1. JUSTIFICACIÓN PAGO DEL IMPUESTO EN VIZCAYA/BIZKAIA. Se plantea si es suficiente a efectos de la justificación del pago, exención o no sujeción del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD en adelante) la diligencia notarial acreditativa del pago telemático acompañada del impreso de autoliquidación generado por el propio Notario.

La materia aparece regulada por el art. 122.2 del Decreto Foral 106/2001, de 5 de junio, por el que se aprueba el Reglamento del ITPyAJD, desarrollado por la Orden Foral 1443/2005, de 7 de junio, completada con posterioridad por la Orden Foral 2151/2005, de 9 de setiembre que añade una disposición adicional tercera que regula el cierre registral con carácter retroactivo[1].

  Aunque se previene, para considerar acreditado el pago del Impuesto, que el documento incorpore una diligencia extendida por el Notario bajo su fe pública, es preciso tener en cuenta, que conforme a la legislación notarial, única hábil para regular las cuestiones relativas a la fe pública notarial, interpretada conforme a las resoluciones de la DGRN de 16 de enero y 11 de marzo de 1996, el Notario no puede dar fe cuando, como ocurre en la gestión del documento por él autorizado ante la Oficina Liquidadora, actúa únicamente en su condición de profesional del Derecho.

  Por tanto, sin la cobertura de la fe pública y sin los medios que señala el art. 122.2 del Decreto Foral citado el Registrador de la propiedad, no tiene modo alguno de apreciar el pago, la exención o no sujeción del ITPyAJD.

  En ese punto contrasta vivamente con el propósito de habilitar medios telemáticos que resuelvan, con ahorro de costes, la gestión fiscal del documento notarial, el que no se haya habilitado medio telemático alguno para hacer constar al Registrador de la propiedad la realidad del pago o de la presentación de la declaración de exención o no sujeción, de cara a la inscripción del documento.

  Entonces, la falta de acreditación del pago del impuesto o de la exención o no sujeción debe llevar a suspender la inscripción conforme al art. 254 LH.

  Por otra parte, el modelo 600 de autoliquidación es un documento generado por la impresora de la entidad colaborada, el Notario en este caso, que no aparece suscrito por nadie, de donde resulta que se trata de un simple escrito que ni siquiera alcanza la condición de documento privado.

  Con ese escrito difícilmente se puede dar cumplimiento a lo que previene el art. 256 LH en orden a la presentación y archivo de la carta de pago, por lo que el Registrador quedará responsable directamente de las cantidades que hayan dejado de satisfacerse a la Hacienda, por ejemplo, por una liquidación complementaria.

  Otra de las deficiencias, también por omisión, de la regulación que contemplamos, se refiere a las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario, a las que no se ha tenido en cuenta, ya que no se previene medio alguno de traslado del expediente electrónico a su poder, pese a que la Hacienda Foral dispone del mismo desde el momento mismo del pago o desde la presentación de la autoliquidación con la exención o no sujeción.

  Finalmente, la regulación de la Orden Foral se refiere exclusivamente a la habilitación de un modo de hacer constar el pago del ITPyAJD pero no de la exención o no sujeción del mismo, cuya regulación pese a no contenerse en la Orden Foral parece darse por supuesta.

  Ahora bien, la única regulación que cabe suponer como vigente es aquella efectivamente vigente que no puede ser otra, ya que la Orden Foral citada no entra en ello, que la contenida en el Decreto Foral que promulga el Reglamento del ITPyAJD, y que en orden al cierre registral se pronuncia en los términos de su art. 122.2.

  Por tanto, la Orden Foral al regular de modo incompleto lo relativo a la justificación del pago del ITPyAJD, a la par que deja en el aire las importantes cuestiones señaladas, entra en contradicción con el art. 122.2 del Decreto Foral tantas veces citado.

  2. SISTEMA FRANCÉS DE AMORTIZACIÓN. Se plantea si el sistema francés de amortización es adecuado para regular la devolución a plazos de un préstamo hipotecario.

  Lo característico del sistema francés de amortización es que el préstamo se devuelve mediante cuotas que permanecen constantes durante el período en el que el tipo de interés es constante.

  Las cuotas se integran por una parte de capital y otra de intereses. Los intereses corresponden al capital adeudado durante el período de amortización.

