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INFORME Nº 59.
(Realizado
en colaboración con Joaquín Delgado Ramos, notario de Tacoronte y registrador
de la propiedad excedente). A
parir de este informe, irán delante los asuntos,quizás más importantes, por
si alguno se cansa de leer... Nº 1: Real decreto 664/99 23 de abril sobre inversiones exteriores. BOE 4 de mayo de 1999. Ref. 9938: * Regula las inversiones extranjeras en España y las españolas en el exterior. Deroga los anteriores decretos 671 y 672/92. * Liberaliza tales inversiones. Suprime los procedimientos de verificación y autorización previas, las categorías tradicionales de inversiones, y la exigencia de fedatario público español (ver art 4). * Sólo exige declaración posterior al registro de inversiones, y si fueran inversiones procedentes de paraísos fiscales exige además declaración previa (no autorización). * En adquisición de inmuebles, sólo hay que declarar las inversiones superiores a 500 millones de pesetas en España o 250 millones ptas. en el extranjero, y las de paraísos fiscales. * El régimen de liberalización se suspende en materia de defensa nacional, y el Consejo de Ministros puede acordar suspenderlo en otros sectores que afecten a la orden, seguridad y salud públicas. * Deja a salvo la normativa sectorial específica en transporte aéreo, radio, televisión, juego, telecomunicaciones, seguridad privada, etcétera. * Artículo 4 (extracto) "... Con carácter general la inversión será declarada por el titular no residente. Adicionalmente, cuando la operación haya sido intervenida por fedatario público español, ya sea como consecuencia de su régimen jurídico o por acuerdo convencional de las partes, aquel remitirá al registro de inversiones y información sobre dichas operaciones en el plazo y con el contenido que se establezca en las normas de desarrollo del presente Real decreto". (J.D.R.). Nº2: El 16 de abril se publica la Instrucción de 26 de marzo de 1999 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre certificaciones catastrales descriptivas y gráficas a los efectos de constancia documental y registral de la referencia catastral. Referencia 8516: Interpreta la disposición transitoria segunda del Real Decreto 1867/1998, (es válida la exigencia reglamentaria de certificación catastral para inmatricular fincas rústicas; se admiten certificaciones con diferencias de superficie del 10% así como diferencias u omisiones de colindantes. Además en cualquier caso es suficiente la certificación negativa si se acredita haber solicitado el alta en el catastro); y la ley 13/1996 : (sólo los títulos posteriores a esta ley necesitan certificación catastral para la inmatriculación cualquiera que sea la fecha en que se presenten en el Registro ). (J.D.R.).
Nº 3: El sábado 17 de abril se publica el Real Decreto Ley 6/1999, de 16 de abril, de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia. Se transcribe a continuación el artículo 2: Artículo 2. Aranceles. Uno. Los aranceles de Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial: Dos. Los aranceles de los Registradores Mercantiles establecidos por Real Decreto 757/1973, de 29 de marzo, se reducen en un 25 por 100 en los supuestos de constitución, modificación de estatutos, aumento y disminución de capital, fusión, escisión y depósito de cuentas de sociedades. Tres. Los aranceles de Corredores de Comercio colegiados, establecidos por Decreto de 15 de diciembre de 1950, tendrán carácter de aranceles de máximos, pudiendo los referidos fedatarios públicos aplicar los descuentos que estimen pertinentes. Cuatro. Las modificaciones que a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley, pudieran realizarse respecto de los aranceles a que se refiere este artículo podrán efectuarse reglamentariamente con arreglo a la normativa específica reguladora de los mismos. La entrada en vigor para el día siguiente al de su publicación en el BOE, es decir que entra en vigor el domingo 18 de abril.
