DISPOSICIONES GENERALES:
MATRIMONIOS HOMOSEXUALES. Resolución-CIRCULAR de 29 julio de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre matrimonios civiles entre personas del mismo sexo. Nota: realmente se ha publicado en la Sección Tercera. Analiza si pueden válidamente contraer matrimonio entre sí dos personas del mismo sexo siendo al menos una de ellas extranjera y si, en caso afirmativo, tienen competencia para ello no sólo las autoridades españolas previstas en el artículo 57 del Código civil en caso de celebración del matrimonio en España, sino también los Encargados de los Registros Civiles Consulares de España en el extranjero.
CATALUÑA. Ley 9/2005, de 7 de julio, del Jurado de Expropiación de Cataluña.
MURCIA. LEY 2/2004, de 24 de mayo, de modificación de la Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia.
MURCIA. LEY 4/2004, de 22 de octubre, de asistencia jurídica de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
ARAGÓN. LEY 4/2005, de 14 de junio, sobre la casación foral Aragonesa. Esta ley trata de fijar los requisitos procesales de acceso a la casación para hacer posible la utilización de este recurso en un número mayor de litigios sobre Derecho civil aragonés. Considera recurribles las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales: - Cuando la cuantía del asunto exceda de tres mil euros o sea imposible de calcular. - Cuando la resolución del recurso presente interés casacional, que posteriormente define en amplios términos.
MURCIA. LEY 7/2004, de 28 de diciembre, de organización y régimen jurídico de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
MURCIA. LEY 8/2004, de 28 de diciembre, de medidas administrativas, tributarias de tasas y de función pública.
CASTILLA - LA MANCHA. Ley 6/2005, de 7 de julio, sobre la Declaración de Voluntades Anticipadas en materia de la propia salud. Su objeto en regular la declaración de voluntades anticipadas, como cauce del ejercicio por la persona de su derecho a decidir sobre las actuaciones sanitarias de que pueda ser objeto en el futuro en el supuesto de que, llegado el momento, no goce de la capacidad para adoptar decisiones por sí misma. Ha de ser una manifestación escrita donde se expresen las instrucciones que deban tenerse en cuenta sobre la asistencia sanitaria que desea recibir en situaciones que le impidan expresar personalmente su voluntad, o sobre el destino de su cuerpo o sus órganos una vez producido el fallecimiento. El documento se formalizará o bien ante un notario, o un funcionario del Registro de Voluntades Anticipadas o ante tres testigos. Se crea el Registro de Voluntades Anticipadas, dependiente de la Consejería de Sanidad.
CASTILLA - LA MANCHA. Ley 7/2005, de 7 de julio, de modificación del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha.
TRIBUNAL SUPREMO:
PROCURADORES. Sentencia de 17 de junio de 2005, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se declara la nulidad del apartado c) del artículo 8 del Real Decreto 1281/2002, de 5 de diciembre, por el que se aprueba el Estatuto General de los Procuradores de los Tribunales de España.
SECCIÓN 2ª:
JUBILACIONES.
El Notario de Murcia don José Antonio Romá Riera. El Notario de Castellar del Vallés, don José María Arévalo Díez. El Notario de Terrassa, don Emilio Torres Puig.
CONCURSO NOTARIAL. Resolución de 27 de julio de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 15 de junio de 2005. Enlace: BOE.
OPOSICIONES REGISTROS. Acuerdo de 29 de julio de 2005, del Tribunal de oposiciones a ingreso en el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles, por el que se señala la fecha en que han de dar comienzo los ejercicios.
CONCURSO NOTARIAL. Resolución de 27 de julio de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 15 de junio de 2005. Enlace: BOE.
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
224.- LEGADO MODAL ALTERNATIVO: OBLIGA PERO NO SUSPENDE; EN CASO DE DUDA HA DE INTERPRETARSE EN FAVOR DE QUIEN SE HALLE OBLIGADO A EJECUTAR LA DISPOSICION. R. 19 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 1 de agosto de 2005. Vinculante HECHOS: La cuestión se centra en la interpretación de una cláusula testamentaria que dice, literalmente: “Reconoce que su hijo adoptivo X, le ha entregado la cantidad de 23.700 pts, para efectuar el pago del piso D, que (la testadora) ha adquirido por compra, como arrendataria del mismo. En consecuencia, y para el supuesto de que la testadora no pudiera solventar, en vida, dicho crédito, transmitiendo a su expresado hijo adoptivo la propiedad del piso, o abonándole el importe de la cantidad recibida, es su expresa voluntad, que sus hijos, den cumplimiento a esta obligación, transmitiéndole la propiedad del piso de referencia y para el caso de que no consumaran dicha transmisión de propiedad a su favor, lega a su hijo adoptivo el dcho de habitación del piso, sin perjuicio de reconocer a favor del mismo un crédito de 23.700 pts por el concepto antes expresado”. Por lo demás, la testadora instituye herederos a sus cinco hijos (no incluido el adoptivo). Fallecida la testadora y posteriormente el hijo adoptivo, los herederos de la testadora, inventarían como único bien y se adjudican la vivienda referida, y establecen que “asumen la obligación personal de pago a quien traiga causa del hijo adoptivo X, de la suma de 23.700 pts, crédito reconocido por la causante a favor del mismo”. REGISTRADOR: Se limita a exigir, ad cautelam, en la partición, la intervención de los herederos del hijo adoptivo, pero sin fundamentar el por qué de tal pretensión (La DG critica esa falta de fundamentación, base de un posterior recurso). RECURRENTES: Por el contrario para los herederos, era patente, que la decisión de optar por una posibilidad (entrega de la vivienda) u otra (dcho habitación, más reconocimiento de deuda) era una decisión libre y voluntaria de los herederos. DIRECCION GENERAL: Da la razón a los recurrentes y acepta la inscripción de la escritura, basada en los siguientes argumentos: 1.- Las disposiciones del testamento han de ser interpretadas conjuntamente, y ha de estarse a su literalidad, dándose a las palabras el sentido que de ellas se desprende. 2.- Ante una duda, ésta ha de decidirse a favor del obligado a cumplir la disposición, ya que éste debe entenderse obligado a lo menos. 3.- Son los herederos los que deban hacer en primer término esta labor interpretativa. 4.- No se está ante un legado de cosa propia del testador, sino ante una disposición modal (que obliga pero no suspende), ya que no se ofrece al favorecido la posibilidad de adquirir inmediatamente la atribución, sino que la testadora alude a la obligación de saldar una deuda, pero no establece de manera inexorable, la forma de hacerlo, sino que da las dos opciones vistas (transmisión de propiedad o legado de habitación y reconocimiento de deuda). 5.- La conducta propia de las disposiciones modales se enmarca en el campo de las obligaciones (en este caso obligaciones de dar). En tal caso, la cuestión es determinar cuál es la consecuencia del incumplimiento de la obligación modal, donde se ve que la testadora ha establecido la posibilidad de optar por dos salidas, o entregar la propiedad del bien, u optar por el derecho de habitación (al que no se puede dar lugar al haber fallecido el favorecido), más el reconocimiento del crédito. No es obstáculo para la inscripción el reconocimiento del crédito que hacen los herederos a favor de los que lo sean del hijo adoptivo, ya que se trata de un legado de deuda o simplemente de reconocimiento de deuda que los herederos habrán de satisfacer, y ello sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitar éstos para llevara cabo su cobro o discutir su cuantía. (JLN) Enlace: BOE.
