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SEMINARIO
DE DERECHO REGISTRAL BILBAO,
14/3/2000
1. RENUNCIA A LA HERENCIA POR EL COMISARIO. Un causante instituye
herederos a sus tres hijos; uno de los cuales fallece con posterioridad al
causante, dejando, a su vez, dos hijos y concediendo poder testatorio a su
viuda; ésta pretende, en ejercicio de su poder testatorio comparecer ante
Notario y renunciar a la herencia del causante de su difunto esposo, utilizando
el derecho de transmisión. Se pretende que los bienes del causante acrezcan a
los hermanos del otorgante del “alkar poderoso”. Parece
que el poder testatorio está concebido para distribuir la herencia, no para
renunciarla. En efecto, el comisario puede adjudicarse bienes con el límite de
la legítima amplia, y parece que ha de disponer entre los legitimarios. El
comisario vizcaíno, cuando como en el presente caso, ostenta poderes amplios,
tiene facultades para designar sucesor, distribuir los bienes y todas aquellas
facultades que correspondan al testador, conforme al artículo 35 del Fuero
civil del País Vasco, por ello, la facultad de renunciar herencias parece ajena
a la propia naturaleza del “alkar poderoso”, perjudica a los legitimarios y
puede perjudicar a los acreedores. La
posibilidad de que renunciara, en ejercicio de un derecho de transmisión, a una
herencia, tal vez pudiera contemplarse entre las facultades que el causante
puede ejercitar, pero como en el presente caso, dicho derecho de transmisión
aparece como el único activo del caudal hereditario, la renuncia supondría
vaciar de contenido la institución del comisario.
2. VIVIENDA Y ANEJO. Una vivienda se halla inscrita con su anejo dedicado
a garaje en dos folios, uno para la vivienda y otro para el garaje; ambos
elementos tienen cuota de participación en los gastos comunes. Una cláusula de
los estatutos impone la venta conjunta de vivienda y garaje. Se presenta la
hipoteca de la vivienda sin incluir el garaje. Parece,
que dada la vinculación estatutaria del garaje como anejo de la vivienda, es
necesario hipotecar dicho garaje junto con vivienda, ya que llegado el caso de
la realización forzosa de la vivienda podrían surgir dificultades para su
inscripción sin segregarla del garaje. Interpretando
de modo estricto la cláusula estatutaria que impone la venta conjunta de
vivienda y anejo, cabría entender que la operación simultánea sobre ambos
elementos sólo es necesaria en caso de venta, pero no en el de la constitución
de hipoteca. Ahora bien, no parece admisible dicha interpretación ya que la
hipoteca, como derecho de realización de valor, conlleva, en potencia, una
enajenación que se vería seriamente obstaculizada si se admitiera la
interpretación apuntada. En
cuanto a la necesidad o no de la distribución de responsabilidad entre los dos
elementos, como quiera que la enajenación forzosa habría de realizarse de modo
conjunto no parece necesaria.
3. DERECHO DE VUELO PARA INSTALAR UN ASCENSOR. El propietario de una
lonja cede el derecho de vuelo sobre la misma a la comunidad para que en el
espacio inmediatamente superior a la lonja se instale parte de la maquinaria.
Dicho derecho de vuelo pasaría a convertirse en elemento común.
No se comprende qué vuelo puede ceder el propietario de la lonja a la
comunidad, ya que si no se trata de una parte del volumen comprendido en la
propia lonja, no se alcanza a imaginar donde situar dicho espacio; espacio que,
de suyo, habría de hallarse dentro del objeto poseído por el dueño de la
lonja. Por otro lado, si se quisiera configurar el acto como un derecho de vuelo
sería necesario dotarlo de las características que lo delimitan, entre ellas
la necesidad de que dicho derecho tenga un alcance temporal, lo que se aviene
mal con la duración indefinida que se pretende dar a la situación.