Nº 4:
R. 27 de marzo de 1999. Calificación
de documentos administrativos. Acta subsanatoria de oficio. BOE del 28 de
abril. Nº 9471. Se trata de una
escritura de préstamo hipotecario en favor de una ayuntamiento catalán. El
primer punto de la nota lleva a la D.G.R.N.
a disertar sobre el alcance de la calificación registral en relación a
documentos administrativos. Según
la doctrina del llamado "acto separable", en los contratos privados de
los entes públicos se han de distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo
a los efectos y extinción del contrato, sujetos al Derecho Privado y
calificables sin ninguna traba especial. Por otro lado, la fase de preparación
y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la
voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación,
todo lo cual tiene como límite de calificación lo dispuesto en el artículo 99
del Reglamento Hipotecario. Este último precepto permite calificar al
registrador, entre otros aspectos, " los trámites e incidencias esenciales
del procedimiento". Que un determinado trámite sea un no esencial es
materia recurrible frente al criterio del registrador, pero no se puede
argumentar meramente con una alegación de que se ha excedido en los límites de
la calificación.
Otro punto de la nota, que es muy interesante desde el punto de vista práctico,
trata del posible alcance del acta notarial subsanatoria de oficio de defectos
materiales observados en la escritura. La D.G.R.N. resume
el contenido del artículo 153 del Reglamento Notarial indicando que sólo
procede en caso de errores materiales, omisiones o defectos formales, y puede
fundarse, entre otros elementos, en el propio contexto del documento autorizado
y tener en cuenta, incluso, los hechos percibidos por el propio notario en el
acto del otorgamiento. La admite para aclarar un domicilio y para salvar la
incongruencia de que, aun tratándose de una hipoteca a interés fijo, tanto
ordinario como de demora, en la cláusula de constitución se hablaba de
intereses máximos y superiores a los pactados. El notario alegó el error
mecanográfico, al no haberse adecuado un texto preexistente en el ordenador.
Esta acta, al alterar el valor del hecho imponible, ha de ser previamente
liquidada.
Existe otro defecto confirmado, relativo a la no coincidencia entre la
finca descrita en el acuerdo que faculta al alcalde y la finca realmente
hipotecada.
Nº 5: Sentencia 23 de enero de 1999: notificación de valores catastrales. BOE 3 de mayo de 1999. Ref.: 9867. La revisión de la valoración catastral de un inmueble que no venga establecida por ley ha de ser notificada al sujeto pasivo en el momento de la revisión del valor, pero no a los sucesivos sujetos pasivos. (J.D.R.). Resto
de temas: En el Boletín del 9 de abril, se incluyen dos leyes de la Comunidad Autónoma Canaria. La primera es la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias. La otra es la Ley 5/1999, de 15 de marzo, de modificación de la Ley 7/1995, de 16 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias. El Boletín del 10 de abril incluye una interesante Resolución, la 2/1999, 23 de marzo, de la Dirección General de Tributos, relativa a la aplicación de las reducciones en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en materia de vivienda habitual y de empresa familiar. Citemos algunos de los aspectos más interesantes de esta resolución: * Si la vivienda habitual es ganancial y, a la hora de disolver la sociedad de gananciales, se atribuye a la herencia la integridad de la misma, la reducción operará sobre el valor total. * La reducción beneficiará por igual a los causahabientes en la sucesión, si cumplen los requisitos, con independencia de las adjudicaciones realizadas en la partición, sobre la parte del valor del bien objeto de reducción, incluido en su correspondiente base imponible. * El valor del bien es neto. Se reducirá en la misma proporción que la base imponible total con las deudas y gastos generales deducibles. * En el caso de nuda propiedad, si, al aplicar la reducción, el resultado es inferior a cero, el resto podrá reducirse a la hora de consolidar el pleno dominio. * Si la empresa familiar es una comunidad de bienes, para disfrutar de la exención de los elementos afectos a la actividad, es preciso que cada comunero realice la misma de forma habitual, personal y directa. * Si la empresa individual era ganancial y falleció el cónyuge no empresario antes del 1º de enero de 1998, el sobreviviente no tiene derecho a reducción. Si falleció con posteridad a dicha fecha, sí. * A partir del 1º de enero de 1998, dentro del concepto de empresa individual, debe de incluirse, no sólo la actividad empresarial, sino también los negocios profesionales. * En actos mortis-causa, durante diez años se va a exigir el mantenimiento de la titularidad, pero no el que se siga con la actividad. En actos inter-vivos, por el contrario, ha de mantenerse el valor de adquisición, pero no los bienes en concreto, y una actividad, aunque no sea la misma. * Esta reducción es incompatible con la prevista en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias. * El concepto de vivienda habitual es el determinado en el artículo 51 del actual Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. La adquisición ha de mantenerse durante diez años, pero no su destino como vivienda habitual. * En la transmisión inter-vivos de una empresa familiar ganancial, basta para que opere la reducción, si se cumplen los demás requisitos, con que uno de los dos cónyuges sea empresario y uno de ambos haya cumplido los 65 años. Es aplicable a la transmisión de la nuda propiedad, pero no del usufructo. -
R. 9 de marzo de 1999. Artículos
estatutarios modificados. BOE del 13 de abril. Nº 8302. El artículo 164
del Reglamento del Registro Mercantil exige que en la inscripción de las
modificaciones estatutarias conste la nueva redacción dada a los artículos de
los estatutos que se modifican o adicionan, así como, en su caso, la expresión
de los que se derogan o sustituyen. Se trató de subsanar tal omisión con la
presentación de una certificación expedida por el Secretario del Consejo de
Administración. La D.G.R.N.
