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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
BILBAO,
12/02/2002 1. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. Se plantea al Registrador la siguiente consulta: En su día se presentó en el Registro de la propiedad auto de adjudicación en procedimiento ejecutivo de una finca a favor del acreedor, junto con el correspondiente mandamiento cancelatorio; se retiró el mandamiento procediéndose a inscribir la adjudicación de la finca, posteriormente la anotación preventiva de embargo que dio lugar al procedimiento caducó. Entre dicha anotación y la adjudicación, vigente al tiempo de practicarse ésta, existía otra anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Foral. En la actualidad ésta se plantea la posibilidad de prorrogar o no la anotación preventiva a su favor. El objeto de dicha prórroga
no puede ser otro que el de conservar la prioridad de la anotación preventiva
de embargo que consta en el registro. Ahora bien, la cuestión está en
averiguar el sentido de dicha prioridad, en particular, en determinar si la
eventual adjudicación que se produzca en el procedimiento de recaudación
ejecutivo podrá inscribirse a despecho de la adjudicación realizada sobre la
base de la anotación caducada. En un caso semejante, la DGRN (véanse
resoluciones de 23 de marzo y 5 de mayo de 1993) exige para practicar la
inscripción a favor del adjudicatario, y salvar el obstáculo que presenta la
falta de tracto, la previa cancelación del asiento contradictorio anterior, el
de adjudicación en virtud del primer embargo ya caducado, por virtud del
mandamiento librado en el segundo procedimiento. Para que dicha cancelación se
pueda producir, por otra parte, es preciso que el mandamiento sea preferente a
la adjudicación, por lo que ésta es, finalmente la cuestión a discernir. Conforme a la resolución de
la DGRN de 28 de julio de 1989, inscrita la enajenación judicial durante la
vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su
efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación y la prioridad ganada
por la anotación se traslada a la enajenación. Por eso, las cargas y gravámenes
posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del
anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella
restricción, sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la
subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina
la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos
respectivos. Por esas razones la anotación
preventiva de embargo a favor de la Diputación sufre la preferencia de la
anotación caducada que se ha trasladado al asiento que refleja la enajenación
judicial, de modo que el eventual mandamiento cancelatorio que se obtenga en el
procedimiento de apremio no tendrá eficacia frente a dicha enajenación
judicial inscrita durante la vigencia de la correspondiente anotación
preventiva.
2. REMODELACIÓN DE EDIFICIO. Se describe nuevamente un edificio para
adaptar esa descripción a la remodelación realizada en el mismo y se
constituye en régimen de propiedad horizontal. Se afirma que las obras de
remodelación realizadas no afectan a la estructura del edificio, y, por tanto,
no se halla sujetas a la obligación de asegurar a la que se refiere el artículo
19.1 c) de la Ley de Ordenación de la Edificación. La exigencia de seguro se
refiere a los casos de edificación consistentes en obras, conforme al artículo
2.2 b) de dicha Ley, de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación
que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por
tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que
produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar
los usos característicos del edificio. Por tanto, para saber si cabe
exigir el seguro para la inscripción conforme al artículo 20 de la Ley de
Ordenación de la Edificación, es necesario examinar caso por caso, según lo
que resulte del título, las características de las obras de rehabilitación o
remodelación, para determinar si las mismas afectan a la estructura del
edificio, tal como exige el precepto citado. Ahora bien, si el técnico director
de las obras certifica que las realizadas no afectan a los extremos referidos,
parece que su dictamen será suficiente. Frente a la opinión de que el
Registrador deberá examinar el documento y decidir si la modificación descrita
encierra o no un cambio estructural, por ejemplo, porque surgen nuevas
viviendas, incluso pese al dictamen contrario del técnico director, cabe
objetar que lo que persigue la Ley de Ordenación de la Edificación es asegurar
a los compradores de los daños producidos por la ruina física de la edificación
realizada, conforme al citado artículo 19.1.a), por lo que parece que la opinión
que mejor acredita que la obra es o no modificación estructural del edificio en
sus aspectos físicos es la del técnico director.
