SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

1. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. Al distribuir la hipoteca en garantía de un préstamo sobre el solar entre los distintos elementos constituidos en Propiedad Horizontal sobre el edificio construido sobre el mismo, para uno de tales elementos se establece una doble responsabilidad hipotecaria, de suerte que se dice que tal elemento independiente responderá de diez millones de pesetas y de diez millones de pesetas. Elementos parecidos responden de veinte millones tras la distribución. Al parecer, la razón de esta duplicidad estriba en que el piso se venderá a los compradores por mitades indivisas.

El supuesto no resulta nada claro. Es inhabitual que en la distribución de responsabilidad hipotecaria de un mismo préstamo sobre la finca matriz, se grave con dos responsabilidades una misma finca. No se comprende a que responde este proceder, máxime al no determinarse el rango entre las hipotecas, ni determinarse tampoco el objeto gravado –cuota o finca-, por lo que parece necesario que se aclare.

Decir que una finca responde de diez millones y de diez millones es lo mismo que decir que la finca responde de veinte millones ya que las dos hipotecas tienen el mismo rango y garantizan el mismo crédito.

Si lo que se pretende es gravar la finca por mitades indivisas, de suerte que una parte de la responsabilidad gravite sobre una de las mitades, y la otra parte, los otros diez millones graven la otra mitad, es necesario decirlo así expresamente, ya que de otro modo, sólo cabe entender que las hipotecas gravarán la totalidad de la finca, conforme al artículo 217 del Reglamento Hipotecario y la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de febrero de 1994.

Por otro lado, el que vendiéndose la finca a dos personas por mitades indivisas, quiera asegurarse el precio de cada cuota gravando la misma parece responder a un interés legítimo, sobre todo si se piensa que al momento de la subrogación de los comuneros en cada préstamo, puede pactarse un régimen distinto para cada una de las obligaciones, tanto en cuanto a plazo como en cuanto a la remuneración del capital prestado.

2. VISADO PREVIO EN LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. El artículo 10[1] del Decreto del Gobierno Vasco 306/2000, de 26 de diciembre, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, exige visado previo para la transmisión de la propiedad o constitución de derechos reales, salvo hipoteca, sobre viviendas de protección oficial o sus anejos. Se plantea la influencia de dicha obligación sobre la inscribilidad del documento.

El visado que previene el mencionado precepto lo es del documento privado de compraventa de vivienda, garaje o trastero de edificios de viviendas de protección oficial; a tal documento privado habrán de acompañarse los documentos acreditativos de que el adquirente reúne las condiciones exigidas para acceder a ese tipo de viviendas; por lo que parece que tal visado se halla dirigido a facilitar la vigilancia por la Administración de que se cumplen los requisitos exigidos a los adquirentes o arrendatarios de ese tipo de viviendas, sin que exista un mandato dirigido al registrador para que no inscriba en el caso de que no conste haberse emitido el citado visado.

Otra cuestión es la que plantea el párrafo segundo, es decir, si el documento inscribible habrá de contener para su inscripción, la opción del adquirente a la compra de un trastero o garaje desvinculado existente en el edificio. El artículo 21 de la Ley Hipotecaria exige que el documento contenga todas aquellas circunstancias que necesariamente deba contener la inscripción. En el presente caso no hay un mandato expreso dirigido a establecer que la inscripción deba contener esta o aquella circunstancia, lo que se explica por la falta de competencia autonómica en la materia, además el mandato reglamentario va dirigido al promotor, y parece que debe de dársele un valor, también, administrativo, sin que afecte a la inscribilidad del documento su constancia o la falta de la misma.

3. EXPEDIENTE DE DOMINIO. En un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se afirma que el comprador adquirió la finca “en el año 1978 mediante contrato privado de compraventa, constando como vendedor D. Juan, en calidad Agente de la Propiedad Inmobiliaria, sin que conste el nombre de las personas que otorgaron poder notarial al precitado, desprendiéndose de los datos registrales que las mismas eran Dª Higinia y Dª María”. Por otro lado, la última inscripción de dominio a favor de las mencionadas personas es de fecha 10 de marzo de 1970, habiéndose admitido a trámite el expediente el 1 de marzo de 2000.