y el registrador estimaron que es precisa la escritura pública. -
R. 10 de marzo de 1999. Convocatoria de
Junta. BOE del 13 de abril. Nº 8303. La registradora suspende la inscripción
del acuerdo de nombramiento de Auditor, porque los estatutos de la sociedad
exigen que la convocatoria de la Junta se realice, aparte de mediante la
publicidad exigida por la ley, a través de carta certificada dirigida a cada
socio. Aunque hubo una sentencia judicial que declaró válida la Junta, ésta
no fue presentada a la registradora en tiempo de calificación, sin que se
aceptaran tampoco los argumentos dados por el recurrente acerca del hecho de que
los ausentes tenían conocimiento de la celebración de dicha Junta. Defecto
confirmado. -
R. 11 de marzo de 1999. Consejero
Delegado convoca Junta. BOE del 13 de abril. Nº 8304. Se plantean en ella
dos temas. El primero, formal, relativo al ámbito de calificación del
registrador. Para valorar la validez de los acuerdos tomados en una Junta
General, es preciso cerciorarse de
que ésta haya sido convocada por persona competente. Por ello, el registrador
no se extralimita cuando pide que se acredite el acuerdo previo del Consejo de
Administración por el que se convoca la Junta.
El segundo, de fondo: en el caso concreto, no hubo tal acuerdo del
Consejo de Administración, ya que la convocatoria la hizo directamente el
Consejero Delegado. La D.G.R.N.
estima que ello es técnicamente posible y que, en este supuesto, podía
hacerlo, ya que tenía delegadas todas las facultades no indelegables del
Consejo.
- R. 12 de marzo de 1999. Reanudación
de tracto inferior a treinta años. BOE del 13 de abril, nº 8305. Se trata
de un acta de notoriedad, aprobada judicialmente, de reanudación del tracto
sucesivo interrumpido, en la que no han consentido, ni comparecido ante el
notario, el titular registral de la finca, ni sus causahabientes. Ello es
defecto que impide la inscripción, sin que quepa argumentar el que el
registrador se haya excedido en su calificación, habida cuenta que el título,
en parte, es judicial. La D.G.R.N.
razona sobre la base de que el defecto surge por un obstáculo del propio
Registro, citando, asimismo, el artículo 24 de la Constitución, que proscribe
la indefensión y, por otro lado, el carácter relativo de la cosa juzgada (ya
que sólo afecta a los que intervinieron en el procedimiento) y el absoluto de
la inscripción. Aparte de lo anterior, en realidad, no había tracto
interrumpido, ya que estaban documentadas públicamente todas las transmisiones. - R. 13 de
marzo de 1999. Cancelación de condición
resolutoria. BOE del 13 de abril. Nº 8306. En una escritura de compraventa
se pactó, no tan sólo el modo de cancelar la condición resolutoria que
garantizaba el precio aplazado, sino también la caducidad de la misma. Dicho
pacto se inscribió y ahora se solicita, una vez transcurrido el periodo de
caducidad sin que se den determinadas circunstancias, comprobables por los
asientos del Registro, mediante una mera instancia, su cancelación registral.
