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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
BILBAO, 4/12/2000
1.
RECTIFICACIÓN DE UNAS ADJUDICACIONES HEREDITARIAS. Tres herederos, tras
adjudicarse sendas fincas en la partición de la herencia de su padre, el mismo
día y en otra escritura, junto con su madre viuda “otorgan” que por haber
sido condición previa a dichas adjudicaciones, los tres se obligan a respetar a
su madre el usufructo vitalicio sobre las fincas que les han sido adjudicadas.
La primera escritura de partición con sus adjudicaciones fue inscrita sin
referencia alguna a la segunda. Ahora se presenta esta última junto con la otra
y se plantea si cabe entender constituido el usufructo a favor de la madre
viuda.
Si las dos escrituras se hubieren traído al Registro de la
propiedad a la vez, a pesar de cierta imprecisión en la dicción, no cabe duda
de que se hubiera inscrito el usufructo a favor de la viuda. La duda surge
ahora, ya que durante largo tiempo, nueve años, D.ª Sabina, que así se llama
la viuda, ha retenido en su poder la escritura, permitiendo que el registro
publicase la titularidad libre sobre las fincas de sus hijos.
Cierto que el Registro de la propiedad es voluntario, pero
con la actuación descrita parece que se ha querido dejar en manos de la viuda
el reflejo tabular del usufructo. Ello apunta a la existencia de algún pacto al
margen de lo expresado, mas ninguna de las consideraciones son suficientes para
eludir la cuestión planteada, a saber, si se ha constituido o no el usufructo
en la segunda de las escrituras.
La expresión literal de la escritura inclina a pensar que
los hijos se obligan a respetar un usufructo preexistente, ya que no se podría
respetar algo que no existiese previamente; sin embargo, no conocemos que el tal
usufructo se haya constituido con anterioridad. Por otro lado, y para evitar las
dudas, habida cuenta que la escritura parece redactada por el Notario, tal vez,
se pudiera haber dado a la constitución del usufructo un carácter más expreso
y formal.
Sin embargo, desde otro punto de vista cabe entender que las
expresiones utilizadas son una manera de hablar, y que lo que sin duda reflejan
es una voluntad indubitada de considerar como existente, por quienes pueden
darle vida, un usufructo a favor de la madre, sobre determinadas fincas, ya que
quienes manifiestan su respeto al mismo son aquellos que tienen la facultad de
constituir el usufructo. Por otro lado, se dice taxativamente que la dicha
constitución se realiza en el marco de la partición hereditaria.
Se objetó también que al hablar de “obligarse a
respetar” puede estar intentándose constituir un usufructo con carácter
personal. Sin negar que tal figura pudiera existir, con la expresión usufructo
se señala directamente el derecho real de ídem, por lo que para conseguir tal
fin, es decir, caracterizar como personal, lo que de suyo aparece como real, sería
necesario que constase una voluntad indubitada expresada deliberadamente con ese
fin. Sin embargo, reclamar a los interesados una instancia en la que solicitasen
la inscripción del usufructo parece una pretensión exagerada, que además se
estaría realizando en un simple documento privado.
El problema que aparece como trasfondo de la situación
descrita es alguna desavenencia familiar y el hecho de que las fincas
adjudicadas sean plantaciones de árboles próximas a la tala, con lo que se
ventila el producto económico generado en un largo período. No obstante, no
cabe duda que cuando menos el usufructo afecta a los hijos y a la viuda, de modo
que ella podrá reclamar su derecho a los frutos en virtud de la segunda
escritura. Ahora bien, el hecho de que se pretenda la inscripción parece que
manifiesta el interés de la usufructuaria de ponerse a salvo de una posible
insolvencia del o de los nudo propietarios. Es decir, el nudo propietario puede
vender como titular pleno o puede sufrir el embargo de la totalidad y sufrir la
ejecución de la totalidad si la usufructuaria no insta la tercería de su mejor
derecho. También parece, que en caso de embargo, la usufructuaria pudiera
instar el reconocimiento judicial de su derecho y anotar dicha demanda, con la
que se pudiera desvanecer la buena fe del tercero adquirente en la subasta. Sin
embargo, tal desvanecimiento parece problemático.