225.- INMATRICULACION POR TITULO PUBLICO ANTERIOR A LA MODIFICACION DEL ART 298 RH: SE EXIGE EN TODO CASO LA ACREDITACION DEL TITULO DEL TRANSMITENTE. R. 16 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 1º de agosto de 2005. Vinculante en parte HECHOS: Por escritura autorizada en 1992, se procede a vender el resto de una finca no inmatriculada de la que se había llevado a cabo una segregación (ya inscrita). Se alega como título de los transmitentes que dicha finca les pertenecía por herencia de su padre, fallecido hacía más de diez años, y que la misma no constaba inscrita en el R de la P, ni había sido arrendada en los últimos 6 años. REGISTRADORA.- Presentada la escritura a inscribir en el año 2004, la Registradora deniega la inmatriculación, alegando que no se puede inscribir la finca resto, sin haber inscrito la primitiva finca matriz; y que para inscribir ésta, su segregación y finca resto, se precisa acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido por dueño; más un certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca; y una licencia de segregación o declaración de su inncesariedad. DIRECCION GENERAL: La DG rechaza algunos extremos de la nota de calificación: - No se precisa conforme a la Instrucción de 26-03-99, la certificación catastral descriptiva y gráfica, puesto que la escritura es anterior a la ley 13/96 de 30 de diciembre. - Tampoco es obstáculo a que se inscriba por sí la finca resto, ya que es la ulterior transmisión de esta finca resto la que provocaría la inmatriculación, abriendo folio a dicha finca. - Pero se rechaza la inscripción de la escritura porque no se acredita el titulo del transmitente, sino que el mismo resulta de meras manifestaciones del vendedor. Conforme a la STS de 31-01-2001, la vigencia del anterior art 298 no “revive” por el mero hecho de anular su redacción actual, más cuando aquella primitiva redacción era contraria al artículo 205 de la LH, y es que este precepto no sólo exige que sea fehaciente el documento, sino que se acredite fehacientemente haberse adquirido el dcho. La anulación del precepto no implica la rehabilitación del texto reglamentario anterior a la Reforma. No cabe pues admitir como títulos previos simples documentos privados con fecha cierta, ni meras manifestaciones, ni vale el transcurso de un año desde el otorgamiento de la escritura. En el caso presente, se tiene que tener en cuenta, conforme a dicha sentencia, no la redacción del art 298 RH vigente en 1992, sino la redacción actual del precepto, cuyas exigencias en orden a la justificación del derecho del transmitente habrá que cumplir. COMENTARIO: Interesante Rs de la DG, en la que se nos aclara el camino a seguir para la inmatriculación de fincas, en relación con títulos antiguos: - En los anteriores a la vigencia de la ley 13/96 no se precisa acompañar certificado catastral descriptivo y grafico. - Pero en todos ellos, sea cual sea su fecha, hay que acreditar: el título fehaciente anterior (parece que no basta el documento privado con fecha cierta o fehaciente, véase la R. 2 de junio de 2005 en el BOE de 9 agosto 2005, según la cual, se exige además un título formal que tenga por sí mismo virtualidad para transferir el dominio). O bien habrá que acompañar acta de notoriedad que acredite que el transmitente o causante es tenido por dueño; y que se publiquen edictos en el Ayuntamiento en que radique la finca. La duda surge al no establecerse un plazo para el documento anterior, si cabe la inmatriculación a través de dos escrituras sucesivas e inmediatas (venta y donación; partición y venta; venta y extinción de comunidad?; aportación a las sociedad de gananciales y venta?). Supuesto realmente muy dudoso, aunque la DG lo ha admitido ya en base a dos escrituras cercanas en el tiempo, aunque no sucesivas. (JLN) Enlace: BOE.
226. COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO ALEMAN: NO ES INSCRIBIBLE. R. 20 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 1 de agosto de 2005 Se trata del mismo supuesto planteado en la R de 7 de febrero de 2.005: la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa, ante Notario alemán, de una finca situada en España a favor de una fundación austriaca. En este caso, además, la fundación está representada por X, en virtud de poder otorgado en Viena ante el Notario Y, poder que figura trascrito en la escritura calificada y en ésta se expresa por el Notario autorizante que lo trascrito coincide bien y fielmente con la parte original que reproduce, sin que en lo omitido haya nada que altere, modifiquen o restrinja la parte inserta, añadiendo a que se le exhibe la mencionada escritura de poder provista de la pertinente apostilla, que consideran bastante para el presente otorgamiento y acompaña a esta escritura. Respecto a la forma de reseñar la representación, el Registrador la considera también defectuosa porque no se cumplen los requerimientos legales sobre la reseña de la representación y facultades definidos por las distintas Resoluciones de la DGRN. La Dirección General desestima el recurso, en términos absolutamente idénticos a la R. 7 de febrero de 2005, en cuanto a la no inscribibilidad de documentos autorizados por Notarios extranjeros. Pero no entra en el otro defecto alegado por el Registrador respecto a la forma de la reseña del poder porque "las consideraciones anteriores lo hacen innecesario”. (MN) Enlace: BOE.
227. EMBARGO DE LA PARTE DE UN CONYUGE EN BIEN GANANCIAL. R. 5 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005 Se presentan mandamiento ordenando embargar a favor de la esposa "la parte de propiedad" que corresponda a su marido en una finca inscrita a favor del demandado para su sociedad de gananciales. La Registradora suspende la anotación por que "no corresponden a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran la sociedad de gananciales". La Dirección General confirma la calificación porque no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación en aquéllos se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes de su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias está cuotas sobre el todo cederá su lugar a las titularidad es singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en tales operaciones. (MN) 229. LA EXPRESION “SEPARADO” SIN MAS, NO ES EQUIPARABLE A “SEPARADO LEGAL O JUDICIALMENTE”. R. 23 de abril de 2005. DGRN. BOE de 6 de julio de 2005. HECHOS: Se otorga escritura pública de apertura de crédito con garantía hipotecaria, por una persona “separada”, sin que se haga constar por ésta que la finca privativa hipotecada no es domicilio familiar habitual. El Registrador deniega la inscripción por entender que tal expresión no es equiparable a “separado legal o judicialmente”, supuestos en que no sería exigible dicha manifestación. DIRECCION GENERAL: Da la razón al Registrador y hace estas manifestaciones: - El estado civil es un concepto histórico y variable, existiendo determinadas situaciones dudosas, como separado judicialmente o de hecho, que producen determinados efectos, distintos, según se trate de separación legal o de hecho. - En los supuestos de separación legal o judicial, así como de soltería, viudez o divorcio, no se puede exigir manifestación alguna, en orden al carácter del domicilio (art 1320 c.c.), pero no ocurre lo mismo con la separación de hecho, en la que al no existir el control que supone una sentencia judicial, en relación con la protección y estabilidad familiar, subsiste el fundamento de la norma relativa a la facultad de disposición de la vivienda familiar por el cónyuge titular de ésta. - El estado civil de los otorgantes no precisa ser acreditado, bastando la mera declaración del interesado, ya que los datos relativos al estado civil son extraños a la legitimación registral (art 38 LH) y a la fe pública notarial (art 187.3 del RN). - Que sin embargo la seguridad y firmeza de las situaciones y posiciones que derivan de los instrumentos públicos notariales, y pronunciamientos registrales, hace que haya que evitar toda ambigüedad, por lo que es preciso completar siempre la expresión “separado” con la de “legal o judicialmente”. COMENTARIO: Pese a lo anterior con lo que estoy de acuerdo, habría que ir pensando en cómo acreditar la situación de “separado de hecho”, o si bastará para ello una simple manifestación del otorgante, ya que esta nueva y cada vez más frecuente situación empieza a producir determinados efectos jcos. Asi en el c.c. en materia sucesoria, se ha pasado desde la expresión, para privar de los dchos sucesorios en la sucesión intestada, del art 945 (separado de hecho por mutuo acuerdo que conste fehacientemente), hasta la nueva expresión del art 834 (separado de hecho), que produce la privación de la legítima). Ello nos lleva a rechazar de nuevo la última Rs de la DG (R. 16 de marzo de 2005. BOE de 19 de mayo de 2005), en la que ha mantenido que hasta la entrada en vigor de la Ley15/2005 (10 de julio de 2005), si la separación era por culpa del cónyuge fallecido, el sobreviviente mantenía sus dchos legitimarios. Esta Rs, sobre la que me consta que se ha promovido recurso judicial, nos ha traído a notarios y registradores la necesidad de acreditar, en caso de separación judicial, si ha habido o no culpabilidad en el esposo fallecido. (JLN)
231.- RECURSO GUBERNATIVO: CONTENIDO DE LA CALIFICACION NEGATIVA DEL REGISTRADOR Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO (ART 98 DE LA LEY 24/2001). Rs. 21 mayo de 2005. DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005. HECHOS: Se reitera el tema de si el notario ha cumplido las exigencias del art 98 ley 24/2001, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas del apoderado, al indicar que “ el apoderado se halla facultado para este acto a virtud de escritura de apoderamiento, otorgada ante el Notario de Madrid, Don X, el día X, con el número de protocolo X, cuya copia tengo a la vista, compruebo y le devuelvo, manifestando el apoderado que el poder continúa vigente” y además el Notario indica que “juzgo suficientes las facultades representativas acreditadas para otorgar la presente escritura de compraventa”. DIRECCION GENERAL: La DG estima el recurso y manifiesta: 1.- En relación con la calificación registral, estima que no se encuentra debidamente motivada, ya que el Registrador se ha limitado a citar determinados preceptos legales, ya que el Registrador tiene el deber ineludible de motivar su calificación cuando es negativa, debiendo cumplir las mismas exigencias que de cualquier Órgano Administrativo y que se resumen en dos: - Tempestividad: significa que el único momento en que el Registrador debe exponer la totalidad de sus argumentos es el de la calificación, y no el del informe posterior, ya que al retrasar los argumentos de su negativa a inscribir, priva de sus derechos al recurrente. Además no cabe añadir nuevos argumentos o razones en defensa de su nota de calificación. - Suficiencia: la motivación de la calificación es necesaria para el conocimiento por los interesados y la posible defensa de sus derechos. No es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado, sino que basta que las resoluciones permitan conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales de la decisión. 2.- En relación con el citado art 98 de la ley 24/2001, estima que: - El notario ha reseñado suficientemente el documento del que nacen las facultades representativas, sin que en ningún caso se pueda exigir que se acompañe el documento auténtico o que se testimonien dichas facultades; que el apoderado asevera la vigencia de su representación (dato éste que no es imprescindible). - En cuanto al juicio de suficiencia del Notario es correcto, al establecer “juzgo suficientes las facultades representativas acreditadas, para otorgar la presente escritura de compraventa”, ya que tal juicio es congruente con el negocio de compraventa celebrado. (JLN)
