RESOLUCIONES DGRN AGOSTO-2002

1. EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. R. 11 de junio de 2002, DGRN.

Se inscribe en el Registro un derecho de opción de compra y, después, una anotación de embargo. Ahora se presenta una escritura por la que el optante ejercita su derecho y el optatario lo consiente. Se dice en la escritura que, a efectos de la cancelación de las anotaciones de embargo, la entidad optante 'retiene y cede al titular registral de las anotaciones el derecho de crédito que se compensa como resultado de la presente operación hasta el límite de la cuantía de la anotación, Se inscribe el ejercicio de la opción, sin que en la nota de despacho se aluda a ninguna otra operación registral. La optante recurre la no cancelación de las anotaciones de embargo.

La DG no admite la cancelación de la anotación porque, para cancelar derechos posteriores al ejercicio de la opción se requiere la consignación o depósito del íntegro precio de la opción a favor de los titulares de tales derechos, o el consentimiento de los mismos, que de la escritura presentada no resulta, pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble correspondía. (JFME)

No debe acreditarse la inscripción en el Registro Civil de la condición de separado judicialmente del comprador. La DG reitera en tal sentido su doctrina plasmada en Resoluciones de 20 de febrero de 1985; 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995. (JFME)

*3. CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. R. 13 de junio de 2002, DGRN.

Se solicita la inscripción de la ampliación de una nave perteneciente a un grupo de cinco en régimen de propiedad horizontal, en el sentido de añadir una entreplanta a la nave de planta baja que se declaró en su día y, por tener ambas salida independiente, se realiza la subdivisión de la edificación resultante en dos, repartiendo entre ellas la cuota correspondiente a la primera. La declaración la hace sólo el propietario de la nave acogiéndose a un artículo estatutario típico.

Defecto 1º: Falta presentar a liquidación la ampliación de obra nueva y acompañar la carta de pago del impuesto. Se revoca, porque, constando al pie del documento nota extendida por la Oficina de Gestión Tributaria competente, correspondiente al ingreso por la declaración liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es competencia de aquella oficina la comprobación de autoliquidación realizada por el sujeto pasivo y, en su caso, la rectificación o práctica de las liquidaciones complementarias que procedan si existiese algún hecho imposible de este mismo impuesto que no se ha liquidado debidamente.

Defecto 2º: Falta el consentimiento unánime del resto de copropietarios para la declaración de obra nueva y división, así como la fijación de cuotas. Para la DG, no es necesario el acuerdo de la junta de propietarios para la división de la nave realizada, según la norma estatutaria utilizada, pero la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio que afecte al título constitutivo y a los elementos comunes, requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de las cuotas y el titular de los nuevos departamentos. Se revoca y se confirma, en tal sentido, parcialmente el defecto.

Defecto 3º: “Falta testimoniar o acompañar la licencia municipal de obra y el certificado del arquitecto que acredite que la obra declarada es conforme con el proyecto para el que se obtuvo la licencia. La certificación catastral recoge obra nueva igual que el Registro de la Propiedad”. Se confirma el defecto.. El único documento aportado para acreditar la antigüedad de la construcción, es un certificado de un arquitecto técnico en el que se estima que ésta es superior a siete años. La DG rechaza este medio por no tener carácter de documento público ni gozar de fehaciencia (cita la R. 4 de marzo de 1996) y porque la certificación catastral aportada no la recoge. (JFME)

Se reitera la doctrina de otras RR. No cabe inscribir el testimonio del auto de adjudicación de una finca cuando en el momento en que aquél se presenta en el Registro ha caducado la anotación preventiva de embargo correspondiente y dicha finca está ya inscrita a favor de persona distinta de aquélla en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación.