Por otro lado, ante el Juez no parece que haya duda de que se
reconozca el usufructo a favor de la viuda, pero el Juez, para llegar a esa
conclusión dispone de más medios que los que estrechamente se ofrecen a la
calificación. A favor de la inscripción se alza también el hecho, que se une
a las anteriores consideraciones, de que no hay terceros eventualmente
perjudicados en el registro.
2. USUFRUCTO CONDICIONAL. La esposa lega a su viudo el usufructo de
determinados bienes con la condición de que lo perdería en el caso de que
contrajese ulteriores nupcias, llevase vida marital de hecho o tuviere un hijo
no matrimonial. En la herencia, en la que comparecen el viudo y la única
heredera, la hija común, se adjudica al viudo el usufructo de los bienes “en
pago del legado dispuesto en el testamento”. La duda es si ha de recogerse o
no el carácter condicional del usufructo, o si por el contrario, se entiende
que la adjudicación se ha realizado sin tal condición.
No
parece que quepa oponer obstáculo a la licitud de la condición. Ahora bien, la
adjudicación hecha en los términos descritos es dudosa, ya que los herederos
pueden, en la partición, conforme al artículo 1.058 del Código civil,
distribuir los bienes en la forma que tengan por conveniente, y de las
expresiones contenidas se puede llegar a inferir que la hija consintió en la
adjudicación del usufructo sin condición alguna, actuación para la que se
halla plenamente facultada. Sin embargo, también se puede afirmar que si bien
la hija puede renunciar, es preferible que tal renuncia conste de modo expreso,
ya que no está claro que la hija haya renunciado a que el usufructo se
adjudique sin la condición.
Dejando
a un lado las dudas, podríamos recoger en el cuerpo de la inscripción,
literalmente, el contenido de la disposición testamentaria y se inscribiría la
adjudicación del usufructo al viudo “en pago del legado dispuesto en el
testamento”; en el acta de inscripción se haría constar la inscripción del
usufructo “en los términos expresados”. Con esta postura se diferiría el
problema a un momento posterior, por ejemplo, al momento en que se pretendiese
por la heredera la resolución de la adjudicación en el supuesto de que su
padre hubiese incurrido en alguna de las conductas descritas en la condición;
con ello el registro estaría publicando, no un pronunciamiento claro y
terminante, sino uno dudoso. Por ello, lo más adecuado a la claridad de los
pronunciamientos registrales exigiría, a su vez, una aclaración de la
escritura para que de modo terminante se expresara el carácter de la adjudicación
del usufructo.
3.
CANCELACIÓN DE EMBARGO. Una finca se halla inscrita a favor del adjudicatario
en un procedimiento ejecutivo seguido ante un juzgado de Bilbao, en el que se
ordena la cancelación de las cargas posteriores a la que dio lugar al
procedimiento, de suerte que, tras la inscripción de la adjudicación y el
correspondiente mandamiento cancelatorio, en el Registro de la propiedad quedan
una hipoteca y dos embargos anteriores vigentes. El embargo que interesa al caso
presente fue ordenado por un juzgado de Baracaldo. Con posterioridad se cancela
la hipoteca. A continuación se presenta un mandamiento cancelatorio de uno de
los dos embargos preferentes dictado por el dicho juzgado de Bilbao, que es
distinto del que ordenó la anotación, el citado juzgado de Baracaldo, en el
que se identifica tanto el procedimiento ejecutivo que dio lugar a la anotación
preferente que se ordena cancelar, como el procedimiento de tercería de mejor
derecho, procedimientos ambos seguidos en Baracaldo. Según el mandamiento del
juzgado de Bilbao la cancelación procede en virtud de la sentencia firme recaída
en la tercería seguida en el Juzgado de Baracaldo. Se practica la cancelación
y se cuestiona “a posteriori” la operación practicada.
