NYR. Informe nº 165. BOE de junio de 2008.

TEMAS DESTACADOS

*T.R. Ley Suelo*	*STS R. Notarial*	*Régimen matrim.Valencia*
*Concurso Registros*	*Certificado catastral =*	*Obra nueva*
*Subrogación créditos*	*Transmisión terrenos*	*Servidumbre costas*

BALEARES. Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Illes Balears.

Definiciones. Se recogen, entre otros, los conceptos de suelo urbano consolidado y no consolidado, de solar, las reservas para viviendas protegidas y las cesiones obligatorias de terrenos.

Campos de golf: Se recoge en el art. 8.7 una vinculación legal con la superficie total de la parcela en que se efectúen las instalaciones, que tendrá que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Serán nulas de pleno derecho las licencias municipales que se concedan sin que se haya acreditado fehacientemente el deber de vinculación.

Zonas protegidas. Se modifica el anexo I, cartografía, de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears.

Patrimonio histórico. Se modifica la Ley 2/2006, de 10 de marzo, de reforma de la Ley 12/1998, de patrimonio histórico de las Illes Balears

EXTREMADURA. Ley 1/2008, de 22 de mayo, de creación de Entidades Públicas de la Junta de Extremadura.

- Servicio Extremeño de Promoción de la Autonomía y Atención a la Dependencia (SEPAD),

Régimen jurídico. En el ejercicio de sus funciones los entes creados en esta Ley se regirán por la misma y por sus Estatutos, sin perjuicio de la aplicación de la Ley 1/2002, de 28 de febrero, del Gobierno y de la Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura, de la Ley 5/2007, General de Hacienda Pública de Extremadura y demás normativa autonómica.

BALEARES. Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública.

Esta ley regula la planificación y la ejecución de actuaciones cuyo objeto directo es conseguir suelo urbanizado destinado a la construcción de viviendas sometidas a un régimen de protección pública o de precio tasado.

La planificación urbanística de las reservas estratégicas de suelo se realizará mediante unas normas subsidiarias y complementarias de planeamiento que definirán la ubicación y las características de cada actuación pretendida

Una vez aprobadas definitivamente estas normas, el propietario de los terrenos de cada reserva estratégica de suelo, asociado a un promotor urbanístico en el caso de que lo sea también, deberá presentar en el plazo de cinco meses el proyecto de urbanización, así como el proyecto de distribución de beneficios y cargas.

REGISTROS CIVILES. Instrucción de 28 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre funcionamiento y organización de los Registros Civiles delegados a cargo de los Juzgados de Paz y su informatización.

Esta Instrucción aprueba la adaptación para los Juzgados de Paz de la versión de la aplicación para los Registros Civiles informatizados de España elaborada por el Ministerio de Justicia, denominada «INFOREG».

Dicta normas de actuación para los casos en que un Registro Civil delegado a cargo de Jueces de paz sea competente para practicar la inscripción, pero carezca de la competencia para la previa calificación.

Interpreta y determina el alcance de la necesidad de recabar instrucción particular y por escrito del Encargado.

Estudia el caso muy común de la inscripción de nacimiento de hijo no habido en matrimonio. Admite que, si se promueve ante el Juez de Paz del lugar de nacimiento y se trata del supuesto más sencillo y frecuente, esto es, el de madre soltera y padre reconocedor mayor de edad, cabe que el Juez delegado recoja la hoja declarativa y documente en acta el reconocimiento de filiación paterna.

Incluye una relación de asientos registrales en que procede consulta, instrucción o calificación del Encargado del Registro Civil principal. Anexo I.

Se determina que, como regla general, las comunicaciones que hayan de mediar entre los Jueces de Primera Instancia o Magistrados Encargados de los Registros Civiles principales y los delegados se cursarán por cualesquiera medios telemáticos, siempre que permitan tener constancia de su recepción, debiendo quedar archivadas dichas comunicaciones, ordenadas cronológicamente, en el legajo correspondiente.

REGISTRO CÓDIGO TÉCNICO. Orden VIV/1744/2008, de 9 de junio, por la que se regula el Registro General del Código Técnico de la Edificación.

Objeto. Esta orden regula la organización y el funcionamiento del Registro General del Código Técnico de la Edificación (en adelante, CTE), creado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. Se establece con el fin de incrementar la transparencia y el control público de los instrumentos que tengan como finalidad facilitar la aplicación del CTE y satisfacer sus exigencias básicas.