Tampoco cabe la cancelación de los asientos posteriores porque una anotación caducada carece desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquel otro asiento, y no podrán ya ser cancelados en virtud de un título dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de la anotación caducada. (JFME)

Se presentó en su día en el Registro escritura de venta de una finca, a la que se acompañó certificación catastral de la que resultaba la referencia catastral, inscribiéndose la venta con indicación de dicha referencia. Ahora se presenta escritura de rectificación otorgada exclusivamente por la dueña actual solicitando se cambie la descripción de la finca por la que figura en el catastro de la parcela con la referencia antes expresada, en la que se dice que la finca tiene una superficie de 24.747 metros cuadrados (unos 4.000 metros más de los inscritos).

La DG confirma el criterio del Registrador quien suspendió la inscripción por no identificar perfectamente una finca con la otra. Para registrar un exceso de cabida, ha de tratarse de un erróneo dato registral de medición pero sin alteración perimetral. Si se quiere añadir a la finca inscrita un trozo colindante no inscrito, lo procedente es inmatricular el mismo -si no lo está- y agruparlo con la finca inscrita.

Así pues, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca. Y en el caso concreto se da esa duda al existir dos linderos fijos y otros que no lo son, no coincidiendo tampoco la descripción catastral. Aunque se haya tomado nota de la referencia catastral, puede que la finca registral tan sólo sea parte de la catastral. La constancia de tal dato no obliga a inscribir el exceso. (JFME)

6. TRACTO SUCESIVO: NO ES NECESARIO ACREDITAR LA CADENA SUCESIVA DE TRANSMISIONES. R. 18 de junio de 2002, DGRN.

Caso planteado: se presenta un auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo, y por el Registrador se deniega la inscripción por no quedar justificada la cadena sucesiva de transmisiones respecto a los promotores del expediente; en el auto calificado se acordó declarar justificados los extremos a que se refiere la demanda y reanudar el tracto sucesivo interrumpido respecto a la finca que se describe en el hecho primero del auto.

Se basa el Registrador para denegar la inscripción en una serie de escrituras aportadas como documentos complementarios, entre ellas, la que invoca el promoviente del expediente como título de adquisición.

La Dirección General, después de señalar que es doctrina reiterada que en la calificación de documentos judiciales, el Registrador no puede entrar a valorar sobre el acierto de la decisión judicial, sino sólo en los obstáculos que surjan del Registro y los defectos formales el del propio documento (artículo 18 de la ley hipotecaria y 100 de su reglamento) y lo contrario supondría interferirse en la función jurisdiccional corresponde en exclusiva a jueces y tribunales, da la razón al recurrente, y entiende que es en todo punto improcedente, exigir para el expediente de dominio que tiene por objeto reanudar el tracto, que se acredite la cadena sucesiva de transmisiones, ya que en otro caso el expediente sería inútil si hubiera que justificarse al Registrador la cadena de transmisiones intermedias; Y que ni siquiera está prevista que al propio juez haya de justificarse la cadena sucesiva de transmisiones intermedias, sino que basta con justificar la titularidad dominical a actuar del promotor sobre la finca en cuestión. (MN)

7. ANOTACION DE DEMANDA DE NULIDAD DE HIPOTECA. R. de 19 de junio de 2002, DGRN.

Caso planteado: sobre una finca aparecía inscrita una hipoteca y posteriormente una anotación de demanda de nulidad relativa a la misma hipoteca; en el procedimiento judicial sumario de ejecución de aquella hipoteca se subastaron las fincas y se adjudicaron a la entidad bancaria, que, a su vez, cedió el remate a favor de otra entidad. El Registrador, como consecuencia de ese procedimiento, canceló todos los asientos, incluida la anotación preventiva de demanda, notificándolo al juzgado. Posteriormente, en el trámite de apelación de la sentencia recaída en el juicio de menor cuantía, relativo a la nulidad de aquélla hipoteca, se dicta mandamiento ordenando al Registro anotar preventivamente la demanda interpuesta.

El Registrador denegó la práctica de la anotación porque la hipoteca, cuya nulidad se insta ya aparece cancelada; y, porque el dominio de la finca aparece inscrito a favor de otro titular que no es parte en el procedimiento.