Aunque en el título se había previsto el acta notarial, al haberse hablado de
caducidad, con la instancia, acompañada de la escritura inicial, basta. - R. 15 de marzo de 1999. Expresión de la causa en el negocio. BOE del 16 de abril, nº 8554.
Dos personas, titulares por mitad y pro indiviso de una vivienda, otorgan
escritura de capitulaciones matrimoniales en vista a su futuro matrimonio,
conviniendo el régimen de separación de bienes e incluyen una extraña cláusula
por la que "para compensar las aportaciones realizadas por el marido al
matrimonio, tendrá carácter exclusivamente privativo del marido la vivienda
que va constituir el domicilio familiar, aportando la futura esposa la mitad
indivisa de la misma de la que es titular, siendo el futuro esposo titular de la
otra mitad y asumiendo éste el pago de la hipoteca que queda pendiente".
En la transmisión, así definida, hay un déficit de causa negocial al no
determinarse cuáles sean dichas aportaciones y no compaginarse muy bien lo
acordado con el régimen de separación de bienes en el cual, como indica la
registradora en su informe "no pueden existir aportaciones de los cónyuges
o futuros cónyuges al matrimonio, porque no existe ni puede existir patrimonio
conyugal común".
El jueves 22 de abril, se publican varias leyes orgánicas interesantes: *
La Ley Orgánica 7/1999, de 21 de abril, de modificación de la Ley Orgánica
2/1979, de 3 de octubre, del Tribunal Constitucional. *
La Ley Orgánica 8/1999, de 21 de abril, de modificación de la Ley Orgánica
5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General. *
La Ley Orgánica 9/1999, de 21 de abril, de modificación de la Ley Orgánica
9/1983, de 15 de julio, Reguladora del Derecho de Reunión. *
La Ley Orgánica 10/1999, de 21 de abril, de modificación de la Ley Orgánica
8/1985, Reguladora del Derecho a la Educación.
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R. 26 de marzo de 1999. Opción de compra.
BOE del 23 de abril. Nº 9100. Defecto a): inscrita una opción de compra,
posteriormente se pretende que se escriba una modificación de dicho derecho
"sin pérdida del rango -
R. 17 de marzo de 1999. Fecha de una
anotación. BOE del 27 de abril. Nº 9356. Se detecta un error en la fecha
de una anotación preventiva, pues aparece la
de 1º de marzo de 1992, cuando del contenido del asiento de presentación,
de la nota a pie de título y de otros asientos relacionados se desprende que su
verdadera fecha es la de 1º de marzo de 1991. Ello es trascendente, porque,
dependiendo de qué fecha se adopte, se podrán cancelar o no las cargas
posteriores. La D.G.R.N.
critica al registrador el que no se haya pronunciado sobre si la anotación
ha caducado o no y, basándose en ello, elude resolver, hasta que el registrador
decida al respecto. -
R. 18 de marzo de 1999. Cancelación de inscripción por mandamiento. BOE del 27 de abril.
Nº 9357. Se pretende cancelar mediante un mandamiento judicial dictado en
juicio declarativo de menor cuantía determinadas inscripciones practicadas en
virtud de escritura pública. Ello no es posible, porque, a falta de
consentimiento cancelatorio debidamente formalizado por el titular del asiento a
cancelar, se precisa sentencia que declare tal efecto, sin que baste un mero
mandamiento ordenando tal cancelación que ni siquiera alude a una previa
sentencia firme que haya dispuesto la
cancelación. -
R. 22 de marzo de 1999. Retractó
arrendaticio en ejecución judicial. BOE del 27 de abril. Nº 9358. Se
reitera, en primer lugar, la doctrina del Tribunal Supremo acerca de la
existencia de retracto en caso de ejecución judicial. La declaración acerca de
la situación arrendaticia en el momento de la subasta debe de ser hecha por el
adquirente, ya que la transmisión no se produce por un acto de voluntad del
anterior dueño y ya que no existe un trámite adecuado para que pueda
apreciarla el juez. Esta manifestación ha de ser inequívoca, no bastando una
referencia a que del procedimiento no resulta tan existencia, ni tampoco la
presentación de una pericia por parte de un agente de la propiedad
inmobiliaria. -
R. 23 de marzo de 1999.
Censos en Cataluña. Menciones. BOE del 27 de abril. Nº 9359.
