Equipo
de redacción:
* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife),
* Joaquín Delgado Ramos, registrador de la propiedad de Archidona (Málaga) y notario excedente,
* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Bilbao,
* Marta Casal, registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga (Palencia) y
* Mª Dolores García Aranaz, notaria de Eibar.
Los
temas que puedan resultar de mayor interés van al principio dentro de cada
categoría.
DISPOSICIONES GENERALES:
CATASTRO Y EURO. Ministerio de la Presidencia. Resolución de 3 de mayo de
2001, de la Subsecretaría, por la que se dispone la publicación de la Resolución
de 10 de abril, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de
la Dirección General del Catastro sobre la adaptación a la moneda única
europea del formato de suministro de información al Catastro por parte de
Notarios y Registradores de la Propiedad.
1.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad consignarán el precio o valor
declarado en las transmisiones de los bienes inmuebles exclusivamente en
euros a partir de los envíos mensuales que realicen a las Gerencias
Territoriales del Catastro, o a la Dirección General el Catastro cuando
proceda, correspondientes a las escrituras o actos que protocolicen o
inscriban a partir del 1 de enero de 2002.
2.
Los envíos se realizarán en el mismo formato informático establecido al
efecto en la Orden ministerial de 23 de junio de 1999, expresando los valores
monetarios contenidos en los mismos en céntimos (cents.) de euro. No
existirá ningún tipo de separador entre euros y céntimos de euro.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010509_16616.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8867
COMUNIDAD
AUTÓNOMA VALENCIANA. LEY
1/2001, de 6 de abril, por la que se regulan las uniones de hecho. En su art. 4º
se prevé el otorgamiento de escritura pública para regular las relaciones económicas
durante la convivencia y su liquidación.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010510_16933.gif
COMUNIDAD
AUTÓNOMA DE CATALUÑA.
LEY 1/2001, de 15 de marzo, de Mediación Familiar de Cataluña.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010416_13797.gif
IRPF
Y PATRIMONIO. ORDEN de 10
de abril de 2001 por la que se establecen las condiciones generales y el
procedimiento para la presentación telemática de declaraciones del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el
Patrimonio para el ejercicio 2000.
AGENCIA
TRIBUTARIA. RESOLUCIÓN de
11 de abril de 2001 de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sobre
asistencia a los contribuyentes y ciudadanos en su identificación telemática
ante las entidades colaboradoras con ocasión de la tramitación de
procedimientos tributarios.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010424_14868.gif
SALUD
LABORAL. REAL DECRETO
374/2001, de 6 de abril, sobre la protección de la salud y seguridad de los
trabajadores contra los riesgos relacionados con los agentes químicos durante
el trabajo.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010501_15893.gif
REGISTROS
DE BUQUES. INSTRUCCIÓN de
26 de abril de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sobre datos a remitir por los Registros de buques al Registro Central de Bienes
Muebles.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010511_17060.gif
SECCION 2ª BOE:
CONCURSO
DE REGISTROS. RESOLUCIÓN
de 23 de abril de 2001, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, por la que se anuncian vacantes existentes en toda España, para su
provisión, en concurso ordinario, de vacantes número 255.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010509_16642.gif
NOMBRAMIENTO
DE REGISTRADORES. RESOLUCIÓN
de 18 de abril de 2001, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, por la que se hacen públicos los nombramientos de los Registradores
de la Propiedad y mercantiles en resolución de concurso número 254.
http://www.etsimo.uniovi.es/boe/2001/tiffs/04/A15374.tif
http://www.boe.es/boe/dias/2001-04-27/tiffs/A15374.tif
http://www.boe.es/boe/dias/2001-04-27/tiffs/A15375.tif
OPOSICIONES
ENTRE NOTARIOS. RESOLUCIÓN
de 19 de abril de 2001, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se
aprueba, con carácter definitivo, la lista de admitidos para tomar parte en la
oposición entre Notarios convocada por Resolución de 27 de noviembre de 2000.