Organización. Es un registro de ámbito nacional, adscrito al Ministerio de Vivienda. Corresponde a Dirección General de Arquitectura y Política de Vivienda su gestión y mantenimiento.

- Sección 2. ª, Registro General de Distintivos de Calidad, como sellos, marcas…

- Sección 3. ª, Registro General de Certificaciones que fomenten la mejora de la calidad de la edificación.

IAE. Resolución de 16 de junio de 2008, del Departamento de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica el plazo de ingreso en periodo voluntario de los recibos del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2008 relativos a las cuotas nacionales y provinciales y se establece el lugar de pago de dichas cuotas.

Lugar de pago. Su cobro se realizará a través de las Entidades de depósito colaboradoras en la recaudación, con el documento de ingreso que a tal efecto se hará llegar al contribuyente. En el supuesto de que dicho documento de ingreso no fuera recibido o se hubiese extraviado, deberá realizarse el ingreso con un duplicado que se recogerá en la Delegación o Administraciones de la Agencia Estatal de Administración Tributaria correspondientes a la provincia del domicilio fiscal del contribuyente, en el caso de cuotas de clase nacional, o correspondientes a la provincia del domicilio donde se realice la actividad, en el caso de cuotas de clase provincial.

Plazo de ingreso. El período voluntario comprenderá desde el 15 de septiembre hasta el 20 de noviembre de 2008, ambos inclusive.

MODELOS 130, 131 Y 310. Orden EHA/1796/2008, de 19 de junio, por la que se modifica la Orden EHA/672/2007, de 13 de marzo, por la que se aprueban los modelos 130 y 131 para la autoliquidación de los pagos fraccionados a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondientes, respectivamente, a actividades económicas en estimación directa y a actividades económicas en estimación objetiva, el modelo 310 de declaración ordinaria para la autoliquidación del régimen simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido, se determinan el lugar y forma de presentación de los mismos y se modifica en materia de domiciliación bancaria la Orden EHA/3398/2006, de 26 de octubre.

Con esta modificación se prevé la deducción de los 400 euros de los que 200 corresponden al segundo trimestre del año.

En los casos en los que no resulte cantidad a ingresar se recoge la dispensa de aportar fotocopia del documento acreditativo del número de identificación fiscal (NIF) cuando la presentación de dichas declaraciones se realice personalmente en las oficinas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

ACUERDOS INTERNACIONALES. Resolución de 16 de junio de 2008, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 32 del Decreto 801/1972, relativo a la ordenación de la actividad de la Administración del Estado en materia de Tratados Internacionales.

Se publican las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales, en los que España es parte, recibidas en el Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de abril de 2008.

***SUELO. Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

Nota de redacción: Se va a partir del resumen realizado en su día para la Ley del Suelo con las debidas adaptaciones, para no dispersar la información. Se pondrá al margen una V donde haya variado el contenido.

b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Articulado: Son ahora 54 artículos, frente a los 36 de la Ley del Suelo de 2007. Se añaden dos disposiciones adicionales y una transitoria.

- Aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales,

- y estructurar y ordenar en una única disposición general una serie de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias urbanísticas, de ordenación del territorio y de vivienda de las Comunidades Autónomas.

Excepción: No se deroga la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla.

Referencias: Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Texto Refundido de 1992 y a la Ley del Suelo de 2007, se entenderán efectuadas a los preceptos correspondientes de este Texto Refundido.

En los últimos años, el Estado ha legislado de una manera accidentada sobre la materia, a veces a caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido estatal, se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, además de dos operaciones de «legislación negativa» derivadas de sendas Sentencias Constitucionales, los números 61/1997 y 164/2001. Para salir de esta situación, se opta, en vez de legislar mediante nuevos retoques, por una renovación más profunda y breve, acorde con los valores esenciales de la Constitución, la doctrina del Tribunal Constitucional y la realidad del estado de las autonomías.

Se parte de la gran importancia histórica de la Ley del Suelo de 1956, primera ley completa sobre el suelo, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradición posterior a través de instituciones urbanísticas concebidas entonces como la clasificación del suelo o la instrumentación de la ordenación mediante un sistema de desagregación sucesiva de planes; o la ejecución de dichos planes prácticamente identificada con la urbanización sistemática.