En el auto de aprobación del expediente se afirma simultáneamente que se ignora la procedencia de los bienes y que proceden de las titulares registrales. Es necesario aclarar esa contradicción. Por otro lado, debe tenerse presente que el artículo 274 del Reglamento Hipotecario exige que se determine la persona de quien procedan los bienes y su domicilio si fuere conocido. Si se confirma que tales personas son los titulares registrales, tendremos que en realidad no hay ruptura del tracto, y por ello, el expediente no será vía hábil para proceder a la inscripción, sino que habrá que acudir al correspondiente procedimiento declarativo al objeto de conseguir, en su caso, la elevación a público del documento privado de compraventa.

Si se entendiese que el expediente de dominio es procedente, lo que resulta bastante improbable a la luz de las anteriores consideraciones, sería necesario que se aclarase en que fecha se ha realizado la notificación por edictos a los titulares registrales, ya que dicha notificación edictal sólo será admisible si se produce una vez transcurridos los treinta años que previene el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

4. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Un local comercial se halla arrendado a un partido político por una caja de ahorros por plazo de dos años y con opción de compra. Transcurrido el plazo de los dos años la caja vende la finca a un tercero.

No existe dificultad para inscribir la venta, ahora bien, tampoco procede la cancelación del arrendamiento ya que no han pasado los cinco años que previene el párrafo primero del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, el cual no ha sido afectado en cuanto a su vigencia por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

Sin embargo, cabe entender que transcurrido el plazo de cinco años desde el vencimiento del plazo pactado para el ejercicio de la opción podrá cancelarse mientras no conste en el Registro haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento; ya que ese es el sentido del claro tenor del nuevo artículo 177 del Reglamento Hipotecario, sin que quepa oponer la resolución de 27 de marzo de 2000, pues la misma resuelve un caso respecto del que no se hallaba vigente, por ser un caso anterior, el artículo 177, párrafo primero, en su redacción de 4 de setiembre de 1998.

5. ADJUDICACIÓN EN LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES DE BIEN PRIVATIVO. Los novios compran un piso por mitades pro indivisas y poco después contraen matrimonio. Ahora se hallan en proceso de separación acordando en el convenio adjudicar la cuota privativa de uno de los cónyuges en pago del haber ganancial del otro.

En otras ocasiones se ha procedido al estudio de casos semejantes, casos que variaban según la parte del precio pagada con dinero privativo o con dinero ganancial, lo que tenía relevancia para determinar la proporción de ganancialidad o privaticidad de la vivienda familiar conforme a los artículos 1357 y 1354 del Código civil.

En el presente caso parece necesario, dado que la liquidación de gananciales no es título hábil para transferir el dominio de bienes entre los cónyuges o ex-cónyuges, que antes de la adjudicación en la liquidación del bien en pago del haber ganancial de uno de los cónyuges aparezca en el inventario de bienes con tal carácter de ganancial, lo que requiere su previa aportación a la sociedad.

Tal aportación puede hacerse con carácter previo o bien en el propio convenio. El convenio abarca relaciones complejas que tienden a liquidar la situación de la comunidad matrimonial, por lo que no se ve obstáculo para que en el mismo convenio se haga la aportación de bienes privativos a la sociedad, máxime si como hemos visto recientemente la Dirección General admite la posibilidad de realizar en el mismo convenio donaciones de inmuebles. Por lo demás, se considera que la aportación realizada en el convenio habrá de ser expresa sin que quepa entender que por la sola inclusión del bien en el inventario de los gananciales se haya realizado tácitamente.

6. DONACIÓN DE DERECHOS. La esposa dona al marido los derechos que le corresponden en determinada finca ganancial, y a continuación, el marido dona el bien a su madre.

Se admite la trasmisión de la “cuota” ganancial, lo que viene a ser una liquidación parcial de gananciales; pero el caso tal como está planteado adolece de cierta incorrección. No cabe que uno de los cónyuges disponga por sí de un derecho individual sobre un bien ganancial, ya que el bien es ganancial y no le pertenece individualmente, por lo que para disponer de cualquier derecho sobre los gananciales se requerirá que consientan los dos cónyuges. De ese modo, parece más correcto formular el acto como una donación, realizada por ambos cónyuges, del patrimonio ganancial al patrimonio privativo de uno de ellos, o bien, que donasen los dos cónyuges a uno de ellos los derechos del otro.

