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Concepto, contenido y aspectos de la verdadera coordinación
entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Por Oscar Germán Vázquez Asenjo
Cuando se dice que el Registro y el Catastro están coordinados
o que no lo están, en realidad esa afirmación suele ser casi siempre parcial o
incompleta. El Registro de la Propiedad ofrece su proyección a muchos aspectos
diferentes y el Catastro también. En algunos de ellos son coincidentes en sus
manifestaciones, pero en otros no. Hasta lograr la concurrencia conjunta de los
pronunciamientos de ambas instituciones en todos esos aspectos a los que nos
referiremos, no podremos hablar propiamente de una completa coordinación. Por otro lado, cuando se analiza el tema de la coordinación
Catastro-Registro, se suele incurrir en el error de confundir tal concepto con
el de simple coincidencia y así, cuando se dice que el Registro y el Catastro se
encuentran coordinados, casi siempre se atiende únicamente a dos aspectos o
dimensiones del proceso de coordinación: la descripción del objeto inmueble y la
titularidad del sujeto dominical. Sin embargo, ni tan fácil es determinar cuándo sujeto y objeto
realmente coinciden, ni tampoco hay que olvidar que
el resto de aspectos, la mayoría de ellos olvidados cuando no desconocidos,
también han de ser objeto de coordinación.
La coordinación Registro-Catastro es
un tema conceptualmente muy complejo. Los títulos se inscriben en el Registro y
esto puede producir una modificación en la realidad aparente del territorio o
puede no ser así (por ejemplo una reparcelación urbanística que a pesar de
hallarse inscrita, no es ejecutada materialmente hasta que transcurre un
tiempo). Por otro lado los propietarios pueden hacer modificaciones en el
territorio y no inscribirlas en el Registro de la Propiedad. El Registro ha de
reflejar las modificaciones jurídicas del dominio inmobiliario (tanto del sujeto
como del objeto), el Catastro, las alteraciones físicas de la realidad aparente
del territorio (igualmente de ambos aspectos). Ambas circunstancias no siempre
son coincidentes en el tiempo.
Sincronizar los movimientos de una y
otra institución es la principal complicación del proceso de coordinación.
Llegar a la conclusión de que lo importante no es forzar la coincidencia sino
lograr el conocimiento recíproco de
la situación exacta en la que cada institución se encuentra, es una importante
aportación al proceso histórico de coordinación porque ese conocimiento
recíproco producirá la convergencia natural de los movimientos registrales y
catastrales Profundizando en el concepto de la auténtica coordinación
entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, estudiando en qué
consiste verdaderamente este proceso hasta sus últimas consecuencias, llegamos a
apreciar los distintos aspectos o dimensiones en los que cada una de estas
instituciones se manifiesta y el modo en que se materializa esta manifestación.
No existe ninguna dimensión en la que el Registro o Catastro
carezcan de aplicación teniéndola el otro, es decir, ninguno de los aspectos a
los que a continuación nos referimos carece de manifestación
registral o catastral.
Efectivamente:
Conceptualmente: Ambos responden a modelos conceptuales
distintos pero complementarios puesto que cada uno de ellos cubre la mitad del
concepto inmobiliario. El Registro utilizando el dominio, el Catastro utilizando
la apariencia o tangibilidad.
Temporalmente: Ambos se desenvuelven a lo largo del tiempo, pero
contemplan el ámbito temporal desde
perspectivas diferentes: el Registro para acumular históricamente titularidades
y descripciones, el Catastro para referirse al dato actual.