La Dirección General, sin entrar en si fue o no procedente cancelar la primera anotación de demanda (véase la Resolución de 27 de Marzo de este mismo año y el ahora vigente art.131 de la LH), ya que no se planteaba en el recurso esa cuestión, confirma la calificación del Registrador, ya que el principio de tracto sucesivo impide la práctica de una anotación de demanda en la que se pretende la declaración de nulidad de una hipoteca cuando, como ocurre en este supuesto, el actual titular del dominio de la finca lo es en virtud de la adjudicación recaída en procedimiento de ejecución de la hipoteca cuya nulidad se insta, y no ha sido parte en el procedimiento de en el que se ordena dicha anotación. Aunque dice la Dirección General que no entra en el estudio del primer defecto, en el fundamento tercero, da la razón al Registrador, al entender que si está cancelado el derecho de hipoteca, ninguna utilidad tiene la anotación de la demanda de nulidad del mismo porque la sentencia que recaiga en el procedimiento no puede provocar ninguna modificación jurídico real en el Registro. (MN)

*8. EXPEDIENTE DE DOMINIO: SEGRAGACION, INTERRUPCION DEL TRACTO. R. 20 de junio de 2002, DGRN.

Caso planteado: se presenta testimonio de un Auto recaído en Expediente de Dominio tramitado para reanudar el tracto sucesivo. La Registradora deniega la inscripción por: a) no existir ya, registralmente, la finca objeto del expediente, que había sido agrupada con otra, y b) por no existir interrupción del tracto, ya que el promovente había adquirido de quien adquirió a su vez, del titular registral.

La Dirección General, entiende, respecto al primer defecto, que no puede mantenerse: el hecho de que la finca cuyo tracto se pretende reanudar este inscrita agrupada con otras no supone obstáculo para la inscripción si se cumplen los requisitos necesarios para que en el Registro se practique la segregación correspondiente; y respecto al segundo de los defectos, entiende que sí ha habido interrupción del tracto ya que el promovente no adquiere directamente del titular registral, ya que son dos transmisiones las que se trata de suplir con el expediente. (MN)

9. INSCRIPCION EN EL REGISTRO: CAUSA. Resolución de 21 de junio de 2002

Caso planteado: en el Registro se presentó y se inscribió una escritura de venta; posteriormente, los herederos del vendedor y el comprador elevan a público un documento privado, en el que, después de afirmar que el documento privado se realizó en el mismo día e inmediatamente después de la escritura de venta, se pacta que el comprador se obliga a entregar a los vendedores, una vez demolidas las casas y construidas otras, un 25 por 100 de lo construido, y a continuación en la estipulación tercera de la escritura en ejecución de dicho contrato, especifican los elementos privativos que en ejecución del mismo, pasan por vía de permuta, al patrimonio de los herederos de los vendedores.

El Registrador deniega la inscripción, además de por otros motivos por entender que el documento privado elevado a público no contiene ningún acto o contrato inscribible sino simples obligaciones o derechos personales carentes de trascendencia real y que está en contradicción con los asientos del Registro donde ya figura inscrita una compraventa con el precio confesado recibido.

El Tribunal Superior de Justicia, estimó el recurso respecto al primer defecto, pero dio la razón al Registrador en cuanto al segundo de los defectos. Ambos apelaron la decisión del tribunal.

La Dirección General, entendiendo que la única cuestión planteada era la primera (lo que no se entiende muy bien) y sin entrar en la segunda de las cuestiones, considera, respecto a la primera, que la escritura es suficiente para la inscripción que se pretende, pues, si bien es cierto que el documento privado no especificaba las unidades concretas que se adjudicarían a los vendedores, las mismas partes o sus causahabientes especifican ahora los pisos que se transmiten, existiendo por tanto consentimiento objeto y causa (la causa es la permuta que se realizó en el documento privado que ahora se eleva a público aunque se calificara de compraventa). (MN)

Hubo dos notas de calificación, cada una con un defecto. Subsanado el de la primera nota, se extiende la segunda que ahora se recurre. Lógicamente, el interesado tiene derecho a una calificación global, pero, puestos en la situación planteada, es preferible proteger los intereses de los terceros que operan basados en el contenido del Registro, sin perjuicio de las responsabilidades en las que se haya podido incurrir.