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010504_16270.gif
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
FIRMEZA
DE LA SENTENCIA: SI EL JUEZ EJECUTA UNA SENTENCIA, SE SUPONE QUE ES FIRME,
AUNQUE NO SE DIGA EXPRESAMENTE. R.
7 de marzo de 2001. BOE 18-4-2001.
Supuesto de hecho: Escritura publica otorgada por el juez en nombre de los demandados rebeldes condenados a ello en sentencia dictada en juicio declarativo.
Cuestión
debatida: la imposibilidad de que el Registrador pueda en su calificación
apreciar por el mero transcurso del tiempo la firmeza de una resolución
judicial, frente a lo que alega el recurrente que en este caso dicha firmeza
resulta del propio hecho de su ejecución por el Juez.
La
DG resuelve con la siguiente argumentación: “Si la firmeza de la sentencia es
presupuesto de su ejecución, salvo en el caso en que ésta se acuerde
provisionalmente (cfr. artículos 919, 385 y 1722 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil de 1881), lo será de la legitimación del Juez para el otorgamiento de la
escritura que ordenara en nombre de los condenados en rebeldía. Pero en este
caso, al no ser la sentencia el título directamente inscribible, sino la
escritura otorgada para su ejecución, puede aquel extremo resultar de ésta, y
no sólo a través de la declaración del Juez o la manifestación del Notario
autorizante a la vista de los autos, sino incluso de los propios actos
procesales posteriores a ella. Y ello tanto partiendo, como hace el recurrente,
de la presunción de su firmeza por el hecho de que el juzgador haya
procedido a la ejecución, lo que le estaría vedado en otro caso al quedar
privado de jurisdicción (artículo 389 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de
1881), cuanto por la existencia de resoluciones posteriores, como la que
requiere a los condenados para el otorgamiento o la que acuerda proceder a
hacerlo de oficio, que no podrían obrar en los autos si aquella sentencia
hubiera sido apelada, dado que los mismos estarían en poder del Tribunal
Superior al que habrían sido remitidos (cfr. artículo 387 de la misma Ley).”
Por
ello, revoca el auto presidencial y la calificación registral. (JDR)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14126.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7561
POR
MI Y ANTE MI. R. 12 de
marzo de 2001.
SUPUESTO:
Se plantea la interesante cuestión del ámbito de aplicación del art. 153 del
Reglamento Notarial. Subsanación por el propio Notario autorizante de errores
materiales (normalmente el precio en la compraventa se debe
considerar un elemento relevante, aunque no esté garantizado mediante hipoteca
o condición resolutoria, en el presente caso, pese a tal relevancia, se
advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto de mero error material
que se comprueba mediante la comparación del documento rectificado con el
autorizado a continuación. En consecuencia, si al tratarse de dicho error
material, la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los
otorgantes, es porque se estima que tal rectificación lo único que hace es
expresar ahora con exactitud la voluntad que aquéllos manifestaron con ocasión
del otorgamiento del documento rectificado, por lo que no es preciso dicho nuevo
consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos
registrales. (MDGA)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14131.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7565
CEMENTERIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
R. 21 de marzo de 2001.
Se
declara la obra nueva de un conjunto inmobiliario destinado a cementerio
privado, que posteriormente se constituye en régimen de propiedad horizontal
formando ocho subconjuntos, destinados, el primero de ellos a servicios
administrativos e instalaciones y los otros siete a enterramientos, divididos éstos
a efectos de su posterior transmisión en cuotas ideales, cada una de las cuales
da derecho a determinado número de enterramientos. La obra nueva se declara
terminada en cuanto a los cinco primeros subconjuntos, en construcción el
sexto, en proyecto el séptimo y como destinada a ampliación de la zona de
enterramientos el último, reservándose el constituyente el derecho a ampliar
el Estado actual de la necrópolis mediante la ejecución de las tres últimas
entidades. Se trata de una prolija R. que responde a una nota de calificación
de 29 puntos. Destaquemos los esenciales:
-
Defecto 2º: "debe acreditarse por parte del Ayuntamiento cuáles sean las fases
de construcción amparadas por la licencia y el contenido de cada una de
dichas fases". Decae, pues abarcando la licencia la totalidad de la necrópolis,
debe entenderse que ampara todas sus fases.
