SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

1. SACA FORAL. Se vende un bien troncal sin efectuar llamamientos forales a una persona distinta de los parientes tronqueros. El comprador hipoteca la finca. El tronquero preferente consigue la anulación de la venta. Se plantea la suerte de la hipoteca, es decir, si deberá o no ser cancelada.

La saca foral se equipara a un retracto legal, por lo que conforme al artículo 123 del Fuero civil de Vizcaya, en relación con el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, durante el plazo de tres meses siguientes a la inscripción de la enajenación en el Registro de la propiedad, la acción de los tronqueros preferentes podrá ejercitarse con éxito frente a terceros adquirentes. Para que la demanda triunfe con relación a terceros que hayan adquirido con posterioridad al expresado plazo, parece necesario que la misma se anote preventivamente en el Registro de la propiedad. Por otro lado, debe recordarse que con arreglo al artículo 127 del Fuero Civil, la saca foral es preferente a cualquier otro derecho análogo.

Se plantea también si es necesario que el tronquero demande al acreedor hipotecario para proceder a la cancelación de su hipoteca, respuesta, que creemos que no puede dejar de ser afirmativa, pese a que la nulidad sea radical. Ahora bien, debe tenerse presente que dado que el artículo 123.II del Fuero civil exige la consignación judicial del precio en que se valore la raíz para que el comprador pueda reintegrarse de su precio e intereses, no podrá procederse a la cancelación sin que conste dicha consignación, ya que la hipoteca se extiende a las indemnizaciones concebidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados, conforme al artículo 109 de la Ley Hipotecaria.

2. ANOTACIONES CAUTELARES. El comprador por virtud de documento privado, de unas parcelas, demanda el cumplimiento del contrato al vendedor. El contrato tiene una cláusula de arras de desistimiento, que el vendedor ha ejercitado.

La acción ejercitada por el comprador tiene trascendencia real, ya que la entrega de la cosa en que consiste el cumplimiento del contrato produce la transmisión del dominio, por lo que procederá la anotación preventiva a fin de asegurar los efectos del proceso. El fondo económico del mismo viene determinado por la conveniencia para el vendedor de resolver la venta y volver a vender, dada la revalorización de los bienes.

Se discute con ocasión de este caso si el artículo 727.5ª de la nueva LEC ha creado una nueva anotación preventiva de demanda como medida cautelar genérica, de las señaladas en el artículo 42.10º de la Ley Hipotecaria, o si bien, dicha anotación preventiva es la de demanda a la que se refiere el artículo 42.1º de la última ley.

Si bien se señala que el artículo 42.10º de la Ley Hipotecaria permite la práctica de cualesquiera otra anotación preventiva distinta de las enumeradas en los apartados precedentes del mismo, siempre que se hallen previstas en la ley, como es el caso de la medida cautelar que previene el artículo 727.5ª, la opinión mayoritaria se inclina por considerar que la LEC no ha creado una nueva anotación preventiva, ya que la sede oportuna para hacerlo es la Ley Hipotecaria, sin perjuicio, de que el legislador pueda hacerlo en otra ley, siempre y cuando lo haga con la claridad y expresión suficiente como para considerar evidentemente sentada su voluntad en ese sentido. Pero en el presente caso la LEC no procede así, por lo que es preciso acudir a las normas de la Ley Hipotecaria para determinar si la anotación es o no susceptible de ingreso en el registro, por lo que deberemos acudir al artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria, en lo que abunda el artículo 738.2.III de la LEC al ordenar que en la ejecución de la medida cautelar, cuando se trate de anotación preventiva se proceda conforme a las normas del Registro correspondiente[1].

3. SUCESIONES. Concurre la viuda con el cuñado, único heredero intestado, y se le atribuye a la primera el usufructo de un tercio, cuando conforme al artículo 838 del Código civil le corresponde el usufructo de dos tercios.

Existiendo el acuerdo de los interesados no parece que haya dificultad para que se disminuya la parte que por ley corresponde a la viuda, mas como la duda versa sobre la existencia de ese acuerdo, pues más bien parece que se ha procedido erróneamente que con deliberación, lo procedente es reclamar de la viuda que ratifique expresamente y con claridad su renuncia a la participación mayor que legalmente le corresponde, o, en caso contrario, que se proceda a la rectificación del error.

4. BIENES DE INTERÉS CULTURAL. Por el Departamento de Cultura del Gobierno Vasco, se declara bien de interés cultural una fábrica de boinas y se envía al Registro de la propiedad comunicación, en la que únicamente se dice que se trata de la casa de la plazuela, para que se tome razón de la declaración en el folio correspondiente a la finca.

