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ALGUNAS PALINODIAS DE LA
DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO:
Nota de la Redacción: Ante la gran extensión del artículo recibido, se ha optado por dividirlo en tres partes, que serán publicadas sucesivamente, con un índice que facilite su estudio.
1.- LA CUESTIÓN DEL REGLAMENTO DE COSTAS 2.- LOS PODERES 3.-
LOS MANDAMIENTOS JUDICIALES
PARA PARALIZAR INSCRIPCIONES. 4.- LOS ELEMENTOS DE LA CALIFICACIÓN. 5.-
LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES
DE LA NUEVA L.E.C.
7.-
LA CONCORDANCIA CON EL CATASTRO.
8.-
DISTRIBUCIÓN DE HIPOTECA EN
DOCUMENTO PRIVADO.
10.-
EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
CON UN MENOR DE EDAD.
INTRODUCCIÓN.
Ha dicho CELESTINO PARDO
NÚÑEZ
–en su trabajo “Entre la purga y la fe pública: génesis del sistema hipotecario
español”, RCDI–: “Nuestro actual Derecho hipotecario es
el resultado de una compleja tradición. La aportación más sólida que a esa
tradición nuestro país ha hecho consiste, sin duda, en la doctrina que en ciento
treinta y un años la Dirección General de los Registros ha venido elaborando.
Poca sensibilidad jurídica es preciso tener para no apreciar la altura
científica, de vértigo, que esta doctrina ha conseguido alcanzar. Nuestra jurisprudencia cautelar
hipotecaria, mejor que ninguna otra, ha probado, en la práctica cotidiana, la
fiabilidad de los viejos conceptos y la permanencia de los principios del
Derecho civil. Este resultado congratula y conforta al privatista que, por ese
solo hecho, quizá estuviera predispuesto a justificar la intervención registral
en el tráfico inmobiliario...” Esto resulta indudable. Sin embargo,
aparte de determinados altibajos, hay que destacar un breve período, poco más o
menos desde el año 2004 al 2009, en que la actuación de la Dirección General, en
varias ocasiones, fue bastante lamentable, hasta el punto de que el que fue
Decano del Colegio de Registradores, EUGENIO RODRÍGUEZ
DE CEPEDA,
decía que «los que tuvieron la suerte de ser discípulos de
ÁLVARO D'ORS
aprendieron con indeleble huella la clásica distinción romana –luego oscurecida
por el emperador Octavio Augusto– entre la “auctoritas” como saber socialmente
reconocido y la “potestas” como poder socialmente reconocido.»
Tal vez algo
de esto quería insinuar el redactor de la
brillante Exposición de motivos de nuestra primera Ley Hipotecaria, cuando
justificaba la creación de la Dirección General del Registro de la Propiedad,
después llamada de los Registros y del Notariado, con el argumento de que “se
formará prontamente y conservará una jurisprudencia tan general como ajustada al
espíritu de la ley, que será el complemento necesario del precepto escrito por
el legislador, y habrá un depósito de tradiciones y doctrinas de que aún más que
la generación actual se aprovechará por las venideras...” Durante los ciento cuarenta primeros
años de existencia del centro directivo no fue necesario, para que los
operadores del ámbito inmobiliario acataran sus resoluciones, que ningún
precepto lo dijera taxativamente como ahora lo hace el artículo 327 de la Ley
Hipotecaria desde la reforma de la ley 24/2001. Preguntémonos las causas de por
qué un órgano, que siempre se vinculó con
auctoritas,
necesita de pronto revestirse de
potestas... Insistiendo en lo que dijo
el que fue nuestro Decano y como discípulo
afortunado y muy buen amigo de Don ÁLVARO D’ORS,
me considero legitimado para escribir las siguientes líneas. Decía el eminente romanista: “Aparece muy claramente la diferencia
originaria (que pervertirá AUGUSTO)
entre el saber socialmente reconocido (autoridad) y el poder socialmente
reconocido (potestad); aquélla refuerza a ésta, pero le sirve al mismo tiempo de
límite.” Y más adelante: “El derecho del pueblo
romano procede principalmente de la autoridad, pero también de la potestad. Se
forma y progresa por el concurso de varias fuentes. La fuente de autoridad es la
Jurisprudencia, y la potestad influye en el derecho mediante las leyes y los
edictos. En el Principado, desaparece la antigua legislación y asumen su función
los senadoconsultos, emanados de la autoridad del Senado; a partir de Adriano,
la Jurisprudencia va cediendo su función a los rescriptos imperiales.”
En 1962 se
refiere a la necesaria renuncia al poder por parte de la autoridad, que pretende
serlo verdaderamente. Su discípulo RAFAEL
DOMINGO OSLÉ,
basándose en las mismas ideas que su maestro, pero pretendiendo ir más lejos,
plantea la
aplicación del concepto romano de auctoritas como posible solución de
ciertas «incoherencias internas» del actual sistema. Sitúa la clave de la
confusión auctoritas/potestas en el moderno Derecho constitucional, en el
concepto de soberanía, que se recoge en la mayor parte de las constituciones
partiendo de las teorías de JEAN
BODIN,
THOMAS
HOBBES
y JEAN-JACQUES
ROUSSEAU.
Critica RAFAEL
DOMINGO
el principio de división de poderes, defendido por LOCKE o MONTESQUIEU,
que trató de limitar el poder soberano por considerarlo obsoleto en nuestros
días. Sitúa su principal punto débil en el Poder Judicial, al que analiza a la
luz de la Constitución española de 1978. Para el autor, el límite al poder no
debe proceder del mismo poder sino de la autoridad. Afirma contundentemente que
la justicia no emana del pueblo y va aún más allá cuando niega igualmente, en
contraposición al tenor literal de la Constitución, que el Poder Judicial emane
del pueblo partiendo de que la misma «expresión “poder judicial” es una
contradictio in terminis, que deriva de que el Estado moderno no ha sabido
diferenciar la autoridad del juicio –cuyo máximo exponente es la sentencia– de
la potestad de su tramitación y ejecución, es decir, la “judicación” de la
“jurisdicción” o potestad jurisdiccional». Es precisamente la conversión de la
autoridad judicial en poder lo que ha llevado a desnaturalizar el ministerio
fiscal. No olvida el profesor DOMINGO
la importancia del jurado, al que considera «órgano de
autoridad» aunque estima errónea su justificación por no radicar en la idea de
auctoritas. Pone de manifiesto la confusa naturaleza del Tribunal
Constitucional, aludiendo al “riesgo de politización” de este órgano, con el
consiguiente daño de su imagen de cara a la sociedad, por no quedar claramente
delimitado como órgano de autoridad, y entiende que sí lo es, el Consejo de
Estado que goza de autoridad junto a los consejos consultivos autonómicos. A
modo de colofón, y como resumen, exige «la
constitucionalización del principio de autoridad como límite del poder del
Estado» como «instrumento óptimo para garantizar el recto ejercicio del poder
político en las sociedades democráticas del tercer milenio».
Expuestas muy someramente las ideas diferenciales entre “auctoritas” y
“potestas”, dejo para otro el análisis de las últimas conclusiones de RAFAEL
DOMINGO,
y me circunscribo a la DIRECCIÓN
GENERAL
DE
LOS REGISTROS
Y
DEL NOTARIADO,
respecto a la cual creo que ha perdido
gran parte de la “auctoritas”, que casi siempre tuvo, comenzando la
decadencia a finales de los años 90 y habiéndola perdido casi completamente,
sobre todo, en el período álgido, comprendido aproximadamente entre el 2004 y el
2009.
En ese período, que
podemos denominar «de las cuestiones formales previas, de los expedientes
disciplinarios, de los jerarcas, de la ejecutividad, del principio de complitud,
de las resoluciones palmarias e ineluctables, de la tercivalencia de la
escritura, de la ergaomnicidad, de la
predictibilidad jurídica,
de la vinculación de las doctrinas de la Dirección General,
etc.,» (expresiones casi
todas más propias del Diccionario de Coll, como dice GUILARTE
GUTIÉRREZ
en la nota (18) al pie de la página 284 del Libro
“El procedimiento registral y su revisión judicial: Fundamentos y práctica”),
ya que en determinadas ocasiones la Dirección General se desdice y se contradice
–como veremos a continuación–, e incurre en lo que podemos denominar
“palinodias”.
Pero, para que nadie pueda censurarme, como la han hecho
en la propia Revista Crítica respecto a mi citado amigo y maestro, por utilizar
la palabra “Parerga”, empezaré aclarando que la palabra “palinodia” deriva del
latín palinodia, y
ésta del griego
παλινῳδία,
que significa “retractación
pública de lo que se había dicho”. En consecuencia, no hay nada de originalidad
en el uso de esta palabra. Es más. La misma fue empleada en una
rarísima edición hecha
Orense en 1547, sobre el Libro intitulado “Palinodia de la nefanda y fiera
nación de los Turcos...” Y ahora veremos algunas de
esas palinodias de la Dirección General. Como algún orden hay que seguir, haré
una exposición cronológica en lo posible, la cual es un tanto complicada, pues
entre las resoluciones que establecen determinada doctrina y las que
posteriormente desvirtúan esa doctrina, pueden mediar bastantes años:
1ª.
LA CUESTIÓN DEL REGLAMENTO DE COSTAS:
Aquí veremos dos Resoluciones que afectan a
las “medidas registrales para la protección del dominio público
marítimo-terrestre”.
– Conforme al art. 15 de la Ley de Costas, de 28
JULIO
1988: “En la
INMATRICULACIÓN DE FINCAS
situadas en zonas de servidumbre de protección, hay que precisar si lindan o no
con el dominio público marítimo terrestre. En caso afirmativo, no podrá
practicarse la inmatriculación si no se acompaña certificación administrativa de
que no se invade tal dominio.” “Cuando en la descripción de una
finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se
hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado
para que identifique la finca en el plano proporcionado al efecto por la
Administración. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el
Registrador practicará la inscripción, haciendo constar en ella ese extremo. No
obstante, si el Registrador sospechare una posible invasión, pondrá en
conocimiento de la Administración la solicitud de inscripción, suspendiéndola
hasta que la Administración expida certificación favorable. Pasados 30 días
desde la petición de oficio de esa certificación, sin contestación, podrá
procederse a la inscripción.”
El art. 35 del Real Decreto de 1 de diciembre de 1989, por el que se aprueba el
Reglamento General para Desarrollo y Ejecución de la Ley de Costas, dispone: “Las reglas establecidas en los
artículos anteriores para la inmatriculación –que coinciden substancialmente con
las expuestas de la Ley de Costas– serán también
aplicables a la segunda y posteriores inscripciones”. Sin embargo, la Dirección General dicta
dos Resoluciones, contrarias al Reglamento de Costas, con la circunstancia
agravante de que ya existían dos sentencias del
Tribunal Supremo
(Sala de lo Contencioso–Administrativo), a favor de la aplicación de dicho
Reglamento, de fecha 16 de octubre de 1996
y 27 de mayo de 1998.
La
R. 16 JULIO 1998: Se
trataba de constituir una hipoteca sobre unas salinas, que ya habían estado
inscritas en las antiguas Contadurías de Hipotecas, y que ahora figuraban en el
Registro moderno. El Registrador, que abrigaba dudas sobre si las fincas podían
invadir el dominio público marítimo-terrestre, solicitó certificación, que fue
expedida por el Jefe de la demarcación de costas de Andalucía, de la que resultó
que dos de las salinas estaban presuntamente incluidas dentro del dominio
público marítimo-terrestre, por lo que lo invaden, según expediente de deslinde
autorizado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. El Registrador
terminó suspendiendo la inscripción y el Presidente del Tribunal Superior de la
Junta de Andalucía confirmó la nota del Registrador.
Promovido el recurso de alzada ante la D.G., ésta consideró que, tratándose de
fincas ya inmatriculadas no procede extender a este supuesto los requisitos
exigidos por la Ley de Costas para los supuestos de inmatriculación, porque el
art. 35 del Reglamento de Costas no puede ir contra lo dispuesto en la Ley de
Costas –arts. 15 y 16–, en virtud del principio de jerarquía normativa recogido
en los arts. 9.3 y 103,1 de la Constitución, 1.2 del C.c., 28 de la Ley de
Régimen jurídico de la Administración del Estado y 51.2 de la Ley sobre Régimen
Jurídico de las Administraciones Públicas. Además, ha de recordarse el principio
básico de nuestro sistema hipotecario, el de la presunción, a todos los efectos
legales de la existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que
resultan del asiento respectivo –art. 38 L.H. y art. 1º, pº 3º– Teniendo en cuenta las circunstancias
del presente caso, ya que no se altera la descripción de las fincas, que la
inscripción de la hipoteca proporcionará una indudable utilidad a la
Administración, ya que ésta viene interesada en conocer cuales son los titulares
de los derechos y cargas sobre las fincas afectadas por un expediente de
deslinde, al objeto de evitar situaciones de indefensión que vicien de nulidad
las actuaciones, y que la propia Ley de Costas dispensa de los requisitos
establecidos en su art. 15 las inscripciones de tal naturaleza que, como en el
presente caso, excluyan la posibilidad de invasión del dominio público,
habrá que concluir que es
improcedente extender al presente caso los requisitos establecidos por la Ley de
Costas para la inmatriculación de fincas y, ello, sin perjuicio de la anotación
preventiva del deslinde que el órgano que tramite el expediente pueda interesar
respecto a las fincas afectadas por el mismo.
Sigue la tónica
de la anterior. Se revoca la nota del Registrador que exigía en la transmisión
de una finca ya inmatriculada, y en aplicación del artículo 35 del Reglamento de
Costas, una certificación de la Administración de Estado acreditativa de que la
finca en cuestión –un departamento– no invade el dominio público marítimo
terrestre.
Parece que con ello se entiende que el precepto reglamentario va en contra de
normas de mayor rango, y que contraviene los principios hipotecarios básicos. De
lo anterior se puede deducir que el Registrador, en su labor de calificación, ha
de aplicar la jerarquía normativa y dejar de lado un precepto reglamentario que,
pese a su nitidez,
contradice el espíritu de normas de rango superior y ello, aunque no haya sido
expresamente declarado contrario a una ley o a la Constitución, lo cual no deja
de ser una auténtica barbaridad, puesto que, en el caso de la R., se daba la
circunstancia de que ya se había tomado anotación preventiva de demanda
promovida por el Estado en solicitud de que se declarase que es de dominio
público la finca, según deslinde aprobado con anterioridad a la vigente Ley de
Costas. Yo dije en el tema 42 de las Instituciones de Derecho
Hipotecario –página 327–:
“Por mi parte, creo que es más que dudoso que
la DGRN sea competente para considerar la extralimitación de un precepto
reglamentario, pues esto producirá una gran inseguridad cuando se trate de la
aplicación de un Reglamento que difiera un poco de la Ley, en cualquier aspecto,
lo que sucederá muchas veces con casi todos los reglamentos, pues para repetir
lo que dice la Ley sobra el Reglamento.” Y en la nota aclaratoria (2*) –páginas 42 y 43–:
«Antes de que se dictasen las resoluciones expresadas, el Ayuntamiento de Vigo
compró una finca que lindaba con el mar y que ya estaba inscrita.
Como no se acompañaba la
correspondiente certificación, la solicité del Servicio de Costas y me
contestaron, casi a vuelta de correo, “que me abstuviese de practicar operación
alguna respecto de esa finca”. Se lo comuniqué oficialmente al Alcalde del
Ayuntamiento, y confidencialmente al Secretario del mismo, al que hacía muchos
años que conocía. El documento fue retirado, firmando la oportuna nota en el
Diario, sin que se se interpusiese recurso alguno. Tanto el Secretario del
Ayuntamiento, como yo, habíamos llegado a la conclusión de que el Ayuntamiento
había comprado un pleito. Creo que actualmente hubiese hecho lo mismo, de modo
que se responsabilizara la D.G., pues si la Resolución referente a las salinas
tiene cierto fundamento –que la D.G. pasa por alto–, la otra no, y me parece que
la doctrina que establece es, por lo menos, muy peligrosa. El Reglamento de Costas fue promulgado por Real Decreto, a
propuesta del Ministro de Obras Públicas y Urbanismo, de acuerdo con el Consejo
de Estado, y previa deliberación del Consejo de Ministros. Si la R. de la
D.G.R.N. de 10 NOVIEMBRE 2006, como luego veremos, utiliza, por lo menos, quince
veces la palabra “jerarquía” [en realidad son veinte, contando sus derivados],
que aplique ese concepto al presente caso, pues una Resolución de la D.G.,
jurídicamente, es inferior a un Real Decreto. Creo que la Dirección General no
es quien para decir que el Reglamento de Costas no se ajusta o es contrario a la
Ley de Costas. Para ello tendría que estar firmada por Su Majestad el Rey y por
el Excelentísimo. Sr. Ministro de Justicia, o haber impugnado previamente el
Reglamento de Costas.» Posteriormente, la Dirección General
cambia de criterio en la
RESOLUCIÓN de 6 de octubre de 2008, en vista de
la jurisprudencia del T. S. –sentencias
de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de
1998–.
Fundamentos de Derecho: Vistos los artículos 31 y
35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1
de Diciembre; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de diciembre de
1991; 8 de enero y 15 de marzo de 1993; 16 de julio de 1998; 14 de enero de
2000; 21 de febrero de 2002; así como las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala
de lo contencioso administrativo) de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998. 1. Se debate en este
recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de una finca que
puede invadir la zona marítimo terrestre, sin la certificación de la
Administración del Estado (Demarcación de Costas) a que se refiere el artículo
31.1 –en relación con el 35 y el 11– del Real Decreto 1471/1989, de 1 de
diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para el Desarrollo y la
Ejecución de la Ley 22/1988, de 25 de julio, de Costas, que acredite que la
finca no invade el dominio público marítimo terrestre. 2. Es cierto que este Centro Directivo sostuvo un
criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas,
de la acreditación de no invasión de la zona marítimo terrestre, exigida por el
artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas aprobado
por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre. Así lo afirmó en sus Resoluciones
de 16 de julio de 1998, 14 de enero de 2000 y 21 de febrero de 2002, por
entender que iba en contra del criterio sostenido por la Ley de Costas. 3. Lo cierto sin embargo, es que en este punto el
Reglamento de Costas ha sido declarado ajustado a la ley por el propio Tribunal
Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), en sentencias de
16 de octubre de 1996 y
27 de mayo de 1998,
por lo que este centro directivo debe acomodar su doctrina a dicha
jurisprudencia.
4. Debe entenderse por tanto plenamente aplicable el artículo 35 del
Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores
trasmisiones las mismas exigencias de no acreditación de la invasión de zona de
dominio público marítimo terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones. En consecuencia, esta
Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores
pronunciamientos. Madrid, 6 de octubre de
2008.– La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar
Blanco-Morales Limones.
2ª. LOS PODERES: Esta cuestión fue objeto de consulta
vinculante a la Dirección General, formulada por el Presidente del Consejo
General del Notariado. La D.G. contestó mediante
R. de fecha 12 abril 2002. De su exposición
cabe destacar estos párrafos:
Después de señalar brevemente los efectos de la inscripción, dice: «De
ahí que en materia representativa, el Registrador deba seguir realizando su
función calificadora, como demuestra que el art. 18 de la Ley Hipotecaria, cuyo
tenor literal permanece invariable tras la reforma llevada a cabo por la Ley 24/
2001.
Esto no significa que, en cuanto a la forma de acreditar la representación, siga
igual que hasta ahora. Cuando el Notario haya realizado el juicio de
suficiencia, y de la escritura resulten
los particulares bastantes para que el Registrador califique la capacidad del
otorgante con relación al acto que se pretende inscribir, el Registrador no
podrá exigir la documentación complementaria. Así
como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad
natural del otorgante (salvo que –como podrá ocurrir excepcionalmente– de la
propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciación), tampoco
podrá revisar la valoración que el Notario haya realizado de la suficiencia de
las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido
acreditadas y reseñadas en la forma
prevenida en el art. 98.1 de la Ley 24/2001, siempre, claro está,
que tal reseña permita el ejercicio de la
calificación registral».
Después de referir que el art. 98 explicita con rango de ley una doble exigencia
que ya se imponía, reglamentariamente, al Notario autorizante: la necesidad de
reseñar el documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la
representación alegada y la obligación de expresar que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas, dice textualmente:
«Ello no excluye la necesidad de expresión, en los términos que se dirá
seguidamente, de los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su
función calificadora y pueda comprobar la adecuación de las facultades
representativas al negocio otorgado cuya inscripción se pretende...