Se trata de una hipótesis sobre la supuesta responsabilidad
por la operación planteada. Es decir, ¿cabe entender mal hecha la cancelación?
Ante todo, cabe recordar que los asientos se encuentran bajo la salvaguardia de
los tribunales, por lo que se debate es una mera hipótesis que se pregunta por
los fundamentos de la operación practicada. Es decir, puede resultar chocante
que una cancelación se ordene por un juzgado distinto a aquel que ordenó el
embargo, pero el artículo 84 de la Ley Hipotecaria deja abierta la cuestión ya
que la cancelación corresponde ordenarla al “Juez o Tribunal que la haya
mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del
negocio que dio lugar a ella.”
En el presente caso, el mandamiento cancelatorio identifica
perfectamente el procedimiento en el que se ordenó el embargo, por lo que
parece que al Juez que ordena la cancelación le corresponde legalmente el
conocimiento del asunto que da lugar a la misma, es decir, la aludida tercería
de mejor derecho.
Por otra parte, la calificación de la competencia de Jueces
y Tribunales, corresponde, bajo su responsabilidad, al registrador, conforme al
artículo 100 de la Ley Hipotecaria, para el caso de que no “firmare el
despacho el mismo que hubiere decretado la inscripción o anotación
preventiva.” En caso de duda sobre la competencia, dispone el mismo precepto,
los registradores darán cuenta al Presidente de la Audiencia respectiva, el cuál
decidirá lo que estime procedente. Por tanto, corresponde al registrador
calificar la competencia del Juez o Tribunal, debiendo dar cuenta al Presidente
de la audiencia sólo en caso de duda, de donde se desprende, que despachado el
mandamiento, el registrador estimó competente al Juzgado que ordenó la
cancelación, decisión que únicamente cabrá discutir en el correspondiente
juicio declarativo en el que se discuta la validez de la cancelación
practicada.
4. EMBARGO
DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. Se decreta el embargo de los bienes del deudor. En el
Registro de la propiedad sólo aparece a favor del mismo una condición
resolutoria en garantía del pago que como vendedor le corresponde en una
compraventa inscrita. Solicitada aclaración al Juzgado sobre su resolución de
embargar especialmente tal condición resolutoria, contestan que el mandamiento
se dictó a la vista de una nota simple emitida por el registro, en la que junto
al titular del bien, persona distinta del deudor, consta la titularidad de la
condición resolutoria a favor del deudor embargado.
La doctrina se halla dividida en este punto. Mientras Rivas
Torralba estima, sin más, inscribible el embargo sobre una condición
resolutoria, para Ávila, la condición resolutoria garantiza un derecho
personal del vendedor, por lo que será muy difícil gravarla o enajenarla. Piénsese
en el caso de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado en la
compraventa, si en caso de ejecución el adjudicatario de la condición
resolutoria se subroga o no en la posición del vendedor en orden a la
responsabilidad por evicción o por vicios ocultos. Es evidente la dificultad de
esta subrogación en el caso de personas que no han contratado con el comprador.
La garantía del precio aplazado se refiere al aseguramiento de una situación
personal en la que tienen difícil encaje los terceros.
Se plantea, en primer lugar, si la condición resolutoria
puede ser embargada extrarregistralmente, lo que parece posible, ya que lo que
se puede embargar es el crédito garantizado con la misma. Por ello, no se ve
dificultad para que pueda embargarse la garantía junto al crédito. Ahora bien,
la ejecución de la garantía representada por el embargo será difícil, ya que
para su efectividad se requiere que el deudor-comprador no haya pagado el crédito
al acreedor embargado, a fin de que pueda ordenarse la retención de las
cantidades correspondientes, conforme al artículo 1.165 del Código civil. La
notificación al deudor que para la cesión del crédito hipotecario previene el
artículo 149 de la Ley Hipotecaria queda suplida en este caso por la retención
de la deuda a la que se refiere el artículo 1.165 citado.