Se solicitó del registrador la constancia de la vigencia de un
determinado censo por aplicación de la disposición transitoria tercera de la
Ley Catalana de Censos, de 16 de marzo de 1990. Por parte del Presidente del
Tribunal Superior de Justicia de Cataluña se confirmó el defecto de no figurar
el solicitante como titular del mismo, no siendo esta materia recurrible ante la D.G.R.N., por ser propia del derecho catalán. Sin embargo, sí
puede entrar a valorar el que se trate o no de una mención
- segundo punto de la nota -, revocándolo, ya que ha sido objeto de una
inscripción separada y especial en
los antiguos libros de Contadurías y arrastrada luego a los libros actuales.
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R. 24 de marzo de 1999. Muy parecida a la
anterior. BOE del 27 de abril. Nº 9360. -
R. 25 de marzo de 1999. Nulidad de
hipoteca en garantía de obligaciones al portador. BOE del 27 de abril. Nº
9361. No basta con que se haya dirigido la demanda contra los hipotecantes y
contra el primer tenedor de las obligaciones garantizadas, sino que es preciso
demandar también al legítimo tenedor de tales obligaciones en la forma
prevista por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este es un obstáculo que surge del
Registro, ya que los titulares registrales
de la hipoteca son los tenedores presentes o futuros de las obligaciones
garantizadas y es materia calificable por parte del registrador. Además, en el
caso concreto, era fácil identificar al tenedor actual, pues había iniciado el
procedimiento judicial sumario. El recurrente no cuestiona propiamente un
segundo defecto de la nota, consistente en no haberse acreditado la inutilización
de los títulos garantizados. Sólo
argumenta con que ello se ha solicitado del Juzgado.
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R. 29 de marzo de 1999. Hipoteca
en garantía de obligaciones emitidas por particulares. BOE
del 28 de abril. . 9472. La disposición adicional tercera de la Ley de
Sociedades de Responsabilidad Limitada prohíbe a las personas físicas emitir o
garantizar la emisión de obligaciones o de otros valores negociables agrupados
en emisiones a partir de su entrada en vigor, lo que tuvo lugar el 1 de julio de
1995. La escritura tratada, en la que se emiten tres obligaciones al portador,
es posterior a dicha fecha, por lo que cae de lleno en la prohibición, sin que
quepa distinguir entre las. obligaciones "agrupadas en emisiones" (que
están dirigidas a captar el ahorro colectivo) y las obligaciones
"agrupadas en serie" (que buscarían el ahorro de los particulares y
sería el caso del escritura), pues ambas expresiones se consideran
equivalentes. Ahora sólo cabe para las personas físicas, en aplicación del
artículo 154 de la Ley Hipotecaria, constituir hipotecas en garantía de títulos
aislados, siempre y cuando estos merezcan la consideración legal de título-
valor.
El día 29 se publica el Real Decreto 597/1999, de 16 de abril, por el
que se modifica el Reglamento General de Carreteras,
aprobado por Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre.
- R. 16 de
marzo de 1999. Cancelación parcial de
hipoteca. BOE del 30 de abril. Nº 9728. Cuatro personas, titular cada una
de ellas de una sexta parte en dos fincas, constituyen una única hipoteca sobre
dichas cuatro sextas partes en garantía de deuda ajena. Incumplida la obligación,
uno de los titulares abona al acreedor "la parte proporcionalmente
correspondiente a dicha participación indivisa" y el acreedor libera en
las dos fincas la sexta parte del pagador. Han de consentir los restantes
constituyentes, porque se ha producido una modificación sustancial del objeto
de la garantía que subsiste y por aplicación del principio de subsistencia
integra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados aun cuando se
reduzca la obligación asegurada. El
resto de hipotecantes pueden verse perjudicados por la cancelación solicitada. - R. 30 de
marzo de 1999. Documento extranjero.