-
El defecto séptimo se formula así: "En la licencia se establecen una
serie de requisitos sin los cuales la misma no tiene validez. No se acredita
el haber sido cumplidos tales requisitos”. Se revoca por falta de claridad y
porque se aporta la certificación técnica que acredita que la construcción se
ajusta al proyecto aprobado, por lo que ha de entenderse que incluye las
condiciones impuestas para su aprobación, sin que incumba al Registrador su
fiscalización.
-
Defecto 14.°: considera ilegal el nombramiento de una persona jurídica como
administrador de un cementerio privado. Se revoca sin que se acepte la
analogía con el artículo 143 del Reglamento del Registro Mercantil que exige
que dicha persona jurídica determine la física que la va a representar.
-
El defecto 17.° aduce que, constituida la propiedad horizontal, los
subconjuntos destinados a enterramientos que la integran deben constituirse
también en propiedad horizontal, rechazando que la propiedad de los mismos sea
en proindiviso con atribución de usos concretos a cada cuota. Pero, según
la DG, en la configuración jurídica de un conjunto inmobiliario destinado a
necrópolis privada la autonomía de la voluntad tiene un amplio juego, de
suerte que puede adoptar distintas soluciones siempre que respete las exigencias
elementales de cada una de ellas. El hecho de que se acuda a un régimen de
propiedad horizontal no implica que le sean aplicables todas las que son propias
del mismo pues no se está ante el elemento objetivo básico, un edificio, que
conforme al artículo 396 del Código Civil las impone, ni tan siquiera por su
destino las previstas para los complejos inmobiliarios a que se refiere el
actual artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. No se puede, pues,
excluir una configuración como la establecida, que suele ser habitual en el
aprovechamiento de las fincas independientes de los edificios en régimen de
propiedad horizontal destinados a garajes, en que se identifican los
nichos o sepulturas a que da derecho cada cuota y sus ubicaciones con referencia
a un plano cuyo testimonio puede archivarse en el Registro.
-
El defecto 18.° se rechaza, porque, así como el régimen por el que se ha
optado impone la existencia de determinados elementos comunes, como
pueden ser los viales que permitan el acceso para su utilización de los
diferentes elementos privativos, no necesariamente han de ser comunes aquellos
otros cuya utilización pueda ser útil pero no imprescindible para la
existencia jurídica de esos elementos privativos.
-
Defectos 19.°, 20.° y 21.°: Ningún obstáculo existe para dar acceso
registral a la facultad del promotor de desarrollar las fases del complejo
actualmente en construcción y proyecto dentro del ámbito de la total finca
sobre la que se constituye el régimen, realizando las obras correspondientes
que unilateralmente podrá declarar acreditando la obtención de la licencia
correspondiente, en cuanto con ello no afecta a la titularidad del resto de los
subconjuntos. Sin embargo, se confirma la negativa a inscribir la facultad que
el mismo promotor se reserva de variar la configuración global del complejo
mediante la agregación o incorporación al mismo de otras fincas colindantes, o
reducirla segregando parte de la misma cuya construcción no se lleve a cabo,
pues tales alteraciones en cuanto afectan ya a elementos comunes que habrían de
ampliarse o reducirse implican una modificación del propio título constitutivo
del régimen y los derechos que al amparo del mismo se hayan adquirido, por lo
que su modificación habrá de ajustarse a las exigencias legales que en esta
materia impone el régimen adoptado que se remite, en primer lugar, a la Ley
especial sobre Propiedad Horizontal. En aplicación de lo anterior, respecto a
la facultad atribuida al mismo promotor de reasignar cuotas que se
rechaza en el defecto 21.°, es perfectamente admisible esa reserva en cuanto se
limite a la redistribución de las ya asignadas a los subconjuntos pendientes de
desarrollar si con ocasión de su construcción se subdividieran en dos o más,
no cabe hacerla extensiva a la modificación de las ya asignadas a los
subconjuntos plenamente definidos.