La reseña identificativa del documento mediante el que se acredite la
representación habrá de consistir en una
sucinta narración de las señas distintivas
del documento autentico que se haya exhibido, y en una relación
o
TRANSCRIPCIÓN SOMERA PERO
SUFICIENTE
de las facultades representativas...» No obstante, posteriormente, numerosas RR., reinterpretando
los citados preceptos y la expresada R., se pronunciaron como si solamente se
hubiese tenido en cuenta el referido art. 98 de la Ley de 2001.
Entre otras podemos citar: las de 12, 23 y 26
ABRIL,
3 y 21
MAYO, 30
SEPTIEMBRE y 8
NOVIEMBRE 2002; 23
ENERO,
8
FEBRERO, 29
SEPTIEMBRE, y 17
NOVIEMBRE 2003; 11
JUNIO,
14, 15, 17, 20, 21 y 22
SEPTIEMBRE, 14, 15, 18, 19, 20 y 22
OCTUBRE
y 10
NOVIEMBRE 2004; y 10
ENERO y 6
ABRIL 2005, etc.
Una parte, por lo menos, de dichas Resoluciones, ha sido
desvirtuada por los Jueces y Tribunales
3ª. LOS MANDAMIENTOS JUDICIALES
PARA PARALIZAR INSCRIPCIONES. Dice el artículo 432 del Reglamento
Hipotecario: 1.º
El plazo de vigencia de los asientos de presentación podrá ser
d) En
el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su
Por su parte el art. 104 del Reglamento Hipotecario
establece: Los
Registradores no sólo denegarán o suspenderán la inscripción de
todo título cuando así
proceda, tomando o no anotación preventiva, sino que,
cuando resultare del
mismo título haberse cometido algún delito, darán parte
a la correspondiente
autoridad judicial, con remisión del documento respectivo
y harán constar esta circunstancia al margen del asiento
de presentación, sin
que ello implique
suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento. Comentando el artículo 432.d) decía CHICO
ORTIZ
–Tomo I, página 680–: “En el fondo lo que el precepto está regulando es una
prohibición de disponer como medida cautelar y no atreviéndose a calificarla
registralmente como anotación preventiva, da lugar a una situación ambigua en la
que la prórroga queda en manos del Registrador «posteriormente». La redacción
del precepto es lamentable.” También
GARCÍA
Y
GARCÍA
comentando el artículo 432.d) dice: “Este precepto tiene su origen en los casos de las
Resoluciones de la DGRN de 2 de octubre de 1944 y 18 de octubre de 1955. Está
justificado cuando en la causa criminal son partes todos los interesados, es
decir, el titular registral y el adquirente del mismo. En otro caso, quedaría
afectada una persona que no es parte en la causa. No obstante, si todavía no se
ha practicado la inscripción definitiva del documento del asiento de
presentación previo, parece oportuno suspender la inscripción hasta la
terminación de la causa, pues podrís resultar de la misma cualquier extremo que
excluyera la buena fe. En el supuesto de que el documento previo estuviera ya
inscrito, cabría la posibilidad de que el Juzgado solicitase anotación
preventiva de prohibición de disponer siempre que fuera parte en la causa el
nuevo titular registral o se estuviera en el párrafo último del artículo 20 de
la Ley Hipotecaria, y no habría motivos para la prórroga indefinida de dicho
asiento de presentación. Véase lo dispuesto en el artículo 104 de este Reglamento.” Aunque el artículo 104 del Reglamento
Hipotecario ha sido bastante criticado (fundamentalmente por la coletilla
final), creo que en el presente caso puede iluminarnos.
Y creo que en el caso de la Resolución citada, se da una
situación inversa a lo que dice el precepto citado, pues del título presentado
no se deriva ningún delito o falta; PERO antes de su despacho se recibe el
mandamiento judicial, en el que se trata de una causa criminal. Ante ésta han
cedido y deben de ceder los principios hipotecarios. Así sucede con el
párrafo final del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, respecto al principio de tracto sucesivo: “No podrá tomarse anotación de demanda,
embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el
titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido
el procedimiento. En los procedimientos criminales
podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de
prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del
juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los
mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” En realidad, en el Derecho español, aun cuando los artículos
17 y 20.1º de la Ley Hipotecaria imponen indirectamente al Registrador la
obligación de despachar los documentos por el orden cronológico de su
presentación en el Diario, sin embargo “la rígida aplicación de cualquier
principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el poder de los
Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una
finca, aun presentados posteriormente, con el fin de no practicar inscripciones
inútiles, ineficaces o que deban ser canceladas acto seguido y conseguir una
justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados, en
armonía con los principios hipotecarios de legalidad y buena fe”. Así se expresa
la Resolución de 22 de octubre de 1952, que cita en sus vistos, aparte de
determinados preceptos de la Ley Hipotecaria y su Reglamento, las Resoluciones
de 5 de septiembre de 1893, 26 de julio de 1907, 16 de abril de 1910, 9 de marzo
de 1942 y 31 de marzo de 1950. Muy parecido al supuesto, que luego
veremos, es el de la ya antigua Resolución
de 20 de abril de 1925. En ella se presenta primero una escritura de
compraventa y con posterioridad, antes de despacharse aquella, se presenta un
mandamiento, en que el Juez ordena que se suspenda la inscripción de la
escritura anteriormente presentada, según proveído dictado en el sumario que
instruye. El Registrador pone la correspondiente nota en la escritura,
suspendiendo su inscripción, que el presentante recurre.
El
Registrador, en defensa de la nota puesta por su antecesor, alegó en el informe,
entre otros motivos, que, según dispone el artículo 79 del Reglamento
Hipotecario, los Registradores no sólo negarán o suspenderán la inscripción de
todo título cuando así proceda, sino que cuando resultare del mismo título
haberse cometido algún delito, darán parte a la correspondiente Autoridad
judicial, con remisión del documento respectivo; que, por tanto, si ésta es
obligación del Registrador cuando entienda o sospeche que el documento pueda
motivar delito, es evidente que con mucha más razón debe suspender su
inscripción, si de un modo oficial y auténtico consta la promoción de sumario
judicial por la supuesta comisión de tal delito y así se le ordena, a mayor
abundamiento, por el Juez instructor del mismo en mérito o por consecuencia de
los antecedentes del propio sumario; que es tanto más procedente este modo de
obrar, cuanto que mediante él puede evitarse la consumación del delito en caso
de comprobarse éste, pues la inscripción llevaría consigo el que el adquirente
pudiera disponer del inmueble y transmitirlo a terceros, produciéndose efectos
civiles del mismo delito, y, por consiguiente, el Registrador tenía el deber, en
este caso, de dar cumplimiento a la orden del Juzgado instructor, bajo las
responsabilidades en que había de incurrir si desobedeciera el mandato del
mismo.
El
Presidente de la Audiencia confirmó la nota puesta por el Registrador.
La
Dirección General considera que:
Los
asientos del Registro de la Propiedad se practican casi siempre a instancia de
los interesados o de sus representantes, pero en casos excepcionales y para
conservar el paralelismo entre la situación jurídica inscribible y
los derechos reales existentes en la realidad, la Ley
Hipotecaria concede a los Registradores facultades extraordinarias que
corresponden a su
carácter de Juez
territorial, y encuentran su
fundamento en el llamado principio de legalidad.
Uno de
los excepcionales casos aludidos es el regulado por el artículo 79 del
Reglamento Hipotecario, a cuyo tenor los Registradores, no sólo negarán o
suspenderán la inscripción del título cuando así proceda, sino que cuando
resultare del mismo título haberse cometido algún delito, deben dar parte a la
correspondiente Autoridad judicial con remisión del documento respectivo, y
hacer constar esta circunstancia al margen del asiento
de presentación.
Sin
necesidad de resolver si hay o no analogía perfecta entre el expresado supuesto
y el provocado por la orden judicial origen de este recurso, es lo cierto que al
margen del asiento de presentación, y de la anotación preventiva en su día
tomada, de la escritura de compraventa, aparece, según la certificación exigida
por esta Dirección para mejor proveer, una nota que acredita haberse suspendido
su inscripción por haberlo ordenado así el Juez de instrucción del distrito del
Centro, de esta Corte, y esta explícita declaración, que garantiza la situación
procesal y el derecho del adquirente, a la par que evita perjuicios a terceras
personas, se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales como una especie de
anotación por tiempo ilimitado, y sólo puede ser cancelada en el procedimiento
correspondiente.
Esta
Dirección general ha acordado confirmar el auto apelado.
Muy relacionada con la materia que examinamos es la
Resolución de 18 de diciembre de 1962: En la Resolución anteriormente citada de 18 de octubre de
1955 se dice, con mucho acierto, “que es evidente que el Registrador debe
prestar su ministerio y la cooperación precisa al Juez Instructor con el fin de
restablecer el derecho violado, y, en consecuencia, debe acatar el mandamiento
judicial, sin que pueda suponer obstáculo para ello que adolezca de un
deficiente tecnicismo hipotecario, y una vez extendido el asiento de
presentación correspondiente, podrá prorrogar su vigencia hasta la terminación
de la causa...” Pero, aparte de lo anterior, hubo casos
en que se tuvo en cuenta el asiento de presentación de otros documentos, aun
estando dicho asiento caducado. Es el que fue objeto de la Resolución de 14 de
diciembre de 1953, que cita LACRUZ BERDEJO
–páginas 196 y 197–. Solicitándose, mediante certificación expedida por el
Alcalde, la inmatriculación de cierta finca a favor de un municipio, se denegó
el asiento por estar destinada la finca a plaza pública, y no ser
inmatriculable, según el artículo 5º del Reglamento. Seis días después fue
presentada una certificación expedida por la Autoridad eclesiástica en la que se
solicitaba la inscripción de la misma finca rústica a favor de la Iglesia, si
bien la certificación eclesiástica calificaba a la finca, en parte de corral
abierto, y el resto pradera con arbolado. El defecto del título presentado por
el Ayuntamiento era insubsanable y, en una interpretación literal de los textos,
agotados sus efectos, debía darse paso a la petición de inscripción de la
Archidiócesis. La Dirección, por el contrario resuelve que, una vez agotados los
efectos del asiento de presentación, puede aplicarse “por analogía” el artículo
306 del Reglamento –en realidad la aplicación del artículo que hace la Dirección
General no es analógica–, remitiéndose por el Registrador copia de los asientos
contradictorios a la autoridad municipal, para que decida sobre la
inscribibilidad del título eclesiástico. Sin embargo, cabe pensar (y estas son
palabras de LACRUZ)
que, presentada la segunda petición de inscripción, por la autoridad
eclesiástica, en tiempo en que el asiento de presentación de la certificación
del Ayuntamiento hubiera ya dejado de surtir efecto, no podría aplicarse el
artículo 306, puesto que la certificación eclesiástica no estaría en
contradicción con asiento vigente, ni se referiría a finca que coincidiera con
alguna de las ya inscritas: es más; probablemente el Registrador ni siquiera se
percataría de que se trataba de la misma finca cuya inmatriculación había
rechazado. Mas, para cuando se percate, sería conveniente, en beneficio de la
claridad del Registro y en evitación de posibles fraudes, que pudiese invocar el
asiento de presentación caducado a los efectos de rechazar la inmatriculación. Según la Resolución de 27 de mayo de 1999, el artículo
432.1.d) tuvo como finalidad recoger la doctrina de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, pero se trataba de supuestos en que, o bien es la
propia transmisión presentada la que constituye un acto delictivo cometido por
todos los otorgantes, o bien se trata de un procedimiento en que se enjuicia la
falsedad del documento presentado, debiendo resaltarse el carácter extraño de
este precepto, pues lo más adecuado hubiera sido la anotación preventiva de
demanda o de querella, siempre que fuera parte en el procedimiento el titular
registral; por lo que, teniendo en cuenta esto, y habiéndose suspendido la
vigencia del asiento de presentación de una escritura de venta, pero estando ya
levantada la suspensión, y habiendo recaído sentencia penal sobre la nulidad del
título anterior al del documento presentado y pendiente de despacho, éste puede
ser despachado, sin que le afecte esa sentencia penal, por no haber sido parte
en el juicio y ser su presentación anterior, conforme a los principios de
prioridad y tracto, por lo que procede su despacho, cancelando la inscripción a
favor de la anterior titular vendedora, contra la que se dicta la sentencia
penal, pero sin que ello alcance al nuevo titular, conforme a los artículos 34,
40 y 220 de la Ley Hipotecaria. Según la Resolución de 30 de septiembre de 2000, no cabe
aplicar el artículo 432.1.d), con independencia de su acierto y legalidad –que
no ha de prejuzgarse ahora–, pues contempla la hipótesis de presentación del
mandamiento judicial después de la enajenación otorgada por el querellado pero
antes de su inscripción, supuestos distintos del ahora debatido, cual es la
oponibilidad al tercero de una resolución judicial no inscrita ni anotada. Y ahora veamos la
R.
23 de junio de 2003, DGRN. 1. El Registrador anota la
prohibición de disponer y no practica operación alguna de despacho de la
escritura de venta, alegando que la autoridad judicial en causa criminal tiene
potestad suficiente para prohibir el despacho de un documento como medida
cautelar para atenuar las consecuencias del delito. 2. El recurso debe ser estimado. Dado
el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral
(artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un
documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y la
situación tabular existente en el momento mismo de la presentación en el
Registro (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria) sin que pueda obstaculizar a
su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es
cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener
en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de
procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo
es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización
del propio principio de partida –el de prioridad–
obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre prevalencia sustantiva y
definitiva de uno u otro título. 3. No se debe prejuzgar sobre el
alcance de la anotación de prohibición de disponer inscrita ante un título que
cuando se presentó era inscribible, como antes se ha dicho, y que ahora se
encuentra como otro contradictorio que está bajo la salvaguardia de los
Tribunales y a cuyo favor juegan íntegramente los principios registrales
(artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Esta Dirección General ha
acordado estimar el recurso y revocar la decisión del Registrador. Contra esta resolución los
legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo
civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el
plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria. Madrid, 23 de junio de
2003.— La Directora General, Ana López–Monís Gallego. Sr. Registrador de la Propiedad de
Lloret de Mar, nº
1.
Según José
Félix Merino Escartín, “al ejecutarse esta Resolución, se dará el sin sentido de
la convivencia de un asiento de inscripción a favor del comprador con una
prohibición de disponer que
nunca tuvo que acceder,
pero que también está bajo la salvaguardia de los tribunales y que no puede ser
cancelada automáticamente al inscribir la venta.”
En vista del
art. 432 R.H.-1º.d) y de las Resoluciones citadas, creo que la actuación del
Registrador puede ser admisible porque un procedimiento en causa criminal tiene
la envergadura suficiente para dejar en suspenso las actuaciones registrales. Se
trata de algo tan excepcional, que, por ello, también se admitió el párrafo
final añadido al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
En vista de las
últimas Resoluciones, creo que mientras subsista el apartado 1.d) del artículo
432 del Reglamento Hipotecario, la cuestión será dudosa, y en los casos en que
el Registrador no admita esos mandamientos, es muy posible que existan
fricciones con los Jueces y Tribunales.
4ª. LOS ELEMENTOS DE LA
CALIFICACIÓN:
Indudablemente estos son
los documentos presentados y los asientos del Registro. Pero siempre se
consideró lógico que pudiera consultarse el Registro Mercantil.
En un supuesto
concreto, respecto a la inscripción en el Registro Mercantil de los poderes, se
admite la consulta de este Registro por los Registradores de la Propiedad en la
siguiente:
“Resolución
de 15 de abril de 2004”:
FUNDAMENTOS DE DERECHO: Vistos la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común; la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, Ley de Medidas Fiscales,
Administrativas y de Orden Social, los artículos 19 bis, 3l3, 322 y siguientes
de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario; el Real Decreto
1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados
para instar la intervención del Registrados sustituto. La primera de las cuestiones que se plantea por el recurrente
señor... es la constancia en la nota de calificación de la identidad del
Registrador sustituto ante el cual se podrá instar la calificación sustitutoria,
en el caso de que la realizada por el Registrador ante quien se presentó el
título sea negativa. Sin embargo, tal como está prevista la intervención del
Registrador sustituto en el citado Real Decreto 1039/2003, y desarrollado por la
Resolución de esta Dirección General de 4 de agosto por la que se establece
dicho cuadro, éste es rotatorio, por lo que no será sino en el momento en el que
se inste dicha calificación sustitutoria, cuando se conozca con certeza el
Registrador al que le corresponde efectuarla, y ello es debido a que puede que
entre el momento de extender la nota de calificación negativa, y la posterior
solicitud de calificación sustitutoria, se hayan solicitado otras intermedias,
por lo que el Registrador encargado podría ser distinto al que en un principio
se había designado. En lo relativo a la segunda de las
cuestiones argumentadas, esto es, la posibilidad de
consultar el Registro Mercantil por parte de los
Registradores en el momento de ejercer su calificación, ésta no ha quedado
excluida por el artículo 98 de la Ley 24/2001, puesto que el Registrador con
arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria debe calificar bajo su
responsabilidad la capacidad de los otorgantes, y ello incluye lógicamente las
facultades de los poderdantes. Si bien es cierto que tras la redacción del
artículo 98, dicha facultad ha quedado circunscrita a los términos de este
último artículo, el Registrador puede corroborar ese juicio de suficiencia, en
ejercicio de su función calificadora, por lo que será en esos casos en los que
podrá acudir al Registro Mercantil,
para comprobar la suficiencia de dicho poder, ocasionando de este modo los
menores perjuicios posibles, siendo el propio Registrador el que se encarga de
hacerlo, y entendiéndose esta facultad como voluntaria y no obligatoria. En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar
el recurso de alzada presentado, por considerar ajustada a Derecho la actuación
del Registrador... Madrid, 15 de abril de 2004.– La Directora General de los
Registros y del Notariado, Firmado: Ana López-Monis Gallego.”
Pero fueron muy numerosas las Resoluciones de la
anterior Dirección General (2004-2009) –presidiendo BLANCO–MORALES
LIMONES el Centro Directivo–, que llegaron a
dictarse prohibiendo expresamente al Registrador la consulta al Registro
Mercantil. «Con lo cual –según GUILARTE
GUTIÉRREZ, cuya exposición acepto
completamente– se comprobaba la vigencia y suficiencia de las facultades de los
apoderados que actuaban en representación de entidades mercantiles –obviamente
ante el silencio de la escritura pretendidamente amparada en una hiperbólica
exégesis del artículo 98 de la Ley 24/2001– a pesar de que evidentemente tal
comprobación reforzaba la seguridad jurídica, venía obligada por el principio de
oficialidad probatoria del artículo 78 de la Ley 30/1992 y no suponía coste
alguno –ni de tiempo ni económico– para el usuario. Ello ha llegado a propiciar
una praxis absurda: se consultaba por los Registradores el Registro Mercantil
prácticamente siempre, si bien a modo de práctica vergonzante –sin que se
enterara la DGRN–, pues, de enterarse, amenazaba con un expediente disciplinario
que llegó a materializarse en alguna sanción por no seguir las doctrinas
vinculantes de la DGRN. Todo ello resultaba
escandalosamente disparatado, a mi juicio, pues no
debe olvidarse que todos estos apoderamientos o representaciones orgánicas se
publican –para conocimiento general– por el BORME (artículos 16, 17, 18 y 22
Código de comercio) de forma que proscribir su conocimiento al Registrador
resulta objetivamente aberrante.
Concretando la inicial afirmación diré que a partir del año 2004, uno de los
pronunciamientos más insistentemente contenidos en sus Resoluciones fue el que
el Registrador, en su calificación, no puede acudir a Registro distinto del que
es titular, es decir, no puede acudir al contenido de otros Registros, como
sería por ejemplo el Registro Mercantil, fundamental en materia de sociedades.
La finalidad de tal doctrina era diáfana: el Notario califica la suficiencia de
tales representaciones bajo su responsabilidad y la manera de reforzar tal
facultad –enormemente discutida– era que no pudiera ser cuestionado el acierto
de su juicio comprobando en el Registro Mercantil la vigencia y regularidad del
asiento.»
5ª.
LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES
DE LA NUEVA L.E.C.
R. 21
de julio de 2005,
DGRN. BOE del 12 de octubre de 2005.
Vinculante. Se
presenta en el Registro instancia solicitando la cancelación por caducidad de
una anotación preventiva de embargo practicada con fecha 30 de octubre de 1990,
siendo su
prorroga de fecha 24 de marzo de 1994.