232.- RECURSO GUBERNATIVO: CONTENIDO DE LA CALIFICACION NEGATIVA DEL REGISTRADOR Y JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO (ART 98 DE LA LEY 24/2001). Rs. 21 mayo de 2005. DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005. Similar a la anterior. (JLN)
233. CONTENIDO DEL INFORME. CALIFICACIÓN DE PODERES R. de 23 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005 Se reitera la constante jurisprudencia de la DGRN sobre los poderes: la calificación registral se tiene que limitar a constatar que hay juicio notarial de suficiencia del poder para el acto concreto y reseña identificativa del mismo y que el informe del Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación y debe reducirse a cuestiones de mero trámite. (MN)
234. ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA LEC. R. 23 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005 Se solicita, al amparo del actual Art. 86 LH, cancelación por caducidad de determinadas anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC. La Dirección General, confirmando la nota del Registrador, señala que, teniendo en cuenta lo dispuesto en la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, el artículo 199 R.H. debe entenderse derogado a partir de la entrada en vigor de la LEC. Ahora bien, el principio general del carácter no retroactivo de las normas, significa que las anotaciones prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro antes de 8 de enero de 2001, deben regirse por la legislación anterior; por lo que no cabe su cancelación. Recuerda la Dirección General la doctrina según la cual sí cabría tal cancelación por caducidad cuando se acredite que han transcurrido seis meses desde que se dictara el auto de aprobación del remate con la correspondiente consignación por el adjudicatario o se constate el sobreseimiento por cualquier otro motivo del procedimiento en que la anotación se acordó, siendo preciso, en todo caso, que no conste en el Registro asiento alguno que desvirtúe tal cancelación. (MN)
235. CONTENIDO DEL INFORME. CALIFICACIÓN DE PODERES R. 23 de mayo de 2005, DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005 Se reitera la constante jurisprudencia de la DGRN sobre los poderes: la calificación registral se tiene que limitar a constatar que hay juicio notarial de suficiencia del poder para el acto concreto y reseña identificativa del mismo y que el informe del Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación y debe reducirse a cuestiones de mero trámite. (MN)
236. SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO EN ANDALUCÍA. R. 24 de mayo de 2005. BOE 6 de agosto de 2005. Vinculante Se trata de una escritura de segregación de 5.900 metros de una finca rústica en Andalucía, que cuenta con licencia para la construcción de un hotel rural, e informe municipal con declaración municipal de innecesariedad de Licencia para la segregación. La Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía remite a instancias de la Registradora, Resolución declarando la nulidad de la segregación. El supuesto es sustancialmente idéntico a otro que trata la R. 22 de marzo de 2004, DGRN. BOE del 24 de abril de 2004. (informe 115, nº 30, comentario de JFME que a continuación se reproduce), con la misma registradora, y la solución dada por la DGRN es la misma. “ .... La DGRN estima el recurso del interesado basándose en que el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, exceptúa de la prohibición de división el supuesto de que sobre la porción segregada vaya a realizarse una construcción permanente de carácter no agrario. De ahí deduce que han de aplicarse las normas urbanísticas, y como la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente, obtenida tal licencia, el documento es inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía. Nota: la Registradora operó ciñéndose estrictamente a lo dispuesto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, que dispone: “Artículo 80.- Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo. Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el número 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso de transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento.” El Centro Directivo optó por la solución opuesta, tal vez por un principio de jerarquía, por entender que el art. 80 tan sólo se aplica en sede de legislación agraria y, en consecuencia, por considerar que la Registradora no debió de remitir nada a la Administración agraria. Ahora bien, es tan breve la explicación que da y basada en tan pocas disposiciones (no se cita en vistos precepto alguno del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio), ninguna Resolución ni sentencia, que todo lo anterior es conjetura. Lo cierto es que hay, en cuanto al tema de fondo, una interpretación contraria a la de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, que tal planteamiento puede dejar en papel mojado el contenido del citado artículo 80, que no se entra –al menos directamente- en la polémica de la posible aplicación del 79 como indica el recurrente y que esta Resolución también resulta contraria al principio inveterado de vedar el acceso al Registro a los actos declarados nulos (no se entiende qué tiene de “simple” la declaración de nulidad de la licencia decretada por la Consejería).” (AFS) [Documento PDF]
237. INMATRICULACION DE EXCESO DE CABIDA. R. 25 de mayo de 2005, DGRN. BOE 6 de Agosto de 2005. Se pretende la inmatriculación de un exceso de cabida superior al 20% en base a un certificado catastral coincidente y a una Acta Notarial de Notoriedad. El registrador tiene dudas de la identidad de la finca, del exceso, pues –según parece reconocer el notario autorizante- no parece tratarse de una mera rectificación de metros de la finca ya registrada, sino que ese exceso de cabida parece corresponder a una finca colindante no registrada que se pretende registrar como un exceso de cabida de la registrada, ya que en la realidad y catastralmente forma todo una sola finca. El notario recurrente entiende que hay que distinguir entre: 1.- Inscripción de excesos (sería una mera rectificación de errores de superficie). 2.- Inmatriculación de excesos (el supuesto presente), en el que no hay error previo, sino que la superficie nueva se inmatricula y se inscribe directamente en la finca ya registrada. La DGRN rechaza el recurso, pues considera que el exceso de cabida presupone siempre la rectificación de un error de cabida previo de la finca inscrita, es decir, la finca registral continúa siendo la misma, no ha variado de linderos, pero contiene un dato de superficie erróneo. En cambio cuando estamos ante excesos de cabida que se corresponden con fincas colindantes no inscritas, hay que inmatricular previamente esas fincas por el procedimiento ordinario, y luego agruparlas a la ya inscrita. No es posible por tanto inmatricular, como exceso de cabida en la finca ya inscrita, lo que es propiamente otra finca diferente. (AFS).