-
Defecto 22.°: se rechaza la reserva por el titular del subconjunto principal de
la prestación de servicios con carácter obligatorio y en exclusiva,
debe mantenerse en parte. La obligatoriedad de la prestación de los servicios a
que se refiere el artículo 5 de los Estatutos es perfectamente admisible como
carga y obligación real de la propiedad independiente asignada al subconjunto
principal y su propia naturaleza, pero no así la exclusividad que a la
prestación de tales servicios se atribuye, pues, independientemente de que
afecte o no a la libertad de comercio, es una disposición que socava las
facultades de goce de lo que es objeto de propiedad separada.
-
Defecto 23.°: se revoca por lo que cabe señalar una cantidad fija para
contribuir a los gastos (sin que tal previsión menoscabe las facultades de la
junta de propietarios a la hora de modificar la cantidad). (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8811
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16486.gif
INSCRIPCIÓN DE RESTO.
R. 16 de marzo de 2001.
Se presenta en el Registro
escritura de descripción de resto de una finca, y venta de dicho resto. La
superficie del resto que figura en el Registro es de 363 metros cuadrados. La
escritura dice que el resto de finca mide 114 metros "después de haberse
efectuado varias segregaciones de la finca matriz”. Se acompaña
certificado catastral de donde resulta que la finca tiene una superficie de 116
metros cuadrados. El Registrador suspende la inscripción por falta de claridad
en la escritura, por estimar que el resto, tal y como se describe, constituye:
a) o bien un nuevo resto
consecuencia de segregaciones intermedias que no han tenido acceso el Registro,
en cuyo caso ha de acreditarse el cumplimiento de los requisitos impuestos por
la legislación urbanística,
b) o bien una rectificación de la
cabida inscrita, entendiendo que en este caso ha de expresarse así.
La DG confirma la nota por cuanto esta forma de actuar
produciría una indeterminación de la situación jurídica que
correspondería a la diferencia de superficie entre la que figura en el Registro
y la que se atribuye al resto, pues no se sabe si se trata de una adecuación de
la descripción registral de la finca a la realidad extrarregistral (al existir
error en la cabida que figura en el Registro correspondiente a la finca), o de
una superficie que continuaría inscrita a favor del vendedor, y que podría ser
transmitida a terceros como finca registral, olvidando así las exigencias
legales existentes para la rectificación de cabida, así como las
correspondientes a la división o segregación de fincas inscritas según la
legislación urbanística. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8807
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16477.gif
Se
discute sobre si el plazo de caducidad de una anotación preventiva de embargo
respecto de la cual se tomó primeramente anotación de suspensión, se cuenta
desde la fecha de ésta o desde la de la anotación definitiva.
La DGRN reitera que: “lo mismo que el «dies a quo» para el cómputo
de caducidad de las anotaciones preventivas no es el del asiento de presentación,
idéntico criterio ha de aplicarse cuando la duración del asiento de presentación
haya sido prolongada por una anotación de suspensión y se haya practicado la
anotación básica dentro de la vigencia de aquélla”.(JDR)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14120.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7557
EMBARGO
Y ADJUDICACIÓN DE MITAD INDIVISA DEL NO DEMANDADO. R.
3 de marzo de 2001. BOE 18-4-2001.
El
recurso se presentó ante el Juzgado de Instrucción (presentación en
plazo pero ante órgano judicial distinto del previsto en el art. 113 del
Reglamento Hipotecario), y posteriormente tuvo entrada en el TSJ fuera de plazo.
Sin embargo, la DGRN, por razones
de economía procesal, admite el recurso aunque el Presidente del TSJ lo
desestimó por extemporáneo.
En
cuanto al fondo de asunto, se trata de una finca inscrita por mitades
indivisas a nombre de dos cónyuges, con embargo dirigido contra uno solo,
notificado al otro a los efectos del 144 RH, y anotado sobre la totalidad de la
finca (no sólo la mitad indivisa del demandado). Cuanto se adjudica el bien en
la subasta el registrador la inscribe en cuanto a la mitad del cónyuge
ejecutado y la deniega en cuanto a la otra mitad por: 1.° «estar inscrita a
favor de persona no demandada y 2.° no intervenir su Señoría en nombre y
representación de la misma».