El Registrador no
practica la cancelación solicitada, basándose en que “el principio de seguridad
jurídica, y su corolario, de irretroactividad de las normas exigen que éstas se
apliquen en el tiempo que permanezcan en vigor, sin que puedan extender sus
efectos más allá, salvo que se dispusiera por la propia norma otra cosa”. En
consecuencia, “se produce la necesaria aplicación del articulo 86 de la Ley
Hipotecaria, pero en la redacción anterior que además debe ser puesta en
relación con el articulo 199-2 del Reglamento Hipotecario, que configuran un
escenario jurídico distinto: las anotaciones preventivas prorrogadas quedaban
vigentes, aun transcurridos los plazos señalados hasta que hubiese recaído
resolución definitiva firme en el procedimiento que hubiere dado lugar a la
misma.”
La DGRN admite la
cancelación por caducidad de una anotación preventiva prorrogada con
anterioridad a la vigencia de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
Argumenta que, al presentarse la instancia, ya
había transcurrido el plazo de cuatro años desde la entrada en vigor de la nueva
normativa sobre prorrogas contenida en el articulo 86 de la Ley Hipotecaria en
su redacción dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil sin que se haya procurado
una nueva prorroga de la anotación preventiva considerada. Interpreta, en
consecuencia, que, transcurrido el indicado plazo, la anotación preventiva y su
prorroga están caducadas y procede por tanto su cancelación. El mismo
JOSÉ
FÉLIX
MERINO ESCARTÍN dijo que era gravísimo, por lo perturbador, el criterio
sustentado por esta Resolución en la línea de otras que ya anunciaban tal
planteamiento (R.
27 de febrero de 2004,
R. de 12 de noviembre de 2004,
R. de 20 de diciembre de 2004...),
pero en los que la solicitud era anterior al 8 de enero de 2005 (fecha en que se
cumple el cuarto aniversario de la entrada en vigor de la nueva LEC). Sin
embargo, tal criterio resultaba frontalmente opuesto a: –La
Instrucción de 12 de diciembre de 2000
de la propia DGRN que dice expresamente:
“IV. Ahora bien, el principio general del Derecho
del carácter no retroactivo de las normas, salvo que en ellas se disponga lo
contrario, recogido en el artículo 2.3 del Código Civil, significa que “las
anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el
Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, esto es,
antes del 8 de enero de 2001, deben regirse por la legislación anterior.” “VI.
Con relación a las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en
vigor de la Ley 1/2000, no será necesario, por tanto, ordenar nuevas prórrogas,
ni procederá practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad caso de que
a pesar de todo se libre mandamiento de prórroga.”
–La línea sustentada en las
recientísimas Resoluciones de
3 de junio de 2005,
18 de junio de 2005 y
11 de junio de 2005 en las que se expresa que estas anotaciones prorrogadas
no caducan hasta que no se acredite que hayan transcurrido seis meses desde que
se dictara el auto de aprobación del remate una vez consignado el precio
correspondiente por el adjudicatario, o que se ha sobreseído por cualquier otro
motivo el procedimiento en que aquella anotación se acordó. En ellas no se alude
a si el criterio tendría que ser diferente en caso de haber pasado más de cuatro
años desde la entrada en vigor de la LEC como hacen las resoluciones precursoras
de la actual. El
único elemento potencialmente diferente es que estamos ante un embargo
administrativo. Pero el propio Centro Directivo ha equiparado las prórrogas
indefinidas judiciales y administrativas en Resoluciones como la R.
27 de febrero de 2004
a la que el Registrador también aludió,
puesto que la
Legislación tributaria establece idéntico valor a los mandamientos de embargo
dictados por la autoridad tributaria y a los mandamientos judiciales, por lo que
ha de aplicarse a aquellos las normas referentes a éstos. ¿Y
ahora qué hacer? Se preguntaban los Registradores. Al haber perdido el
Registrador la resolución, ésta es
vinculante según
el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. ¿Tenemos que aplicar los Registradores
este criterio –totalmente equivocado– a casos similares? ¿Y por qué no la
doctrina de las demás RR. y de la Instrucción que se da de bruces con la ahora
comentada?
Sin
embargo, El Registrador de la propiedad de Villagarcía de Arosa, ENRIQUE
RODRÍGUEZ LLORENS,
impugnó dicha Resolución, siendo
REVOCADA
por la sentencia de 31 de enero de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia n.º 3 de
Pontevedra, que
considera que la nueva redacción dada por la LEC al artículo 86 de la Ley
Hipotecaria no tiene carácter retroactivo, ya que la Disposición Transitoria 7
de la LEC, referida a medidas
cautelares, no afecta al reformado art. 86 LH, pues aunque el embargo es una
medida cautelar, la citada disposición transitoria se refiere exclusivamente a
los aspectos del embargo regulados en la ley procesal, no a la prórroga o
prórrogas de las anotaciones de embargo en el Registro de la Propiedad, que
encuentran su regulación fuera de la ley procesal, por lo que ha de estarse a la
regla general de irretroactividad del art. 3-2 CC. Por esa razón tampoco es
argumento en contra la DT 3ª LH que sólo regulaba el grado de
retroactividad de la propia ley hipotecaria sin más, no de las reformas
posteriores a su entrada en vigor, que, si, como en este caso el reformado art.
86 LH, nada disponen, sólo rigen para actos posteriores a su entrada en
vigor. Y tampoco es obstáculo el que el embargo en este caso no sea judicial
sino administrativo, ya que el artículo 199 RH, que resulta en este caso
aplicable, pese a referirse a “autoridades judiciales”, debe entenderse
aplicable también a las anotaciones y sus prórrogas ordenadas por las
autoridades administrativas en los expedientes de apremio. La
Sentencia de 16 de octubre de 2007 de la
Audiencia Provincial de Pontevedra
(aun no publicada en el BOE)
desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia.
Y aquí
tenemos otra palinodia de la Dirección General, si bien quiso
disimularla, con la disculpa de querer “dejar
zanjada definitivamente la cuestión”. En efecto, la R. de
30 de noviembre de 2005 vuelve al criterio de la Instrucción referida “para
no dejar en situación de desamparo e indefensión a los beneficiarios de este
tipo de anotaciones”, prorrogadas antes de le entrada en vigor de la L.E.C.
La cancelación por caducidad de estas anotaciones prorrogadas antes de la
entrada en vigor de la L.E.C. exige que se justifique la terminación del proceso
en que se decretaron, si bien la anotación debe subsistir hasta que la
resolución judicial firme acceda al Registro. No obstante, es preciso establecer
un plazo razonable para cancelar la anotación tras la firmeza de la resolución
judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las siempre previsibles
dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, aplicando
analógicamente el art. 157 L.H., se reconoce un plazo de seis meses, contados
desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la
anotación y su prórroga fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación.
6ª. LA NATURALEZA DE LA FUNCIÓN REGISTRAL:
No voy a exponer aquí los criterios doctrinales sobre esta
materia, que podrían desarrollarse en otro trabajo. Pero sí diré que
nunca la Dirección General
había considerado que la función registral tuviese carácter administrativo.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha atribuido en alguna
ocasión al Registrador la categoría de Juez Territorial y en la de
29 de mayo de 1925 declaró que el Registrador es un órgano de jurisdicción
voluntaria al efecto de realizar, suspender o denegar la inscripción, sin
perjuicio de reservar al Ministerio Fiscal y a los interesados el recurso contra
la calificación.
Las Resoluciones de 13 de septiembre de 1926 y 10 de abril de 1934 le reconoce
el carácter de órgano de la jurisdicción voluntaria. Lo mismo en las
Resoluciones de 31 marzo de 1950, 23 de marzo de 1961 y 23 de febrero de 1968. En cambio, la
R. 10 de noviembre de 2006 considera
rotundamente el carácter administrativo
del procedimiento registral y de la calificación del registrador.
A continuación transcribo, al pie de la letra, tal Resolución, porque me parece
que es la peor y así se comprenderá porqué le llamo “época de los jerarcas” al
período comprendido entre el 2004 y el 2009: En dicha R. se trata del recurso
interpuesto por el notario de Bilbao don Manuel López Pardiñas, contra la
negativa del registrador de la propiedad
n.º 7 de Bilbao, don
Carlos Ballugera Gómez, a inscribir una escritura de hipoteca unilateral. Hechos
I Por escritura otorgada ante el Notario
de Bilbao, don Manuel López Pardiñas, el día cuatro de octubre de dos mil cinco
(bajo el número de protocolo 2217), don David Tato Velasco, constituyó a favor
de la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A., sobre la finca registral
3.662 del Registro de la Propiedad de Bilbao n.º 7, hipoteca unilateral en
garantía de un préstamo concedido al hipotecante por dicha entidad financiera.
En la propia escritura calificada obra diligencia (fechada al siguiente día del
otorgamiento de la
escritura) de aceptación dicha hipoteca unilateral por parte de la entidad Banco
Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A. II
Dicha escritura fue presentada en el Registro de la
Propiedad n.º 7 de Bilbao de modo definitivo el 2 de noviembre de 2005 y
calificada negativamente el 7 del mismo mes y año. Frente a dicha calificación
negativa, el
notario interpuso recurso que fue resuelto por esta Dirección General mediante
Resolución de 19 de abril de 2006, publicada en el Boletín Oficial del Estado de
30 de mayo, si bien que con carácter previo había sido notificada a los
otorgantes, registrador y notario. III
El 2 de mayo de 2006 el notario presentó en el Registro de
la Propiedad n.º 7 copia auténtica del mismo título calificado, junto con la
Resolución de este Centro Directivo, a los efectos de que por el registrador se
inscribiera el
título en los términos resultantes del mismo y de la citada Resolución. IV
La copia autorizada presentada fue devuelta al notario
autorizante del título el 23 de agosto de 2006, junto con una calificación
fechada el día 22. En dicha calificación el registrador deniega la inscripción
con base en el
siguiente fundamento: «Conforme al artículo 327 LH, habiéndose estimado el
recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten
de la resolución, para lo que es necesario, en todo caso, que no conste la
interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo 328 de la LH.
Por los referidos hechos, en particular, al constar la
interposición del mencionado recurso judicial, junto con los mencionados
fundamentos de derecho, se devuelve el recurso al presentante sin que proceda la
práctica de
operación alguna.
Conforme al artículo 107.1 de la Ley 30/1992, de 26 de
noviembre, sobre régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del
procedimiento administrativo común, contra dicha devolución no procede
recurso alguno, si bien, ello se manifiesta sin perjuicio de los recursos
que el interesado o interesados consideren procedentes. Bilbao, a 22 de agosto
de 2006. El registrador. Firma ilegible». V
El 31 de agosto de 2006 el notario interpone recurso frente a dicha
calificación. Dicho recurso se interpone directamente ante esta Dirección
General, teniendo entrada en la misma el día 4 de septiembre.
Los argumentos del recurrente son, resumidamente, los
siguientes: primero, sostiene la procedencia del recurso, en contra de lo
dispuesto en el pie de recurso de la calificación, ya que es un «principio
general del Ordenamiento Jurídico, tanto a nivel administrativo como
constitucional, el
de revisabilidad y sujeción a recurso de los actos administrativos, de forma que
solo cabe excluir de recurso aquellos tasadamente contemplados», citando en
apoyo de su tesis los artículos 24, 103 y 106 de la Constitución y 107 de la Ley
30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (en lo sucesivo, LRJPAC);
segundo, invoca determinadas infracciones de procedimiento, recordando que este
Centro Directivo ya tuvo que llamar la atención sobre diversos extremos al
funcionario calificador en su Resolución de 19 de abril de 2006. En todo caso,
la infracción de procedimiento que imputa es el incumplimiento del plazo de
calificación ex artículo 327.11 de la LH, pues a su juicio el último día de
calificación era el 19 de agosto y no el 22 del mismo mes; asimismo, le imputa
que el registrador no ha notificado al notario autorizante su calificación y
que, en suma, provoca retrasos en la tramitación del expediente de recurso,
retrasos que luego pretende utilizar en su beneficio alegando la nulidad de
pleno derecho de la Resolución de este Centro Directivo, por extemporaneidad;
tercero, que no cabe una nueva calificación de un título ya calificado, siendo
así que el registrador no alega nuevos defectos. En apoyo de su tesis sostiene
que «ni tan siquiera cabe entender, en rigor, que exista una nueva presentación
del título que pueda dar lugar a una calificación –no cabe reiterar una
calificación revocada–, (y de hecho parece contradictoriamente considerarlo así
el registrador al pretender que no exista recurso), sino la necesaria aportación
del título para la práctica de la inscripción ordenada por el Centro Directivo»;
cuarto, alega la falta de efectos suspensivos de la interposición del recurso
judicial, cuestión ésta suprimida por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, ya que
se derogó el entonces párrafo sexto del artículo 328 de la LH, siendo así que es
evidente que las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado son vinculantes para todos los registradores desde que se publican en
el Boletín Oficial del Estado ex artículo 327, párrafo décimo de la LH, según la
redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; quinto y último, imputa
al registrador la infracción de doctrina vinculante de este Centro Directivo con
cita del artículo 327.10 de la LH y de las Resoluciones de esta Dirección
General de 30 de mayo de 2006 (BOE de 7 de julio de 2006); 30 y 31 de mayo de
2006 (BOE de 26 de agosto de 2006) y 9 de junio de 2006 (BOE de 25 de agosto e
2006). VI
La Dirección General de los Registros y del Notariado
remitió el 7 de septiembre de 2006 el recurso interpuesto al registrador, con la
advertencia expresa de que procediera a dar trámite al recurso en la forma y
plazos legalmente
previstos.
Con firma de 22 de septiembre de 2006, si bien que con
entrada en esta Dirección General el 26 de septiembre, se recibe el expediente
de recurso. Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 103 y 106 de la Constitución; 18, 19
bis, 248, 249, 258.4, 259, 260, 313 B) k), párrafos noveno, décimo y undécimo
del articulo 327 y 328 de la Ley Hipotecaria, 54, 58, 59, 107 y 111 de la Ley
30/1992, de 26 de
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común, 129 y ss. de la Ley 29/1998, de 13 de julio,
de la jurisdicción contencioso–administrativa, Real Decreto 1867/1998, de 4 de
septiembre, Leyes 24/2001, de 27 de diciembre, 53/2002, de 30 de diciembre,
62/2003, de 30 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre; Sentencias del
Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 y 31 de enero de 2001; de las Audiencias
Provinciales de Córdoba de 24 de enero de 2005, de Álava de 14 de noviembre de
2005, de Santa Cruz de Tenerife de 19 de noviembre de 2005, Barcelona de 12 de
junio de 2006 y de Málaga de 30 de junio de 2006; de los Juzgados de Primera
Instancia n.º 6 de Vitoria-Gasteiz de 31 de marzo de 2003, n.º 1 de Barcelona de
24 de noviembre de 2005, n.º 5 de Badajoz de 21 de diciembre de 2005, n.º 8 de
Barcelona de 23 de diciembre de 2005, n.º 2 de León de 1 de septiembre de 2006 y
Juzgado de lo Mercantil n.º 6 de Madrid, de 25 de septiembre de 2006;
Resoluciones de 15, 17 y 20 de septiembre, 14 y 22 de octubre y 14 de diciembre
de 2004, 20 de abril, 4 (dos), 5, 19 y 22 (dos) de mayo, 12, 24, 26, 27, 28 y 29
de septiembre de 2005 y 20 de enero de 2006. I
La primera cuestión que debe elucidarse en el presente
recurso es si existe calificación y si, en consecuencia, cabe interponer recurso
frente a la actuación del registrador, puesto que éste en el escrito por el que
justifica la
devolución del título en ningún momento tilda al mismo de calificación y,
además, niega la posibilidad de recurso según se ha expuesto en el hecho cuarto
de esta Resolución.
Pues bien, este Centro Directivo debe categóricamente
afirmar que la decisión adoptada por el registrador es una calificación en
sentido estricto; y lo es porque en otro supuesto se estaría admitiendo por esta
Dirección General
la existencia de decisiones de registrador al margen del procedimiento
registral.
Si la calificación es la actuación jurídica previa por la
que el registrador decide si el título y el acto o negocio jurídico que
documenta accede al Registro del que es titular, debemos llegar a la conclusión
lógica de que la
actividad desarrollada por el registrador en el presente supuesto es una
calificación. Debe
recordarse que cuando se presenta un título a inscripción, aunque el mismo sea
reproducción de otro ya presentado y retirado, el registrador
debe efectuar una primera valoración jurídica a los
efectos de practicar asiento de presentación ex artículo 249 de la Ley
Hipotecaria; valoración jurídica que, en sí misma, es una calificación puesto
que de no
practicar asiento de presentación, quien sea titular de un interés legítimo
puede recurrir ante este Centro Directivo dicha decisión, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 258.4 de la Ley Hipotecaria, puesto que dicha decisión
veta el acceso del título en sí mismo.
En este sentido, debe recordarse que las recientes reformas
efectuadas en la Ley Hipotecaria –Ley 24/2005, de 18 de noviembre–, modifican el
artículo 248 a los efectos de que el registrador actualice inmediatamente
los Libros del Registro y
proceda a decidir en el mismo día o en el inmediato hábil siguiente si el título
reúne los requisitos precisos para admitirlo en el Registro a los efectos de que
el registrador lo califique.
Obvio es decirlo, con posterioridad a la práctica del
asiento de presentación compete al registrador ex artículo 18 de la Ley
Hipotecaria, calificar el título y el acto o negocio jurídico documentado a los
efectos de la inscripción
en el Registro de dichos actos o negocios jurídicos.
En resumen, son dos actuaciones las que debe hacer el
registrador cuando se le presenta un título: primero, proceder a darle asiento
de presentación si reúne los requisitos legales o, en su caso, a negar el mismo
notificando este
extremo al presentante para que, si lo desea, recurra esa decisión ante este
Centro Directivo y, segundo una vez que se ha dado asiento de presentación,
calificar el título.
Lo que en ninguna parte de la Ley Hipotecaria se admite es
la devolución, sin más, del título, a no ser que se considere a dicha devolución
más la expresión de la causa que la motiva como denegación del asiento de
presentación. Eso sí, de
entender que tal actuación es la desarrollada por el registrador en el supuesto
que se analiza, en tal caso el mismo habría manifiestamente infringido la Ley
Hipotecaria, con notorio incumplimiento del plazo señalado en dicha norma para
la denegación del citado asiento, causando un evidente perjuicio a los
otorgantes del título y al mismo notario autorizante de éste que desconoce cuál
es la razón por la que no se da asiento de presentación a un título ya
presentado o, incluso, qué desconocen qué sucede con el mismo título.
Y, si no se considerara al escrito del registrador
más la devolución del título como la denegación de un asiento de presentación,
en tal caso ha de
entenderse que existe una calificación del propio título en la que el
registrador ha incumplido el deber de darle asiento de presentación para
ulteriormente calificarlo, o bien de relacionar el título presentado con un
asiento ya practicado, cuya vigencia está prorrogada como consecuencia de la
interposición del recurso frente a su calificación negativa y ulterior
impugnación judicial de la Resolución de este Centro Directivo, revocatoria de
dicha calificación.
