|
SEMINARIO
DE DERECHO REGISTRAL BILBAO,
8/2/2000 En el
mandamiento de prórroga parece que se le escapó a la Seguridad Social
prorrogar también la anotación ampliatoria letra C; como la misma es, a todos
los efectos, fiscales, respecto de terceros, etcétera, una anotación nueva,
aunque se haya adoptado en el mismo procedimiento, no constando su prórroga y
habiendo transcurrido el término de su vigencia,
ha caducado y debe ser cancelada al expedir la certificación condición
cargas. De ningún
modo puede entenderse que se ha producido una prórroga implícita, pues se
trata de anotaciones diferentes, y si se quiso prorrogar la ampliatoria debió
señalarse así expresamente en el mandamiento, ya que, a pesar de que al
momento de la solicitud de la prórroga, todavía quedase a la ampliatoria un
periodo largo de vigencia, por ejemplo tres años, era perfectamente
prorrogable, siempre que se hubiese solicitado tal prórroga expresamente.
2. ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Tras dividir una finca, que pertenece
en pro indiviso a varios comuneros, en cuatro parcelas, con la correspondiente
licencia municipal, se declara la obra nueva en una de ellas y, disolviendo la
comunidad romana existente, se adjudican pisos a los comuneros, mediante la
constitución del oportuno régimen de propiedad horizontal, de modo que a cada
uno de tres de ellos se les señala como anejo una de las restantes parcelas no
edificadas, resultantes de la división citada. Parece
indudable que no es posible afectar como anejo en un régimen de propiedad
horizontal a uno de los elementos independientes una finca que se halla fuera de
la parcela sobre la que se constituye el régimen, ya que la Propiedad
Horizontal es comunidad especial sobre la parcela edificada, sin que quepa
vincular dicho régimen a otra parcela por la vía expuesta. Otra cosa es que
pudiera establecerse una vinculación ob
rem entre piso y parcela. Sin embargo, esta posible solución, también
resulta objetable dado que la señalada vinculación, ha de asentarse sobre
alguna relación de tipo funcional entre las parcelas, sin que en el presente
caso se acierte a adivinar cual sea ésta. Piénsese que a pesar de las amplias
facultades del propietario para configurar su derecho, éste no puede hacer
cualquier cosa, es indudable, en ese sentido, que la voluntad del propietario es
incapaz de afectar, por ejemplo, su bicicleta con su piso, por carencia de esa
justificación funcional, en definitiva, por carencia de una causa legítima
que, junto con los demás elementos estructurales del derecho real, justifique
la vinculación. Por
otro lado, dependiendo del modo en que se configurara dicha vinculación,
pudiera caerse en una prohibición perpetua de enajenar, al vincularse la
titularidad de la parcela a la del piso, sin que el propietario de dicha parcela
pudiera disponer libremente, lo que a su vez, nos conduce al contrasentido de
que el propietario de piso y parcela no podría alterar la configuración del
derecho, dividirlo, etc. El carácter
problemático de la hipotética solución se acentúa si investigamos el régimen
a que habría de someterse la desvinculación, pues abandonada ésta, como la
naturaleza del derecho real constituido indica, al arbitrio del propietario del
piso, significaría que gozaría éste de facultades de alterar el título
constitutivo de la Propiedad Horizontal sin el concurso de los demás
propietarios. En
suma, se ha elegido una figura inviable para un resultado, que tal vez, pudiera
haberse conseguido sin necesidad de la división en parcelas mentada, mediante
la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la total parcela y
atribuyendo el uso de las porciones que en el caso aparecen como parcelas
independientes, a cada uno de los pisos a los que se les dota de tan inviables
anejos.
3. CLÁUSULAS DE UN DERECHO DE SUPERFICIE. La Comunidad Autónoma de
Euskadi, constituye a título oneroso, a favor de una sociedad anónima, derecho
de superficie en el que se establece una prohibición de disponer a la sociedad
hasta que no se obtenga la calificación definitiva de viviendas de protección
oficial de la edificación resultante de la edificación. A su vez, parece que
se incurre en comiso, al señalar que el incumplimiento de determinadas
condiciones de la concesión del derecho dará lugar a la reversión, a favor de
la Comunidad Autónoma, de todo lo edificado sin reembolso alguno, lo que tendrá
lugar cuando mediante simple acta notarial, unilateralmente por la Comunidad Autónoma,
se ponga de manifiesto el incumplimiento. Finalmente, en lugar de comparecer el
Delegado Territorial correspondiente o Director de ordenación del Territorio,
como se señala en la Orden de la Consejería de Ordenación del Territorio
donde se autoriza para la concesión del derecho, comparece el Viceconsejero.