La
DGRN revoca el segundo defecto por cuestiones de matiz y puridad de conceptos,
pero confirma el primero, por afectar a una mitad indivisa a favor de persona
que no ha sido parte en el procedimiento seguido, máxime si se tiene en cuenta
que tampoco se ha acreditado que conforme al régimen económico-matrimonial de
este cotitular, dicha cuota pueda serle ejecutada en procedimiento seguido sólo
contra su consorte, ni aun cuando se
le notifique la existencia del procedimiento en curso.
Por
otra parte, en cuanto a que el embargo constara anotado respecto de toda la
finca, dice que ello no vincula al Registrador en su calificación, pues
“la práctica de una anotación eventualmente incorrecta, no menoscaba la
presunción de existencia y pertenencia a tercero distinto del ejecutado, del
derecho gravado por el embargo, -presunción que deriva de la respectiva
inscripción (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria”, y no queda desvirtuada
por la anotación. (JDR)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14121.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7558
INSCRIPCIÓN
DE ESTATUTOS DESPUES DE VENDIDOS LOS ELEMENTOS. R. 5 de marzo de 2001. BOE 18-4-2001
Supuesto
de hecho: Se segregan 878 parcelas, estableciéndose un sistema análogo al de
propiedad horizontal, con sus correspondientes Estatutos. Se inscriben en el
Registro las correspondientes parcelas, pero en aquel momento se renuncia a la
inscripción de los Estatutos. Varios años más tarde, el «Presidente de la
Junta gestora de la comunidad de propietarios»», una vez vendidas las parcelas
segregadas, solicita la inscripción de los Estatutos referidos, así como las
cargas y servidumbres establecidos en la escritura anteriormente referida, que
no se inscribieron en su momento por renuncia del solicitante.
El
Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por faltar el consentimiento
unánime de todos los afectados, ya que las parcelas están prácticamente todas
inscritas a nombre de terceros.
La
el TSJ y la DG confirman su calificación. (JDR)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14123.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7559
CARÁCTER
REAL O NO DE UN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. R. 6 de marzo de 2001.
Cuestión
planteada: dilucidar si es inscribible un derecho de adquisición preferente,
similar al tanteo, cuando en el documento privado que después se elevó a público
por sentencia no se dice que tenga carácter real, ni se establece que será
inscribible, ni se expresan las consecuencias del acto para el caso de que se
realice la venta contraviniendo la notificación pactada.
La
DG dice que para que el derecho pactado sea inscribible es de todo punto
necesario que no quepa duda sobre su carácter real. Este requisito no
concurre en el presente supuesto, pues, ni se establece el carácter real del
derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato.
El dominio se presume libre y las restricciones al mismo deben establecerse
expresamente. En estas circunstancias, al no establecerse otro efecto, el único
que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización
de daños y perjuicios, por lo que el derecho así configurado carecerá de
eficacia «erga omnes y que es una característica esencial del derecho real.
Se
confirma el auto presidencial y la calificación registral. (JDR)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14124.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7560
GARANTÍA
HIPOTECARIA POR INTERESES REMUNERATORIOS Y DE DEMORA. R. 8 de marzo de 2001. BOE 18-4-2001.
Se
reitera el criterio de numerosas resoluciones que establecen
el argumento de que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente
intereses ordinarios y de demora, mas, respetada esta exigencia, ninguna
dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o de
demora, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su
garantía hipotecaria-dentro de los máximos legales- aun cuando se reclamen
intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios
también de los cinco últimos años, si así procediera, por ser distintas y de
vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros y, por tanto, a
ambos puede extenderse la garantía hipotecaria dentro de dichos límites. (JDR)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14127.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7562
EJECUCIÓN
PROVISIONAL DE SENTENCIA.