Sea como fuere, el registrador ha incumplido con su
proceder la Ley Hipotecaria, porque, primero, no cabe devolver un título sin
más; segundo, porque de considerar a su actuación como una denegación de asiento
de presentación, su
decisión se habría producido con notorio incumplimiento del plazo que la Ley
Hipotecaria otorga para esa actuación ex artículo 248 de su texto; tercero y
último, porque si consideramos a la actuación del registrador como una
calificación del título ex artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se habría
producido respecto de un título que no ha tenido acceso formal al Registro, al
no haber otorgado el registrador asiento de presentación
o relacionado el mismo con un asiento existente. Y es que debe añadirse, que lejos queda
la posibilidad de que el registrador, como funcionario público que ejerce una
función pública a través
de actos, pueda practicar
los mismos, sin sujeción a un procedimiento predeterminado que otorgue garantías
a quien presenta un título sujeto a inscripción. Así, una de las razones de la Ley
24/2001, de 27 de diciembre y de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, fue
inyectar en el sistema registral garantías
propias de un
procedimiento administrativo
–por todas Resolución de 20 de enero de 2006, y las que se citan en su Vistos–,
como son la necesidad de que exista en todo caso calificación por escrito,
haciendo desaparecer las calificaciones verbales; que no existan calificaciones
sucesivas; que no se traslade la calificación a un momento posterior a ella
misma, como sucedía con la hipertrofia del informe del registrador, eso sí
cuando recurría el interesado y sin que éste tuviera noticia de su contenido,
pues no se le notificaba; que esa calificación se sujete a una estructura propia
de acto administrativo
–así, que se exprese ordenada en hechos y fundamentos de derecho y con pie de
recurso (párrafo segundo, del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria)–; que esa
calificación se motive cuando es negativa, del mismo modo a como dispone el
artículo 54 de la LRJPAC para los actos administrativos; que se notifique en los
términos de lo dispuesto en la LRJPAC (artículos 58 y 59) y, en suma, que con su
proceder el registrador se sujete a un procedimiento cuyo cumplimiento pueda
serle exigible. Así, y sin ánimo exhaustivo, respecto
de la naturaleza de carácter administrativo de la
calificación del registrador, en cuanto que
proviene de un
funcionario público, titular de una oficina pública, tal tesis ha sido
confirmada, entre otras, por las Sentencias del Juzgado de Primera Instancia n.º
5 de Badajoz, de 21 de diciembre de 2005 por la que se confirma la Resolución de
este Centro Directivo de 14 de octubre de 2004, y del Juzgado de Primera
Instancia n.º 2 de León, de 1 de septiembre de 2006, por la que se confirma la
Resolución de esta Dirección General de 12 de septiembre de 2005 y Sentencia del
Juzgado de lo Mercantil n.º 6 de Madrid, de 25 de septiembre de 2006. En esta
última Sentencia y, en un sentido similar al que recogen las dos precedentes, se
afirma que «la Ley Hipotecaria claramente atribuye ese carácter administrativo a
la calificación registral. No en vano, el artículo 322 de la LH establece que la
notificación de la calificación negativa de un documento se efectuará de
conformidad con lo previsto en los artículos 58 y 59 de la LRJPAC; y el cómputo
de plazos para la interposición de los recursos contra la calificación se hará
de acuerdo con lo dispuesto en la LRJPAC, tal y como reza el artículo 326 in
fine de la LH». Concluye sosteniendo que en apoyo de su
decisión, esto es, del carácter administrativo de la calificación que «al
respecto, cabe indicar que los
Registradores de la
Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos
legales (artículo 274 de la LH),… [y] que el registrador emite su calificación
en su condición de funcionario público». Igualmente, respecto de la naturaleza,
ámbito y contenido del informe y la necesidad de que la calificación sea íntegra
a los efectos de su necesaria motivación. Así, cabe citar la Sentencia del
Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Vitoria-Gasteiz de 31 de marzo de 2003;
Resolución de este Centro Directivo de 15 de septiembre de 2004, cuyo criterio
ha sido confirmado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 14 de
noviembre de 2005; Resolución de 20 de septiembre de 2004, confirmada por la
Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona, de 24 de
noviembre de 2005; Resolución de 22 de octubre de 2004, confirmada por la
Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 19 de
noviembre de 2005; Resolución de 20 de abril de 2005, confirmada por la
Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Barcelona, de 23 de
diciembre de 2005 y Resolución de 17 de septiembre de 2004, confirmada por
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de junio de 2006. Y, en idéntico sentido, el Legislador
ha extendido ese proceso de administrativización
al mismo procedimiento de recurso frente a la calificación
y a la actuación de este
Centro Directivo, como a continuación se expondrá. Por ello, y desde la perspectiva
expuesta, la conducta del registrador es reprobable;
y, por esa misma razón, ha de entenderse que su escrito es
en sí mismo una
calificación, pues en otro caso se daría el absurdo de que un funcionario
público dicta un acto administrativo –en el caso del registrador de
Administración fundado en Derecho Privado–
y que el mismo fuera irrecurrible, lo que supondría una contravención de las
mínimas garantías previstas en la Constitución ex artículos 103 y 106. Para
concluir este fundamento, y por las razones expuestas, extravasa igualmente el
ámbito de las funciones del registrador decidir si cabe o no recurso frente a su
decisión, careciendo del menor sentido el pie de recurso de su calificación,
pues resulta obvio que nada tiene que ver el artículo 107.1 de la LRJPAC; es
más, incluso si se considerara a su decisión como un acto de trámite, la misma
sería recurrible al haber devuelto el título y ser dicho acto de los que
conllevan la imposibilidad de proseguir el procedimiento, siendo, por tanto,
recurrible. II La verdadera cuestión a decidir, y
sobre la que se plantea la controversia es si el registrador puede decidir que
no inscribe el título y, por tanto,
suspende la ejecutoriedad
de la Resolución de esta Dirección General de 19 de abril de 2006, so capa del
argumento de que le consta la interposición de un recurso frente a la misma, cuestión que, por otra
parte, es obvia que es de su conocimiento, dado que ese recurso ha sido
interpuesto por el citado registrador. Igualmente, compete a esta Dirección
General reiterar nuevamente su doctrina acerca de la vinculación de los
registradores al contenido de sus Resoluciones cuando resuelve recursos frente a
calificaciones negativas. Pues bien, y aun cuando sea retomando Resoluciones ya
dictadas por esta Dirección General resulta preciso establecer las siguientes
premisas. Primera, y
como se expuso en el fundamento precedente, una de las innovaciones de las
reformas introducidas en el sistema de recurso frente
a la calificación negativa
fue el de administrativizar el procedimiento de recurso
y la actividad que desarrolla este Centro
Directivo. A tal fin, ya se ha expuesto cómo la Ley
24/2001, de 27 de diciembre, administrativizó claramente el procedimiento
registral y, todo ello, como consecuencia de los
pronunciamientos judiciales de la Sala Tercera del Tribunal Supremo respecto de
las modificaciones introducidas en el Reglamento Hipotecario por el Real Decreto
1867/1998, de 4 de septiembre. Si algo pusieron de manifiesto dichas Sentencias
–esencialmente las de 22 de mayo de 2000 y 31 de enero de 2001– es que el
procedimiento registral estaba huérfano de garantías respecto de la relación
entre el administrado y los registros, extendiendo tal ausencia de garantía,
incluso, al procedimiento de recurso y resolución de esta Dirección General. Segunda, y
entrando de modo pleno en la cuestión debatida, la Ley 24/2001, de 27 de
diciembre, reformó íntegramente el procedimiento de
recurso tomando,
sin duda, como referente el recurso de alzada previsto en la LRJPAC; y, todo
ello, porque lo que quiso poner de manifiesto el Legislador, y aclarar de una
vez por todas, es que el registrador es un funcionario público que ejerce su
función pública sujeto a dependencia jerárquica
de esta Dirección General. Y, por tal razón, utilizó el esquema propio de un
recurso jerárquico,
como es el de alzada e incorporó elementos propios de una
relación jerárquica como son:
la vinculación de todos los Registros a la doctrina contenida en las
Resoluciones que dicte este Centro Directivo cuando resuelve recursos frente a
calificaciones negativas y las consultas vinculantes ex artículo 103 de la Ley
24/2001, de 27 de diciembre –por todas Resolución de esta Dirección General de
19 de mayo de 2005–. Es más, como
ya ha manifestado este Centro Directivo, esa
dependencia jerárquica
no pugna, en ningún caso, con lo dispuesto en el artículo 18
de
la Ley Hipotecaria, no sólo porque ese artículo debe ser interpretado a la luz
de los preceptos constitucionales que imponen la existencia de una organización
administrativa sometida al principio de
jerarquía
ex artículo 103 de la CE, sino porque la expresión «bajo su responsabilidad» del
artículo 18 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretada de modo tal que
consagre la existencia de una serie de funcionarios públicos que ejercen su
función al margen, con independencia o manteniendo posturas jurídicas contrarias
a las que asume su Dirección General de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 259 y 260 de la Ley Hipotecaria. Asumir la tesis contraria supondría,
sin más, permitir la existencia de funcionarios públicos no sujetos al
principio de jerarquía
respecto de la Administración en la que se integran, lo que es, en sí mismo, un
contrasentido. La tesis precedente ha sido reiterada
por esta Dirección General en sus Resoluciones de 4 (dos), 5, 19 y 22 (dos) de
mayo de 2005, en las que
se afirma que «La Constitución sólo proclama la
independencia de los Jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional; mas
dicho principio básico, que hunde sus raíces en la necesidad de defensa del
Poder Judicial frente a cualquier injerencia externa, no es trasladable al
funcionamiento de la Administración, ni a la función que en el seno de una
organización jerarquizada
prestan sus funcionarios. Y no debe olvidarse que los Registradores son
funcionarios públicos insertos en una organización administrativa, aun cuando
algunos aspectos de su estatuto funcionarial guarden diferencias respecto del de
otros funcionarios públicos. Por ello, la expresión incluida en el artículo 18
de la Ley Hipotecaria –«bajo su responsabilidad»– debe tras la Constitución
interpretarse en su recto sentido que ha de atender, necesariamente, al carácter
del Registrador –funcionario público–, que está inserto en una organización
administrativa, pues su función pública se desempeña como titular de un órgano
público, como es el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles que
depende del Ministerio de Justicia, encomendándose a esta Dirección General
todos los asuntos a ellos referentes (artículo 259 de la Ley Hipotecaria). Tercera, una de las cuestiones, como se
ha expuesto, en la que mayor reflejo tiene esa
dependencia jerárquica es, precisamente,
en
la posibilidad
de revisión de la calificación efectuada por esta
Dirección General, en vía de recurso y de las consecuencias de la Resolución que
se adopte. Pues bien, a tal fin, en la redacción primigenia del recurso frente a
la calificación introducido por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, se ponía de
manifiesto que, primero, la resolución de esta Dirección General cuando resolvía
recursos frente a la calificación negativa era ejecutiva y ejecutoria desde que
se dictara, esto es, obligaba al registrador a inscribir el título en los
términos dimanantes del mismo y de la Resolución dictada (párrafo undécimo del
artículo 327 de la Ley Hipotecaria); segundo, que el registrador no podía
recurrir frente a esa Resolución, puesto que supondría un contrasentido en sí
mismo, esto es, nunca el inferior jerárquico
puede recurrir en un esquema administrativo
jerarquizado la resolución del superior
y, tercero y último, que la doctrina contenida en las
resoluciones vinculaba a todos los Registros desde la fecha de publicación de la
misma en el Boletín Oficial del Estado, mientras dicha Resolución no se anulara
por sentencia firme. Con esos tres rasgos, se pretendía alcanzar la necesaria
predictibilidad jurídica de las decisiones de los registradores, pues carece de
sentido que un esquema administrativo, ante identidad de problema jurídico, cada
funcionario calificador aplicara el criterio que entendiera oportuno; ello,
porque de admitirse tal criterio el ciudadano, el administrado en suma, en sus
relaciones con la Administración quedaría sujeto al albur de la voluntad del
funcionario titular de una oficina pública que dependen del Ministerio de
Justicia ex artículo 259 de la Ley Hipotecaria, haciendo inseguro un sistema,
como el registral, que nació con vocación de proporcionar seguridad jurídica. La
independencia del registrador no es independencia en sentido judicial. El
registrador no es un una suerte de juez territorial que pueda decidir
libérrimamente lo que crea oportuno, como si de un juez se tratara; es un
funcionario público que en el ejercicio de su función está sujeto a
jerarquía. Ciertamente, la
claridad del sistema diseñado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al dar
nueva redacción a los artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, quedó empañada
por las reformas introducidas por dos de las denominadas Leyes de
Acompañamiento. Nos referimos a las Leyes 53/2002, de 30 de diciembre y 62/2003,
de 30 de diciembre. Así, la primera de las Leyes citadas, y a través de su
Disposición Adicional decimocuarta, modificó el párrafo quinto del artículo 327
de la Ley Hipotecaria a los efectos de permitir que el registrador pudiera poner
de manifiesto el recurso a terceros que entendiera pudieran verse afectados por
el mismo; igualmente, y en esa primera Ley de Acompañamiento, se otorgó
legitimación al registrador para que pudiera recurrir la resolución de esta
Dirección General cuando fuera estimatoria y revocatoria de su nota de
calificación (párrafo cuarto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Por
último, la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, modificó el párrafo sexto del
artículo 328 de la Ley Hipotecaria, a los efectos de aplicar por primera vez en
nuestro sistema
administrativo un esquema de suspensión automática de la Resolución de esa
Dirección General, por el simple hecho de que se interpusiera recurso frente a
la misma; y, todo ello, al contrario de lo que sucede en el esquema
contencioso–administrativo, sin tener ni siquiera
que solicitar del juez la suspensión de la Resolución que se recurre. De ese
modo, y como resulta fácil de apreciar del esquema expuesto, bastaba que el
registrador, cuya calificación hubiera sido revocada por esta Dirección General,
estuviera disconforme con la Resolución de la misma para que, teniendo
legitimación activa, pudiera interponer recurso y, además, dicho recurso, sin
más y sin necesidad de prestación de garantía, suspendiera la ejecutoriedad de
la Resolución de esta Dirección General. Esa situación, que cabe calificar de
absolutamente
excepcional en nuestro sistema administrativo, vino a ser corregida por la Ley
24/2005, de 18 de noviembre; y, decimos que esa situación era excepcional porque
no existe supuesto en nuestro ordenamiento jurídico en el que se permita al
inferior jerárquico
recurrir frente a la decisión de su superior; en noviembre, retorna al esquema
primigenio del recurso frente a la cuestiones atinentes al ejercicio de su
función pública; y, además, porque en el procedimiento
administrativo general, como se deduce del artículo
111 de la LRJPAC, la interposición de un recurso no suspende sin más la
resolución recurrida, fuera de supuestos específicos en el que por razones muy
concretas así se determine. Por último, su excepcionalidad se fundaba, incluso,
en que el verdadero titular del derecho subjetivo a la inscripción que, la
mayoría de las veces es voluntaria, observaba como el título y el negocio o acto
jurídico documentado no accedía al Registro en virtud de una controversia –la
planteada por el registrador– que le era absolutamente ajena. Por ello, la Ley
24/2005, de 18 de noviembre sobre calificación negativa de registrador; de ahí,
que se acote el ámbito de la legitimación del registrador para recurrir frente a
una Resolución de esta Dirección General, admitiendo tan excepcional posibilidad
sólo cuando la misma afecte a un derecho o interés específico del propio
registrador (párrafo cuarto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria); derecho o
interés que nunca puede ser el de la mera legalidad –disconformidad con la
decisión del superior jerárquico–
sino específico del propio registrador, esto es, de su misma situación jurídica,
y previa acreditación de cuál sea ese derecho o interés afectado por la
Resolución de esta Dirección General revocatoria de su nota de calificación. Y, por la razón expuesta, se derogó
expresamente la posibilidad de que el registrador pusiera de manifiesto el
recurso a quien tuviera por conveniente,
pues tal hecho había ya
ocasionado distorsiones que habían tenido que ser corregidas por esta Dirección
General en vía de Resolución de recurso –por todas, Resolución de 14 de
diciembre de 2004, en donde se tuvo que reinterpretar el citado párrafo en un
sentido muy restrictivo, para evitar dilaciones innecesarias en la tramitación
del recurso o que se diera traslado del mismo a quien carecía manifiestamente de
interés en el recurso; esa Resolución ha sido confirmada por la Sentencia de la
Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de junio de 2006–; igualmente, y por las
idénticas causas se derogó la posibilidad de suspensión automática de la
Resolución de esta Dirección General por el simple hecho de que se hubiera
interpuesto recurso frente a la misma. Así, y como sucede respecto del recurso
judicial frente a un acto administrativo, la ejecutoriedad de la resolución de
ese acto (artículo 94 de la LRJPAC) no se suspende por la interposición del
recurso, sino que es preciso en vía administrativa una decisión del órgano
administrativo en tal sentido, que puede sujetar a garantía la suspensión,
aplicándose idéntico criterio en la órbita judicial, pues compete al órgano
judicial, previa solicitud del recurrente, adoptar las medidas cautelares que
sean precisas (así, artículos 129 y ss. de la Ley 13/1998, de 13 de julio, de la
jurisdicción contencioso-administrativa). Lo expuesto, esto es, obligación de
inscribir el título en el plazo a que se refiere el párrafo undécimo del
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, no
se limita o excepciona
por lo dispuesto en el inciso final de ese párrafo, pues obviamente, el mismo
contemplaba una situación que ha sido alterada como consecuencia de las reformas
introducidas en el régimen de recurso por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. En
efecto, desaparecida la suspensión automática de la Resolución de este Centro
Directivo en virtud de la derogación expresa contenida en la Disposición
Derogatoria de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, sólo cabe interpretar el
citado inciso final en el sentido expuesto, esto es, constancia de recurso en el
que se hubiera acordado la suspensión de la ejecutoriedad de la Resolución de
este Centro Directivo, ya que, al igual que el esquema contencioso
administrativo, es el órgano judicial del orden jurisdiccional civil el único
competente para acordar dicha medida cautelar, previa solicitud del recurrente;
otra interpretación, haría inaplicable la Resolución de este Centro Directivo lo
que, en sí mismo, sería contradictorio con el esquema diseñado en la Ley
Hipotecaria por las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de
noviembre. Y ello, retomando el criterio expuesto al inicio de este fundamento
de derecho, porque el Legislador ha aplicado los principios del Derecho
Administrativo al carácter y valor de las Resoluciones de este Centro Directivo.
