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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
BILBAO,
27/11/2001
1. SUBROGACIÓN DE CRÉDITO
AL PROMOTOR. Se trata de compraventa con subrogación en el crédito hipotecario
concedido al promotor inmobiliario, de modo que el comprador sigue siendo deudor
en concepto de crédito, hasta un límite máximo. Se invita a reflexionar sobre
las implicaciones de la figura.
En primer lugar, surge la
duda de si seguimos ante un crédito o se trata en realidad de un préstamo y si
la diferencia plantea consecuencias de cara a la inscripción de la subrogación
de la hipoteca. En el caso de que la subrogación produjera un cambio de
naturaleza de la obligación pasando de crédito a préstamo, parece que sería
necesaria alguna adaptación del régimen de la operación a la nueva situación,
al no hacerse, sino al plasmarse una simple subrogación, surge, adicionalmente
la duda, si ello plantea alguna dificultad en orden a la ejecución hipotecaria.
En ese terreno, las diferencias en orden a liquidar la deuda pueden existir,
pero la complejidad creciente de los préstamos de amortización parcial
aproxima su régimen al de la liquidación de las cuentas de crédito, ya que
para determinar la cantidad adeudada en caso de incumplimiento, en ambos casos
se hace necesaria una liquidación para integrar dicha cantidad con las
amortizaciones impagadas, intereses ordinarios, y eventualmente, intereses de
demora.
En el supuesto presente,
como las partes no se refieren expresamente al cambio de naturaleza de la
operación ésta sigue siendo de crédito, de suerte que el prestatario podrá
reintegrar parte del mismo y volver a disponer de él en tanto que el límite de
sus disposiciones no se vaya reduciendo como consecuencia de las amortizaciones
pactadas.
Otra duda versa sobre el
hecho de que no conste que se le haya concedido opción al prestatario para
elegir entre deber en concepto de préstamo y deber en concepto de crédito.
Cuando la hipoteca se constituye en garantía de un crédito del que el
prestatario no ha dispuesto completamente, tal vez cupiera mirar la operación
con disfavor por razón de que se hipotecan los bienes por una cantidad superior
de la efectivamente entregada, rozándose el supuesto de sobregarantía. Pero
estas dudas no parece que tengan demasiada consistencia, ya que se supone que la
operación se ha cerrado en ejercicio de la autonomía de la voluntad de las
partes, y es lógico, por otra parte, que si el deudor puede disponer de fondos
hasta un cierto límite, dé garantía por el importe total del mismo cuando
menos.
2. EXPROPIACIÓN FORZOSA.
Inscrita la expropiación de determinada finca se presenta testimonio de
sentencia contencioso-administrativa declarando la nulidad del expediente
expropiatorio. Se plantea si es necesaria o no la consignación del justiprecio
y si es preciso un acto especial de ejecución de la mentada sentencia.
A primera vista parece que
es necesaria la constancia de la consignación del justiprecio, ya que cabe
proceder de modo semejante al caso de reversión, conforme al artículo 55 de la
Ley de Expropiación forzosa en su redacción por la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre de Ordenación de la edificación. Siguiendo esa pauta parece que
también sería exigible para la inscripción acuerdo de la Administración en
que se reconozca el Derecho del expropiado a recuperar la finca. Sin embargo,
parece que la sentencia de nulidad es acto suficiente de tal reconocimiento, de
suerte que la devolución del justiprecio no sería sino una consecuencia implícita
en la nulidad del acto expropiatorio, cuya efectividad, exigiría precisamente,
la reposición de las cosas al momento anterior al acto nulo, lo que no puede
lograrse sin restituir el justiprecio en los términos del artículo 55 de la
Ley de Expropiación forzosa, restitución que deberá ser aceptada por la
Administración, lo que dará lugar al correspondiente acto administrativo.
3. TASACIÓN PARA SUBASTA.
Se plantea si la cláusula de atribución de los costes de tasación para
subasta al prestatario es lícita. Como se sabe, dicha tasación para subasta es
necesaria para que la ejecución hipotecaria pueda discurrir por el
procedimiento de ejecución directa o bien, en caso de incumplimiento, que la
finca hipotecada pueda ser objeto de venta extrajudicial.
El recurso a la ejecución
directa de los bienes inmuebles hipotecados o el pacto por el que se prevé la
venta extrajudicial para caso de incumplimiento son procedimientos establecidos
en beneficio del prestamista, que obtiene de ese modo una garantía de ejecución
rápida de su crédito en caso de incumplimiento, sin tener que esperar a la
tasación que hubiera de realizarse en el procedimiento ejecutivo. El recurso a
esos procedimientos rápidos requiere pacto de tasación previa que habrá de
consignarse en el Registro de la propiedad.
Igualmente la movilización
de los préstamos hipotecarios conforme a la Ley del Mercado hipotecario de 25
de marzo de 1981 exige la tasación de los inmuebles hipotecados con arreglo a
su artículo 7. En definitiva, la tasación redunda, especialmente, en beneficio
del prestamista, por lo que parece lógico que sea él quien corra con tales
gastos. Por otra parte, no se puede desconocer, que el gasto de la tasación
realizada es efectivo y se halla relacionado con la operación crediticia
garantizada.
Además, es cierto que el
prestamista ha de resarcirse de sus costes y que, además aspira a la obtención
de un beneficio. Ambos elementos aseguran la continuidad de su negocio y
constituyen la legítima retribución por sus servicios. Ahora bien, el modo
regular en que la entidad de crédito cobra esos recursos es, precisamente, a
través, del tipo de interés. Al actuar por esa vía se permite el juego de la
competencia, y la efectividad de la misma, pero si se desplaza a otros capítulos
oscuros la recaudación de los recursos de la actividad, se sustraen ciertos
elementos del coste, como los gastos de tasación, de la competencia y se
obtiene un beneficio adicional. Con ello lo que se hace, en realidad, es imponer
un precio mayor al prestatario, de modo poco transparente, aprovechando la
posición de preponderancia de la entidad de crédito, lo que pudiera dar lugar,
en caso de que el prestatario fuese un consumidor, a que la cláusula cayera
dentro de las prohibiciones de los apartados 7 y 23 de la disposición adicional
1ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Pero es que al obligar al
cliente a costear determinados capítulos de la actividad de la entidad de crédito,
se priva a ésta de todo estímulo por reducir los mismos, y se pone, en
consecuencia, un freno al aumento de la productividad de los profesionales. La
entidad de crédito, en lugar de organizar su propio servicio de tasación a fin
de controlar y reducir sus costes, obtiene esos servicios del mercado sin
importarle si el coste es alto o bajo, toda vez que no ha de soportarlo. Al
proceder así se renuncia a que quién puede reducir los costes, la entidad de
crédito, lo haga; ya que el consumidor no tiene ningún control sobre las
condiciones del mercado. Se produce, de ese modo un aumento de los llamados
costes de transacción.
Bilbao, 27 de noviembre de 2001
Carlos Ballugera
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