CUESTIONES DE DERECHO TRANSITORIO RELACIONADAS CON LA DECLARACION DE
EDIFICACIONES ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACION EN ANDALUCÍA.
JESUS CAMY-JOAQUIN DELGADO. (JUNIO 2012)
Nuevo plazo prescripción de 6 años
Qué edificaciones están obligadas a obtener la
declaración de AFO
Régimen jurídico urbanístico aplicable para el acceso al
registro de la propiedad
de la ley suelo 1975 a la ley suelo 25
julio 1990
de la ley suelo 1990 al 28 febrero 2008
I.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS
(JCAMY)
1ª.-
OPERATIVIDAD DEL NUEVO PLAZO DE PRESCRIPCION DE SEIS AÑOS INTRODUCIDO
POR LA LEY 2/2012, DE 30 DE ENERO, QUE MODIFICA EL ART 185.1 DE LA LOUA.
Lo
primero que ha de advertirse es la inexistencia de una norma de derecho
transitorio que determine el alcance de esta modificación del plazo de
prescripción, que pasa a ser de seis años. Por ello, una vez más,
habremos de acudir a las Disposiciones Transitorias del Código Civil y a
la conocida doctrina de Roubier sobre los efectos retroactivos de las
normas. Desde esta perspectiva y simplificando mucho la cuestión, dada
la finalidad des estas notas, puede afirmarse que el principio general
es la irretroactividad de las normas, de modo que no puede perjudicar
los derechos adquiridos de acuerdo con la normativa anterior que se
deroga, y siempre a salvo la posibilidad de que la propia norma
establezca un efecto diferente, respetando en cualquier caso la
limitación constitucional en el ámbito penal y sancionador.
Por ello se
considera que el nuevo plazo de prescripción no será aplicable a
aquellas edificaciones ilegales que a la fecha de entrada en vigor
de la norma, 28 de febrero de 2012, tuviesen una antigüedad
superior a cuatro años, computados desde la fecha de la completa
conclusión de la edificación, circunstancia que habrá de ser verificada
de acuerdo con lo dispuesto en el art 40 del Reglamento de Disciplina
Urbanística. La razón de ello puede encontrarse en las DT 1ª y 2ª del
CC, en base a las cuales se regirán por la legislación anterior aquellos
derechos y contratos validos, nacidos y realizados bajo su régimen, en
cuanto derecho que ha sido consolidado e integra por ello el patrimonio
de su titular, sin que pueda ser afectado sin indemnización por la
modificación posterior de la norma por la que se rige.
Por el
contrario, todas aquellos actos edificatorios y de uso del suelo que a
dicha fecha estuviesen en ejecución, por no haber concluido aun la
construcción o por no poder ser considerada como completamente terminada
conforme al art 40 del RDU, quedaran sujetos al nuevo plazo de
prescripción de seis años, que se computara en la forma ordinaria. Igual
situación es aplicable a las edificaciones que si bien están
completamente terminadas en el momento de entrada en vigor de la norma,
aun no ha transcurrido el plazo de cuatro años a contar desde la misma,
quedando en consecuencia sometidas al nuevo plazo de seis años.
Esta
modificación legislativa tiene una importancia decisiva en materia de
edificaciones en situación de asimilada a fuera de ordenación, (AFO),
pues de acuerdo con el art 53.1 del RDA tal reconocimiento solo es
posible si se ha producido la prescripción
efectiva de las acciones para la restablecimiento del orden
jurídico perturbado, pues de no ser así lo procedente es continuar con
el expediente de disciplina urbanística, adoptando en su caso y a salvo
la aplicación del principio de proporcionalidad, las medidas tendentes a
la demolición de la edificación ilegal. Debiendo advertirse la
trascendencia que para la Administración actuante supone el desplegar
una actitud diligente durante la tramitación del expediente, procurando
su impulso de oficio.
En este
sentido se ha modificado el art 51.1.c del TRLS por el RDL 8/2011, de 7
de julio, en el que se impone a la Administración
la obligación de acordar la practica en el Registro de la
Propiedad de la correspondiente anotación preventiva por infracción
urbanística, omisión que conlleva la responsabilidad de la misma en caso
de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de
la finca afectada por el expediente, que habrá de ser indemnizado por
ello.
Desde otro
punto de vista también tiene incidencia en la aplicación del
procedimiento especial regulado en el art 20.4 del TRLS, en relación con
las obras nuevas terminadas, disconformes con el planeamiento y respecto
de las que se haya producido la efectiva prescripción de la acciones,
pues se trata de una circunstancia que complica aun mas si cabe la
apreciación de la prescripción de acciones, pues habrá de evaluarse la
situación también desde el punto de vista del derecho transitorio, para
lo cual es elemento determinante decidir sobre el momento en el que se
ha producido la completa y efectiva terminación de la construcción, lo
cual es un argumento mas en
favor de la tesis que exige la necesidad de aportar el correspondiente
acto administrativo de declaración de AFO para obtener la inscripción de
estas declaraciones de obra nueva en le Registro de la Propiedad.
2ª.-
CUAL ES EL CRITERIO PARA DETERMINAR QUE EDIFICACIONES ESTAN OBLIGADAS A
OBTENER LA DECLARACION DE AFO COMO MEDIO DE REGULARIZAR SU REGIMEN
JURIDICO Y PODER ACCEDER AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Y A LA CONTRATACION DE LOS SUMINISTROS BASICOS.