Por esta razón, es mayoritaria la doctrina judicial que ha negado la nulidad de
la Resolución de esta Dirección General por el hecho de que se dicte
transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere el párrafo noveno, del
artículo 327 de la Ley Hipotecaria. En efecto, sería contrario con lo
dispuesto en los artículos 42 y 43 de la LRJPAC la
sanción de nulidad de la Resolución extemporánea,
puesto que,
primero, la Administración está sujeta a un deber de resolver (artículo 42.1 de
la LRJPAC); deber que no se excepciona en caso alguno, a salvo de lo dispuesto
en el párrafo tercero de ese apartado primero del artículo 42 de la LRJPAC, en
el que, en ningún caso, estarían las Resoluciones de esta Dirección General;
segundo, porque tal sanción de nulidad contravendría el artículo 62.1 de la
LRJPAC que especifica de modo tasado las causas de nulidad, no encontrándose
entre ellas la resolución extemporánea y, tercero, porque con «ese alegato se
viene a realizar [una] interpretación exorbitante y voluntarista del párrafo
noveno del art. 327 de la LH, pues esta norma no instaura ningún régimen que por
razón de su especialidad suponga en la estricta materia registral la
inaplicación del régimen administrativo general pergeñado por los citados
preceptos [artículos 42 y 43 de la LRJPAC], sino que únicamente viene a
establecer el contenido que en la referida materia registral cabe atribuir a la
falta de una respuesta administrativa expresa dentro del plazo inicialmente
acotado para ello, quedando efectivamente subsistente el deber de la
Administración de resolver expresa y motivadamente la cuestión frente a ella
suscitada» (Sentencias del Juzgado de Primera Instancia de León n.º 2 de 1 de
septiembre de 2006 y, en idéntico sentido de la Audiencia Provincial de Córdoba
de 24 de enero de 2005). Se añade en la citadas Sentencias que
«dicho de otro modo, y partiendo
de la naturaleza esencialmente administrativa del
acto de calificación registral y de su ulterior revisión por la citada
Dirección General, el artículo 318 de la LH,
(...), no impide que realizada una calificación registral
negativa de un documento público, (...), interpuesto recurso por dicho motivo
ante la Dirección General de los Registros y del Notariado transcurrido (...) el
plazo de tres meses (...) en los que el Centro Directivo debe de resolver, este
Centro carezca ya de facultades y de la pertinente habilitación legal para
dictar una extemporánea resolución expresa» Concluyen
ambas Sentencias invocando argumentos de carácter constitucional y de legalidad
ordinaria en fundamento de su tesis. De entre los
argumentos empleados, cabe citar que dado el procedimiento de recurso diseñado
en la Ley Hipotecaria, de admitirse esa tesis –nulidad de la resolución
extemporánea– «se dejaría en manos del propio registrador, cuya personal
calificación se recurre, la posibilidad de esa superior revisión de su quehacer
profesional, ya que le bastaría para ello no emitir el informe que legalmente le
es exigido en el plazo establecido y superar con su hacer omisivo el lapso de
tres meses». Por último,
y antes de aplicar las tesis expuestas al recurso que se somete a esta Dirección
General, resulta evidente que la posición de
subordinación
jerárquica
de los funcionarios calificadores, respecto de este Centro Directivo, se
manifiesta en la obligatoriedad de acatar la doctrina de las Resoluciones de
éste, cuando se resuelve recursos frente a calificaciones negativas; y ello,
porque para poner fin a una situación de inseguridad jurídica el Legislador
entendió que ante la dispar interpretación de un precepto efectuada por
cualquier funcionario calificador, era competencia de esta Dirección General
sentar la doctrina aplicable al caso en vía de recurso; doctrina que es de
obligado acatamiento con sólo dos requisitos: primero, que se publique en el
Boletín Oficial del Estado, para que sea de público conocimiento a todos los
registradores y,
segundo, que dicha resolución no fuera anulada por los Tribunales en sentencia
firme. Por ello, basta sólo la publicación en
el periódico oficial sin más, para dotar a esa Resolución de obligatoriedad
respecto de todos los funcionarios
calificadores, ya que tal
Resolución no es sino un acto administrativo dotado de ejecutividad y
ejecutoriedad, sin que la interposición del recuso judicial frente a la misma,
suspenda su eficacia. Y, por la razón expuesta, la Ley 24/2005, de 18 de
noviembre, modificó el párrafo décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria
para evitar interpretaciones gramaticales e interesadas, ajenas al espíritu de
la Ley, consistentes en que la vinculación era de los Registros, pero no de los
titulares del mismo; y, por esa razón, se tipificó como infracción grave el
incumplimiento de las «resoluciones de carácter vinculante de la Dirección
General de los Registros y del Notariado» (artículo 313.B) k) de la Ley
Hipotecaria). En efecto, los requisitos para que
surja esa vinculación y su fundamento ha sido también expuesto en diversas
Resoluciones de este Centro
Directivo, como son las
de 5 de mayo de 2005, 24, 26, 27 y 28 de septiembre de 2005 o, más
recientemente, las que cita el recurrente en su recurso. En tales Resoluciones se afirma que
«como puede pues apreciarse de la simple lectura del artículo 327, párrafo
décimo, de la Ley Hipotecaria, la
vinculación y
obligatoriedad para todos los Registros no depende de la firmeza de la
Resolución; depende, simplemente, de que la misma se haya publicado en el
periódico oficial expuesto, pues desde dicho momento y sin otro requisito será
vinculante. Tal circunstancia es coherente con la naturaleza jurídica de las
Resoluciones de esta Dirección general y resulta, igualmente, congruente con la
naturaleza de la función pública registral y del funcionario que la presta, como
a continuación se expondrá. El carácter vinculante de las
resoluciones de este Centro Directivo encuentra su fundamento en tres razones
esenciales: primera,
el carácter
de funcionario público a todos los efectos del Registrador;
segunda, su posición de
subordinación jerárquica
a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y,
tercera y última, en la
necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria
predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos
resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien
pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro. Esta última razón
se conecta, de modo natural, con las debidas garantías de las que disfruta el
interesado frente a la Administración, pues no puede olvidarse que los Registros
de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles
son Administración a estos efectos, y sus
resoluciones son actos de Administración fundados en Derecho privado que se
dictan por un funcionario público. Pues bien, comenzando por el análisis
de la primera razón, resulta palmario que el Registrador es un funcionario
público (artículo 274 de la
Ley Hipotecaria) al que le está vedado criticar,
desconocer o comentar, en su calificación o, en su caso, en el informe,
las resoluciones de su superior jerárquico, es decir, de este Centro Directivo;
y ello, como le ocurre a cualquier otro funcionario público, pues uno de los
principios básicos de organización administrativa es el de
jerarquía (artículo 103.3 de
la Constitución). Por otra
parte, sería paradójica y, en cualquier caso, objeto de corrección disciplinaria
–artículo 7.1 a) del Real Decreto 33/1986, de 10 de
enero, por el que se aprueba el Reglamento del régimen disciplinario de los
funcionarios de la Administración del Estado– la conducta consistente en que un
funcionario, de modo consciente y premeditado, resolviera en sentido contrario
al que haya decidido su
superior jerárquico,
máxime cuando existe un pronunciamiento legal, claro y terminante que atribuye
carácter vinculante a las resoluciones de ese
superior jerárquico
–cfr. articulo 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria. Además y, entrando en el análisis del
segundo y tercer fundamento de ese carácter vinculante, se ha reiterar que
cuando el artículo 18 de la Ley
Hipotecaria exige que el Registrador califique bajo su
responsabilidad, no se está refiriendo a que dicho funcionario pueda calificar
desconociendo las decisiones de su superior
jerárquico. No resulta admisible, por un mero
principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o precepto pueda
ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime cuando esta
Dirección General ya ha resuelto sobre el sentido que se ha de dar a un concreto
problema jurídico pues, en caso contrario, se estaría quebrando un principio de
organización administrativa consagrado en la Constitución, como es el de
jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución), con
la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al ciudadano; y todo ello,
sin justificación alguna.» III Aplicando la doctrina precedente al
caso examinado, resulta evidente que el registrador ha incumplido la legalidad
registral vigente, pues so capa
de un recurso judicial no
puede suspender la ejecutoriedad de la Resolución de este Centro Directivo de 19
de abril de 2006, ya que tal posibilidad ha desaparecido del ordenamiento
jurídico en virtud de la derogación expresa contenida en la disposición
derogatoria única de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, que entró en vigor el
día 20 de noviembre de 2005. (Creo que “las disposiciones legales no tienen
efecto retroactivo”) En efecto, según se recoge en los
hechos de esta Resolución, este Centro Directivo dictó una Resolución –de
19 de abril de 2006–, por la
que se revocaba la
nota de calificación del funcionario calificador. Revocada su nota y notificada
en debida forma la Resolución, el funcionario calificador debe, de conformidad
con el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, inscribir el
título en los términos que resulten del mismo y de la Resolución revocatoria de
su nota de calificación. Dicha inscripción debe efectuarse una vez que haya
transcurrido dos meses desde la publicación de la Resolución en el Boletín
Oficial del Estado y, por tanto, en los quince días siguientes al transcurso de
este plazo. Dicha obligación no se excepciona
porque se haya interpuesto recurso judicial frente a la Resolución de la
Dirección General de los Registros y del
Notariado, siendo así
que, sólo y en su caso, habría lugar a dicha suspensión de la inscripción si el
juez, previa solicitud del recurrente, adopta la pertinente medida cautelar,
como se ha expuesto en el fundamento de derecho precedente. Ahora bien, debemos
añadir que en el caso examinado se da una especialidad consistente en que el
funcionario calificador ha incumplido con el deber de inscribir que se deriva
del artículo 327, párrafo undécimo de la Ley Hipotecaria; y, que dicha situación
ha podido causar daño o perjuicio a los otorgantes del título sujeto a
inscripción y al notario autorizante del mismo. Por ello, y para evitar que el
registrador reitere su conducta se le ordena que en el plazo de quince días a
contar desde la notificación de esta resolución proceda sin dilación de clase
alguna a inscribir el título en el Registro del que es titular, pues resulta
evidente que de aplicarse el plazo a que se refiere el párrafo undécimo del
artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se estaría demorando en dos meses y sin
causa alguna la inscripción del título, cuando en virtud del acatamiento debido
por el funcionario a este Centro Directivo, dicho título debiera constar ya
inscrito y, ni siquiera, debiera haberse dado la situación que se analiza y
resuelve por esta Dirección General. En otras palabras, en el caso presente no
puede retrasarse más tiempo la inscripción, pues podría sufrir más perjuicio el
otorgante y, en su caso, el notario recurrente esperando otros dos meses a
contar desde la publicación de esta Resolución en el Boletín Oficial del Estado,
ya que con tal proceder se estaría demorando varios meses más, la inscripción de
un título en el Registro que debiera haberse inscrito, como mínimo, hace tres
meses. Contra esta resolución los legalmente
legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la
capital de la Provincia
del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación
las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los
artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de
noviembre de 2006. – La Directora General de los Registros y del Notariado,
Pilar Blanco-Morales Limones. La
Resolución de 13 de noviembre de 2006,
respecto al mismo Registrador, cuya calificación recurre el referido Notario,
cuyos fundamentos y razonamientos son prácticamente idénticos a la anterior. Estas Resoluciones de 10 y 13 de
noviembre 2006 –dictada en el período que hoy se empieza a denominar “oscuro” o
“cítrico” de la Dirección General– considera
rotundamente el carácter administrativo
del procedimiento registral y de la calificación del registrador.
Pero: a) Si en ella se dice que “una de las
innovaciones de las reformas introducidas en el sistema de recurso frente
a la calificación
negativa fue el de administrativizar el
procedimiento de recurso y la actividad que
desarrolla este Centro Directivo”, de ello resulta que, si hubo que
administrativizar el procedimiento, es que, en realidad, no era un procedimiento
administrativo.
b) Que, en cualquier caso, sería un procedimiento administrativo muy extraño,
dado que el artículo 66, párrafo 1º de la Ley
Hipotecaria dispone que
«Los interesados
podrán reclamar contra el acuerdo de calificación del registrador, por el cual
suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante la
Dirección General de los Registros y del Notariado
o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente».
Y
Según el nuevo párrafo 1º del artículo 324
«Las
calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante
la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los
trámites previstos en los artículos siguientes, o
ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia
a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble,
siendo de aplicación las normas del juicio verbal....»
De todas formas, no
creo que una Resolución –que es contradictoria de otras anteriores–, sea el
medio idóneo para determinar –de un modo definitivo, como en ella se pretende–
la naturaleza del procedimiento y de la función registral.
Lo que resulta
manifiesto y puede observarse es que en estas Resoluciones se emplea veinte
veces la palabra jerarquía y sus derivados, y ello resulta explicable porque
la Dirección General había perdido su auctoritas, en resumidas cuentas,
su prestigio, y solamente le quedaba la potestas para imponer sus
decisiones, lo cual resulta lamentable.
La desmesurada arrogancia,
derivada de la referencia a tanta jerarquía y a tanto superior jerárquico, que
la propia Dirección General no había respetado –como resulta, por ejemplo, de
las Resoluciones de
16 julio 1998 y de 28 de julio de 1988,
a que antes nos hemos referido– había de tener necesariamente un correctivo
duro, probablemente para que la Dirección General no degenerase en una
“satrapía”, actuando manu militari,
y tal correctivo estuvo representado, entre otras, por la fundamental
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011,
en la que se dice, entre otras cosas: “Se ha
señalado por eminentes iusprivatistas, como el profesor Lacruz, que cuando el
Estado interviene en las actividades jurídicas entre particulares, no para
regularlas, ni para juzgar de la legitimidad o falta de ella, sino para tomar
parte activa en la conclusión de negocios jurídicos o en la formación de
relaciones jurídicas, en lo que se ha llamado la administración pública del
Derecho privado, tales funciones no puede decirse que tengan naturaleza
propiamente administrativa, en tanto que el objeto es materia civil, intereses
ajenos, posición imparcial del que decide..., todo lo cual configura un ámbito
de actividades en el que quien desempeña la función [es decir, el Registrador]
ostenta una posición bastante parecida a la de un
Juez, y radicalmente
distinta de la de un funcionario.” Y respecto a
la sanción de nulidad de las Resoluciones extemporáneas,
la citada Sentencia la declara expresamente, lo cual fue criticado
inmediatamente en la Revista “El Notario del siglo XXI”.
7ª. LA CONCORDANCIA CON
EL CATASTRO.
El artículo 45 del T.R. de la Ley establecía: “Correspondencia de la referencia catastral con la identidad
de la finca. A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la
referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los
siguientes casos: a. Siempre que los datos de situación, denominación y
superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso,
con los del Registro de la Propiedad. b)
Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y
siempre que, además no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca
derivadas de otros datos descriptivos.
Pero la R. de 4
DICIEMBRE
2007 estima que “no cabe interpretar que hay coincidencia cuando, tratándose de
diferencias de superficie, ésta no exceda del 10%, ya que la ley del catastro,
se refiere a un supuesto distinto, que es la constatación registral de la
referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe
su aplicación por analogía”.
[Esto
supone un criterio contrario a la Instrucción de la D.G.R.N., de 26
MARZO
1999].
Si hubiera habido un cambio en el nomenclator y numeración de calles, estas
circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente,
notario o registrador –art. 45– En la
INSTRUCCIÓN de 26 de marzo de 1999, de la
propia DGRN (a la que no se hace referencia en los vistos de la R anterior),
sobre certificaciones catastrales descriptivas y gráficas a los efectos de
constancia documental y registral de la referencia catastral y, en concreto,
sobre todo, en el siguiente párrafo, se dice: “Es conveniente por tanto aclarar que
la certificación descriptiva y gráfica a efectos del cumplimiento de las
obligaciones impuestas en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre
constancia documental y registral de la referencia catastral e
inmatriculación de fincas es la suministrada en los formatos disponibles en
la Dirección General del Catastro, aunque no figuren los nombres de los
propietarios colindantes, siempre que no existan dudas de que se
corresponden con la identidad de la finca, a saber: Que los datos de situación,
denominación y superficie, coincidan con los del título y, en su caso, con los
del Registro de la Propiedad; entendiendo que coincide la superficie, aunque
las diferencias no sean superiores al 10 por 100 siempre que además no
existan dudas de la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Cuando dicha Instrucción se redactó,
ya estaba vigente la exigencia del legislador de que en lo sucesivo no se
inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título
inmatriculador certificación descriptiva y gráfica de la finca, en términos
totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, derivada
del artículo 53.7 de la
Ley 13/1996 y, como corolario, del art. 298.1
del Reglamento
Hipotecario, según la redacción dada en
1998. Entonces, el Centro Directivo realizó
una interpretación “generosa” de la norma, tal vez para no entorpecer en demasía
el tráfico jurídico, aunque se le pudiese achacar que en parte desvirtuaba la
estricta exigencia del legislador. Ahora, parece abogar la DGRN por un criterio
(con algún antecedente parcial en
R. 5 de octubre de 2004) que, aunque más respetuoso con la letra de la norma
(“dura lex, sed lex”), producirá importantes problemas en la práctica,
teniéndose que adaptar necesariamente la descripción de los títulos a lo dictado
por el Catastro, coincida o no con la realidad, ante las dificultades prácticas
que suele suscitar el solicitar su rectificación previa, no sólo en superficie,
sino también en linderos. Respecto de los
linderos, la Instrucción
dice: “Los Notarios y Registradores de la Propiedad considerarán suficiente a
los efectos de la constancia documental y registral de la referencia catastral
aquellas certificaciones descriptivas y gráficas expedidas en los formatos
disponibles en la Dirección General del Catastro,
aunque no figuren los nombres de los propietarios colindantes,
siempre que no existan dudas de que la referencia catastral se corresponde
con la identidad de la finca, siguiendo los
criterios previamente señalados.” El recurrente argumentaba que los linderos sí
que coincidían con los del Catastro. La DG exige coincidencia total entre la
descripción del título y la de la certificación catastral, sin referencia
expresa a los linderos. Normalmente, se entiende que los linderos son elementos
esenciales de la descripción. ¿De ahí cabría deducir que el Centro Directivo
exige también coincidencia en los linderos? Parece una interpretación lógica,
pero se daría de bruces con su propia Instrucción y con la práctica cotidiana.
Resolución de 4 de diciembre de 2007: La DGRN considera que, desde la Ley
13/1996, no cabe inmatriculación de finca alguna en el Registro si no se aporta,
junto al título inmatriculador, certificación catastral descriptiva y gráfica de
la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en
dicho título, estando en consonancia el artículo 298.1 del
Reglamento Hipotecario. Al existir este cambio de criterio, creo que sería
conveniente que se derogara o rectificara expresamente la Instrucción reseñada y
que se encuentra publicada en el BOE. (Éste es el parecer de José Félix Merino Escartín)
8ª. DISTRIBUCIÓN DE HIPOTECA EN DOCUMENTO PRIVADO.
Había sido admitida por la
Resolución de
7 de enero de 2004 1.
Supuesto de hecho:
Se presenta un documento privado en el que se distribuye la responsabilidad
hipotecaria que recae sobre la finca matriz entre varias de las resultantes de
su división, quedando libres otras. 2. La Letrada
recurrente, en esencia, alegó:
Que, con arreglo al contenido del
artículo 216 del Reglamento
Hipotecario, el documento privado con firmas legitimadas notarialmente, es
titulo válido y suficiente para practicar la inscripción registral de tal
negocio jurídico, y supone una excepción o dispensa al requisito formal de la
escritura pública.
–De la propia redacción
gramatical del artículo 216 se puede extraer la
conclusión de ser perfectamente aplicable a la distribución posterior del
préstamo hipotecario, pues el precepto utiliza la expresión «podrán en el mismo
título o en otro... se refiere a dos momentos opcionales distintos.
–En cuanto a su
interpretación sistemática, por la propia ubicación
del precepto que se encuentra dentro de la regulación
específica
«Distribución del crédito hipotecario»
–Que existen numerosas
excepciones al principio de titulación pública para
el acceso al Registro de la Propiedad y al Mercantil, entre las que se encuentra
la del artículo 216 del Reglamento Hipotecario. –Con
la división del crédito hipotecario considera que
no se está procediendo a liberar cargas
hipotecarias sino a distribuir las mismas entre las fincas derivadas de la
división horizontal. Entiende que el artículo 174.2 del Reglamento Hipotecario
alegado por el Registrador exige literalmente la nueva escritura a los solos
efectos de cancelación y no para una liberación parcial de cargas.
–Al no otorgarse escritura,
desaparecería el hecho imponible (AJD). 3. El Registrador
basa su calificación negativa en los artículos 1.880 del Código civil; artículos
3, 82, 122, 144 y 145 de la Ley Hipotecaria y 33, 34, 179 Y 216 de su
Reglamento. De su informe cabe destacar:
–Las excepciones al principio
de documentación pública para el acceso de los
títulos al Registro deben ser objeto de una interpretación estricta, máxime
cuando el derecho a inscribir es una hipoteca en el que la escritura pública es
requisito imprescindible.
–Pueden plantearse dos posibles
casos de distribución de la responsabilidad hipotecaria:
1º. Si se hipotecan varias
fincas a la vez por un solo crédito (arts. 119 y
246 LH). En este caso, la distribución de la responsabilidad hipotecaria es
presupuesto ineludible para obtener la inscripción, y si tal distribución no se
hubiere hecho en el mismo título de constitución de hipoteca, el artículo 216
del Reglamento Hipotecario brinda a los interesados el modo para suplir esta
omisión.
2º. Si una finca ya
hipotecada se dividiera en dos o más (art. 123 LH).
Es el caso del presente recurso.
–En el primer caso
la distribución de responsabilidad hecha por los
interesados actúa sobre una hipoteca no inscrita aún, y por ello si se hiciera
por documento separado al de constitución de la hipoteca, se trataría de una
aclaración, complemento o subsanación de la propia escritura de constitución, no
afectando aún a ningún asiento practicado en el Registro. Por el contrario en el
segundo supuesto,
dicha distribución actúa sobre un asiento registral de hipoteca ya practicado,
asiento al que se le aplican los artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 216
del Reglamento Hipotecario considera que se aplica
sólo al primer supuesto. Por sus términos, por su
ubicación normativa y por su rango estima que sólo es desarrollo del artículo
119 de la Ley y que nada tiene que ver con el caso del artículo 123.
–En cuanto a la liberación de
alguna de las fincas afectadas alega que la
desaparición registral del gravamen de origen sólo puede obtenerse mediante el
pertinente asiento de cancelación para el que se exige la vía documental de la
escritura pública o, en su defecto, la resolución judicial firme. 4. La Dirección
General: Acepta su inscripción, basándose
exclusivamente en la dicción literal del artículo 216 del Reglamento
Hipotecario, ya que no se cita ningún otro precepto, ni resolución ni sentencia.
Entiende que la solución se extiende tanto al caso en que se distribuya entre
todas las fincas como a aquel en el que algunas de las fincas resultantes queden
libres de toda responsabilidad, pues estima que lo relevante –y común a ambos
supuestos– es”que la suma de las responsabilidades a que quedan afectas las
distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz”. 5.
La opinión de
JOSÉ
FÉLIX
MERINO ESCARTÍN:
Disiente de esta decisión, tanto en la forma como en el
fondo. En cuanto la forma,
por la inusitada pobreza de argumentos y el no apoyarse sino en un mero precepto
reglamentario. En cuanto al fondo,
porque considera convincentes los argumentos del Registrador que trata de salvar
el principio de jerarquía normativa dándole al mismo tiempo un sentido al
artículo 216 del Reglamento. También puede alegarse el artículo 1.280 del Código
Civil que exige documento público para la modificación de un derecho real sobre
inmuebles, siendo evidente que se está modificando una hipoteca ya nacida. En la
práctica, lo que verdaderamente pesa es el interés por ahorrarse el concepto de
Actos Jurídicos Documentados del ITP. Y la presente Resolución le da cobertura.