Espacialmente: Ambas son realidades territoriales, pero el
Registro se centra en la calidad del dato aunque este sea territorialmente
parcial y el Catastro se centra en la generalidad territorial del dato, aunque
su calidad pueda ser indiciaria
Formalmente: La forma descriptiva de ambas instituciones es
diferente, mientras que el Registro describe sus fincas bajo el principio de
elasticidad, el Catastro, sin embargo, describe las parcelas de manera
geográficamente precisa, apoyándose en el principio de la rigurosidad
perimétrica
Volitivamente: Catastro y Registro son creaciones humanas, pero
la voluntad privada del hombre individual prima en el Registro de la Propiedad,
mientras que la voluntad pública,
colectiva o social prima en la institución catastral.
Pragmáticamente: Ambas instituciones tratan de cubrir todas las
necesidades territoriales que la sociedad plantea, pero cada una solo satisface
perfectamente una serie parcial de ellas, dejando el resto mal atendidas, aunque
no olvidadas. Y así el Catastro satisface perfectamente las necesidades del
sector público de la sociedad, especialmente las relacionadas con el ámbito
fiscal y el Registro de la Propiedad, las relacionadas con el aspecto privado
patrimonial.
Jurídicamente: No cabe negar efectos jurídicos a todas las
declaraciones catastrales, incluidas las referidas a la titularidad y tampoco
cabe negar efectos jurídicos a todas las declaraciones registrales, incluso las
relativas a los datos de puro hecho. Lo importante es determinar cuáles son esos
efectos jurídicos y como se compaginan dentro del juego de la coordinación
Ambas instituciones se proyectan sobre todos estos aspectos de
manera diferente y complementaria.
El Registro lo hace para otorgar a estas dimensiones plena eficacia jurídica
frente a terceros (por eso, cuando existe su información, la misma se aplica con
prioridad) pero lo hace de manera parcial sobre el territorio, bajo el filtro de
la calificación del registrador. El Catastro en cambio se proyecta de manera
general y necesaria para satisfacer todas las necesidades, para dar respuesta a
todos los aspectos enumerados, aunque sea de manera indiciaria y subsidiaria en
defecto de información específica equivalente. Cuando tenemos conocimiento de lo que Registro y Catastro
manifiestan (o no manifiestan) sobre una determinada dimensión (conceptual,
temporal, espacial, formal, volitiva, finalitaria o jurídica), en tal caso habrá
proceso de coordinación. Si no logramos conocer cuál es la información que el
Registro o el Catastro contienen sobre cualquiera de estas dimensiones de
conocimiento y con respecto a una finca o parcela determinadas, en tal caso no
habrá proceso de coordinación alguno. Y así:
Desde el punto de vista conceptual No es deseable que un inmueble no tenga titular. No es
deseable que el titular sea solo indiciario. Tampoco es la mejor de las
situaciones contar con un titular inmobiliario fehaciente si este no es el
actual. La coordinación entre registro y catastro ha de procurar una dimensión
de titularidad fehaciente y actual (aunque inicialmente recaiga en personas
diferentes) No es deseable que un inmueble carezca de
una descripción geográfica porque así es imposible que su situación en el
espacio pueda producir efectos jurídicos. No es deseable que un inmueble tenga
una descripción imprecisa porque sus efectos jurídicos serán entonces muy
limitados. Pero tampoco es la mejor de las situaciones contar con descripciones
geográficas precisas si no se corresponden con la realidad, porque los efectos
jurídicos que están llamadas a producir pueden dar lugar a conflictos o
contradicciones. La coordinación entre Registro y Catastro provocará
inicialmente la representación gráfica de las descripciones registral, catastral
y topográfica reales y con posterioridad su natural convergencia.
Desde el punto de vista temporal No es deseable contar con unos efectos que desconozcan las
situaciones históricas o pasadas en las que se ha encontrado el inmueble.
Tampoco es deseable contar con unos efectos esclavos del lastre de un tracto no
actualizado. Pero, desde luego tampoco es la mejor de las situaciones posibles
el hecho de que la parcela simplemente sea actual y la finca sea histórica, que
la titularidad registral, por ser registral, pueda aparecer como anticuada y
como tal producir todos sus efectos y que la parcela catastral, en la necesidad
de ser actual, de cabida a elementos faltos de calificación o control de
calidad. La coordinación entre Registro y Catastro dará adecuado enfoque a esos
efectos según la época en la que se produzcan.