Si la instalación de máquinas y accesorios del ascensor en la parte
inmediatamente superior al techo de la lonja, por su mayor peso, produce algún
peligro o molestia que el dueño de la misma no tenga obligación de soportar,
cabe obtener su consentimiento para dicha instalación y refrendar el acuerdo
por una Junta de propietarios que, adicionalmente, puede modificar los estatutos
recogiendo la situación y estableciendo el régimen de uso de los elementos
comunes donde va a ir instalada la maquinaria en cuestión, de suerte que su
reflejo estatutario perjudique a terceros adquirentes. En el presente caso, no hay dificultad para proceder a la
anotación, ésta podrá practicarse a favor del Estado o bien señalar, sin más,
que se ha tomado la correspondiente anotación de embargo sin designación de
persona. Incidentalmente, se recuerda la conveniencia de no hacer constar en la
inscripción el delito cuya averiguación es objeto del procedimiento, toda vez,
que la publicidad del mismo pudiera dar lugar a una publicidad sobre datos de
carácter personal. Esta cautela, en cualquier caso, es digna de ser tenida en
cuenta, aun cuando se hiciera constar en la anotación que la misma se ha
producido en el marco de diligencias tendentes a la averiguación de un delito
contra la salud pública, ya que en ningún caso habrá de darse publicidad de
dicha circunstancia por carecer carece de relevancia patrimonial y afectar a
situaciones personales.
5. PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO YA PRORROGADA. Se presenta
mandamiento en el que se ordena la prórroga de una anotación de embargo que ya
se hallaba prorrogada. Conforme a la resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 29 de mayo de 1998, parece que se admite, implícitamente,
dicha segunda prórroga. Como quiera que la caducidad de la anotación se
produce una vez transcurridos los cuatro años de la prórroga, si bien, por
exigencia reglamentaria, no es posible cancelar sin la correspondiente resolución
judicial, nada impide que una vez caducada la prórroga, pueda el propietario de
la finca solicitar del juez su cancelación. Por otro lado, entre la caducidad y
su cancelación surge un período de inseguridad que una nueva prórroga vendría
a evitar; por ello se estima aconsejable, obrando en el registro el mandamiento
que así lo ordena, proceder a anotar una segunda prórroga. Desde otro punto de vista parecería que a la luz del artículo
86 sólo cabe una prórroga, hallándose
prohibida otra ulterior. Mas como decimos, como quiera que no existe una
prohibición expresa de la segunda prórroga y que se puede abrir una fase de
inseguridad, parece aconsejable recoger esa segunda. Además no debe pasarse por
alto que la admisión de segundas prórrogas es abiertamente admitida por el
nuevo artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 1/2000
de 7 de enero de Enjuiciamiento civil.
6. SEGREGACIÓN DE UN ANEJO. Los estatutos de una finca divida en
Propiedad Horizontal autorizan, sin el consentimiento de la junta de
propietarios, a segregar los anejos de los pisos. Se plantea si es inscribible
la segregación de un garaje configurado cono anejo de una vivienda. La duda
se plantea como consecuencia del carácter imperativo de las reglas reguladoras
de la comunidad de casas por pisos y de la jurisprudencia que la interpreta en
el sentido de no admitir la validez de la cláusula estatutaria que, contra las
normas imperativas de la Ley sobre propiedad horizontal, autoriza la división o
segregación de elementos de una Propiedad Horizontal sin el consentimiento de
la junta de propietarios.
Frente a dicha jurisprudencia, García
García ha acudido al artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal
que permite al propietario realizar obras en su elemento privativo para
justificar las de división y la cláusula estatutaria que las autoriza sin el
consentimiento de la junta de propietarios y siempre que el propietario del
elemento privativo “no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a
quien represente a la comunidad” y también, siempre que no se menoscaben los
elementos comunes. Ahora bien, la aplicación de tal doctrina choca en este caso
con el hecho de que no es necesaria la realización de obra alguna para proceder
a la segregación o desvinculación del anejo, que de ese modo aparece más bien
como una modificación del título constitutivo, sometido a un régimen
inderogable de unanimidad consagrado en el artículo 17.1.ª de la Ley sobre
propiedad horizontal. No
obstante, para un caso semejante, la resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 25 de octubre de 1996 confirmó la nota denegatoria
de una segregación de un anejo, no porque dicha operación fuese imposible sin
el acuerdo de la junta, por constituir tal regla derecho imperativo, sino por el
hecho de que la norma estatutaria autorizaba la desvinculación de elementos
distintos a aquellos sobre los que se operaba. No obstante la resolución no
prejuzga la materia y recalca que la desvinculación de elementos en la
Propiedad Horizontal se halla sometido al régimen de la unanimidad.