Será duro aplicarla. A ello obliga el artículo 327 de la
Ley Hipotecaria: “Publicada en el Boletín Oficial
del Estado la resolución expresa por la que se
estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registros mientras
no se anule por los Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será
publicada del mismo modo.” También hace referencia a la consulta: 1893-03
Fecha: 13/11/2003
Impuesto afectado: IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS
DOCUMENTADOS.
Materia: DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
Una sociedad formaliza un préstamo hipotecario
sobre un solar de su propiedad, y una vez construido el edificio, recoge
en escritura pública la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los
distintos pisos y locales resultantes de la división de la propiedad horizontal. La
sociedad considera que no se produce nuevamente el hecho imponible de AJD,
puesto que ya tributó por dicho impuesto en el momento de constitución de la
hipoteca. La
DGT señala claramente la obligación de tributar por AJD, siendo un hecho
imponible separado e independiente del originado por la constitución del
préstamo hipotecario. La
DGT no entra a analizar en esta consulta la posibilidad de distribuir la
responsabilidad hipotecaria mediante documento privado con firmas legitimadas
notarialmente (Resolución DGRN 7-01-2004, comentada en Informe febrero), puesto
que el contribuyente no consulta específicamente esta cuestión. No obstante, a mi juicio
la cuestión resulta clara (durante mi trabajo en la DGT del Ministerio de
Hacienda realicé algún informe sobre esta cuestión): se trata de un prototipo de
“economía de opción” en el ámbito tributario; si el contribuyente se acoge a su
derecho a distribuir la responsabilidad hipotecaria mediante documento privado,
puesto que el artículo 216 del Reglamento Hipotecario lo admite, no se produce
hecho imponible de AJD.
La D.G. hizo extensiva la solución del art. 216 R.H. al supuesto de que,
constituida la hipoteca sobre una sola finca, posteriormente se divida en dos o
más. La citada R. de 7 de enero de 2004 considera inscribible la distribución
del préstamo hipotecario, que grava la finca matriz, entre las fincas
resultantes de la declaración de obra nueva sobre la misma y consiguiente
división horizontal, mediante documento privado suscrito por el acreedor y el
deudor, con las firmas legitimadas por Notario o ratificado ante el Registrador:
“La cuestión viene expresamente resuelta en el artículo 216 del R.H. y a tal
pronunciamiento hay que estar, sin que pueda objetarse que algunas de las fincas
resultantes queden libres de toda responsabilidad, cuando, en definitiva, lo
relevante es que la suma de las responsabilidades, a que quedan afectas las
otras fincas resultantes, sea igual a la de la originaria finca matriz”. No
obstante, ahora hay que tener en cuenta la
Sentencia
de la Audiencia Provincial de Valencia de 30-9-2004,
que
revocó una Resolución desestimatoria presunta.
El
Registrador no admitió el documento privado y la Dirección General no resolvió
el recurso interpuesto, por lo que
lo desestimó por silencio administrativo.
Pero además, recurrió frente a la sentencia de instancia que revocó la
resolución denegatoria presunta. Esta posición de la DG, por tanto, difiere de
la sostenida en la Res 7 de enero de 2004, en la que fue claramente
favorable al empleo de la instancia del art. 216 RH más allá del supuesto
previsto subsanatorio.
La sentencia de la Audiencia considera que si un documento privado es título
suficiente para inscribir en el Registro la distribución de responsabilidad
hipotecaria, ello implica que puede serlo tanto para el caso de constitución de
hipoteca sobre varias fincas sin distribución de responsabilidad, como para
hacer esa distribución entre una finca hipotecada y las resultantes de la
división, sin que el art. 216 RH exija que esta distribución no haya
tenido lugar en el título constitutivo.
9ª.
COMPRA POR ESPOSOS
EXTRANJEROS:
Resolución de 12 de febrero de 2003: Esta R. reitera criterios de muchas
anteriores. Se trata de una escritura pública por la que unos cónyuges noruegos
«en régimen legal de su nacionalidad» adquieren
«para su comunidad de bienes» una determinada finca
urbana.
El Registrador suspende la inscripción por
no manifestarse cuál es el régimen ni acreditarse éste. Alega como argumento,
entre otros, acerca de la indeterminación del tipo de comunidad de bienes a que
se refiere la adquisición realizada en la escritura, que la comunidad puede ser
romana y, en consecuencia, exigir la determinación de cuotas (art. 54 R.H.).
La DG estima el recurso del Notario, porque,
si bien el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de
lo que se adquiere, la doctrina de la DG y el Reglamento Hipotecario, desde la
reforma de 1982, entendieron que lo más práctico, en el caso de cónyuges
extranjeros, era no apreciar como necesario expresar el régimen en la
inscripción, difiriendo el problema para el momento de la enajenación posterior,
pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el
gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación
voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).
El Registrador debe de inscribir a nombre de
los adquirentes haciendo constar solamente que la inscripción se realiza «con
sujeción a su régimen matrimonial». En esta Resolución debió
de hacerse la salvedad que resulta de la siguiente:
Resolución de 19 de diciembre de 2003,
DGRN. BOE del 7 de febrero de 2004. Se
presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges de
nacionalidad británica adquieren «con arreglo a su régimen matrimonial» una
determinada finca urbana. El
Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54
del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores. El
Notario recurre la calificación.
Dirección General:
Desestima el recurso interpuesto. Los cónyuges adquirentes manifiestan estar
sujetos al régimen legal de su país. En consecuencia, afirmado por el
Registrador que el derecho británico desconoce la idea de régimen
económico-matrimonial, por lo que la adquisición es como la de un sistema de
separación, y sin que ésta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del
Reglamento Hipotecario impone que debe fijarse la
cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes.
(Este es el parecer de INMACULADA
ESPIÑEIRA
SOTO)
10ª.
EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
CON UN MENOR DE EDAD:
Resolución de 26 de enero de 1998: la Dirección
considera que estamos ante actos dispositivos y no meramente particionales, a
los efectos de capacidad y representación, en una escritura de liquidación de la
sociedad conyugal, partición de herencia y conmutación del usufructo del cónyuge
viudo por la adjudicación de bienes inmuebles, teniendo en cuenta que el caudal
ganancial y el relicto está formado por cuatro inmuebles y metálico,
adjudicándose a un menor de edad exclusivamente metálico. Ha de obtenerse la
autorización judicial del art. 166 Cc. Influye en la decisión el hecho de que
podían haberse formado lotes más homogéneos.
Resolución de 2 de enero de
2004, DGRN. BOE del 18 de febrero de 2004. Se pretende la inscripción de la adjudicación de una
vivienda, acordada por todos los copropietarios a favor de uno de ellos por ser
indivisible. El adjudicatario, en el momento del acto, ha hecho efectivo a cada
uno de los restantes copropietarios el valor de su respectiva participación;
teniendo en cuenta, no obstante, que uno de los condueños, titular de un
5,7962%, es un menor, de 14 años de edad, que ha estado representado legalmente
por su madre.
El Registrador
suspende la inscripción porque “no consta la autorización judicial para la
extinción de condominio con exceso de adjudicación realizada por Dª M. G. G., en
nombre de su hijo menor de edad D. A. Z. G. (artículo 166 del Código Civil)”.
Consideró el tema resuelto por las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986 y
26 de enero de 1998.
La Dirección General revoca la calificación. Dice que
“como reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo, la línea que
delimita lo particional de lo dispositivo no
es nítida, y son varias las Resoluciones que en supuestos de hecho
asimilables al planteado en este recurso en cuanto dan como resultado la
adjudicación de unos bienes a unos y la compensación en metálico a otros
interesados, han declarado que existiendo menores pueden éstos comparecer
debidamente representados por sus padres, sin que por ello sea necesaria la
aprobación judicial. En este sentido la Resolución de 6 de abril de 1962 señaló
que tal adjudicación del único inmueble inventariado «no envuelve una
transmisión del dominio de unos coherederos a otros, sino del causante al
adjudicatario, con la eficacia declarativa particular de toda partición, y con
la posibilidad de ser rescindida y con los demás efectos civiles e hipotecarios
diferentes a los de una enajenación, por lo cual este Centro Directivo
reiteradamente ha sostenido que la partición en el
supuesto especial del art. 1062, no constituye, cuando existan menores
interesados un acto dispositivo que requiera la aplicación del hoy artículo 166
del Código Civil.» (JDR)
11ª. LA NOTA DE CALIFICACIÓN:
Resolución de 21 de octubre de 2004: En el Fundamento de Derecho 2, se dice:
Como cuestión formal previa, esta Dirección General debe recordar que
el informe del Sr. Registrador no es el momento
procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos
o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La
aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el
funcionario calificador exponga en su nota de calificación la totalidad de los
fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento
solicitado.
Dicha integridad en la exposición de los argumentos sobre los que el
Registrador asienta su calificación es requisito sine qua non para que el
interesado o legitimado en el recurso (artículo 325 de la Ley Hipotecaria) pueda
conocer en su totalidad los razonamientos del Registrador, permitiéndole de ese
modo reaccionar frente a la decisión de éste. Por ello, en las Resoluciones de este
Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15,
17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, se manifestaba que el contenido del
informe del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta
es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún
menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este
Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere
expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de
presentación del título calificado y las incidencias que hayan
podido existir: por ejemplo, que dicho título se retiró
para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio
jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de
notificación a los interesados en éste, etc. En consecuencia, el informe del
Registrador no tiene ni debe tener por contenido defender la nota de
calificación a la vista del recurso del Notario, exponiendo nuevos argumentos,
pues con tal forma de actuar se está privando al recurrente del conocimiento
íntegro de las razones por las que el funcionario calificador decidió no
practicar el asiento solicitado. En suma, el momento procedimental único e
idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos
jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la
Ley Hipotecaria). La conclusión de cuanto antecede es que
no pueden tenerse en cuenta las alegaciones del Sr.
Registrador contenidas en su informe, en cuanto
exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de
las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo.
HECHOS: En cuanto al aspecto
formal, hubo una primera calificación que recayó
sobre primera copia de una escritura pública. El presente recurso versa sobre
otra calificación que recayó sobre segunda copia de la misma escritura y en la
que se apreció un defecto no manifestado en la primera calificación. En
cuanto al fondo,
se segrega una finca de otra finca mayor inscrita. En la realidad
extrarregistral, se dice, la finca segregada es una entidad física
independiente, perfectamente delimitada, con su referencia catastral. Como hecho
relevante resulta que la segregación se realiza en base a una declaración de
innecesariedad de licencia de segregación obtenida por la vía
del silencio
positivo, que no se cuestiona (al menos en la nota).
El registrador
tiene dudas de que la finca segregada coincida con
otra finca registral diferente. Por ello suspende
la inscripción de la segregación.
De la doctrina sentada por la
DGRN resulta que: 1.-
Si el registrador encuentra defectos no expresados en la primera nota de
calificación debe de expresarlos aunque sea de manera extemporánea en la
segunda, aun a riesgo de corrección disciplinaria y de sus posibles
responsabilidades, pues ha de prevalecer el principio de legalidad.
2.- Las dudas sobre la
identidad de la finca son una cuestión de hecho que
tiene su cauce específico de recurso ante la autoridad judicial, ex
art. 306 R.H., y no ante la
DGRN, lo cual debe de advertirse a los interesados tras la nota como modo de
solventar el defecto planteado. Así pues, el Centro Directivo aplica por
analogía a las segregaciones este procedimiento previsto en el Reglamento
Hipotecario para las inmatriculaciones. Por consiguiente si el registrador encuentra
defectos no expresados en la nota de calificación
debe de expresarlos en el Informe, aun a riesgo de
corrección disciplinaria, pues ha de prevalecer el principio de legalidad (de
las cuestiones de fondo) sobre una exigencia formal (la integridad del informe).
Si el registrador encuentra defectos no expresados en la
nota de calificación debe de expresarlos en el
Informe, aun a riesgo de corrección disciplinaria,
pues ha de prevalecer el principio de legalidad (de las cuestiones de fondo)
sobre una exigencia formal (la integridad del informe). La
Sentencia
de la Audiencia Provincial de Badajoz, sección segunda, de
29 de febrero de 2008, que es
firme, se pronuncia con contundencia sobre la cuestión del contenido
del informe que ha de emitir el Registrador.
Entiende que dicho
informe, por su propia naturaleza y definición debe
versar sobre la explicación y justificación, por
razones sustantivas, de la nota impugnada, en la cual habrán de haberse expuesto
sucintamente los motivos de la denegación de la inscripción, con expresión de
los preceptos legales (ello permite al interesado recurrir y no le causa
indefensión) pero que podrán ser completados con
toda suerte de amplitud de justificación en la redacción del informe, que no
puede ser “ninguneado” por la Dirección General y debe ser valorado, ya
que de lo contrario devendría en un trámite inútil y superfluo, en contra del
art. 327 LH. No tener en cuenta el informe del Registrador por incluir nuevos
argumentos o ampliar los expuestos en la nota, constituye un importante defecto
formal de la resolución que permite su revocación al
prescindir del procedimiento legalmente establecido.
Resolución de 13 de diciembre de 2010:
Vistos los artículos 326 de la Ley Hipotecaria. 167 a 173 de la Ley General
Tributaria, 97 a 116 del Reglamento General de Recaudación, así como la
Resolución de esta Dirección General de 24 de marzo de 2004. 1. La nota de calificación estima que el defecto consiste en
no estar la adjudicación de una finca –hecha como consecuencia del procedimiento
de apremio de un Ayuntamiento– formalizada en escritura pública. Sin embargo, en
el informe correspondiente, el Registrador señala que el defecto consiste en
presentarse un acta de adjudicación y no certificación del acta. 2. Como puede constatarse el Registrador admite tácitamente
los argumentos alegados por el recurrente, al modificar en su informe el defecto
por otro no expresado en la nota de calificación. Pues bien, por imperativo del
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre
las cuestiones relacionadas con la calificación del Registrador, pues, de no ser
así, y estimarse otros defectos no incluidos en la calificación supondría
indefensión para el recurrente, como dice la Resolución citada en los «Vistos». 3. En consecuencia, la nota de calificación, tal y como ha
sido formulada, no puede ser mantenida. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso
interpuesto. Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden
recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la
provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses de su
notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello
conforma a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 13 de diciembre de 2010.– La Directora General de los Registros y
del Notariado, M.ª Ángeles Alcalá Díaz. 12ª. ¿MANDAMIENTO O SENTENCIA?:
Resolución de 28 de octubre de 2005: En ella se establece la siguiente doctrina: No es inscribible una sentencia declarativa de dominio que no
contiene el título material de adquisición (acto o contrato inscribible), sin
que sea necesario aportar los documentos justificativos de ello, si dicha
sentencia los recoge. El mandamiento será título formal
inscribible, siempre y cuando contenga los extremos necesarios para la
inscripción, entre las que se encuentran el título
material adquisitivo y las circunstancias de los adquirentes. Estas últimas no
pueden acreditarse por meras fotocopias, carentes de autenticidad, debiendo de
estarse, en cuanto a la determinación y acreditación de las mismas, al momento
en que la adquisición tuvo lugar (piénsese la trascendencia que tiene el estado
civil y el régimen económico matrimonial en tales casos). En la referida Resolución se trataba del recurso gubernativo
interpuesto por Joan E. C. y don José María E. S., frente a la negativa del
registrador de la propiedad de Solsona, a inscribir el fallo de una sentencia
judicial. I. Por el Juez de Primera Instancia de Solsona se dictó
Sentencia en el procedimiento ordinario de Menor Cuantía 238/1996, declarando: 1.–Que, don Joan E. C., es legítimo propietario de las fincas
descritas con los número 1 y 2 de la demanda. 2.–Que, don Joseph M.ª E. S., es
legítimo propietario de la mitad indivisa de las fincas número 3, 4 y 5
descritas en el Hecho Segundo de la demanda y nudo propietario de la otra mitad
indivisa de esas fincas, siendo usufructuario de esta segunda mitad don Joan
E.C. 3.–La ineficacia del título hereditario de la demandada para adquirir las
fincas objeto de este litigio. 4.–Que en vía de ejecución de sentencia se
extienda el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad para que se
inscriban los derechos de los actores, y en cuanto a las fincas 3, 4 y 5 con
efectos anteriores a la expropiación habida por la Confederación Hidrográfica
del Ebro. Los gastos de la inscripción serán del actor. Las fincas a las que se
refiere son las siguientes: Finca número 1.–Inscrita en el Registro de la Propiedad de
Solsona, al tomo 355, libro 20 de Oliana, folio 127, finca 1.001, inscripción
4.ª –Finca número 2.–Inscrita en el Registro de la Propiedad de Solsona, al tomo
419, libro 25, folio 43, finca 1.407, inscripción 4.ª –Finca número 3.–Inscrita
en el Registro de la Propiedad de Solsona, al tomo 467, libro 28, folio 61,
finca 1.356, inscripción 15.–Finca número 4.–Inscrita en el Registro de la
Propiedad de Solsona, al tomo 467, libro 28, folio 64, finca 1.357, inscripción
15.–Finca número 5.–Inscrita en el Registro de la Propiedad de Solsona, al tomo
467, libro 28, folio 71, finca 1.708, inscripción 14. II. Presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad
de Solsona, fue calificado con la siguiente nota: «Previo examen del precedente documento, ha recaído la
siguiente nota de calificación: HECHOS: l.–El 7 de febrero de 2003 se presentó en este Registro,
asiento 1.208 del Libro Diario 51, Mandamiento expedido por el Juzgado de
Primera Instancia de Solsona recaído en el Procedimiento declarativo menor
cuantía 238/1996. 2.–Dicho procedimiento se siguió por don Joan E.C. y don
Joseph María E.S., contra doña Remedios Muntada Ribera y Confederación
Hidrográfica del Ebro. 3.–El citado Mandamiento señala que en dicho procedimiento ha
recaído Sentencia, declarando lo siguiente: –Qué don Joan E.S. es legítimo propietario de las fincas 1 y
2 de la demanda, registrales 1.001 y 1.407. 2.–Que don Josep María E.S. es
legítimo propietario de la mitad indivisa y de la nuda propiedad de la restante
mitad indivisa, correspondiendo el usufructo a don Joan E.C. de las fincas 3, 4
y 5, registrales 1.356, 1.357 y 1.708. 3.–La ineficacia del título hereditario
de la demandada. 4.–Según los Libros del Registro, tras la inscripción de
herencia a favor de la demandada en las fincas 1.001 y 1.407, resultan
extendidos Asientos posteriores: En la 1.001, una inscripción de Hipoteca, y en la 1.407,
tres, una de ellas, tiene extendida nota marginal de expedición de certificación
de cargas. 5.–Al mandamiento no se le acompaña la Sentencia recaída en el
procedimiento. 6.–Del referido mandamiento no resultan las circunstancias de los
demandantes ni el título por el que son declarados propietarios. 7.–Se deniega
el asiento solicitado en cuanto a las dos primeras fincas. 8.–Se suspende en
cuanto a las tres últimas. FUNDAMENTOS DE DERECHO: l.– En cuanto a las fincas 1, y 2. Principio de Tracto
sucesivo, y tutela judicial efectiva, ya que los titulares de los asientos
posteriores no han sido parte en el procedimiento. Artículos 1.3, 20 de la Ley
Hipotecaria, artículo 24 de la Constitución Española, Auto del Tribunal Superior
de Justicia de Cataluña de 5 de febrero de 2002, Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 15 y 27 de marzo de 2001. 2.– En
cuanto a las fincas 3, 4 y 5. Artículos 51.9, 51.10 del Reglamento Hipotecario,
artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Anotación preventiva
por defecto subsanable. Puede solicitarse respecto de los defectos señalados a
las tres últimas fincas. Prorroga del asiento de presentación. Se produce en los
términos del artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Recurso. Contra esta
calificación cabe recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la
calificación, en los términos de artículo 323 y siguientes de la Ley
Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación
del Registrador Sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones. Solsona, 7 de
marzo de 2003. El Registrador. Firma ilegible. Vuelto a presentar, se emite la
siguiente calificación: «Previo examen y calificación del
mandamiento, y de sus complementarios, y a petición expresa del presentante de
los mismos Ajumex SL asesores, se ha practicado sobre las tres últimas fincas
relacionadas en el mismo, anotación preventiva de suspensión, por sesenta días
hábiles, en el tomo 662, libro 43, folios 164, 167 y 169, fincas 1.356, 1.357 y
1.708, letras A, A, y C respectiva. Los asientos practicados, en cuanto se
refieren a derechos inscritos, están bajo la salvaguardia de los tribunales
(artículos 1, 17, 32, 34, 38, 41 y 97 de la Ley Hipotecaria. Solsona, 25 de
marzo de 2003. El Registrador. Firma ilegible.» III. El Letrado don Julio Olano Moreno,
en nombre y representación de don Joan E.C. y don José María E.S., interpuso,
contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que la calificación parte de una premisa
errónea, ya que el mandamiento, en ningún momento decreta la cancelación de las
hipotecas que gravan las fincas. Que no existe ningún precepto que impida que se
inscriba un derecho de propiedad o cualquier otro sobre una finca que se
encuentre hipotecada, existiendo multitud de preceptos que de manera implícita o
indirecta reconocen la posibilidad de inscribir un titular distinto al que
hipotecó la finca (artículos 34, 112, 115 y 126 de la Ley Hipotecaria). Que si
se inscribiese el mandamiento y por tanto el derecho de propiedad del recurrente
éste ostentaría la condición de tercero a que se refiere el artículo 126 de la
Ley Hipotecaria, con lo que los acreedores hipotecarios podrían dirigirse contra
el deudor hipotecario, y en caso de impago contra el propio recurrente. Que hay
que estar a lo establecido en el artículo 104 de la Ley Hipotecaria. Que resulta
incuestionable por así haberlo establecido una sentencia que el título
hereditario es ineficaz o nulo, con independencia de que existan hipotecas
posteriores sobre las fincas adquiridas en virtud de este título con lo cual el
Registrador no puede denegar la cancelación del mismo y la posterior inscripción
del título del recurrente fundando su negativa en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, y más teniendo en cuenta que, de conformidad con el artículo 38 de
la misma ley, en la demanda los recurrentes ejercitaron junto con la acción
contradictoria del dominio, acción de nulidad o cancelación del título
hereditario. IV. El Registrador de la Propiedad elevó
el expediente con su informe a este Centro Directivo mediante escrito de 25 de
abril de 2003. En dicho informe alegó que en cuanto al primer defecto hay que
señalar que aviniéndose el recurrente a que se inscriba el mandamiento con
subsistencia de las cargas posteriores el defecto no existe. V. Por escrito presentado en el Registro
el 10 de mayo pasado, el recurrente desistió de sus peticiones en cuanto a la
finca 1407 manteniéndolas en cuanto a las restantes.