Sin embargo, aunque como decimos parece que el acto se halla mal expresado, el fondo, es decir, la voluntad de transferir un bien del patrimonio ganancial al privativo de un cónyuge, parece legítimo, ya que es indudable la posibilidad entre los esposos de realizar cualquier tipo de contratos y trasmisiones patrimoniales conforme al artículo 1323 del Código civil.

Otra fórmula pudiera haber sido la donación de los dos cónyuges a la madre, pero como por la vía elegida parece que se quiere obtener un ahorro fiscal en la trasferencia entre la nuera y la suegra, se evita esa fórmula más costosa fiscalmente. En todo caso, se estima que la fórmula de la liquidación parcial de los gananciales es más idónea que la de la donación. Por otro lado, resulta más difícil la revocación de donaciones a la madre que a la suegra.

7. ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL. En los estatutos de un régimen de propiedad horizontal pretende incluirse una cláusula que reza como sigue: “El aprovechamiento de los espacios sobrantes en el jardín, no adscritos ya como anejos, quedarán incorporados como anejos inseparables en uso y disfrute de las fincas a las que sean vinculadas, estableciéndose tal vinculación, para todas o algunas de las viviendas en el momento de la firma de las respectivas escrituras de venta”.

Frente a la comunidad solidaria que parece existir en materia de garajes y trasteros cuando se vende por cuotas un elemento privativo con adscripción de zonas de uso exclusivo, en la que el propietario inicial del elemento se reserva la faculta de ir asignando zonas determinadas a las cuotas; en el presente caso las zonas de uso exclusivo no pertenecen a un elemento privativo sino que son un elemento común de la Propiedad Horizontal. La reserva de facultades por parte del promotor, al margen de la titularidad de los concretos elementos privativos, es vista desfavorablemente por la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de 19 de setiembre de 1994. Además, de admitirse tal reserva de facultades, sería preciso establecer un plazo de ejercicio de las mismas en atención al principio de especialidad. Pero es que la reserva expresada choca también contra la imperatividad de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige para la modificación del título constitutivo la unanimidad.

Desde otro punto de vista, se consideró que prefigurar el uso exclusivo de elementos comunes a favor de elementos privativos, dejando para un momento posterior la concreción o individualización de la concreta y determinada zona que ha de corresponder a cada vivienda, es una operación semejante a la de adscribir el uso exclusivo de una zona situada en los elementos comunes de la Propiedad Horizontal, la cual es perfectamente admisible, por lo que diferir a un momento posterior la determinación de la zona concreta que se ha de adscribir a cada vivienda puede ser un comportamiento legitimo propio del modo de operar en las promociones de vivienda. Al promotor le resulta indiferente, existiendo diversas posibilidades, adscribir una u otra zona a una vivienda determinada; o bien el precio final de la unidad resultante de unir vivienda y zona exclusiva puede ser distinto, por lo que se deja a la elección del comprador esta última determinación. Ese proceder, desconociendo la identidad del eventual comprador, sólo puede asegurarse mediante el establecimiento de una cláusula como la referida, lo que a la luz de las consideraciones anteriores parece un interés atendible que no ha de encontrar obstáculo en el registro.

8. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA. Se rehabilita un chalet en el que existían cinco viviendas, en el registro se presenta respecto de dicha operación una modificación de descripción. Se plantea si es necesario o no para la inscripción, la presentación de la licencia de obras.

El artículo 53. a) de las Normas Urbanísticas Complementarias al Reglamento Hipotecario exige licencia para el caso de que al inscribirse el título constitutivo de la Propiedad Horizontal o al modificarse el mismo se cree un mayor número de viviendas, es decir, la modificación objetiva del edificio mediante la creación de nuevas viviendas obliga a presentar nueva licencia.