Desde otro punto de vista, se consideró que el embargo de la
condición resolutoria no plantea dificultades, ya que cabe la cesión del crédito
hipotecario con la notificación al deudor, por otra parte, el embargo de la
condición resolutoria puede asimilarse con la hipoteca del retracto
convencional, en la que según el artículo 107.8.º de la Ley Hipotecaria, es
necesario que el acreedor previamente retraiga los bienes en nombre del deudor
“en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para
ello fuere necesaria.” No obstante ha de tenerse en cuenta que el ejercicio de
la acción subrogatoria es subsidiario, sólo “después de haber perseguido
los bienes de que esté en posesión el deudor” para realizar cuanto se debe
al acreedor.
Desde un punto de vista favorable a la admisión del embargo,
también se considera posible el embargo de un embargo, sin tener en cuenta las
dificultades, que por ejemplo, en orden a la tasación de los bienes embargados
se plantean, dificultades comunes a este caso, pues será necesario determinar
si se pagó todo o parte de la deuda. En caso de que el precio aplazado
estuviese pagado, el embargo no garantizaría nada, y el Registro de la
propiedad estaría publicando una garantía vacía.
5. DERECHO
DE REVERSIÓN EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA. Como consecuencia de la expropiación
de parte de una finca, el resto no expropiado resulta antieconómico para el
propietario de la misma, por lo que al amparo del artículo 23 de la Ley de
expropiación forzosa, dicho propietario solicita de la Administración que
extienda la expropiación a toda la finca. La Administración se muestra
favorable a realizar la extensión, adquiriendo el bien con carácter de
patrimonial, pero como la parte objeto de ampliación de la expropiación no es
necesaria para los fines a los que la expropiación responde, trata de enajenar
la finca a colindantes, pero en ese intento se encuentra con el derecho de
reversión a favor del expropiado. Se plantea el modo en que la Administración
puede adquirir sin tener que soportar el derecho de reversión.
A primera vista parece que la Administración podría comprar
la parte que resulta antieconómica como consecuencia de la expropiación, pero
ello tropieza con dificultades tales como la necesidad de licencia de segregación,
las propias de la contratación administrativa y también la necesidad de llenar
los requisitos necesarios para la adquisición por parte de la Administración.
A la vista del artículo 23 de la Ley de expropiación
forzosa, parece indudable que el dueño de la finca expropiado puede solicitar
que la expropiación comprenda la parte que resulte antieconómica. Como tal
solicitud se hace en su beneficio no hay obstáculo para que en la misma
solicitud en la que pide la extensión pueda renunciar al eventual derecho de
reversión.
La renuncia a la reversión es voluntaria, razonable; la
solicitud de extensión es facultativa por lo que puede renunciar en su
beneficio a la reversión, a fin de facilitar la concesión de la extensión,
por otro lado, no parece que con ello se contraríe el interés ni el orden público,
ni que se perjudique a tercero.
Además, el argumento de que no cabe renunciar a un derecho
que aún no ha nacido no parece de aplicación al caso, el rigor que en cuanto a
la renuncia al tanteo retracto en
el caso del arrendamiento parece que se halla dictado por las conveniencias de
la legislación fuertemente protectora de arrendamientos, en la que lo que se
pretendía era proteger al arrendatario de las posibles presiones de un
arrendador más fuerte. La renuncia a un derecho futuro es posible, pero es que
un excesivo rigor en la interpretación de la Ley daría lugar al perjuicio del
expropiado, que resultaría víctima y no beneficiario de la interpretación
protectora.