FUNDAMENTOS DE
DERECHO: Vistos los artículos 1 y 9.4.º de la Ley Hipotecaria, 149.5 y
521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 51.9.ª y 89 y siguientes del Reglamento
hipotecario y la Resolución de 11 de septiembre de 2001. 1. Al haberse pronunciado el Registrador declarando
inexistente el primero de los defectos de su nota por el que denegaba la
inscripción del mandamiento presentado a fin de inscribir el dominio de las
fincas declarado por sentencia y la cancelación de determinadas inscripciones,
huelga entrar en su examen, quedando así limitado el recurso a los dos defectos
subsanables consignados en la misma nota: El no acompañarse al mandamiento la sentencia recaída en el
procedimiento y no constar en aquél las circunstancias personales de los
demandantes ni el título por el que son declarados propietarios. Es preciso, no obstante, antes de entrar a analizarlos,
hacerse eco de la queja del recurrente en el sentido de que habiendo aportado
con el título ya calificado fotocopia de los pasaportes de los interesados y de
los contratos y escritura de la que resultaría el título de adquisición de los
demandantes a efectos de subsanar aquellos defectos, debió pronunciarse el
registrador sobre su eficacia a tal fin, rectificando o ratificando su
calificación, por cuanto, aunque pueda entenderse tácitamente desestimada esa
solicitud con la práctica de la anotación de suspensión por defectos subsanable
pedida de forma subsidiaria, no existe la mínima motivación jurídica para su
rechazo que tan solo aparece, indebida y extemporáneamente, en el informe,
cuando ya nada podía alegar el recurrente. 2. Entrando ya en los defectos señalados ha de recordarse que
la doctrina de este Centro directivo (vid. Resolución de 11 de septiembre de
2001) tiene declarado que al ser objeto de inscripción en el Registro de la
Propiedad los actos y contratos relativos al dominio y derechos reales (cfr.
artículo 1 de la Ley Hipotecaria), una sentencia declarativa de aquél no es
propiamente un título material inscribible, sino que lo será el acto o negocio
cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. Pero
ello no significa que sea necesario aportar para lograr la inscripción el título
formal, el o los documentos de los que resulte la existencia y contenido de
aquel título material, una vez que la sentencia los reconozca como causa del
dominio que declara, siendo la misma por si sola suficiente a tal fin si el
testimonio en cuya virtud se inscriba los contiene. Por otra parte, el mandamiento es en
principio título formal hábil para practicar en el Registro de la Propiedad los
asientos que acuerde una sentencia, (cfr. artículos
149.5.º y 521.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), siempre que en el mismo se
recojan los extremos de aquella que lo permitan. En el presente caso el mandamiento se limita a transcribir la
parte dispositiva de la resolución judicial sin precisar el título o títulos de
adquisición del dominio que declara ni recoger las circunstancias personales de
los actores, por lo que ha de confirmarse la existencia del defecto que entiende
necesaria la aportación de aquella –ha de entenderse de testimonio de la misma–,
o bien de un mandamiento complementario que contenga esos extremos que
necesariamente se han de recoger en la inscripción a practicar. 3. Ha de resolverse, por último, sobre la pretensión del
recurrente de tener por subsanados los defectos con los documentos por él
aportados. Por lo que se refiere a aquellos en cuya virtud se hubiera
adquirido el dominio declarado ya se advertía que, como regla general, su
aportación es innecesaria, pero en todo caso, lo que resulta totalmente
insuficiente es que ante la falta de constancia de cuáles hayan sido esos
títulos que la sentencia tomó en consideración pueda suplirse tal omisión con
los documentos que el interesado unilateralmente alegue que son los que
motivaron la adquisición, al margen ya de la insuficiencia formal de unas
simples fotocopias carentes de la mínima garantía de su correspondencia con los
originales. Y en lo tocante a las circunstancias personales de los
interesados no puede olvidarse que éstas, al margen de cumplir su función como
elementos identificadores de la persona (atr. 9.4.ª de la Ley Hipotecaria y
51.9.ª de su Reglamento), pueden repercutir en el carácter de la titularidad
adquirida condicionando la forma de su inscripción (cfr. artículos 89 y
siguientes del citado Reglamento). Circunstancias, por tanto, como la
nacionalidad, el estado civil o el régimen económico matrimonial, han de estar
referidas no al momento presente, que es lo que ciertamente acreditaba el
recurrente, sino al tiempo en que la adquisición tuvo lugar, y es en relación
con él que deben acreditarse. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en
cuanto a los defectos objeto del mismo. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden
recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la
Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su
notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello
conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 28 de octubre de 2005.–La Directora General, Pilar
Blanco- Morales Limones. Sr. Registrador de la Propiedad de Solsona.
Resolución de 15 de diciembre de 2010:
Mandamiento del secretario sin testimonio de la sentencia. Resolución de 15 de
diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
el recurso interpuesto frente a la negativa del registrador de la propiedad n.º
20 de Madrid, a inscribir un mandamiento de la Secretaria del Juzgado de Primera
Instancia n.º 15 de Madrid.
Se presenta en el Registro mandamiento judicial en el que,
como consecuencia de la ejecución de una Sentencia, cuyo testimonio no se
acompaña, se ordena inscribir que una persona
adquirió la propiedad de un elemento de una
propiedad horizontal, que dicho elemento tiene
mayor superficie que la inscrita, y que fue objeto
de división.
El registrador
suspende las inscripciones por los siguientes motivos:
a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una
Sentencia que no se acompaña.
b) No demandarse al titular
registral, pues el local objeto del pleito aparece
inscrito a favor de la sociedad «Vilgon, S.A.» y no a nombre de don F. F. S.,
doña S. C. P., don F. F. C. y doña M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V.
L. y doña M. D. J., «Auna Telecomunicaciones» y Comunidad de Propietarios nº 33
de Madrid.
c) Ordenarse la modificación de la inscripción de un local
en propiedad horizontal sin cumplirse los
requisitos de modificación del título constitutivo.
La DGRN
desestima el recurso. Vistos los artículos 24 y
117 de la Constitución Española; 2 y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial;
6 y 1259 del Código civil; 6.4, 7.5, 222, 227.1, 522, 540, 790, 791 y 798 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil; 18, 38, 40, 82 y 257 de la Ley Hipotecaria; 33 y
100 del Reglamento Hipotecario; y Resoluciones de 27 y 28 de noviembre, y 29 de
diciembre de 1988, 12 y 25 de marzo de 1999, 22 y 30 de marzo y 29 de mayo de
2000, 2 de marzo, 2 y 4 de abril, 10, 14 y 18 de mayo, 7 de julio, 10 y 15 de
septiembre, 8 y 26 de octubre de 2001, 20 de abril y 18 de mayo de 2002, 22 de
enero y 27 de octubre de 2003, 13 de abril y 25 de junio de 2005, 24 de febrero,
5 de julio, 18 de noviembre y 18 de diciembre de 2006, 11 de julio y 7 de
octubre de 2008 y 22 de enero de 2009.
Confirma el primer defecto,
diciendo que “el Mandamiento es un acto de comunicación procesal dirigido a
determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones
judiciales. Pero el Mandamiento no es título formal
en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria,
pues no contiene por sí mismo el título material
del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y así lo confirma el párrafo 1º del
artículo 257 de la misma Ley, pues no contiene por sí mismo el título material
del artículo 2º susceptible de modificar el contenido del Registro. Y ni
siquiera lo es
cuando lo que se pretende es que se lleve a cabo un
asiento provisional en el Registro, pues el Mandamiento no es más que un
vehículo para recoger el título material, tal y como establece el artículo 165
del Reglamento Hipotecario, al ordenar que se inserte la Resolución. Como
resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es la Sentencia firme el título
formal que debe ser objeto de presentación en el Registro a fin de, con base en
el título material que contenga, modificar el contenido del Registro. Sólo
cuando el Mandamiento incluye un testimonio literal de la resolución que
contiene el título material susceptible de modificar el contenido del Registro
se confunden ambos aspectos pero, como queda dicho, no ha ocurrido así en el
supuesto de hecho que ha provocado el presente recurso”.
El segundo defecto
es también confirmado, pues “Es un principio esencial de nuestro sistema
hipotecario que ningún asiento puede ser practicado en el Registro sin
consentimiento del titular registral o
sin que haya tenido lugar el oportuno
procedimiento judicial en el que aquél haya podido disfrutar de la posición
prevista en el ordenamiento.” (….) Tal y como
consta en los Hechos, se extinguió la personalidad jurídica de la sociedad que
ostenta la titularidad registral sobre un inmueble en el Registro de la
Propiedad, por lo que cualquier alteración del contenido del Registro debe
llevarse a cabo, bien como consecuencia de la prestación de consentimiento de
quienes agotan los eventuales derechos sobre el inmueble, bien por Sentencia
firme recaída en procedimiento en que aquellas personas hayan tenido la
oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento jurídico.
Cuando estas personas son desconocidas, la regulación legal exige que sus
eventuales derechos estén representados en debida forma, sin que la llamada
genérica e indeterminada a eventuales interesados supla esa necesaria defensa.”
Y también confirma el tercer
defecto, pues aunque dice la DGRN que “en el
presente supuesto, de la documentación aportada no
se deduce que se produzca modificación del título constitutivo de la Propiedad
Horizontal”, no se aporta la sentencia, que es el
titulo formal, y no el mandamiento. 13ª. LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA:
El Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, decía en su
Exposición de Motivos:
“La Ley 24/2001, de 27 de diciembre,
ha añadido tres nuevos
párrafos al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, al tiempo que ha introducido un
nuevo artículo 19 bis en el mismo cuerpo legal. La primera modificación ha
reducido el plazo de calificación a 15 días y, además, ha concedido al
interesado la posibilidad de que, en el caso de que no se haya calificado en
tiempo, se pueda recurrir a un registrador sustituto, sin perjuicio del régimen
sancionador que proceda aplicar al titular, en su caso. La segunda, por su
parte, ha otorgado a ese mismo interesado la posibilidad de recurrir, también
ante un registrador sustituto, la calificación emitida por el registrador
titular en el caso de que hubiera sido total o parcialmente desestimatoria de la
pretensión de inscripción.”
Por
esta razón, se configuró inicialmente la calificación sustitutoria como una
especie de “recurso horizontal” –expresión ésta, al parecer, de NURIA RAGA
SASTRE–,
la cual también nos dice en el libro citado de GUILARTE
GUTIERREZ
(páginas 138 y 139): “Sin embargo, la lectura armonizada de los preceptos
relativos a la calificación sustitutoria no puede cohonestarse con esta
configuración. La calificación por el Registrador sustituto es una figura sin
parangón con ninguna otra de nuestro Ordenamiento jurídico, de naturaleza sui
generis, y sometida a su regulación especial: artículos 18, 19 y 275 bis de
la Ley Hipotecaria y los preceptos del citado Real Decreto 1093/2003.
En materia de calificación sustitutoria, en la
página 142 del
libro de GUILARTE
GUTIERREZ,
se apunta una contradicción de las
Resoluciones DGRN en cuanto a la naturaleza de la calificación sustitutoria,
pues en una primera fase la consideró como una especie de recurso de reposición,
pero en la última fase, la más acertada, ya no considera que se trate de ninguna
reposición, sino de una segunda calificación. 14ª. CUANDO
SE SUSPENDE LA CALIFICACIÓN CONFORME AL ARTÍCULO 255 LEY HIPOTECARIA ¿SUPONE
ESTO UNA CALIFICACIÓN? Sobre esta
Resolución y sobre las Resoluciones ineluctables y palmarias JOSÉ
MANUEL
GARCÍA
GARCÍA
escribió un artículo bastante extenso, que los lectores ya conocerán.
«La primera cuestión de orden procedimental que plantea la
R. 1 MARZO 2006 y las de
28 y 29 de septiembre de 2007,
implica como ocurre en otros casos, la observación o advertencia de que el
Registrador, en el caso concreto, comete infracción, por entender que ha
incumplido el artículo 127 del Reglamento Hipotecario, y ello porque dice que el
Registrador había realizado una primera calificación sobre falta de liquidación
del impuesto y luego una segunda sobre el fondo del asunto, cuando, siempre
según la Resolución, tenía que haber realizado una sola y única calificación,
pues en otro caso, el artículo 127 establece la posibilidad de corrección
disciplinaria del Registrador...
Estamos ante una nueva función más que se autoatribuye la Dirección General de
los Registros y del Notariado, que es la de derogar leyes tan importantes como
la del artículo 255 de la Ley Hipotecaria y las normas de inadmisión y privación
de todo efecto en todas las Oficinas públicas a documentos no liquidados, de los
Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos y de
Sucesiones y Donaciones.
Para demostrar que las Resoluciones de
28 y 29 de septiembre de 2007 pretenden con su supuesta doctrina vinculante
derogar el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, basta contrastar lo que dice el
precepto con lo que dicen las Resoluciones.
El artículo 255 de la Ley Hipotecaria en el párrafo primero dice:
“No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de
presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso,
SE SUSPENDERÁ LA CALIFICACIÓN y la inscripción u operación solicitada Y SE
DEVOLVERÁ EL TÍTULO al que lo haya presentado, A FIN DE QUE SE SATISFAGA DICHO
IMPUESTO”.
Las Resoluciones de 28 y 29 de
septiembre de 2007 dicen que “nos encontramos ante
UNA
AUTÉNTICA CALIFICACIÓN”.
O dicho más brevemente: donde el artículo 255 de la Ley Hipotecaria dice que
cuando falta la liquidación del impuesto, el registrador deber realizar
UN
ACTO DE SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN,
la Dirección General dice que el acto de suspensión de la calificación es
UNA
CALIFICACIÓN...
Pero las infracciones no terminan ahí. Obsérvese la siguiente frase de las
citadas Resoluciones:
“En suma, el registrador debe al tiempo de la presentación del título, y aun
cuando no se le hubiera acreditado el pago del impuesto, exponer la totalidad de
los defectos que aquejen al título y que impidan su inscripción”.
Pero, concretamente, en el artículo 255 de la Ley
Hipotecaria, hay un acto del Registrador que no es de calificación, sino que,
por imperativo de la Ley, a la que tiene que obedecer todo órgano
administrativo, es un acto de
SUSPENSIÓN DE LA
CALIFICACIÓN, y ese acto, además, implica
directamente el
ACTO MATERIAL DE
DEVOLUCIÓN DEL DOCUMENTO A FIN DE QUE SE SATISFAGA EL IMPUESTO.
Las Resoluciones de
28 y 29 de septiembre de 2007, por mucho que se esfuercen no pueden
desvirtuar lo que dice palmariamente la Ley...
La Ley Hipotecaria, después de las recientes reformas de
la misma realizadas por las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18
de noviembre, regulaba y regula un importante
ACTO DE SUSPENSIÓN DE
LA CALIFICACIÓN, reconocido además por la propia
Dirección General en otras Resoluciones recientes, por lo que parece que la
propia Dirección General no tiene en cuenta sus propias Resoluciones...
Se ha dictado una importante Sentencia (Juzgado de Primera Instancia número 3 de
Lleida) que aborda varios aspectos controvertidos del procedimiento registral y,
como tema de fondo, el alcance del artículo 255 de la Ley Hipotecaria que dice
literalmente:
"No
obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de
presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso,
se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y
se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga
dicho impuesto.”
La Sentencia revoca la Resolución de
16 de febrero de 2008. No es firme, pero se hace un resumen de ella, por la
trascendencia práctica de la cuestión de fondo y la gran cantidad de comentarios
que ha suscitado. Destaquemos de la Sentencia
la suspensión de la calificación:
En caso de falta de pago de impuestos, la sentencia
rechaza que se haya de realizar una calificación global como interpreta la DGRN.
El juez considera “económica y práctica” la interpretación realizada por el
Centro Directivo pero meramente voluntarista porque choca con la redacción tan
clara de un precepto legal, ya que, si bien las normas se pueden interpretar, no
se puede llegar a extremos que supongan su vaciado de contenido. Si no fuera
así, el 255 no tendría razón de ser, pues el pago del impuesto ya se controla
con el artículo 254. Razona que los Registradores “se encuentran más vinculados a
la Ley que a la DGRN y en tanto que no haya un pronunciamiento jurisprudencial
que interprete el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, es correcto que el
Registrador se cuestione esta calificación global en caso de falta de pago de
impuestos, porque la Ley Hipotecaria en su artículo 255 ordena detener su
función calificadora”, criticando acerbamente “la exigencia de acatar una
interpretación superior bajo amenaza de sanción cuando es claro que la norma en
cuestión es opinable”, no teniendo las resoluciones la cualidad de establecer
jurisprudencia. No obstante, el juez considera
“económica y práctica” la interpretación que se hace en la Resolución del
artículo 255, pero es disculpable al no tener contacto con el día a día de una
oficina registral en la que su generalización podría crear un caos burocrático y
un semillero de errores al convertir en defectuosos casi todos los títulos con
sus correspondientes notificaciones, acuses de recibos, suspensiones de asientos
de presentación y, lo que es todavía más peligroso, de sus conexos. También se dice en la sentencia: Pero entendiendo que la interpretación
de la DGRN pueda tener fines loables lo que resulta sorprendente es la
amenaza reiterada que realiza
este órgano directivo con la apertura de expedientes sobre todo cuando la DGRN
es incumplidora, ya que ella misma en muchas ocasiones resuelve fuera de
plazo... Pero lo cierto es que la DGRN insiste en el carácter vinculante de sus
resoluciones respecto de los Registradores, aunque después, aun existiendo
resoluciones de Audiencias Provinciales contradictorias en cuestiones como la
nulidad derivada del retraso en la resolución, dicta resolución extemporánea con
amenaza de sanción como en el caso que nos ocupa en este procedimiento...» No obstante, a pesar de todo lo dicho,
la muy reciente Resolución de
29 de octubre de 2011,
citando otras anteriores, en el recurso interpuesto por un notario de Soria
contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vinaròs a calificar una
escritura de compraventa, la Dirección General vuelve a insistir en que el
artículo 255 L.H. comporta la imposibilidad de que el registrador esgrimiera en
una primera calificación la falta de liquidación del título presentado a
inscripción con base en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, para
calificar de modo ulterior aduciendo otros defectos del mismo título... Y es que
dicha norma establece que «se suspenderá la calificación y la inscripción…»,
mientras que si pretendiera suspender toda calificación, incluida la negativa,
sobraría la referencia cumulativa a la inscripción. Pero, además, esta
conclusión es la que se desprende claramente de una interpretación teleológica
de la norma y de una aplicación de la misma conforme a las actuales exigencias
de la realidad social a las que atienden también otras normas legales recientes. (A
esto, vulgarmente se le llama “agarrar el rábano por las hojas”, y aquí sucede
lo que pronosticó ÁVILA
NAVARRO,
parte de cuya carta veremos al final). 15ª. LOS DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO. Hechos: Se suspende la
inscripción de una escritura de venta de una finca urbana por el siguiente
defecto: No se acredita la vigencia, validez y facultades del cargo del
Presidente Director General de la vendedora, que resulta ser una entidad
extranjera, el cual certifica de los acuerdos del Consejo de Administración de
la misma.