*238. COMPRA POR UNA COMUNIDAD HORIZONTAL DE PROPIETARIOS. ACREDITACION DE LOS CARGOS. R. de 25 de mayo de 2005. DGRN. BOE 6 de Agosto de 2005. Una Comunidad de Propietarios de una urbanización en propiedad horizontal compra una finca y pretende inscribirla a nombre de la Comunidad. La DGRN confirma la denegación de la inscripción por falta de personalidad jurídica de la Comunidad, a pesar de que el recurrente alega que a efectos fiscales, procesales y laborales sí tiene la Comunidad entidad propia. En cuanto a la forma de acreditación de los cargos, la DGRN admite dos alternativas: o testimonio notarial del acuerdo por exhibición del Libro de Actas, o certificación de los acuerdos por el órgano certificante, pero complementada por testimonio notarial por exhibición del citado Libro que acredite la vigencia de los cargos certificantes. COMENTARIO.- La solución hubiera sido distinta, quizá, si simultáneamente al acuerdo de compra se hubiera acordado la agrupación de la finca adquirida a la finca matriz de la propiedad horizontal (se presupone que son colindantes) y se hubiera declarado también su carácter de elemento común. (AFS) *239. CONDICIÓN RESOLUTORIA EN COMPRAVENTA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. R. 27 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 6 de agosto de 2005. Vinculante Hechos: En su día se otorgó un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca. Se aplazó el pago del precio y se garantizó con condición resolutoria inscrita. Mediante Sentencia firme dictada en procedimiento dirigido exclusivamente contra los compradores, se acuerda la resolución del contrato y se ordena la cancelación de cargas posteriores indicando que el comprador ha de perder las cantidades entregadas. Se presenta mandamiento en el que se ordena la cancelación de las cargas posteriores. El Registrador suspende la cancelación de cargas posteriores a la condición resolutoria, porque “ni resulta del Registro que se haya tomado anotación preventiva de la demanda interpuesta, ni resulta de los documentos presentados que los titulares de las cargas posteriores hayan prestado su consentimiento a la cancelación ordenada, o que hayan sido parte en el procedimiento en el que se ha decretado la cancelación de sus derechos”. La DGRN, tras hacer un resumen de su doctrina que parecía dar a entender que iba a confirmar la nota, la revoca con estos razonamientos: a) la sentencia condenó a la pérdida por parte del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, por lo que no existe obligación alguna de consignar a favor de titulares posteriores inscritos. b) la resolución se acuerda por Sentencia, no tratándose de una mera resolución extrajudicial, por lo que la calificación registral se halla más limitada; c) los derechos inscritos o anotados con posterioridad se practicaron sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver; d) si se precisara un nuevo litigio seguido contra los titulares de derechos posteriores, se perjudica, sin su consentimiento al titular del derecho a resolver si tales derechos posteriores se inscriben o anotan sin contar con él, lo cual, en definitiva, se trata de un supuesto de indefensión de tal titular; e) La aplicación del artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, pues tales asientos cancelables se refieren a derechos cuya existencia quedaba supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores. Nota: Creo que pueden encontrarse en indefensión los acreedores posteriores al no haber podido intervenir ya que no han sido citados y el Registro no publica el procedimiento. Su intervención podría haber sido crucial para sus intereses -máxime cuando los demandados están declarados en rebeldía-, cuestionando la propia resolución del contrato o la no necesidad de consignación. (JFME)
*240. DIVISIÓN HORIZONTAL DE FINCA RUSTICA EN ANDALUCIA. RELACIÓN ENTRE COMPETENCIA URBANÍSTICA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y COMPETENCIA ESTATAL SOBRE NOTARIOS Y REGISTRADORES. R. de 31 de mayo de 2005, DGRN. BOE 6 de Agosto de 2005. Se otorga una escritura en la que, previa la declaración de obra nueva en una finca rústica no urbanizable por prescripción (mediante un certificado de antigüedad de un Ingeniero Técnico Industrial, ?), se divide horizontalmente la finca, formando dos viviendas A y B, quedando el resto del terreno como elemento común. Se deniega la inscripción pues la registradora entiende que la normativa urbanística particular de Andalucía presume que hay parcelación urbanística en esta división horizontal (en realidad en toda división horizontal en suelo rústico), y por tanto está sujeta a licencia o declaración de innecesariedad. El notario entiende que la normativa sólo establece esa presunción en las divisiones horizontales cuando de la misma resulte que además existan varios titulares con uso individualizado del terreno. El texto de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002 de 17 de Diciembre, artículo 66-1b (párrafo 2) de la citada Ley, es el siguiente: ‘‘En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. En esta clase de suelo también se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable a los supuestos del párrafo anterior. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas en esta clase de suelo’’ La DGRN da la razón y se inclina por la interpretación de la registradora en base al rigor con el que otros artículos de la misma norma proscriben las parcelaciones urbanísticas en terreno rústico en Andalucía, y a la finalidad última de la norma, pero sin hacer una exégesis del citado artículo y contradecir la interpretación que de dicho artículo hace el notario autorizante. En resumen, la DGRN interpreta que en Andalucía y en toda división horizontal en suelo rústico, aunque no haya asignación de uso de terreno determinado, hay presunción de parcelación. La DGRN analiza también la relación de la competencia urbanística de las Comunidades Autónomas y la ordenación de la actividad notarial y registral que corresponde al Estado, señalando lo siguiente: 1.- Corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. 2.- Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. (AFS) 241. CALIFICACIÓN DE PODERES Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. VIGENCIA DEL PODER Y MANIFESTACIÓN POR EL APODERADO. R 20 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Se reitera la constante jurisprudencia de la DGRN sobre los poderes: la calificación registral se tiene que limitar a constatar que hay juicio notarial de suficiencia del poder para el acto concreto y reseña identificativa del mismo. Destacar también que la DGRN señala que el apoderado no tiene porqué manifestar expresamente la vigencia del poder, pues no lo exige ninguna norma y además el mero uso del poder implica tácitamente dicha aseveración (AFS)