En cuanto a la
primera cuestión, como quiera que el derecho de superficie se concede para la
construcción de viviendas de protección oficial, el plazo de la prohibición
es corto, media resolución administrativa en la que se funda inmediatamente la
prohibición, cabría su consignación en el Registro. Sin embargo, se señala
que la consignación de la prohibición de acuerdo con el artículo 26.2.ª de
la Ley Hipotecaria no encaja con la inscripción del derecho de superficie dado
que tal consignación habrá de hacerse por medio de anotación preventiva, por
otro lado, se señala que la prohibición de disponer debe deber su origen
inmediato a la resolución administrativa, sin que quepa considerar dentro el
supuesto en que la prohibición es genérica sin determinación de caso.
Sin entrar a examinar si dada la extensión temporal limitada que se da a
la prohibición de disponer ésta seguiría el régimen registral, en cuanto a
caducidad, de la anotación preventiva, se consideró que el establecimiento de
la prohibición pudiera ampararse en el artículo 16.d) del Reglamento
Hipotecario que tolera la consignación en los títulos públicos en los que se
establezca el derecho de superficie de los pactos relativos a la realización de
actos de disposición por el superficiario.
Por otro lado, debe tenerse presente que la concesión se dedica a la
construcción de viviendas de protección oficial, con lo que promoción se sitúa
en un mercado protegido que justifica que se establezcan limitaciones a las
facultades dispositivas a fin de evitar la especulación que se funda en dirigir
la oferta de las viviendas hacia el mercado libre.
En cuanto al comiso, como señala el párrafo final del artículo 16.1
del Reglamento Hipotecario, no es inscribible, sin perjuicio de su eficacia
“inter partes”. No obstante, desde otro punto de vista se consideró que la
resolución de la concesión del derecho por el incumplimiento de las
condiciones podría considerarse como una cláusula penal sujeta a moderación
de los tribunales, pero perfectamente inscribible, como ocurre con la señalada
cláusula penal constituida por los intereses moratorios en las hipotecas. En
cuanto a la intervención del Viceconsejero en lugar de los cargos habilitados
expresamente en la Orden, nos ponen ante un problema de legitimación fácilmente
resoluble reclamando al presentante que se señale la norma que autoriza la
comparecencia de la mencionada autoridad.
4. DERECHO DE SUPERFICIE CONCEDIDO A UNA UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. En
un supuesto parecido al anterior, pero con la peculiaridad de que el
superficiario es una U. T. E. integrada por dos sociedades anónimas, se produce
la declaración de quiebra de una de ellas y se plantean los medios de que se
dispone para continuar adelante con el proyecto que motivó el establecimiento
del derecho de superficie, que no es otro que la construcción de viviendas
sociales, sin sufrir los efectos del bloqueo que la quiebra puede producir sobre
el mismo. Por la declaración de quiebra se extingue el poder del
Gerente de la U. T. E., por lo que en lo sucesivo habrá que contar con los órganos
de gestión de la quiebra. Como lo que se quiere es evitar el bloqueo que ello
pudiera suponer habría que poner de manifiesto tal problema en el procedimiento
de quiebra, máxime si se tiene en cuenta que la misma no ha de tender únicamente
a la liquidación del patrimonio del deudor, sino a la conservación de la
empresa, lo que en el presente caso significa la continuación de la promoción. De todos modos, resulta claro que la U. T. E. no puede
funcionar en la forma en que fue constituida inicialmente. La revocación del
poder no significa la pérdida de su derecho superficiario por la quebrada, sino
su desapoderamiento en beneficio de los gestores de la quiebra. Por otro lado, en el supuesto del comiso señalado, el
incumplimiento por el superficiario no permite a la Comunidad Autónoma resolver
por acta unilateral la concesión, sino que deberá acudir, en caso de oposición
de la representación de la quebrada, al juez competente, que por virtud del carácter
universal de la quiebra, no puede ser sino el juez de ésta, el cual, como
dijimos deberá atender al hecho de que la finalidad única de la misma no es la
liquidación de la empresa, sino que puede ser su conservación cuando su
actividad se funde en razones suficientes, como es el caso de una promoción de
viviendas sociales desarrollada sobre la base de una concesión de un derecho de
superficie por la Comunidad Autónoma.