La ley se fundamenta, respecto de dichos antecedentes, en tres elementos evolutivos fundamentales:

1º.- La Constitución de 1978 que establece un nuevo marco de referencia para la materia:

A) En lo dogmático: Se ocupa de la regulación de los usos del suelo su artículo 47, a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda, del medio ambiente en el 45 y de la protección del patrimonio en el 46.

B) En lo organizativo. De la interpretación hecha por el Tribunal Constitucional del nuevo orden competencial resulta que a las Comunidades Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus propias políticas sobre ordenación del territorio, urbanismo, vivienda y patrimonios públicos de suelo, que han de ser respetadas. Para ello, se prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico.

No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado.

2º.- La Ley se propone garantizar en su campo las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos. Cambia la orientación –que se considera reduccionista- con la que, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Hasta ahora, según la E.M., se reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización, siendo muchos los derechos constitucionales afectados, no solo el de la propiedad, sino también otros, como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna, al que la propia Constitución vincula directamente con la regulación de los usos del suelo en su artículo 47.

3º.- El urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento de las ciudades y apostando por la regeneración de la ciudad existente, frente a un planteamiento desarrollista, volcado sobre todo en la creación de nueva ciudad, buscando un modelo de ciudad compacta y no dispersa o desordenada, siendo como es el suelo un recurso económico, pero también natural, escaso y no renovable.

Se dedica a aspectos generales, tales como la definición de su objeto y la enunciación de algunos principios que la vertebran, de acuerdo con la filosofía expuesta.

- Regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal.

- Establecer las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

Derecho de propiedad: (art.3.1). La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

TÍTULO I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos.

Se ocupa del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, con vocación de inspirar el resto del articulado. Se definen tres estatutos subjetivos básicos a modo de tres círculos concéntricos:

- El de la ciudadanía en general en relación con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-económico y medioambiental de toda persona con independencia de cuáles sean su actividad o su patrimonio

- El régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística, que es una actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa.

- Y el estatuto de la propiedad del suelo, definido tradicionalmente como una combinación de facultades y deberes, pero entre los que ya no se cuenta necesariamente el de urbanizar, aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas.

- Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados. La D. Ad. 9ª modifica el art. 70 ter de la Ley de Bases del Régimen Local, obligando a las Administraciones Públicas a publicar por medios telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística en vigor, del anuncio de su sometimiento a información pública y de cualesquiera actos de tramitación que sean relevantes para su aprobación o alteración.

- Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada.

- Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración una respuesta motivada.

V Iniciativa privada en la urbanización y construcción. Art. 6 Se añade un nuevo apartado relativo al derecho de quienes elaboren instrumentos de ordenación de iniciativa privada a obtener información y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento.

Derecho de propiedad del suelo y su régimen urbanístico. Se recoge en los arts.7 al 9.

- Es un régimen estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

- La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

“Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Su denegación deberá ser motivada.

En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.”

- Comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien.

- La facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17.

- Las facultades referidas alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

V - Para todo tipo de suelo (ahora se alude también a instalaciones, construcciones y edificaciones): los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Se aclara ahora el límite de ese deber a osta del propietario.

- En el suelo urbanizado: cuando tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

- En el suelo rural o que esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, etc.

Arts. 10 al 20 (uno más). Se añaden dos apartados al artículo 10, otros dos al 11, un párrafo al 13, otro al 17 y se incluye un nuevo art. 18 (en desarrollo de parte del 17 anterior), con corrimiento posterior de números. El artículo de las obras nuevas ahora es el 20, pero no cambia su redacción.

Criterios básicos de utilización del suelo. Destaquemos entre los deberes de las Administraciones Públicas al respecto (art. 10):

- Preservar al suelo rural que no vaya a ser urbanizado de la urbanización

- Reservar suelo para viviendas sujetas a un régimen de protección pública, con un mínimo de un 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización, salvo excepciones. La D.Tr. 1ª estima aplicable esta medida a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 2007.

V Se añaden al art. 10 dos apartados sobre adaptación de las construcciones al medio donde se encuentren y a la nulidad de pleno derecho de los actos administrativos de intervención que infrinjan la normativa de zonas verdes o espacios libres.

V En el artículo 11, relativo a la publicidad y eficacia de la gestión pública urbanística, se añaden dos apartados, el dos, por el que los acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística se publicarán en el «Boletín Oficial» correspondiente, y el último, por el que, en todo caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberá asegurarse el trámite de audiencia a las Administraciones Públicas cuyas competencias pudiesen resultar afectadas.