Es un
tema ciertamente polémico, pues el Decreto 2/2012, de 10 de enero, se
pronuncia expresamente sobre ello, estableciendo como fecha limite la
entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana, decisión que fundamenta en que fue esta Ley
la que estableció el régimen
de autorización para las
edificaciones en suelo no
urbanizable que persiste en la Comunidad Autónoma de Andalucía, dado
que, en la practica, hasta entonces no se exigía
a las edificaciones autorización para su implantación en esta
clase de suelo.
Sin poner
el duda tal aseveración, si se considera que es importante para resolver
esta cuestión la DT 5ª de la Ley de 25 de julio de 1990, sobre Reforma
del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, posteriormente
recogida en el RDL 1/1992, de 26 de Junio por el que se aprueba el TRLS,
que declara patrimonializadas todas aquellas edificaciones existentes a
la entrada en vigor de la citada norma, situadas en suelo urbano o
urbanizable, realizadas conforme a la ordenación urbanística aplicable o
respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de
la legalidad urbanística que impliquen su demolición.
Consecuentemente con ello se estima que todas las edificaciones
construidas en suelo urbano
o urbanizable con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley de
Reforma integran de modo pleno y definitivo el patrimonio de su titular,
sin que pueda imponerse por
tanto ninguna restricción o limitación derivada de normas posteriores,
por impedirlo el principio de irretroactividad de las normas al tratarse
de derechos consolidados.
Para
aquellas otras levantadas en suelo no urbanizable parece coherente el
criterio del D 2/2012, que en su art 2.4 desplaza la fecha delimitadora
del régimen jurídico aplicable a la entrada en vigor de la ley 19/1975,
de modo que todas aquellas edificaciones construidas con
anterioridad a esa fecha se asimilarán a aquellas otras
levantadas con autorización administrativa, siempre que se
cumplan una serie de requisitos y se encuentren completamente
terminadas: mantengan el uso y la tipología inicial y no se hallen en
situación legal de ruina urbanística.
3ª.-
REGIMEN JURIDICO URBANISTICO APLICABLE PARA EL ACCESO AL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD.
De
acuerdo con los recientes y reiterados pronunciamientos de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, habrá de estarse a la
legislación vigente en el momento en el que se solicita la inscripción.
En este sentido puede verse la Resolución de 17 de enero de 2012: “ha de
analizarse el alcance temporal de las normas aplicables para determinar
el régimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripción de las
declaraciones de obras antiguas (o ampliaciones de obras antiguas),
siendo las normas o disposiciones a aplicar, no las que regulan los
controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra,
sino las disposiciones que regulan los requisitos necesarios para su
documentación pública e inscripción registral. Por lo tanto, como ya
afirmó este Centro directivo en sus Resoluciones de 9 de enero de 2010 y
24 de marzo de 2011, las sucesivas redacciones legales en la materia
(Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; Texto
Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; Ley
8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y Texto Refundido de dicha Ley,
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), serán de
aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos
de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un
momento anterior. Ahora bien, tratándose de escrituras autorizadas con
anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección
de legalidad urbanística, pero presentadas en el Registro de la
Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación,
pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos
para la inscripción. En consecuencia, en esto debe confirmarse la
aplicación de la norma del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el artículo 24 del Real
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio), al presente supuesto de hecho, al
estar presentada en el Registro con posterioridad a su inscripción, a
pesar de que fuera autorizada en fecha en que no estaba vigente el
actual apartado 4 del artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Suelo.
II.- CUADRO PRÁCTICO
(JDELGADO)
REGIMEN JURÍDICO DE LAS EDIFICACIONES “PRESCRITAS”:
REQUISITOS PARA INSCRIBIRLAS EN FUNCIÓN DE LA FECHA
DE TERMINACIÓN Y LA CLASE DE SUELO SOBRE EL QUE SE UBICAN
(JDR JUNIO 2012)
notas:
(0)
REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el texto refundido de la ley de suelo.
“Disposición
transitoria quinta. Edificaciones
existentes”.
“Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de
25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de
conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las
que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al
patrimonio de su titular.”
LOUA 2002:
Artículo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la
legalidad urbanística.
1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad
urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas
en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos
estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los
cuatro años siguientes a su completa terminación.
2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el
ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y
restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los
siguientes actos y usos:
A. Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la
consideración de suelo no urbanizable.
B. Los que afecten a:
Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o
incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.
Bienes o espacios catalogados.
Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas
para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.
Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los
Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación
Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.
(1)
Art 53.3 RDUA “la resolución de reconocimiento de la situación de
asimilado al régimen de fuera de ordenación será necesaria, en todo
caso, para la inscripción de la edificación en el Registro de la
Propiedad, en la que se deberá indicar expresamente el régimen jurídico
aplicable a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las
que se sujetan la misma.”
(2) LEY 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Art
Cuarenta y cuatro.
Se modifica el apartado 1 del artículo 185, que queda redactado del
siguiente modo:
1.
Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad
urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas
en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos
estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los
seis años siguientes a su completa terminación.»
(3)
Art 20 Decreto 2/2012
3. Las edificaciones incluidas en los asentamientos integrados en la
ordenación del Plan General de Ordenación Urbanística que, situándose en
parcelas edificables, no se ajusten a la ordenación establecida, podrán
acceder a la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación si
sobre las mismas ya no se pueden adoptar medidas de protección de la
legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico
infringido.
4. Las edificaciones incluidas en los asentamientos no integrados en la
ordenación urbanística del Plan General de Ordenación Urbanística,
podrán acceder a la situación de asimilado al régimen de fuera de
ordenación si sobre las mismas ya no se pueden adoptar medidas de
protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden
jurídico infringido.”
Visita nº
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