Identificación de compareciente. BOE del 1º de mayo. Nº 9826. Trata de
una escritura hecha en España a los solos efectos de cumplir con la legislación
sobre transacciones extranjeras en la que se alude a la previa venta de un local
comercial. El registrador exigió la presentación del título original de
compraventa. La D.G.R.N.
confirma la nota, aunque de su escueta argumentación parece deducirse lo
contrario al decir literalmente que "no es necesaria la presentación del
documento que ahora se reconoce si en la escritura presentada se recogen todos
los elementos determinantes del negocio y en la misma se cumplen todos los
requisitos civiles y administrativos del mismo".
Se confirma también el defecto de la falta de identificación suficiente
del apoderado, ya que sólo aparece un apellido en el poder y dos en la
escritura, y porque los números de pasaporte no coinciden, sin que haya
aclarado en el título el notario las razones de todo ello.
- R. 30 de marzo de 1999. Cláusulas estatutarias de SRL. BOE del 1º de mayo. Nº 9827. No se
puede imponer estatutariamente a un socio la obligación de acudir a la Junta
general personalmente o representado. Se revoca también la posibilidad de
aprobar el acta en la Junta siguiente. Se rechaza asimismo la inscripción de un
régimen sancionador frente a conductas desleales que incluye la expulsión del
socio. Tampoco es inscribible el sistema adoptado de valoración de las
participaciones sociales para los casos de separación y exclusión, porque no
permite obtener la valoración real de las mismas. - R. 6 de abril de 1999. Convocatoria de Junta en LSA. BOE del 1º de mayo. Nº 9828.
No es válida la convocatoria de junta realizada por tres de los cinco
miembros del Consejo de Administración, ya que la sesión de dicho Consejo no
ha sido convocada por el Presidente o el que haga sus veces. Así se interpreta
el contenido del artículo 140.1 de la Ley de Sociedades Anónimas, el cual, en
el caso concreto, está recogido por los estatutos, pero no modificado.
-R. 5 de abril de 1999. Principio de prioridad registral en el ámbito mercantil. BOE 4 de mayo de 1999. Ref. 9993: En una primera junta universal se nombra un nuevo administrador único, y en una segunda junta universal tres días después se "reelige" al que lo había sido con anterioridad. Se presenta primero la escritura del segundo acuerdo (a) y después la escritura del primer acuerdo (b). El registrador suspende la inscripción de a) a la vista de b) por no acreditarse la notificación al administrador nombrado en b) (artículo 111 reglamento registro mercantil). Se toma anotación preventiva de a), y el mismo día que se inscribe b) que sí efectuó la notificación correspondiente. La dirección general dice que como regla general el principio de prioridad registral impide que para calificar un documento se tome consideración otro presentado con posterioridad, con limitadas excepciones que no cabe generalizar (cita algunas resoluciones en materia de incompatibilidad total entre dos acuerdos en la misma reunión y formalizados en distintos documentos, o nulidad de un primer acuerdo a la vista del segundo). Dice que no hay obstáculo para inscribir los dos nombramientos (a y b) aunque la inscripción se solicite por orden inverso a los nombramientos, pero revoca la nota del registrador por exigir la notificación del artículo 111 al nombrado antes, porque su nombramiento no constaba en el registro al solicitarse la inscripción. El recurrente también pide que se anule la inscripción de b). La dirección lo desestima porque el recurso gubernativo no es cauce de abril para ello, aunque da a entender que no estuvo acertado el registrador al inscribir b). (J.D.R.).
Orden de 30 de abril de 1999 del Ministerio de la presidencia sobre revisión de TAE para préstamos cualificados del plan de vivienda 1998-2001. BOE 5 de mayo de 1999. Ref. 10043: Se mantiene durante 1999 el tipo de interés efectivo del 4,75% anual. (J.D.R.).
La Orotava, a 10 de mayo de 1999.
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