7. ATRIBUCIÓN DE CUOTAS A LAS DISTINTAS PARTES PRIVATIVAS DE UN
EDIFICIO. Un edificio se halla inscrito en parte, planta baja, entresuelo y
primera planta, a favor de un
titular; y en otra parte, planta alta, a favor de otra sociedad. Esa situación
data de 1970. Ahora ambos titulares pretenden atribuir a cada parte una cuota de
participación en los gastos de comunidad. Nos
preguntamos, en primer lugar, si el edificio se halla o no sometido al régimen
de propiedad horizontal, lo que dado el carácter imperativo de la Ley sobre
propiedad horizontal, parece indudable, sobre todo a la vista del nuevo artículo
2.b) de la Ley, en su redacción de 6 de abril de 1999, por lo que, en ningún
caso cabe admitir que estemos ante una copropiedad o comunidad ordinaria sobre
el edificio. A la
vista de ello, parece que lo procedente si se quiere dotar de cuotas de
participación a los elementos, es adaptar el régimen a las disposiciones de la
Ley sobre propiedad horizontal, que exigen una descripción especial del
edificio y de los elementos privativos, con numeración correlativa, cuota,
etc.; sin que baste, a estos efectos, el mero señalamiento de escuetas cuotas. En
cuanto a la posibilidad de configurar varias plantas como un único elemento
independiente, no hay ninguna dificultad, ya que la mera unión funcional de las
mismas lo justifica, sin que sea necesario, piénsese en los anejos, que exista
colindancia.
8. APARTAMIENTO O PRETERICIÓN. Un matrimonio fallece en 1979 bajo
testamento de 1978, en el que dejan todo su patrimonio a sus cincos hijos,
nombrando sustitutos vulgares a sus descendientes, con apartamiento de los demás
hijos. Existe otra hija de los causantes fallecida con anterioridad que deja dos
hijos. Se plantea si pudo haber preterición. ¿Cuándo
fallece la hija? Si hay
preterición no intencional hay que aplicar el artículo 814 del Código civil,
que para este caso contempla el que los hijos del descendiente no preterido
representan a éste. En el caso de que tales descendientes hubiesen sido
preteridos no intencionalmente se anula la institución de heredero. Sin
embargo, del tenor de la cláusula se observa la voluntad del causante de
apartar a los demás descendientes, entre los que, sin duda, se encuentran los
hijos de la descendiente apartada genéricamente, quién
parece haber fallecido antes que su padre.
9. HIPOTECA CON OFERTA Y ACEPTACIÓN SEPARADA. Se constituye hipoteca en
garantía de un préstamo por el prestatario que posteriormente, mediante
diligencia, es aceptada por el representante de la Caja prestamista. Se plantea
la cuestión sobre la naturaleza de la operación realizada y si este modo de
actuar choca contra la legislación de protección de consumidores y usuarios. Sobre
la primera cuestión, no se sabe muy bien qué se formaliza, ya que no aparece
como una hipoteca unilateral ni tampoco un contrato ordinario de préstamo,
puesto que el contrato exige la presencia de dos partes y aquí no hay más que
una. Parece que se trata de un contrato de adhesión en el que la oferta y la
aceptación están separados en el tiempo; ahora bien, no deja de ser anómalo
que quien realiza la oferta (prestatario) sea el que no ha elaborado el contrato
y que quien se adhiere (Caja) sea el predisponente. Sin embargo, parece que la
única vía de admisión de la figura es por la vía de la hipoteca unilateral,
ya que de otro modo habría que suponer que el deudor está actuando en nombre
del acreedor, para entender que existe una actuación que la Caja pueda
ratificar. Ello es así ya que si se conceptúa la figura como una estipulación
a favor de tercero, no bastaría con que constase la aceptación del tercero
sino que, además, sería preciso que esta aceptación llegase a conocimiento
del oferente tal como dispone el artículo 1.257 del Código civil.
Se cuestiona también si es admisible esta figura dado que el deudor no
puede, en el momento del otorgamiento, discutir o pedir aclaraciones a la Caja
sobre los términos del contrato y si se contraviene la normativa en materia de
protección de consumidores y usuarios. Parece evidente que las aclaraciones y
que la negociación propiamente dicha ha tenido lugar antes del otorgamiento de
la escritura, y en cuanto a las cautelas a favor de los consumidores tampoco
parece que se haya violado norma alguna, toda vez, que si se trata de un
contrato de adhesión la regulación protectora será de aplicación
cualesquiera sea la forma en que se haya celebrado, como se desprende del
concepto de condiciones generales de la contratación que aparece en el artículo
1.º de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, que considera
como tales a “las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea
impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su
apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias,
habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad
de contratos.”