  Al principio de la vida del préstamo la cuota se dedica en su mayor parte al pago de intereses, por lo que inicialmente se reduce poco la cifra de capital adeudado.

  La fórmula financiera para el sistema francés es: CUOTA PERIÓDICA CONSTANTE = [Ci] / [1-(1+i)^-n]. Donde “C” es el capital del préstamo pendiente al inicio del período de interés, “i” es el tipo de interés nominal anual expresado en tantos por unidad y “n” el número de cuotas anuales de duración del préstamo.

  Ahora bien esa fórmula sólo es válida para el caso de que la amortización de las cuotas se liquide con una periodicidad anual, ya que si se aplicase esa fórmula pero la liquidación fuese semestral o mensual, el cálculo se realizaría sobre la base de cargar cantidades por intereses de partes de capital ya amortizado.

  Esa práctica, según resulta de las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1994 y 10 de octubre de 2001, además de no ser recomendable ni correcta desde un punto de vista bancario, es jurídicamente inadmisible, pues el cobro de intereses por capital ya amortizado, constituye una ilegalidad y un enriquecimiento no justificado.

  Para evitarlo es preciso ajustar la fórmula del siguiente modo: CUOTA PERIÓDICA CONSTANTE = [Ci/m] / [1-(1+i/m)^-mn]. Donde “m” es el número de cuotas que se pagan durante el año. Así el valor de “m” sería dos en caso de liquidaciones semestrales, cuatro en el de liquidaciones trimestrales y doce en el caso de liquidaciones mensuales.

  Sólo introduciendo ese ajuste el importe de las cuotas tiene en cuenta el capital efectivamente adeudado en cada período de liquidación.

  3. TANTEO Y RETRACTO DE FINCA RÚSTICA. Durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 se realiza la aportación a una sociedad de determinada finca rústica que, entonces, se encontraba arrendada.

  Ahora, durante la vigencia de la Ley de 2003, y tras un largo período desde la aportación, se presenta la escritura al Registro de la propiedad. Se plantea si es necesaria la notificación al arrendatario que prevenía el art. 91.2 de la Ley de 1980.

  Las dudas surgen por la existencia de una nueva regulación de 2003 y porque dado el largo período de tiempo transcurrido, el arrendamiento vigente al tiempo de la aportación, podría haberse extinguido.

  La nueva regulación de los arrendamientos rústicos por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre suprime los derechos de adquisición preferente a favor de los arrendatarios en caso de enajenación de la finca arrendada.

  Ahora bien, esa supresión lo es sin perjuicio de la disposición transitoria 1ª de la misma Ley que dispone que los contratos de arrendamiento vigentes a su entrada en vigor, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración.

  Por lo tanto, habiéndose celebrado el arrendamiento durante la vigencia de la ley de 1980, habrán de tenerse en cuenta los derechos de tanteo y retracto que se recogen en sus arts. 86 y ss., lo que incluye la regulación de los requisitos de la escritura de enajenación en orden a su inscripción en el Registro de la propiedad[2].

  Por lo tanto, es preciso que en la escritura de aportación conste no sólo la situación arrendaticia de la finca sino también el hecho de que la enajenación les ha sido notificada a los arrendatarios. Sin esa manifestación y sin la notificación correspondiente, deberá suspenderse la inscripción del documento.

  4. EXPROPIACIÓN FORZOSA. Para la creación de un Polo de innovación tecnológica, cierto Ayuntamiento guipuzcoano procede a la expropiación de terrenos a favor de una Sociedad municipal que aparece como beneficiaria de la expropiación.

  Respecto de uno de tales terrenos, consta que el expropiado no ha comparecido en la correspondiente acta de ocupación y pago por lo que el Ayuntamiento consigna el justiprecio a favor del mismo en su propia caja.

  El expropiado, en el presente caso son los herederos del titular registral, que no han comparecido. Se plantea la duda si el Ayuntamiento puede consignar el justiprecio en su propia caja, cuando parece ostentar también la facultad de apreciar en quien concurre la condición de herederos del titular registral.

  La expropiación recae únicamente sobre parte de la finca registral, en la que existen varios pabellones industriales, por lo que la parcela expropiada habrá de ser segregada de ella. Además, es necesario modificar la descripción de los pabellones, que se ven reducidos por la expropiación.