Tipos de suelo. Para esta Ley sólo hay dos, otorgando, según la Exposición de Motivos, un carácter estatutario al régimen del derecho de la propiedad (art.12):

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

- Está en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

- Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización.

- Obras en los terrenos incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización:

V a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística. La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad. Ahora se añade que el arrendamiento y el derecho de superficie de estos terrenos, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos.

b) Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como las de construcción o edificación que ésta permita realizar simultáneamente a la urbanización.

Deberes del promotor de las actuaciones de transformación urbanística (art 16):

a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.

b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, que deberá de estar entre el cinco y el quince por ciento, salvo excepciones.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios

d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

Afección de terrenos: Los terrenos incluidos en el ámbito de actuaciones de transformación urbanística (definidas en el art. 14) y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes que se acaban de reseñar. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.

- Finca es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

- Parcela es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

- Regla: La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.

- Asimilados: Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

- Escrituras: En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.

- Registro: El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

V - Indivisibilidad. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles. El acto administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible, por agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.

- Única parcela: Se puede considerar a la finca o fincas sobre las que recaen como una única parcela, siempre que dentro de su perímetro no quede superficie alguna que deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.

- Bienes demaniales y privados por planos: Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

- Subrogación: Los instrumentos de distribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado

- Titularidad: Se han de repartir las fincas de resultado entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración. Si se distingue entre suelo y vuelo, se entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de él se segrega.

V - Incompatibilidad. Existiendo subrogación real y compatibilidad con la ordenación urbanística, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas, cabe su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera valorada. El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo.

V - Firmeza. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

V - ITPYAJD: Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas de ITPYAJD, si cumplen todos los requisitos urbanísticos. Tampoco tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Pero cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

- Subrogación: La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

- Circunstancias del título. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar:

a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones de transformación urbanística.

c) En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.

- Rescisión: La infracción de lo dispuesto en las letras a) y b) reseñadas faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

- Notarios. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas:

a) Podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas.

b) Remitirán a la Administración competente copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.

- En construcción: Para autorizar estas escrituras, los notarios exigirán, para su testimonio:

a) la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística y

b) certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

a) certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto,

b) la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

c) el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

- Registro. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

- ¿A qué hace referencia el nuevo requisito letra b) para las obras terminadas?

- Claramente a la exigencia del seguro decenal cuando asi lo ordene la Ley de la Edificación, sin que respecto a esto cambie nada en la situación actual.

- Puede referirse a la licencia de ocupación o a la cédula de habitabilidad en atención a la normativa específica de una comunidad autónoma y al criterio finalista de proteger los derechos de los consumidores que pueden adquirir y no poder darse de alta en suministros básicos.

- Tal vez al Libro del Edificio del art. 7 de la Ley estatal de Ordenación de la Edificación, al utilizar una terminología muy cercana. Sin embargo, aunque sea obligatoria su entrega a los usuarios finales, no parece un "requisito impuesto para la entrega". Dispone su artículo 7:

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Puede que exista legislación autonómica específica que module lo anterior, pudiendo ser ésta también de aplicación a pesar de que la Disposición Final Primera considere que este artículo 19 es una disposición reservada al legislador estatal como legislador civil, pues bien puede hacer una remisión que parece genérica a la “legislación reguladora de la edificación”.

6°.- Respecto de la nueva Ley 8/2007, la única novedad reseñable respecto del régimen del Real Decreto 1093/1997, es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo.

7°.- A los efectos del párrafo tercero del artículo 7 de la LOE, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial).

8º.- El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

En Cataluña el Libro del Edificio ha de depositarse en el Registro de la Propiedad, según el artículo 25 de la Ley de la Vivienda.

Arts. 21 al 28. No varía su contenido respecto de la Ley de 2007, salvo su numeración que aumenta en una unidad.

Trata de los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.

Históricamente, desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, valorando el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real.

Ahora se cambia de orientación, desvinculando clasificación y valoración pero partiendo de las dos situaciones básicas ya mencionadas, suelo rural y urbanizado, y tratando de determinar el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación. No se aplicará el régimen estimativo a la expropiación de inmuebles, modificándose el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa por la D. Ad. 5ª.

En el suelo rural, se abandona el método de comparación y se adopta el método de la capitalización de rentas, sopesando su localización y las construcciones por el método de coste de reposición teniendo en cuenta antigüedad y estado. La D. Ad. 7ª da reglas al respecto.