6. CLÁUSULA
DE UNA COMPRAVENTA. En la venta de un bien de una Caja de Ahorros a Evaristo X.
se establece una prohibición de disponer, y a continuación un derecho de
adquisición preferente a favor de la Caja, sin plazo para el caso de venta del
inmueble a tercero y a continuación se dice, que si Evaristo vende se obliga a
entregar el cincuenta por ciento del precio a la Caja. Se añade que los
herederos de Evaristo quedarán obligados igual que él. Por último, en garantía
del pago de la indemnización a que de lugar el incumplimiento de la prohibición
se constituye hipoteca unilateral a favor de la caja, que tendrá una duración
de noventa y nueve años.
A pesar de los términos en que se configura la cláusula, no
nos encontramos ante una prohibición de disponer, ya que la venta contra la
prohibición no es nula, sino que únicamente da lugar a la indemnización de
los daños y perjuicios. El que la cláusula afecte a los herederos de Evaristo
abunda en el carácter personal del pacto. Precisamente parece que nos hallamos
en el supuesto de asegurar el cumplimiento de una prohibición de disponer
otorgada en acto oneroso, al que se refiere el artículo 27 de la Ley
Hipotecaria.
No se ve dificultad en el recurso a la hipoteca para ello. En
cuanto al plazo y como quiera que la obligación se extiende a los herederos, lo
que, como hemos dicho, abunda en su carácter personal, parece que habrá de
respetarse el límite de los dos grados al que se refiere el artículo 781 del Código
civil, ya que no cabría aplicar el artículo 1.508 del Código civil que se
refiere al retracto convencional, en el que el derecho de readquirir depende del
vendedor, puesto que se trata de un derecho de adquisición preferente en que la
adquisición depende de que se realice o no una posterior venta por el
adquirente.
7.
TRANSMISIÓN EN CUMPLIMIENTO DE ACUERDO. Comparecen por medio de apoderados dos
personas, la una, D. Pedro, es dueña de una finca de la que no es titular
registral, y la otra, D. Rafael, es dueña de distintas cuotas en proindiviso
con la anterior, D. Pedro, de otras fincas, pero cuyos titulares registrales son
terceros de buena fe que adquirieron del dueño de la primera finca y comunero
de las otras, D. Pedro, quien en dicha transmisión, según se afirma el
documento presentado, “pudo haber actuado como representante de D. Rafael
respecto de su cuota, pero sin que D. Pedro consultase ni rindiese cuentas a D.
Rafael.” También comparece la representante de la sociedad titular registral
de una de las fincas para ceder la misma a D. Rafael en cumplimiento del acuerdo
dicho. La finca de la que se solicita la transmisión es aquella de la que como
titular registral aparece la sociedad cedente. En suma, los comparecientes, señalan
que proceden a la disolución de la comunidad existente sobre diversas fincas
entre D. Pedro y D. Rafael, y en liquidación de la misma se adjudica a D.
Rafael la finca cuya titularidad aunque aparece a favor de la sociedad
compareciente, en virtud de relaciones que, según manifiestan, carecen de
transcendencia para tercero, era de la propiedad de D. Pedro. La sociedad, por
medio de su apoderado realiza la adjudicación dicha.
Parece que estamos ante una transacción, pero la sociedad
cedente no es parte de la misma, por lo que surge el problema de la causa de la
transmisión. Por otro lado, la sociedad no recibe nada, por lo que podemos
cuestionarnos que tipo de acto realiza el apoderado; también es problemática
la calificación del mismo poder del representante. Por otro lado se adjudica en
la liquidación de la comunidad una finca que según las manifestaciones de los
interesados no forma parte de dicha comunidad. Finalmente, no es posible aceptar
que las transmisiones intermedias entre la sociedad titular registral y D. Pedro
carezcan de transcendencia para los terceros, por lo que la laguna en el tracto
deberá ser colmada mediante la presentación de las transmisiones intermedias.
Bilbao, 4 de diciembre de 2000
Carlos Ballugera
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