242. CALIFICACIÓN REGISTRAL. CONTENIDO DEL INFORME. CALIFICACIÓN DE PODERES Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. R. 21 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Vinculante Se reiteran los criterios de la DGRN sobre la materia recogidos en numerosas resoluciones. (JFME)
243. CALIFICACIÓN REGISTRAL. CONTENIDO DEL INFORME. CALIFICACIÓN DE PODERES Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. R. 21 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Vinculante Similar a la anterior. (JFME)
244. CALIFICACIÓN REGISTRAL. CONTENIDO DEL INFORME. CALIFICACIÓN DE PODERES Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. R. 23 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Vinculante Similar a la anterior. (JFME)
245. PRÉSTAMO HIPOTECARIO: CANTIDAD ALZADA PARA INTERESES ORDINARIOS. TIPO MÁXIMO. R. 24 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Vinculante Hechos: Se trata de una escritura de préstamo hipotecario, parte de cuya cláusula de constitución dice: “hasta un máximo del cinco por ciento (5%) del principal, es decir, hasta la suma de...; hasta un máximo del sesenta por ciento (60%) del principal, es decir hasta la suma de... para garantizar intereses de demora”. Aunque el texto publicado en el BOE nada dice –quizás por una errata- es de suponer que la cantidad correspondiente al 5% del capital garantice intereses ordinarios. Registrador: Entre los defectos manifestados está éste: “4. Responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios: con independencia de que se fije una cantidad alzada por tal concepto (cláusula decimoctava), es preciso fijar un tope a la variabilidad de intereses que se pacta en la cláusula séptima (art. 220 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros de 9 de febrero de 2001).” DGRN: Revoca el defecto. Se basa en que, tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica solo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en consecuencia, no cabe imponer, al amparo de dicho principio, la fijación de un tipo máximo al que pueden ascender los intereses ordinarios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria. Por lo tanto debe distinguirse entre un tipo máximo de intereses, con mero carácter obligacional, del máximo porcentaje que pueda tomar el interés ordinario y que debe incluirse a los efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 220 del Reglamento Hipotecario como un epígrafe fundamental de la cobertura hipotecaria, y con plenos efectos erga omnes. Comentario: Supongo que la DG revoca el punto recurrido de la nota por entender que no se distingue específicamente en el defecto entre el carácter obligacional o a efectos reales del tope de intereses pedidos. Sin embargo yo estimo que está clara la intención del Registrador de referirse a los efectos reales como lo demuestra su alusión al artículo 220 y a la R. de 9 de febrero de 2001. Ahora bien, como no se transcribe la cláusula séptima que es donde se pactan esos intereses ni se recoge una línea del informe del Registrador, todo son conjeturas. Eso sí, el escrito del recurrente aparece íntegro, incluyendo su contenido formal. Para hacer la correspondiente operación matemática y así conocer si el importe alzado excede de los cinco años es necesario saber el máximo que pueden alcanzar los intereses ordinarios a efectos hipotecarios. Sólo cabría una excepción a mi entender, el caso bastante común en el que multiplicando el interés inicial por el capital y por cinco años, la cifra obtenida sea superior o igual a la garantizada. En el presente caso, no supera los cinco años, salvo que el interés pactado fuese inferior al 1%. (JFME)
246. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LEY URBANISMO ANDALUCIA. R. 25 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. 246. Resolución de 25 de mayo de 2005. En el supuesto de hecho planteado se divide en régimen de propiedad horizontal «tumbada» una finca de 1.164 metros cuadrados de extensión superficial, en la que existen dos edificaciones independientes, cuyas obras nuevas se habían declarado en los años 1993 y 2003, y se forman otras tantas entidades sujetas a aquél régimen con fijación de sus respectivas cuotas de participación en los elementos comunes. El registrador exige licencia de parcelación en base al art 66 de la LOUA (Ley de ordenación urbanística de Andalucía). La DG confirma su calificación y desestima el recurso, pues procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (B. O. J. A. de 31 de diciembre). El artículo 66.3 de la indicada Ley determina que cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad, señalando en su apartado segundo, que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente. El mismo artículo 66, en su apartado primero, define lo que se entiende por parcelación urbanística, señalando en el segundo párrafo del apartado b), que en el suelo no urbanizable, que es el caso del presente recurso, también se considera revelador de una posible parcelación urbanística los supuestos de divisiones horizontales. Contiene, consecuentemente, una presunción legal de parcelación urbanística, que únicamente podrá ser desvirtuada en el correspondiente procedimiento administrativo o jurisdiccional, por lo que la exigencia de la aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se deduce del artículo 66.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, instaurando un régimen administrativo de intensidad superior a la pura sanción urbanística y se adentra en las exigencias de fiscalización municipal previa a la inscripción en aras a que accedan al Registro sólo los actos válidos y con plena cobertura normativa. (JDR)