5. ACTOS DENTRO DEL OBJETO SOCIAL. Una sociedad anónima cuyo objeto
social es la compraventa de terrenos, construcción y arrendamiento de
inmuebles, hipoteca una finca propia en garantía de una deuda de otra sociedad.
En el acto comparece el administrador solidario de la hipotecante, el acreedor y
el administrador de la deudora que es persona distinta del primero. Se plantea
si tal acto puede ser realizado únicamente por el administrador solidario de
dicha sociedad o se requiere acuerdo de la Junta General. Conforme a la resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 3 de octubre de 1994, los administradores de la
sociedad pueden realizar no sólo los actos conformes al objeto social, sino
también aquellos otros neutros o polivalentes, quedándoles vetados únicamente
aquellos claramente contrarios al objeto social, es decir, los denegatorios o
contradictorios del mismo. El presente acto puede encuadrarse dentro de aquellos actos
neutros, ya que en el marco de las relaciones entre empresas, la conexión entre
el acto y el objeto social, tiene matices subjetivos, sólo conocidos por el
administrador, lo que hace muy difícil apreciar “a priori” si el acto se
encuentra o no dentro del objeto social. Piénsese, por ejemplo, que una donación
de una fuerte suma a una entidad benéfica puede estar orientada por cuestiones
de imagen que busca asociar a la empresa con determinada obra social, lo que a
su vez puede redundar en un aumento de la clientela. Cabe señalar, finalmente, que ni siquiera la consideración
de la distinta eficacia frente a terceros del derecho real constituido según
que el acto tenga carácter oneroso o gratuito, introduce matización alguna en
lo dicho, ya que las relaciones entre el deudor y el fiador son ajenas a las
existentes entre el constituyente de la garantía y el acreedor garantizado.
6. EMBARGO EN GARANTÍA DE CRÉDITOS SALARIALES. Sobre una finca gravada
con una hipoteca y una anotación de embargo y en la que consta anotada la
suspensión de pagos y el convenio, que, a su vez, recoge la creación de una
Comisión de seguimiento y determinadas prohibiciones de disponer, se presenta
mandamiento de embargo en garantía de créditos salariales del artículo 32.1
del Estatuto de los trabajadores, en el que consta el carácter de tales y el
hecho de haberse notificado el embargo a los acreedores inscritos con
anterioridad pero sobre los que los créditos salariales resultan preferentes.
Se plantea si cabe practicar la anotación preventiva de embargo, y, en su caso,
que efectos habrá de tener el mandamiento cancelatorio que se dicte en su día
como consecuencia del procedimiento laboral de adjudicación sobre las cargas
inscritas con anterioridad. Como el
embargo es una medida meramente cautelar que afecta el bien al resultado del
proceso, parece que no hay dificultad alguna para practicarlo, pues en el
eventual supuesto de desaparición del procedimiento de ejecución colectiva
volvería a todo su vigor la afección, máxime en un supuesto en el que el crédito
salarial goza del derecho de ejecución separada sobre los bienes que sean de
pertenencia del deudor al momento de la afección. Más
dificultades entraña responder a la segunda cuestión, es decir, a la
virtualidad cancelatoria del mandamiento dictado en el procedimiento social.