  Se plantea, de una parte, si es suficiente a los efectos de justificar el pago del justiprecio con la consignación realizada y si en el acta de ocupación y pago puede hacerse constar la modificación de la descripción.

  El art. 50.1 LEF previene que se consigne el justiprecio en la Caja General de Depósitos cuando el propietario rehusare recibirlo.

  Cuando se dictó dicha norma, el Estado autonómico no había nacido, ni las Corporaciones locales se regían por su nueva legislación democrática.

  El art. 54.4. b) de la Norma 21/2003, de 19 de diciembre, Foral presupuestaria de las entidades locales del Territorio Histórico de Gipuzkoa, admite entre los depósitos de las Tesorerías Municipales los fondos puestos a disposición de los particulares que de acuerdo con el ordenamiento jurídico vigente, deban situarse bajo la custodia de las Entidades locales.

  Por su parte, los arts. 128.2 y el 129 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales equipan la consignación en la Caja de la Entidad local y en la General de Depósitos en orden a consignar ciertas indemnizaciones por expropiación.

  Por todo ello, la consignación de los fondos a disposición de los titulares de la finca, que deberán ser notificados de tal consignación, en la Caja de Entidad local, goza de suficiente cobertura normativa.

  El propósito de tal consignación no debe ser otro que el evitar que se devenguen intereses moratorios a favor de quienes no quieren recibir el justiprecio una vez que se ha fijado éste con las debidas garantías.

  En orden a ese fin, merece la pena resaltarlo, es esencial la notificación a favor de quienes se realiza la consignación, que deben estar debidamente identificados. El problema del presente caso, estriba en determinar si la identificación de los beneficiarios de la indemnización exclusivamente por su condición de herederos del titular registral es suficiente. Para juzgar sobre dicha cuestión es preciso tener a la vista el documento del que resulte la consignación.

  Por otra parte, el acta de ocupación y pago no sirve para hacer constar en el Registro modificaciones de la descripción, para ello es necesario el correspondiente instrumento de equidistribución a elaborar por el Ayuntamiento.

  En el mismo se podrán declarar las modificaciones pertinentes de la obra nueva y división horizontal conforme al art. 7.7 AURH, de modo que con tal expediente se podrá inscribir la expropiación con las correspondientes segregación y modificación de la obra nueva.

  5. SEGURO DECENAL EN LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se plantea si, con apoyo en el art. 1.3 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, las viviendas de protección oficial, promovidas por el Gobierno Vasco, están exceptuadas de suscribir el  seguro decenal obligatorio. Esa es la interpretación que sostiene el Delegado Territorial del Gobierno Vasco.

  Señala dicho precepto que “Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.”

  La duda estriba, por tanto, en determinar si respecto del Gobierno Vasco actuando como agente de la edificación, se aplica la legislación de contratación de las Administraciones Públicas suplida por la Ley de Ordenación de la edificación, o si en punto a esa supletoriedad, se excluye de la misma lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.

  Parece que lo razonable es entender lo segundo. Es decir, que cuando el agente edificatorio sea el Gobierno Vasco, no se aplica lo prevenido en la Ley de ordenación de la edificación respecto a las garantías de suscripción obligatoria.

  Así lo indica una comunicación colegial de 2 de mayo de 2000 sobre "Aplicación del artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación" que dice que "3. LA FORMA: Desde el punto de vista formal, le Ley impone este nuevo requisito para las escrituras, por lo que deben quedar excluidas las obras nuevas declaradas en documento administrativo. De hecho, el art. 1.3 LOE, al referirse a la actuación de las Administraciones Públicas, Organismos y Entidades sujetos a la legislación de las Administraciones Públicas, dispone que se estará a lo dispuesto en esa legislación especial y, en su defecto, se aplicará esta LOE "a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria".

  Por otro lado, hay que tener en cuenta que lo que persigue la LOE con las garantías que establece es afianzar la responsabilidad del constructor. Cuando el constructor es la propia Administración, la responsabilidad de la misma siempre estará a salvo, ya que a diferencia de un promotor privado, que puede desaparecer o resultar insolvente, la Administración no.

Bilbao, 29 de noviembre de 2005

Javier Regúlez Luzardo

Carlos Ballugera Gómez