En el suelo urbanizado, se distingue entre el edificado y el que no lo está.

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que estén incluidos.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

- Edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Derecho transitorio. Según la D. Tr. 3ª, las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de su entrada en vigor.

Expropiación forzosa. Se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

V - Utilidad pública. La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación, extendiéndose a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las redes generales de servicios.

V - Bienes de dominio público y vías: Si su destino varía, según el instrumento de ordenación, se procederá a su mutación demanial o desafectación, según proceda. Las vías rurales se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. Las vías urbanas que desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenación urbanística.

V - Beneficiarios: tendrán esta consideración las personas subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidades Autónomas o de las Entidades locales para la ejecución de planes u obras determinadas.

V - Justiprecio. Se fijará conforme a los criterios de valoración de esta Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

- Interesados: Las actuaciones se seguirán con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitación o acrediten ser los verdaderos titulares.

- Pago: Sólo se hará a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas referidas a la misma finca descrita en los títulos. Sino, se consignará. Los titulares de cargas han de comparecer. Si el Registro no es conforme con la realidad, hay que rectificarlo por los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad del artículo 209 del Reglamento Notarial.

V - Realojamiento y retorno. (D Ad. 11ª). Los ocupantes legales de inmuebles desalojados que constituyan su residencia habitual, tendrán garantizado el derecho al realojamiento en viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a régimen de protección pública. En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste.

- Título. El acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas (sustituibles por una certificación catastral descriptiva y gráfica) y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente.

- Técnica registral. La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de inmatriculación de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y a continuación de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.

- Doble inmatriculación posible. Si al proceder a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en conocimiento de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse la inscripción.

V - Servidumbres. Los actos administrativos de constitución, modificación o extinción forzosa de servidumbres serán inscribibles, en la forma prevista para las actas de expropiación.

V - Libertad de cargas. Se entenderá que la Administración ha adquirido libre de cargas y será mantenida en la posesión de la finca, tras inscribir su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal contra ella. Los terceros que aparezcan conservarán acciones personales sobre el justiprecio o las indemnizaciones

V - Fincas no tenidas en cuenta. La Administración solicitará que practique la cancelación de su historial y los titulares deberán ser compensados en expediente complementario.

V Asociación de Administraciones. Las Entidades Locales podrán promover, para la gestión de las expropiaciones, modalidades asociativas con otras Administraciones Públicas o particulares o encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones Públicas.

Reversión. Se adapta a la concepción de esta ley sobre patrimonios públicos del suelo. Art. 29.

- Alteración de uso. Procede si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística. Se fijan cinco excepciones.

- Urbanización no ejecutada. Procede la reversión también cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

- Retasación. Se introduce un derecho a la retasación cuando una modificación de la ordenación aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora.

V Responsabilidad patrimonial. Se adapta a la concepción de esta ley sobre las actuaciones urbanizadoras. Ahora se añade la letra e) al art. 35, pudiendo haber derecho a indemnización en la ocupación de terrenos destinados por la ordenación territorial y urbanística a dotaciones públicas.

- Se pueden producir por incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos y se trata de una alternativa a la expropiación.

- La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación, para imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.

- Nota marginal. Dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

- Certificaciones. La situación de venta o sustitución forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.

- Título. Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad. En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de edificación a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisición.

- Patrimonio del Estado. Será aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio lo referido sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construcción de viviendas protegidas. D. Ad. 4ª.

- Concepto. Integran los patrimonios públicos de suelo -que constituyen un patrimonio separado- los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración entregados por los promotores como suelo libre de cargas de urbanización, sin perjuicio de los demás que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

- Finalidad. Regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística,

- Destino. Construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Podrán ser destinados también a otros usos de interés social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística, sólo cuando así lo prevea la legislación en la materia especificando los fines admisibles, que serán urbanísticos o de protección o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.

- Constancia documental de limitación. Los terrenos adquiridos por una Administración entregados por los promotores de manera obligatoria y que estén destinados a la construcción de viviendas protegidas, no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará constar esta limitación.

- Registro. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación. Efectos que produce su acceso:

a) Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma prevista por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística.

b) Si no se ha configurado como causa de resolución, la mención registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

Derecho de superficie. Los arts. 35 y 36 tratan de superar la deficiente situación normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

- Concepto. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

INFORME Nº 165. (BOE de JUNIO de 2008)