3. TERMINACIÓN DE OBRA PARCIAL. Se solicita la constancia en el registro
de la terminación parcial de la obra nueva de un edificio. Se manifiesta que se
pretende dicha terminación, que se refiere a pisos determinados, porque el
promotor necesita esta constancia registral a fin de obtener la cedula de
habitabilidad.
La terminación parcial de una obra nueva es en cierto modo un
contrasentido, ya que desde que se inicia, y mientras se encuentra en construcción,
la obra nueva se halla sin terminar, es decir, toda obra nueva en construcción
lo es parcialmente, ya que tal obra en tanto que se haya realizado algo del
proyecto, está parcialmente terminada.
Con ello, se pone de manifiesto que la terminación de una obra se
refiere a la finalización de la misma entendida como totalidad, es decir, en
cuanto tiene una consistencia autónoma. De ahí resulta, que la constancia en
el registro de la terminación de obra podrá hacerse parcialmente cuando la
inscripción o inscripciones registrales recojan una edificación susceptible de
ser considerada por partes autónomas, por ejemplo, en complejos urbanísticos o
edificaciones formadas por varios edificios o por varios cuerpos de edificio con
cierta autonomía.
En el caso presente, según aparece de la discusión, el edificio es de
tal naturaleza que se pretende la constancia de la terminación de parte del
mismo que goza de relativa autonomía, ya que se centra en los pisos de todo un
ala determinada. Desde ese punto de vista, supuesta la autonomía de la parte
que se termina no hay dificultad de hacer constar la terminación parcial con
sujeción a lo que previenen los artículos 47 y siguientes de las Normas Urbanísticas
Complementarias al Reglamento Hipotecario. 4.
MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Sin modificar la declaración de obra
nueva se modifica la constitución del régimen de Propiedad Horizontal alegando
error en la que se constituyó con anterioridad, dicho error consistía en una
configuración distinta de dos locales que ahora se pasa a subsanar. Se plantea
si es necesario el consentimiento de los acreedores.
La modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal
corresponde, como señala la resolución de la DGRN de 28 de febrero de 2000, en
exclusiva a la Junta de propietarios conforme a los artículos 5, 13 y 16 de la
Ley sobre propiedad horizontal, por lo que no será necesario el consentimiento
de los acreedores hipotecarios para dicha modificación, la cual, sin embargo,
salvo el caso que señala el artículo 134.II de la Ley Hipotecaria, no podrá
perjudicar los derechos de los citados acreedores. 5. DESTINO DE LOS BIENES TRONCALES. La poseedora a título de dueña de un caserío queda viuda con dos hijos. El cónyuge fallecido, a su vez, tenía otros dos hijos de un matrimonio anterior. Al fallecimiento de la viuda sus hijos se adjudican el caserío sin contar con sus hermanastros, hijos de su ascendiente primeramente fallecido. Se plantea si los hijos del primer matrimonio del marido han de concurrir a la adjudicación del caserío. La comunicación foral se produce si el matrimonio se disuelve con hijos comunes y a favor de éstos, de modo que ni al fallecimiento de su madrastra ni antes ostentaban derecho alguno al caserío de la esposa los hijos del anterior matrimonio del esposo. Para un caso inverso, es decir, si fuera el sobreviviente con hijos comunes del primer matrimonio el que contrajera segundas nupcias, está obligado a reservar los bienes troncales que hubiere recibido de su cónyuge fallecido a favor de los hijos comunes del primer matrimonio, conforme al artículo 86 del Fuero Civil. Todo lo cual hace pensar que no es necesario que los hijos del cónyuge premuerto del viudo comparezcan a la adjudicación del caserío. 6. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. Se plantea la anotación preventiva de la admisión a trámite de una querella criminal. La DGRN tiene declarado que únicamente será anotable la querella cuando de la misma puedan desprenderse cambios de trascendencia real. Ello sin perjuicio, de que las responsabilidades pecuniarias que en definitiva puedan declararse puedan asegurase con fianza, o en su defecto con embargo, conforme al artículo 589 de la Ley de enjuiciamiento criminal, que será anotable. Por otra parte, también parece posible que se decrete la prohibición de disponer en ciertos casos, en los que la medida se considere necesaria para impedir la continuación de la actividad delictiva. Carlos
Ballugera
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