R. 9 de marzo de 2001.
SUPUESTO: Se pretende la cancelación de
unas inscripciones de dominio en base a una sentencia no firme y un mandamiento
de cancelación dictado en trámite de ejecución provisional de la sentencia.
DIRECCION GENERAL: No puede practicarse
la cancelación ex. art. 3, 9, 82 de la Ley Hipotecaria, y 174-III del
Reglamento Hipotecario, que exigen sentencia FIRME, admite no obstante su
Anotación Preventiva a fin de impedir que la titularidad registral
cuestionada tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución
provisional de la sentencia que la niega. (MDGA)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14128.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7563
INMATRICULACIÓN:
FINCA COINCIDENTE. R. 10
de marzo de 2001.
SUPUESTO: El Registrador de la Propiedad
deniega la inmatriculación de una finca por coincidir con otras ya registradas.
DIRECCION GENERAL: Ex art. 300 y 306 del
Reglamento Hipotecario, corresponde al Juez de Primera Instancia
determinar si es o no inscribible el titulo presentado. (MDGA)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14129.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7564
HIPOTECA.
INSCRIPCIÓN PARCIAL. R.
13 de marzo de 2001.
Reitera íntegramente las resoluciones de la Dirección General de 28
de septiembre y 18 de noviembre de 2.000. (MDGA)
(Se
cita del Informe 78:
-
No es defecto que el tope máximo de intereses se encuentre sólo en la
cláusula de constitución de hipoteca y que se indique que lo es “a efectos
meramente hipotecarios”. Tal expresión no puede ser entendida sino en el
sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses,
esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca y, por ende,
con alcance tanto “inter-partes” como “erga-omnes”.
-
Es inscribible una cláusula por la que “a efectos de lo dispuesto en el artículo
1435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (antigua), y para el solo caso de que la
entidad acreedora decida acudir al procedimiento ejecutivo común, se
pacta expresamente por los contratantes que la liquidación para determinar la
deuda ejecutivamente reclamable en dicho procedimiento podrá practicarse por el
Banco mediante la expedición de la oportuna certificación que recoja el saldo
que presente la cuenta del deudor...”. El Registrador suspende la inscripción
por tratarse de materias sustraídas a la autonomía de la voluntad. La DGRN,
sin embargo, concede un cierto margen a la autonomía de la voluntad, ya que el
artículo 153 de la Ley Hipotecaria viene a permitir el pacto por el cual, a
efectos de proceder ejecutivamente, el saldo pueda acreditarse por certificación
de la entidad acreedora. Ahora bien, parece dudoso que en la práctica el
resultado de tal certificación coincida con lo realmente garantizado con la
hipoteca al no inscribirse el anatocismo ni las cláusulas de comisiones.
-
Cabe inscribir parcialmente la hipoteca en cuanto al principal y a las
costas, suspendiéndola en cuanto a los intereses ordinarios y moratorios, si así
ha sido solicitado por el recurrente).
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14134.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7567
OBRA
NUEVA TRAS PARTICIÓN HEREDITARIA.
R. 14 de marzo de 2001.
SUPUESTO: La titular registral de una
finca adquirida por herencia de su marido otorga escritura de Adición de Obra,
construída en vida de ambos y por tanto, con carácter ganancial. El
Registrador de la Propiedad, exige concurrir a los herederos del marido, y el
Notario autorizante invoca a favor de la inscribilidad, el principio de tracto
sucesivo, el carácter de constatación de datos físicos que comporta la Obra
Nueva
DIRECCION GENERAL: Revoca la nota. La declaración
de Obra Nueva es una constatación de las características físicas de una
finca. Para su inscripción, ha de ser formulada por quien en ese momento
resulte ser el titular registral, conforme a los principios de tracto
sucesivo y de presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la
forma que resulta del asiento correspondiente, a ello no es óbice la
circunstancia de haber sido realizada la construcción por persona diferente al
titular registral actual, ya que la unidad jurídica que integra el suelo y
cuanto a él se incorpora, determina que la transmisión de su inmueble comporta
la de todas sus partes integrantes y accesorios, legitimando al nuevo
propietario para hacer valer donde proceda sus verdaderas y completas características
físicas; es por ello por lo que, aunque en el supuesto debatido, en la
liquidación de la sociedad conyugal, no se describió la finca
completamente, ello no significa que quedara excluida la ampliación de
obra o fuera dudosa de forma que sería precisa la intervención de los
herederos del cónyuge fallecido.(MDGA)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14137.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7568
CLÁUSULAS
HIPOTECARIAS. R. 22 de
marzo de 2001. Reitera en parte
otras.