La calificación de una finca como bien de interés cultural, conforme al artículo 25 de la Ley del Parlamento Vasco 7/1990, de 3 de julio, de regulación del patrimonio cultural vasco, confiere a la Administración un derecho de tanteo y retracto, y produce cierre registral en tanto no se haga constar al Registrador haberse producido la notificación de la enajenación a la Administración autonómica, conforme al artículo 26 de dicha Ley.

Una vez que se produce la calificación del bien como de interés cultural, el Gobierno Vasco, conforme al artículo 11, notificará al Registro de la propiedad la calificación otorgada, a los efectos de que se practique la inscripción procedente, con arreglo a la legislación hipotecaria.

Sin embargo, la legislación hipotecaria no parece prevenir inscripción alguna para este supuesto. Ahora bien, el efecto de cierre registral que previene el artículo 26 de la ley sería difícilmente alcanzable si en el Registro de la propiedad no constase de algún modo, con carácter previo a la enajenación, la condición de bien cultural del sujeto a tales limitaciones, por lo que lo más adecuado parece ser el hacer constar dicha circunstancia por la vía de los artículos 73 y siguientes del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario. Ahora bien, para proceder así será necesaria una descripción de los bienes suficiente para poder identificar el folio de la finca correspondiente.

5. PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO. A fin de instalar una correduría de seguros, en 1999, la aseguradora concede un préstamo a la sociedad de responsabilidad limitada que habrá de ejercer dicha actividad. En garantía del préstamo, el matrimonio que controla la sociedad da en hipoteca un local de su propiedad desde el que se prestan los servicios de correduría. En diciembre del citado año se inicia la ejecución del préstamo sin que en el testimonio del auto de adjudicación conste haberse requerido de pago a la sociedad deudora. Puestos en contacto con el juzgado, se señala que la sociedad fue demandada en el procedimiento aunque no se le realizó el requerimiento de pago, por lo que no se ha hecho constar esa circunstancia en el testimonio.

La realización del requerimiento de pago es uno de los extremos que el Registrador debe calificar conforme al artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria y 686 de la LEC, por lo que la inscripción de la adjudicación y la cancelación correspondiente no podrá practicarse sin que conste haberse practicado dicho requerimiento, razón por la que procede la devolución de testimonio y mandamiento cancelatorio con nota expresiva del defecto; ante la que parece poco probable que el juzgado rectifique o adicione la documentación con la expresión de haberse practicado el requerimiento, ya que sin el mismo el procedimiento de ejecución directa es nulo.

6. DESLINDE DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE. Por la Demarcación de Costas de Vizcaya, se envía relación de propietarios para que se señale si en la zona de deslinde hay fincas inscritas afectadas por el mismo.

Si bien el propósito del artículo 22.2.c) del Reglamento de Costas de 1 de diciembre de 1989, parece inspirado en el loable objeto de realizar el deslinde del dominio público marítimo-terrestre en coordinación con el Registro de la propiedad, lo cierto es que el Registrador carece de medios para identificar gráficamente las fincas a partir de una mera relación de propietarios, por lo que, difícilmente se podrá contestar en un sentido o en otro de los que señala el citado precepto, por lo que transcurrirá, en la mayor parte de los casos, el plazo de quince días en la que es posible la contestación sin realizar ésta, por lo que se entenderá que el Registrador es conforme con la relación.

Lo más plausible para lograr la mentada coordinación, en ese momento, es que a la vista de la relación de propietarios, se solicite por la Demarcación de Costas nota simple de los mismos, a fin de determinar si de las fincas que aparezcan, alguna de ellas se halla afectada por el deslinde. Si no se obra así, conforme al artículo 23.1 del Reglamento, todavía será posible practicar la anotación del deslinde con posterioridad, cuando los interesados en el expediente aporten títulos inscritos sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, ya que en ese caso, el órgano que trámite el expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique anotación preventiva de esa circunstancia (artículo 12.4 de la Ley de Costas). Por su parte, el artículo 23.3 del Reglamento de Costas todavía permite a los Servicios Periféricos, en el caso de no haberse procedido conforme a lo señalado anteriormente, solicitar la anotación preventiva del deslinde sobre las fincas que puedan resultar afectadas por el mismo.

[1] Véase García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (tercera edición”, Civitas, Madrid, 2001, p. 843, nota 472.