En el presente caso, no se trata de una modificación tangencial de la obra, sino que la rehabilitación de un edificio con su correspondiente cambio de descripción es una auténtica declaración de obra nueva modificatoria de otra anterior obrante en el registro, por lo que al amparo del artículo 22 de la Ley del suelo de 1998, será exigible para la autorización e inscripción de la misma, la correspondiente licencia.

9. APODERADO FALSO. El representante de una sociedad acude al registro señalando a determinada persona como falso representante de la sociedad. No se trata de un administrador cuyo mandato haya sido revocado y que actúe bajo determinadas apariencias, sino que el representante ha falsificado su condición de tal alterando cierta escritura y ha enajenado un bien de la sociedad. Ahora el representante legítimo de la sociedad pretende que se haga constar la circunstancia de ausencia de representación de la otra persona a fin de evitar daños a la entidad que representa.

No parece que exista medio alguno de hacer constar en el registro las manifestaciones del representante de la sociedad. Desde luego, la instancia del mismo conteniéndolas, junto con el documento falsificado en cuya virtud enajenó el falso representante, no dará lugar a asiento alguno.

Otra cosa hubiese sido, que el representante falso lo fuese por haberle sido revocadas sus facultades representativas, en ese caso, mediante instancia con los documentos acreditativos de las señaladas circunstancias, podría hacerse constar el hecho en el Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición y, a su vez, al margen de las fincas cuya titularidad constase en el registro a favor de la entidad, conforme al artículo 386 del Reglamento Hipotecario en su redacción de setiembre de 1998. La declaración de nulidad de esa norma por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, impedirá una vez que la sentencia se publique en el Boletín Oficial del Estado, al menos a primera vista y en tanto no se dicte nueva norma, la practica de un asiento semejante.

Decimos a primera vista, porque en determinados casos, en particular, en el caso de revocación de un poder para vender determinada finca, sin devolución de copia por el apoderado, la practica de una nota marginal en la finca concreta a solicitud del titular registral sería un medio de defensa eficacísimo contra las extralimitaciones de los que actúan sin facultades al amparo de apariencias cuya inconsistencia consta suficientemente en el registro.

[1] Artículo 10– Visado de contratos

1– Con carácter previo al otorgamiento de cualquier escritura pública por la que se transmita la propiedad de viviendas de protección oficial y sus anejos o se constituyan derechos reales sobre los mismos, salvo en el caso de la hipoteca, deberá presentarse el correspondiente documento privado para su visado en las Delegaciones Territoriales del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco recayendo la obligación de su presentación en el transmitente de las viviendas. Esta obligación se extenderá a los garajes o trasteros no vinculados que se enajenen o arrienden a adquirentes de viviendas de protección oficial situadas en el mismo edificio, unidad edificatoria o promoción que los garajes. Asimismo se presentarán para su visado los contratos de arrendamiento protegido de las viviendas y anejos vinculados. Esta obligación recaerá en el arrendador de la vivienda. Junto con los documentos señalados, los transmitentes y arrendadores de viviendas deberán presentar, juntamente con el contrato de compraventa, para su correspondiente visado, la documentación acreditativa de que el adquirente o arrendatario de la vivienda reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas.

2– En los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de viviendas de protección oficial, en su primera transmisión, cuando los garajes o trasteros, ubicados en el mismo edificio, unidad edificatoria o promoción que las viviendas, se encuentren desvinculados de éstas en proyecto y registralmente, se consignará obligatoriamente, además de las establecidas en la normativa vigente, una cláusula en la que se recoja expresamente que el adquirente podrá optar a la compra de uno de los garajes y trasteros antes citados. Esta opción deberá realizarse en todo caso con anterioridad al visado del contrato de compraventa o adjudicación de la vivienda. En el supuesto de que en el edificio, unidad edificatoria o promoción existan más viviendas que garajes o trasteros se deberá ofertar la compra de éstos a cada comprador de una vivienda, oferta que deberá realizarse mientras se encuentren garajes y trasteros sin adquirir.

3– A efectos de lo dispuesto en el número anterior, para el visado de los contratos de compraventa y adjudicación de vivienda será requisito necesario la presentación conjunta del correspondiente contrato de compraventa o adjudicación de garaje o trastero, o en su caso, la renuncia expresa al mismo.