vendedor, ha de estar supeditado a la devolución, por parte del
vendedor, del precio percibido. La inscripción del convenio lo es solo a
efectos de publicidad frente a terceros de los efectos subrogatorios que
sobre el precio consignado pueden tener los derechos de dominio o
limitados que se adquieran con posterioridad y que se hallan llamados a
extinguir con la resolución. (CB)
 visitas
desde el 9 de noviembre de 2011
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