Desde el punto de vista espacial No es deseable contar con una imagen del territorio donde no
aparezcan descritas gráficamente todas las propiedades aparentes y jurídicas que
existen sobre el mismo. No es deseable
contar con una imagen del territorio con una trama completa de polígonos
de propiedad si tal referencia es insegura, imprecisa en cuanto a sus contenidos
y efectos. Tampoco es admisible una situación de simple superposición de capas
registral y catastral sin llegar a analizar sus convergencias o divergencias. La
coordinación entre Registro y Catastro desde un punto de vista espacial,
persigue la apariencia de una trama general de polígonos sobre el territorio,
donde cualquiera de ellos ofrezca información interna de sus propios metadatos y
atributos y además la situación de correspondencia convergente o divergente en
la que se encuentra con relación a la otra capa de información.
Desde un punto de vista formal No es deseable un sistema de información que describa de
manera imprecisa o difusa (p.e. por linderos personales) los objetos, en nuestro
caso los inmuebles, a los que se refiere. Tampoco es deseable gozar de un
sistema de información territorial que no admita tolerancias descriptivas que
den elasticidad al sistema. Mucho menos es deseable suprimir
una de las dos formas de describir para únicamente adoptar la otra sin
llevar un verdadero análisis espacial sobre cuál es la realidad física y
jurídica actuales a las que se refiere el objeto descrito. Con la coordinación
entre Registro y Catastro lograremos que los inmuebles aparezcan descritos con
la elasticidad propia del Registro, pero con la rigurosidad propia del Catastro.
Desde el punto de vista de la voluntad No es deseable contar con efectos descriptivos y de
titularidad que no se correspondan con la realidad inmobiliaria física y
jurídica actuales. No es deseable que esos efectos sean relativos a esa
situación actual, pero no produzcan eficacia frente a terceros. Pero no es la
mejor de las situaciones posibles dotar de efectos fehacientes a las
descripciones y titularidades actuales si ello no se realiza con la concurrencia
fehaciente de la voluntad del propietario, por el lado del Registro y con la
concurrencia de la voluntad e “imperium” de la administración pública en el caso
del Catastro. La coordinación entre Registro y Catastro provocará el
conocimiento de la concurrencia de voluntades en la coordinación o la ausencia
de alguno de estos requisitos.
Desde el punto de vista de la finalidad que persiguen No es deseable contar con un aparato de información que solo atienda a las necesidades de tipo fiscal. Tampoco es deseable un registro como el de la propiedad que se “lave las manos” en cuanto a los datos de puro hecho de la finca. Y no es una situación deseable que cualquiera de estas instituciones trate de abordar funciones de la otra, aun a sabiendas del deterioro que sufriría en el ejercicio de su propia función. La coordinación entre Registro y Catastro permitiría atender simultáneamente las necesidades públicas y las del mercado a través de un sistema de información que respetando las competencias de cada una de las dos instituciones sepa interoperar para extraer lo mejor de una y de la otra.
Desde el punto de vista de su contenido y valor jurídico Si el Registro publica una titularidad, pero no lo hace el
Catastro, el sistema sería defectuoso porque no sabríamos si el titular
registral es el último titular actual del inmueble. Si la única titularidad es
la catastral, tampoco el sistema de información es bueno porque tenemos una
titularidad insegura, indiciaria, no fehaciente. Disponer de un sistema
coordinado significa disponer en todo caso de una titularidad cierta que, si no
puede ser fehaciente por no hallarse inscrita, al menos será indiciaria por
hallarse catastrada y si no sirve esta por no ser segura, al menos queda la
posibilidad de saber que puede ser registrada si
se subsanan los defectos que impiden su inscripción.
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