247. PROCEDE ANOTAR UN EMBARGO AUNQUE LAS FINCAS ESTÉN A NOMBRE DISTINTO DEL DEUDOR, PORQUE HAY SENTENCIA QUE DECLARÓ FRAUDULENTA LA ENAJENACIÓN INSCRITA. R. 26 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Vinculante En 1992 y 1993 se practican en el Registro sendas anotaciones preventivas de embargo a favor del Estado por impago de deudas tributarias. En 1991 la deudora había aportado los bienes embargados a una sociedad formada por ella y su marido, sin que se inscribiera tal aportación. En 1993 la sociedad a la que se aportaron los bienes formula demanda de tercería de dominio que es desestimada. La desestimación se recurre hasta llegar a la casación, sin éxito en tales recursos. En 1997 se inscribe en el Registro la escritura de aportación anteriormente expresada. Caducadas las anotaciones de embargo tomadas en su día en 2001 se presentan en el Registro nuevos mandamientos de embargo solicitando nuevamente la práctica de las anotaciones caducadas. A los mandamientos se acompañan testimonios de los documentos judiciales anteriormente referidos. Dichas Sentencias declaran que no cabe la tercería pues no existe independencia de personalidad entre la tercerista y la embargada, pues «de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.4 del Código Civil, que considera ejecutados en fraude de Ley los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, se advierte que la creación de entidades mercantiles constituye una simple ficción, de tal manera que al levantar el velo de su apariencia real, se descubre su inconsistencia como personas jurídicas, siendo meros instrumentos testaferros de otra personalidad». El Registrador deniega la práctica de las anotaciones solicitadas por hallarse las fincas inscritas a nombre de persona distinta (la sociedad a la que se aportaron). El Abogado del Estado recurre, desestimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior y apelando aquél. LA DGRN estima la apelación, diciendo que “Es excesivamente formalista entender que el principio de tracto sucesivo impide las anotaciones solicitadas por el mero hecho de que no se ha declarado la nulidad de la adquisición por el tercero al no haberse solicitado dicha declaración, pues paladinamente declara el tribunal que la aportación a la sociedad es un acto puramente ficticio. La sentencia declara que la titular registral no es persona distinta de la embargada, razón por la cual no cabe aplicar aquí el párrafo 3.º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Además, no se da en el presente supuesto la indefensión del titular registral pues no sólo ha intervenido en el procedimiento, sino que ha sido demandante en el juicio de tercería. En consecuencia, tal titular está afectado por la sentencia que claramente declara como puramente ficticia su adquisición de los bienes embargados. Además, argumenta que, aunque desde entonces pudieran haber cambiado los socios de tal sociedad, la personalidad de la Sociedad sigue siendo la misma, aplicándose a ella las afirmaciones de las Sentencias expresadas, y, por otra parte, los hipotéticos adquirentes de tales participaciones no están protegidos por la fe pública registral, como lo estarían los terceros que hubieran adquirido las fincas embargadas. (JDR)
248. USUFRUCTO (EN ESTE CASO USO) DE LA NUDA PROPIEDAD. R. 28 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Vinculante en parte Se presenta en el Registro testimonio de una Sentencia de divorcio en la que se atribuye a la esposa el uso del domicilio familiar en una determinada vivienda, apareciendo inscrita a favor del esposo demandado sólo la nuda propiedad de una cuarta parte indivisa. El registrador deniega la inscripción. La interesada recurre. LA DG confirma la calificación registral en cuanto a las cuotas inscritas a nombre de personas distintas del demandado, basándose en que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr., artículo 24 de la Constitución Española), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, consideración ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan la titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento o haya sido parte en el procedimiento del que dimana. Pero en cuanto a la cuarta parte en nuda propiedad inscrita a favor del marido, sí estima el recurso, diciendo que “el derecho de uso de la vivienda familiar es compatible con el derecho de usufructo perteneciente a persona distinta, pues, siguiendo la doctrina del usufructo de la nuda propiedad, tal derecho de uso recae sobre la nuda propiedad. Ello significa que, si bien la utilización de la cosa podrá tener limitaciones como consecuencia del usufructo existente, tal utilización será perfectamente posible al menos cuando el usufructo inscrito se extinga y se consolide en la nuda propiedad. Además, y, en todo caso, la constancia registral solicitada impedirá que la esposa pueda verse afectada por un acto dispositivo del marido hecho sin su consentimiento”. (JDR) *249. EL EQUILIBRIO NEGOCIAL EXIGE QUE SI SE SUSPENDE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN UNA VENTA, DEBE SUSPENDERSE TAMBIEN LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA. R. 28 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de participaciones indivisas de dos fincas rústicas. Quedando parte del precio aplazado, se pacta condición resolutoria. La Registradora suspende la inscripción de la condición resolutoria por no haberse distribuido el precio aplazado entre las dos participaciones que se venden. Y en consecuencia, suspende también la inscripción de la venta sin dicha condición, por cuanto ello implica la alteración del equilibrio negocial pretendido y la atribución al negocio de efectos distintos de los queridos por los interesados. El Notario –que es el presentante– recurre aduciendo que la falta de distribución debe impedir la inscripción de la condición pero no impide la inscripción de la venta. La DG desestima el recurso. Recuerda que ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, este Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes, se había afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989). Actualmente, (añade) el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría en el presente supuesto tal inscripción parcial es el vendedor, que es el garantizado por la condición resolutoria, sin que pueda bastar el consentimiento del presentante, aunque dicho presentante sea el Notario autorizante. Por otro lado, la facilidad de subsanación –pues un simple documento privado suscrito por los contratantes, con firma legitimadas– hace un tanto incomprensible la interposición del recurso. COMENTARIO: Es de destacar la afirmación de la DGRN, de que, en casos como el indicado, no basta el consentimiento del presentante a la inscripción parcial, ni siquiera cuando el presentante es el Notario, sino que se necesita el consentimiento del directamente afectado o perjudicado por tal inscripción parcial. Cabe entonces plantearse si ello es aplicable a otros supuestos (ejemplo, inscripción parcial de hipotecas consentida por la gestoría presentante, pero no por la entidad prestamista supuestamente perjudicada por la no inscripción de determinadas estipulaciones). (JDR)
250. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LEY URBANISMO ANDALUCIA. R. 31 de mayo de 2005, DGRN. BOE del 9 de agosto de 2005. El supuesto y la doctrina de la DGRN es semejante a la resolución de 25 de mayo de 2005, nº 246 de este año. (Aplicación del art 66 de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía a las divisiones horizontales en suelo no urbanizable). (JDR) *252. INMATRICULACION POR TITULO PUBLICO: EL ANTETITULO DEBE TENER VIRTUALIDAD SUFICIENTE PARA TRANSFERIR EL DOMINIO, AUNQUE NO LO HAYA TRANSFERIDO POR FALTA DE TITULARIDAD O PODER DE DISPOSICION. R. 2 junio de 2005, DGRN. BOE de 9 de agosto de 2005. HECHOS: Se presentan en el R de la P, dos escrituras: una de 1977, en la que A por sí y como mandatario verbal de su esposa B, vende una vivienda a C y D; vivienda que está situada en la calle Concejal 1 y que tiene 30 m2. Y una segunda de 2001, en la que C y D venden a un tercero, la misma vivienda situada en loa calle Concejal, 3, pero que tiene 60 m2. Tres de los linderos de ambas son los mismos. La finca vendida en ambos casos no está inmatriculada y en la segunda no se hace referencia a la primera escritura. REGISTRADOR: Rechaza la inscripción: a) porque es dudoso que se trate de la misma finca, dada la diferencia de superficie; b) porque la primera escritura no vale como documento fehaciente, ya que el vendedor interviene además como mandatario verbal de su esposa, quien no ha ratificado; y c) porque la copia del antetítulo no fue exhibida al notario, quien no lo reflejó en la segunda. DIRECCION GENERAL: Rechaza el recurso sobretodo por la diferencia en la descripción de las dos fincas, diferencia en la numeración de la calle y en especial, diferencia en la superficie (30 y 60 m2). Pero hace estas interesantes y sutiles manifestaciones: - No son admisibles como antetítulos para la inmatriculación del art 298 los documentos con fecha fehaciente, o sea los del art 1227 del c.c., dado su rechazo por la sentencia del TS de 31-01-2001, pero conforme a dicha sentencia, si pueden servir para ello, en interpretación conjunta de los arts 205 LH y 298 RH, los títulos formales que acrediten fehacientemente un título material adquisitivo, y acudiendo al art 1952 c.c., entiende que, en el presente caso, la 1ª escritura en que interviene en esposo como mandatario verbal, es válido como tal antetítulo, por cuanto tiene virtualidad para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido, por falta de titularidad o de poder de disposición. - En cuanto a la no mención de la 1ª escritura, como título de la 2ª, estima que es intrascendente, ya que en la 2ª se manifiesta que la finca se adquirió de la persona que la había comprado en la 1ª. COMENTARIO: A la vista de lo anterior, se sacan, para mí, dos conclusiones: - La primera es que la DG rechaza que sirvan de antetítulo, los documentos que no sean por sí fehacientes, o sea los que solamente tengan una fecha fehaciente o reúnan simplemente los requisitos del art 1227 del c.c. (piénsese en un reconocimiento de propiedad sin más con fecha fehaciente). - Se ha de tratar de un título formal que acredite de forma fehaciente un título material adquisitivo, es decir que tenga por sí (independientemente de la fehaciencia de la fecha) virtualidad para transferir el dominio aunque de hecho no lo haya transferido, por falta de titularidad o poder de disposición. ¿Sería admisible un contrato privado de venta de una finca, con nota de liquidación del impuesto? Posiblemente sí, pero no lo tengo muy claro, ya que la DG dice que “tiene que tener por sí virtualidad para transferir el dominio” y el documento privado precisa del aditivo de la entrega o toma de posesión. (JLN)
253. RECURSO GUBERNATIVO CONTRA ASIENTOS PRACTICADOS. R. de 9 de junio de 2005. DGRN. BOE de 9 de agosto de 2005 En el Registro figura inscrita una finca en cuya descripción aparece lo siguiente: "… y con acceso directo desde la calle siendo de su propiedad". Al margen de la inscripción figura una nota, extendida con posterioridad, cancelando la citada expresión por tratarse de una mención. Se solicita por el titular registral, entendiendo nula la cancelación practicada, la reposición de la expresión suprimida. El Registrador deniega la cancelación solicitada por tratarse de un asiento ya firmado, y por tanto, bajo la protección de los tribunales. La Dirección General desestima el recurso de acuerdo con los Arts.1 y 40 L.H. (MN) *254.- OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: HA DE HACERSE MANIFESTACION EXPRESA DE DESTINO A USO PROPIO; LA REFERENCIA A DOS PLANTAS DE ALTURA EN LA LICENCIA, NO EXCLUYE LA POSIBILIDAD DE UN SOTANO. R. 10 junio de 2005. DGRN. BOE de 9 de agosto de 2005. Vinculante en parte HECHOS: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva terminada de vivienda unifamiliar, en la que, pese a no acompañarse el seguro decenal, no se hace por el compareciente declaración alguna de destino a uso propio (aunque se incluye certificado de empadronamiento en la misma); y pese a que en la licencia se hace referencia a “dos plantas de altura”, se incluye un sótano además (en definitiva tres plantas), compareciendo además el arquitecto director de la obra, que manifiesta que concuerda la obra declarada con la licencia. REGISTRADOR: Rechaza la inscripción por estimar que: se requiere una manifestación expresa del compareciente de que la vivienda de que es autopromotor se destina a uso propio; y además no concuerda la declaración de obra de tres plantas, con la licencia en la que se hace referencia a dos plantas de altura. DIRECCION GENERAL: Rechaza al recurso en cuanto al primer d |