Frente a quienes opinan que el citado mandamiento servirá para cancelar las
hipotecas anteriores siempre que se cumplan ciertos requisitos, como son la
constancia registral de la naturaleza de las deudas, la notificación a los
titulares de las cargas anteriores y la insuficiente satisfacción de los
trabajadores sin la cancelación de las cargas anteriores no preferentes, se señaló
que la Dirección General de los Registros y del Notariado mantiene una posición
contraria a esa virtualidad cancelatoria de derechos reales inscritos con
anterioridad, ya que el privilegio del artículo 32.1 del Estatuto de los
trabajadores, conforme a la resolución de 22 de noviembre de 1998, únicamente
atribuye una preferencia para el cobro que deberá ser actuado, en caso de
ejecución singular, mediante la correspondiente tercería de dominio. En
efecto, conviene distinguir en este caso, según que las cargas anteriores sean
consecuencia de la concreción del desenvolvimiento del principio de
responsabilidad patrimonial universal mediante la concreta afección del bien, o
que se trate de una hipoteca, es decir de la afección específica del bien a
una deuda especial con el carácter de Derecho real. En el
primer caso, cabe entender que en virtud de la preferencia de que goza el crédito
salarial del artículo 32.1 del Estatuto de los trabajadores, cuando el carácter
de la deuda conste en el procedimiento y en el registro, se haya notificado la
afección a los titulares de las cargas anteriores y no sea posible la
satisfacción de los trabajadores sin la cancelación de las cargas anteriores,
el mandamiento, tendrá virtualidad cancelatoria sobre los embargos anteriores,
siempre que el deudor se halle inmerso en un procedimiento de ejecución
colectiva, ya que de otro modo, la preferencia sólo atribuye un derecho de
cobro que habrá de ser realizado mediante la correspondiente tercería de mejor
derecho, pues en caso de ejecución singular el principio “prior tempore,
potior iure” no se ve desplazado por el de la “par conditio creditorum”. Ahora
bien, como tiene declarado la Dirección General de los Registros y del
Notariado en las resoluciones 3 de abril y 18 de julio de 1998, la afección
directa del bien al pago de la deuda mediante la constitución de un derecho
real de garantía, constituye un acto dispositivo que no puede ser menoscabado
por una actividad posterior del deudor, ya sea dispositiva o de endeudamiento. El
ejercicio de la acción real nacida de tal derecho ya no implica la efectuación
del principio de responsabilidad patrimonial universal, sino que se trata del
ejercicio de un derecho que integra el propio patrimonio del acreedor, que como
decimos, no puede ser menoscabado por la ejecución de un embargo posterior que
sólo podrá ser ejecutado “con la extensión y contenido con que se integraba
en el patrimonio del deudor, esto es, con la restricción inherente a la garantía
real establecida sobre el bien, en favor de tercero”. Por ello, con la citada
resolución, cabe entender que el mandamiento cancelatorio dictado en la ejecución
social no tendrá virtualidad cancelatoria de las hipotecas inscritas con
anterioridad.
7. CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. Sobre determinado bien
constan inscritos, por éste orden, una hipoteca por valor de cien millones y un
embargo por importe de dos. Se ejecuta el embargo y se adjudica el bien el Banco
acreedor de la primera hipoteca. Debe tenerse presente que el bien salió a
subasta por su valor descontado el importe de la afección por la primera
hipoteca. Se plantea ahora si el Banco puede pedir la cancelación de su
hipoteca por confusión de derechos. Frente
a la postura abiertamente favorable a la realización de tal cancelación, se señaló
que la practica de la misma puede dar lugar al fraude consistente en la
cancelación de la hipoteca y la posterior ejecución personal del banco contra
el deudor en virtud de la póliza de crédito que quedó garantizada, como
superposición de garantía, por la hipoteca. Con ello, el banco habría
conseguido hacerse con la finca por un precio rebajado en el importe de la
responsabilidad hipotecaria, y además, conseguiría recuperar el crédito
contra el deudor por la vía de la ejecución personal. Por ello, se estimó que
para proceder a la cancelación por confusión de derechos, es necesario que el
rematante exprese que se ha producido la extinción del crédito por la
coincidencia de las personas del acreedor y del deudor, único hecho extintivo
que puede dar lugar a la cancelación, que de otro modo se practicaría sin
causa. Sin
embargo, se señaló que si la ejecución se produce por la vía del artículo
131 de la Ley Hipotecaria, conforme a su regla octava, la adjudicación al
rematante implica subrogación en la responsabilidad por las cargas y gravámenes
anteriores, por lo que si se entiende que tal subrogación alcanza a la
responsabilidad personal, esa extinción se producirá en todo caso. Ahora bien,
parece que, conforme a la regla décima del artículo 131 de la Ley Hipotecaria,
la subrogación en la obligación de satisfacer las cargas anteriores y las
preferentes sólo se produce en el caso de que el rematante sea el propio
acreedor.
8. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Con acuerdo de la junta de
propietarios se modifica la propiedad horizontal de una casa, señalándose que
determinado local pasa a formar finca independiente. Se plantea si es necesario
aportar la correspondiente licencia. Surge
la duda de si con el surgimiento del nuevo local se ha producido o no una
modificación en la declaración de obra nueva. Parece que atendiendo a la
superficie de la planta, si el nuevo local sumado a los existentes no la supera,
puede proceder de la desafectación de una superficie que hasta la fecha fue
considerada como elemento común. Como se trata de locales comerciales, sólo en
el caso, conforme al artículo 53.a del Anexo Urbanístico al Reglamento
Hipotecario, de que en la licencia de la obra nueva inscrita, conste que el número
de locales constituyó condición esencial de su concesión, cabría reclamar
nueva licencia. En caso
de que la superficie configurada como local independiente exceda, sumada al
resto de elementos que, conforme a la descripción registral, integran la planta
del edificio, exceda, decimos, de la total superficie de la planta, habría una
modificación constructiva que habrá de trasladarse a la declaración de obra
nueva conforme a las reglas ordinarias de los artículos 45 y siguientes del
Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario.
9. CUOTA CON ADSCRIPCIÓN DE USO. Se vende el tres por ciento de una
finca con adscripción del uso de ciento ochenta metros cuadrados sobre los que
el titular de la cuota del tres por ciento declara una obra nueva sin el
concurso del otro copropietario, que sin embargo comparece en la escritura. Como ha
señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, cuando el
objeto de adscripción tenga consistencia independiente, no se comprende que
pueda permanecer la comunidad, por lo que se entiende que lo único que se
pretende es defraudar la legislación que impone la licencia de segregación
para esos casos.
10. SUSTITUCIÓN DE OBJETO EN LA HIPOTECA. Se pretende la inscripción de
una hipoteca por cambio de objeto, de suerte que la que gravaba una finca en
otro registro se traslade a una finca distinta. Sin solicitar una cancelación
expresa de la hipoteca primitiva sobre la finca inicial se pide a los
registradores que realicen las operaciones necesarias para la inscripción del
documento. Si bien
se trata de la modificación de una garantía, los efectos de la misma sobre la
finca sujeta en último lugar se producen como si se tratase de una hipoteca
nueva, por lo que en todo caso, resulta necesaria la aportación del título
donde se constituyó la hipoteca, en él que constan sus estipulaciones, si bien
es preciso tener en cuenta que habrán de realizarse las modificaciones
oportunas, a efectos del procedimiento judicial sumario, en cuanto al domicilio
para notificaciones, si se hallase determinado por relación genérica “a la
finca hipotecada”, y en cuanto a la tasación de la finca, que será distinta
por ser distinto el nuevo objeto sobre el que recae la garantía. En
cuanto a la cancelación de la hipoteca sobre la finca inicial, la necesidad del
consentimiento formal y la exigencia de mandato expreso para los actos de
riguroso dominio, aconsejan que haya una solicitud expresa de cancelación, que
por otra parte, , parece conveniente que dado que no consta en el registro de la
finca final la cancelación de la hipoteca sobre la finca inicialmente entregada
en garantía y a fin de evitar la hipoteca solidaria, que se cancele previamente
la hipoteca sobre dicha finca inicial. La constancia de la modificación en nota
al pie de la escritura de constitución de hipoteca no bloqueará de modo seguro
la ejecución sobre la finca inicial, ya que pudiera ésta producirse con una
segunda copia acompañada de certificación registral de hallarse la hipoteca
vigente.
11. CAMBIO DE NATURALEZA DE LA OPERACIÓN GARANTIZADA. Un crédito al
promotor garantizado con hipoteca se convierte en préstamo mediante la
subrogación de los posteriores adquirentes sin que se modifique la regulación
de la operación, de modo que producida aquella subrogación, la operación se
sigue regulando por normas propias de la apertura de crédito, como son las
reglas relativas a la determinación del saldo y la referencia al artículo 153
de la Ley Hipotecaria. Se plantea si es necesaria la adaptación a la nueva
situación de la obligación como consecuencia de la modificación operada. Si bien
la complejidad de los modernos préstamos hace que la determinación del saldo
por el que se despacha la ejecución deba ser realizado, con frecuencia, según
las reglas que se establecen para los créditos, el cambio de naturaleza de la
operación que se ha producido hace conveniente que se exprese así a fin de que
el registro refleje, no una situación equívoca, sino el verdadero perfil de la
operación que se garantiza. Piénsese que el acreedor en caso de ejecución no
podrá acudir al procedimiento extrajudicial en caso de crédito, lo que no se
producirá si lo que se ejecuta es un préstamo. Carlos
Ballugera |
|