Cuestión de fondo: Se deniega la inscripción de una sociedad denominada 'Terra Mítica Holliday, Sociedad Limitada (con reserva de denominación emitida por el Registro Mercantil Central), al existir ya la sociedad 'Terra Mítica Parque Temático de Benidorm, Sociedad Anónima, en aplicación de los artículos 406 y 407 del Reglamento del Registro Mercantil. Falta de veracidad de la denominación.

La calificación del Registrador mercantil central al aceptar la reserva de denominación no veda la facultad calificadora de los registradores mercantiles territoriales sobre tal extremo.

Se rechaza el defecto sobre la falta de veracidad de la denominación, porque ésta no induce a error sobre la individualidad, clase o naturaleza de la sociedad.

Se plantea un mero problema de identidad pero que, según la DGRN, no está plasmado en la nota, por lo que ha de rechazarse como defecto. A pesar de ello, la DG realiza algunas precisiones que derivarían en el rechazo del defecto de haber sido puesto: La incorporación a la denominación existente de la referencia a 'parque temático', supone un elemento diferenciador a efectos de identificación de entes jurídicos en caso de su posterior utilización con la sustitución de la referencia la actividad por otra distinta, en este caso ''holliday' entendida en el sentido que corresponde a su traducción castellana.

Indirectamente, también la DG hace ver que tal denominación sí es incompatible con ''Terra Mítica Vacaciones, Sociedad Anónima', al cambiar tan solo el idioma de la última palabra, pero ello no aparece en la nota. También plantea dudas acerca si hay identidad cuando frente a una denominación fruto de la combinación de un elemento de fantasía y un topónimo como podría ser ''Terra Mítica de Benidorm', se intenta usar posteriormente la misma denominación de fantasía unida a una actividad (vacaciones).

11. NOMBRAMIENTO Y CESE DE ADMINISTRADOR CON CIERRE REGISTRAL. R. 27 de abril de 2002, DGRN

Se solicita la inscripción de los acuerdos sociales por los que se cesa a los administradores existentes y se nombran otros nuevos. Se rechaza la inscripción porque la hoja de la sociedad ha sido cerrada por falta de depósito de las cuentas anuales y el acuerdo social que se pretende inscribir no es uno de los exceptuados del cierre registral.

La DG acepta la inscripción de la cesación en los cargos (que es un acto autónomo y exceptuado del cierre registral) y sigue rechazando la del nombramiento de nuevos Administradores. La sociedad no queda acéfala porque ha sido ya nombrado nuevo Administrador y, aunque dicho nombramiento no se haya inscrito, surte efecto desde el momento de su aceptación. (JFME)

Defecto 1º: Se confirma que, para inscribir una escritura de reducción de capital social, es necesaria la previa inscripción de otra escritura anterior también de reducción del capital social y su redenominación a euros, por ser uno de los pocos casos de aplicación del principio de tracto sucesivo en la esfera mercantil.

Defecto 2º: “No consta que haya tenido lugar la restitución de aportaciones a los socios ni que se haya constituido la reserva a que se refiere el artículo 40.2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada”. Se confirma como defecto subsanable la necesidad de acreditar la primera de las circunstancias: La inscripción de la reducción del capital de una sociedad de responsabilidad limitada acordada para devolver aportaciones a los socios exige como alternativa o bien la identificación de los socios receptores y del importe de lo percibido, o bien que el órgano de administración declare expresamente que se ha constituido la reserva correspondiente. Como en la escritura no hay referencia a la constitución de tal reserva y, por el contrario, expresamente se dice que las participaciones sociales cuya adquisición se acordó a los efectos de reducir el capital social lo fueron mediante escritura pública autorizada por el mismo notario en instrumento aparte, tan sólo es preciso completar los datos de tal adquisición en lo referente a la adecuada identidad del socio vendedor e importe por él percibido, presentando esta última escritura. (JFME)

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