Con posterioridad se vuelve
a presentar la escritura acompañada de un poder otorgado en el extranjero
(Marruecos) a favor del representante de la vendedora, poder que consta en mero
documento privado con firmas legitimadas por un servicio de legitimación de
firmas.
A la vista del nuevo
documento se vuelve a suspender la inscripción pues de conformidad con la
legislación española el poder requiere escritura pública y además no coincide la
finca para la que se da el poder con la que consta en la escritura de venta. Se
interpone recurso por los interesados en escrito en el que no se hacen
especiales alegaciones jurídicas.
Doctrina: La DG, con
rotundidad, confirma en su integridad la nota de calificación emitida: En cuanto
al primer defecto porque resulta evidente que no se justifican ninguno de los
extremos exigidos en la nota, ya que los mismos resultan de las simples
afirmaciones del otorgante. En cuanto al segundo defecto la DG parte de los
requisitos básicos que se exigen para que un documento en España tenga la
consideración de documento público y visto esto concluye que el documento
presentado debe ser rechazado por tratarse de una simple autorización con firma
legitimada, sin que se pruebe al registrador
que los documentos presentados son equivalentes
a una escritura de poder notarial española. Y finalmente en cuanto al tercer
defecto también es confirmado pues del mero cotejo resulta claramente la
diferencia entre el local que consta en el documento de poder y el que consta en
la escritura de venta.
Comentario: Dada la naturaleza y formalidades extrínsecas de los documentos
aportados para justificar las facultades del vendedor, carentes de todo viso de
autenticidad, la DG, de forma acertada, rechaza que dichos documentos puedan
servir como base para practicar una inscripción en el Registro de la Propiedad
español sujeto al principio de legalidad. Sin embargo apuntamos que la propia
DG, en resolución de 21 de Abril de 2003, admitió un poder otorgado ante Notario
alemán, en el cual y como explicaba la propia DG, el Notario se limitaba a
legitimar la firma del que ante él comparecía y lo hizo así, contra el criterio
del registrador calificante que alegaba la inexistencia del juicio de capacidad,
porque en Alemania, documentos similares al acompañado con la escritura, sirven
para practicar inscripciones en los Registro de la Propiedad alemanes. Por tanto
es esta una materia en la que nos movemos sobre un terreno en el que es difícil
establecer reglas fijas, debiendo estarse a la clase y formalidades del
documento de poder en cada caso presentado. (JOSÉ ÁNGEL
GARCÍA
VALDECASAS)
R.
21 de abril de 2003:
Cuestión debatida: si los
poderes autorizados por Notarios alemanes que se incorporan a la escritura
calificada deben o no considerarse documento público a efectos de inscripción en
el Registro de la Propiedad español, habida cuenta que el Registrador considera
que no existe juicio notarial de capacidad, no entendiendo el Notario el idioma
de su redacción.
La DG parte de la doctrina
de la R. 11 de Junio de 1.999, según la cual, el examen de la aptitud de un
documento extranjero para acceder al Registro español debe encauzarse a través
del artículo 12.1 del Código Civil mediante la calificación o comparación con
los requisitos básicos o mínimos imprescindibles exigidos por la legislación
española a la escritura pública, de los que forma parte la
apreciación por el Notario autorizante de la
capacidad del otorgante. Sin embargo, la no constancia documental de este juicio
no implica que no haya existido, pues podría considerarse implícita en la
autorización del documento.
La DG estudia los dos tipos
de documentos públicos disponibles para otorgar poderes en Alemania: el
equivalente a nuestra escritura pública, y el que pudiera llamarse en castellano
«poder diligencia», que es el utilizado en el caso concreto. Para ambos se exige
al Notario que se asegure de la capacidad de los que firman, pero en ninguno se
obliga que así conste. En el caso del poder diligencia, el Notario no tiene
obligación de examinar su contenido ni de conocer el idioma en el que está
escrito. Es en Derecho alemán apto para herencias y para provocar la inscripción
en los Registros públicos. Reviste escasa analogía con la legitimación notarial
de firmas del Reglamento Notarial español.
El
poder diligencia es documento público y el Registrador no ha cuestionado que se
haya otorgado correctamente conforme al Derecho alemán. Puede no existir la
constatación notarial de la capacidad de obrar respecto al acto específico,
pero, al incorporarse el poder a la escritura, la calificación por el
Registrador de las facultades conferidas parte de la propia fuente. Las
consecuencias de no conocer el Notario el idioma en que está escrito el poder se
determinan conforme al derecho alemán.
En definitiva, se confirma
la revocación de la nota. (José Félix Merino Escartín) 16ª. LAS RESOLUCIONES
“VINCULANTES” DE LA DIRECCIÓN GENERAL.
1) En primer lugar, es sabido que
las resoluciones Dirección General no constituyen fuente
del derecho:
Entender la
vinculación a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria como
vinculación no al fallo sino a la doctrina que lo sustenta, es decir, más allá
del caso concreto, supondría, además de contrariar los principios de
independencia y responsabilidad del Registrador en su calificación, alterar el
sistema de fuentes y dar a las resoluciones un valor superior al que tienen las
sentencias del Tribunal Supremo, incluso sin necesidad de reiteración. Y es que
la resolución de un recurso administrativo carece de la eficacia de una
disposición de carácter general, porque no participa de la naturaleza de éstas
sino de los actos administrativos.
En tal sentido cabe recordar
que la Sentencia de 14-3-2007 del Juzgado de Primera Instancia n.º 53 de
Barcelona –cuya firmeza aun no nos consta, sentencia que marca claramente la
diferencia entre las resoluciones singulares y las del artículo 103 de la ley
24/2001 (consultas vinculantes, que sí obligan a Notarios y Registradores),
declaró la improcedencia de la doctrina DGRN sobre el alcance vinculante de las
Resoluciones singulares que deciden recursos gubernativos que interpretan el
art. 98 de la ley 24/2001, y que en la actualidad están pendientes de Sentencia
Judicial, ya que –interpretando la expresión “vinculación para todos los
Registros”– las resoluciones singulares vinculan únicamente al Registrador
calificante y a los demás Registradores que hayan de calificar el mismo
documento por afectar a varios Registros.
Y la Sentencia más reciente
de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22-1-2008 recuerda que “lo que a
derechos civiles se refiere, no puede con arreglo a nuestra legislación política
estar subordinado a la autoridad del orden administrativo, principio de
salvaguardia judicial que acoge el artículo 1 LH, y por tanto la doctrina de la
DG no puede ser de superior rango que la jurisprudencia dictada por la sala 1ª
del TS”.
2) Que ese pretendido efecto
vinculante se produzca, desde la publicación en el BOE de la resolución, aun
cuando haya sido impugnada judicialmente (y por
tanto sin ser firme aquélla), no resulta pertinente. La sentencia que se acaba de citar de
la Audiencia de Barcelona, en el
último
apartado de su fundamento de derecho 3º, señala: “A mayor abundamiento ha de recordarse que la Exposición de
Motivos de la LH señala que los Registros deben estar bajo la dependencia
exclusiva del Ministerio de Justicia y bajo la inspección de la autoridad
judicial, siendo ésta únicamente la llamada a decidir las dudas y cuestiones que
se susciten”... Añade dicha sentencia que “si el asunto de fondo debatido se
encuentra pendiente de resolución firme por los Tribunales y sujeto al control
jurisdiccional, hasta tanto no se pronuncien definitivamente los Tribunales su
vinculación no resulta pertinente”.
3) Que dicho efecto
vinculante termine no cuando se dicte una sentencia que anule la resolución, ni
siquiera cuando esa sentencia sea firme, sino cuando la sentencia firme haya
sido publicada en el BOE, parece algo excesivo, y ello entre otras, por tres
razones:
a) El artículo 327 LH (“tendrá
carácter vinculante... mientras no se anule por los Tribunales”)
no incluye la firmeza ni la publicación en el BOE
como presupuestos para la cesación de la vinculación.
b) Es la propia DGRN la
que dispone a través de otra resolución administrativa la publicación de
la sentencia en el BOE.
c) El largo
periodo de tiempo que suele mediar entre la firmeza de la sentencia y su
publicación (si es que finalmente se produce) genera gran inseguridad
jurídica. 17ª.
LA LEGITIMACIÓN DEL REGISTRADOR PARA RECURRIR.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, sección segunda, de 29 de
febrero de 2008, que ha devenido firme, anula la Resolución de 7 de abril de
2006.
Esta sentencia reconoce con contundencia la legitimación del Registrador
para recurrir y el contenido jurídico del informe del Registrador. Y subraya el
papel del Registrador como “fiscal de los ausentes”. También la Sentencia explica la
divergencia entre la Exposición de Motivos de la ley 24/2005 y el texto del
artículo 328-4 LH (que
se debe a que aquélla correspondía con la inicial propuesta para el articulado,
que efectivamente privaba de legitimación al registrador, pero que
posteriormente no vio la luz) y, poniendo el acento en el derecho a la tutela
judicial efectiva, que impone a los órganos jurisdiccionales una interpretación
amplia y no arbitraria, irrazonable o excesivamente restrictiva de la
legitimación activa para acceder a los procesos judiciales (interpretación
restrictiva que es prohibida por el Tribunal Constitucional), considera que el
“interés” o “derecho” del Registrador a que
se refiere el artículo no puede ser el particular, ya que en tal caso se habría
abstenido de intervenir (artículo 102 del Reglamento Hipotecario) y nunca podría
ser demandante, sino que puede consistir perfectamente en una ventaja o utilidad
jurídica derivada de la anulación de la resolución, y que por aquel derecho o
interés debe interpretarse la defensa cualificada
de la legalidad registral y de la respectiva función registral, y, por
extensión, la defensa de los terceros,
concretamente de aquello que resultarían perjudicados si no se pudiese recurrir
contra la resolución Dirección General revocatoria de la calificación registral
negativa, que lógicamente serían personas diferentes de las que hubieran
promovido el recurso que a la postre estime la Dirección General. Aparece así
el Registrador
como fiscal de los ausentes del procedimiento,
en expresión feliz de D. Jerónimo González.
En esta idea de defensa de los terceros, inscritos o no y de control de los
requisitos de validez que las normas legales y registrales imponen, profundiza
el Fundamento de Derecho 4º. 18ª.
LA CALIFICACIÓN Y LA LEGISLACIÓN DE LOS CONSUMIDORES La
Ley de 19 JULIO 1984, para la Defensa de los consumidores y Usuarios declaró la
nulidad de determinadas cláusulas, con lo cual se planteó la cuestión de si las
mismas podían ser objeto de calificación registral.
En sentido afirmativo se pronunciaron, entre otros, AMORÓS
GUARDIOLA,
GARCÍA
GARCÍA
y GÓMEZ
GÁLLIGO. La
D.G. aceptó esta tesis afirmativa en dos RR. de 1988 y 1990. Pero luego cambió
de criterio, y, al menos, en once RR., en contra del criterio de los Presidentes
de los Tribunales Superiores, declara no calificables tales cláusulas. La
cláusula penal –arts. 1.152 y ss. C.c. fue considerada por muchos autores –Amorós
Guardiola, Manzano Solano, García
García, Rey Portoles– como rechazable cuando pueda ser considerada
abusiva, por aplicación de la Ley de Protección a los Consumidores. Pero la DGRN entendió en la R. de 16
FEBRERO
1990, confirmada por otras cinco en 1991 –casi en días consecutivos– que el
Registrador, en su función calificadora, no puede apreciar el carácter abusivo
de tales cláusulas. No obstante, el problema puede volver a plantearse a partir
de la publicación de la Directiva de la CEE, de 5
ABRIL
1993, a la que habrá que adaptar nuestra legislación. Efectivamente, más recientemente se
publica la Ley de 29
DICIEMBRE
2006, de mejora de la protección de los Consumidores y Usuarios y en su E. de M.
reconoce que mediante sentencia de 9
SEPTIEMBRE
2004, en el Asunto C-70/2003, el Tribunal de Justicia de las Comunidades
Europeas declaró que el Reino de España había incumplido las obligaciones que le
incumben en virtud de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5
ABRIL
1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
En concreto, el Tribunal de Justicia entiende que España no ha adaptado
correctamente su Derecho interno a los artículos 5 y 6, apartado 2, de la citada
directiva. La Directiva 93/13/CEE ha sido
incorporada a nuestro Derecho interno mediante la Ley 7/1998, de 13
ABRIL,
sobre Condiciones Generales de Contratación, la cual, a través de su disposición
adicional primera, modifica la Ley 26/1984, de 19
JULIO,
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. En vista de ello se
modifican determinados arts. de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios –y también el 6 de la
Ley sobre Condiciones Generales de Contratación–.
19ª. LA INMATRICULACIÓN DE CUOTAS INDIVISAS:
R. 21 de octubre de 2006:
Expediente de dominio para la inmatriculación de cuotas indivisas.
Hechos: Se deniega la inscripción de un testimonio de un
auto dictado en expediente de dominio para la
inmatriculación de tres cuartas partes indivisas de una finca,
cuya cuarta parte restante ya estaba inscrita a favor del actor, en virtud del
mismo título que ahora se alega en el expediente de dominio, indicando que
dichas tres cuartas partes no se inscribieron en su día debido a un error en el
inventario que debió haber incluido la totalidad de la finca. Posteriormente se
aclaró que la finca en cuestión era la parcela 115 del polígono 4 del término de
Valmojado, lo que era coincidente con la finca (1/4 parte) que aparecía inscrita
en el registro.
Los defectos apreciados por el
Registrador son dos: El
primero, imposibilidad de que se trate de la misma finca pues la cuarta parte
indivisa inscrita tiene según el Registro 80 áreas y la que ahora se quiere
inmatricular –3/4 partes– sólo 24,4 áreas. Y el segundo relativo a que si de lo
que se trata en el expediente es de rectificar un
título previo dicha rectificación debe hacerse con
la intervención de las mismas personas
que intervinieron en dicho título. Este defecto lo califica de insubsanable.
Doctrina: Ambos defectos son
revocados. El primero porque dado que polígono y
parcela de la finca que ahora se pretende inmatricular son los mismos de la que
ya figura inscrita, no deben existir dudas sobre la identidad de dicha finca y
que dado que la superficie de las
¾
partes es inferior a la que figura en el registro no existe problema
debiendo reflejarse ahora la verdadera superficie de la
finca. El segundo defecto se revoca por entender
que el que
¼
parte de la finca se haya inscrito por un título, no debe ser obstáculo para que
las ¾
partes restantes se inscriban por medio de un expediente de dominio.
En el portal de NOTARIOS y REGISTRADORES se hacen los
siguientes Comentarios:
De esta resolución nos llaman la atención dos cuestiones:
1ª. Parece claro, y así lo reconoce la propia DG, que el
registrador calificante tiene serias dudas
de que la finca que ahora pretende inmatricularse sea la misma que ya consta
inscrita, pese a las manifestaciones en dicho sentido del instante del
expediente. Ante ello y por la evidente discrepancia en la superficie de ambas
fincas, quizás lo procedente hubiera sido derivar el problema al art. 300 del
RH, aunque evidentemente no se trata del mismo caso, y a través de él, al art.
306 del mismo RH y dejar que fuera el Juez de 1ª Instancia el que en definitiva
decidiera si se trata o no de la misma finca. La DG y basándose simplemente en
la declaración de los interesados que le asignan el mismo polígono y parcela que
a la ya inscrita, estima que se trata de la misma finca y ordena su
inmatriculación. Hasta aquí pudiera admitirse. Lo que ya creemos que sobrepasa
el propio recurso es que diga la DG que debe
inscribirse con la nueva superficie que figura en el título ahora presentado,
y ello sin que la disminución resultante de dicho título esté respaldada por
certificado catastral alguno, cuando la propia DG no admite disminución alguna
de superficie sin que la misma esté cubierta y amparada por el certificado
catastral correspondiente, y sin que del recurso resulte que el mismo haya sido
presentado. Esta doctrina, a nuestro juicio, y respetando plenamente el cambio
de criterio, CONTRADICE la de otras resoluciones de la misma DG. Así
en resoluciones de 17-6-2002, 3-2-2003, 17-5-2003, 12-7-2003, y 24-6-2005, entre
otras, ha venido a señalar que cuando el registrador exprese dudas sobre la
identidad de la finca que deba inscribirse, no procede la inmatriculación de la
finca o la inscripción del exceso de cabida, y ello incluso, aunque dicha
inmatriculación este apoyada por certificado catastral descriptivo y gráfico
plenamente coincidente con la descripción de la finca. Y en resoluciones
de 16-3-2001 y en la más reciente de 3-1-2006, y sobre la base de que
la Ley 13/96 se refiere a cualquier alteración o
rectificación de la superficie de la finca, nos
viene a decir que la disminución de la superficie de una finca, como era este
caso, no puede practicarse sin el pertinente apoyo catastral descriptivo y
gráfico –que no sabemos si existió–, pues dicha disminución puede encubrir o
bien una desinmatriculación o bien un fraude fiscal o tributario. Sin embargo,
en la resolución que resumimos y con gran laxitud, permite ambas cosas: La
inmatriculación existiendo dudas sobre la identidad de la finca y la disminución
de superficie sin que exista justificación catastral, al menos que nosotros
sepamos.
2. El segundo punto es el relativo a la
rectificación del título.
Realmente en el caso contemplado, aunque los interesados manifestaron lo que
manifestaron, a los efectos de la inmatriculación estimamos que ello es
indiferente. Es posible que existiera ese error pero lo que parece claro es que
si no hubieran manifestado nada sobre ello y el Juez hubiera estimado
justificado el dominio, como lo ha estimado, nada hubiera habido que oponer a la
inmatriculación pretendida. Por ello en este punto es acertada la resolución de
la DG aunque hemos de reconocer también que en otros supuestos, sobre todo en
materia de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, ha expresado una
opinión contraria en cuanto considera que dicho tracto no se ha interrumpido si
el instante del expediente es el causahabiente o sucesor del titular según el
registro. Lo que también ocurre en este caso es que si el instante del
expediente no encuentra colaboración por parte de sus cointeresados en el título
de que se trate, no debe obligársele a promover un procedimiento contradictorio,
mucho más oneroso y complejo, cuando, por tratarse de finca no inscrita,
todo se puede arreglar perfectamente y con garantías a través de un expediente
de dominio.
Para terminar
diré que podría citar muchas más contradicciones de la Dirección General. Pero
entones el trabajo resultaría larguísimo. Lo que no puedo es omitir la
carta de ÁVILA
NAVARRO,
publicada en junio de 2008 también en el mismo
Portal de Notarios y Registradores, sobre todo cuando dice: «Creo que no debieron producirse ni la impugnación de la
reforma del Reglamento Hipotecario en el 2001, ni la del Reglamento Notarial en
el 2008... Sospecho que la [impugnación] del Reglamento Notarial no se
debe a que los Registradores piensen que el Notario no ha de controlar la
legalidad de los actos que autoriza, sino al temor de que tras esa declaración
programática de control, una Dirección General siempre solícita venga a decir,
en resoluciones “obligatorias para todos los Registradores”, que si la legalidad
ya viene controlada por el Notario, la calificación registral es innecesaria;
cierto que está el art. 18 LH, pero la Dirección no tiene ningún problema para
interpretar que donde dice “los Registradores calificarán”, atendiendo a los
antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que ha
de ser aplicada la norma, quiere en realidad decir “no calificarán”...» Pontevedra, 22 de diciembre de 2011.
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