10. IGUALDAD DE RANGO. Se pacta que dos préstamos distintos de una
persona frente a una caja constituyen una unidad económica, obligándose la
prestataria a no entrar en proceso de subrogación de ninguna de las dos
operaciones separadamente, de modo que la contravención de tal pacto se
configura como causa de vencimiento anticipado. Igualmente se pacta la igualdad
de rango entre las hipotecas que garantizan ambos préstamos, de suerte que en
caso de que la titularidad de los mismos pase a personas distintas, el ejercicio
de la acción hipotecaria por uno de los acreedores deberá ser notificado al
otro, que podrá dar por vencido su préstamo; si no lo hiciera, este segundo
prestamista perderá la preferencia de su garantía. Con
este pacto se pretende evitar que en caso de que haya dos acreedores
hipotecarios con igualdad de rango, pueda el deudor incumplir respecto de uno y
presionarle simultáneamente con la subsistencia de modo preferente de la
hipoteca que garantiza otro crédito, que sin embargo, paga, y que por lo tanto
no puede ser ejecutado. Se trata de un pacto sobre el rango, que siendo
negociable, no entraña ningún obstáculo en cuanto a su admisibilidad. Ahora
bien, como para que el segundo acreedor, aquel cuya obligación se cumple, ha de
dar por vencido el préstamo para poder adherirse a la ejecución, parece
deseable que el vencimiento anticipado de su obligación se configure de modo
expreso y claro a fin de plasmarlo correctamente en la inscripción, en línea
con lo que se ha establecido en el artículo 693.1 de la nueva Ley de
Enjuiciamiento civil.
11. EJERCICIO PARCIAL DEL PODER TESTATORIO. La viuda comisaria se
adjudica la mitad indivisa de un bien en pago de la comunicación y la otra
mitad, conjuntamente, a la herencia yacente, sin perjuicio de determinar en lo
futuro a cual de sus hijos designará heredero. El poder
testatorio tiene por objeto la designación de sucesor, y si bien esta designación
puede realizarse en varios actos, parece que la adjudicación de los bienes que
el viudo haga como consecuencia de la disolución de la comunicación no entran
dentro de aquello a lo que se halla autorizado en virtud del poder, antes bien,
esta materia se regirá por las normas que disciplinan la liquidación de la
comunicación, en particular el artículo 106 del Fuero civil que permite al
viudo comisario “adjudicarse la mitad de todos y cada uno de los bienes,
dejando la otra mitad para la sucesión del premuerto, sin perjuicio de la
reserva de bienes troncales.” Ahora bien, deberá llamar a dicha operación al
contador-partidor, a los sucesores presuntos o reclamarla judicialmente,
conforme al párrafo segundo del mencionado precepto.
12. CLÁUSULA DE HIPOTECA. Además de la responsabilidad personal y
solidaria de la parte prestataria, en garantía de la devolución del capital
prestado, del pago de sus intereses ordinarios has un límite de [...] (30% del
principal) pesetas, de la cantidad de [...] (20% del principal) pesetas; para
responder de los intereses indemnizatorios o de demora que pudieran devengarse
por capital y/o intereses impagados, como se determina en el párrafo primero de
la cláusula sexta, entendiéndose que con esta cantidad se garantizan los
correspondientes al incremento o diferencial que se suma al tipo de interés
nominal anual ordinario para obtener el tipo de demora; y de la cantidad de
[...] (según escala) pesetas, que se fijan para costas y gasto, D. [...]
(titulares del pleno dominio) constituye/n voluntariamente hipoteca sobre la
finca o fincas que se describen al final de esta escritura, a favor de la Caja,
que, a su vez, acepta dicha garantía hipotecaria.
Por tratarse de un préstamo con interés variable, se hace constar que a
efectos hipotecarios, el tipo de interés nominal anual máximo en concepto de
intereses ordinarios será el 10% y el 19% en concepto de intereses de demora.
(Se suprime el párrafo que hacia referencia al 50% y al artículo 114 de
la Ley Hipotecaria). La cláusula
se considera perfectamente admisible, ya que en ningún caso se traspasa el límite
del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y se establece un límite máximo del
tipo de interés variable, tal como exige el principio de especialidad según señala
la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24
de agosto de 1998. Carlos
Ballugera |
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