- Los intereses de demora pueden ser garantizados si se precisa
adecuadamente en qué medida lo están y se reitera la doctrina de que la computación
conjunta de los intereses ordinarios y de demora se refiere exclusivamente a
que no pueden generarse simultáneamente. En consecuencia, y siempre con la
limitación antedicha, pueden garantizarse y reclamarse intereses ordinarios de
cinco años y de demora de cinco años. Para evitar una consecuencia fiscal
aberrante, el actual Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados limita la basa imponible para que solo formen
parte de ella cinco años de intereses.
- En cuanto a las primas de seguro que garantizan la propia finca
hipotecada, es inscribible la cláusula si se pacta el vencimiento anticipado
como consecuencia del impago o si se extiende la garantía de la hipoteca a esta
materia, que puede considerarse gasto extrajudicial por la preferencia del crédito
que marca el artículo 1923.2 del Código Civil.
-
No es inscribible la cláusula por la que acuerda el vencimiento anticipado
de la obligación garantizada por "falta de pago, dentro del período
voluntario de cobranza, de impuestos, contribuciones, tasas o arbitrios
afectantes a la finca hipotecada, siempre que dicha falta de pago perjudique al
acreedor según la legislación en cada momento vigente”. Aunque la DGRN
admite la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado relativa a
tributos y gastos, ello es siempre y cuando se concrete a aquéllos cuyo pago
quede garantizado con un derecho de preferencia legal de cobro respecto del
mismo acreedor hipotecario (cfr. artículo 1923 del Código Civil). Pero en la
cláusula debatida se incluyen conceptos que, pudiendo comportar un genérico
perjuicio al acreedor, no implican menoscabo alguno del crédito hipotecario de
que se trata.
- También es posible inscribir el pacto por el que se modula el
vencimiento anticipado de la deuda para el caso de sufrir la finca un siniestro
que disminuya su valor en más de un 20%, si no se repone la garantía.
-
Respecto a los procedimientos judiciales de ejecución de la hipoteca, el
Registrador rechaza la inscripción del párrafo por el que se faculta a la
entidad acreedora para "... cobrar las rentas vencidas y las que
vayan venciendo, y con derecho asimismo a la percepción de honorarios, pudiendo
delegar en terceros las funciones de esta administración". Mantiene
el rechazo en cuanto a las rentas que vayan venciendo por una interpretación
que ha de ser estricta del artículo 131.6.8 de la Ley Hipotecaria. En cambio,
ningún reparo opone al pacto que permite delegar las funciones de dicha
administración.
-
Arrendamientos: el Registrador inscribió la obligación de no arrendar
el inmueble por renta inferior al quince por ciento del valor fijado para
subasta (como admitió la Resolución de 22 de julio de 1996). Por ello es
inscribible el pacto de que establece como causa de vencimiento anticipado de la
deuda garantizada el incumplimiento de dicha obligación.
- Por último, ha de inscribirse la tasación realizada de conformidad
con las exigencias de la normativa del mercado hipotecario, pero tan sólo
si se acredita mediante certificado de los servicios correspondientes, no
valiendo la mera manifestación. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8812
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16492.gif
USUFRUCTOS
SUCESIVOS. R. 23 de marzo
de 2001.
Una
finca aparecía inscrita en el Registro a favor de la madre en usufructo y de su
hija en nuda propiedad. La hija fallece instituyendo herederos a sus tres hijos
y legando el usufructo de todos sus bienes a su cónyuge. Practicadas las
operaciones particionales de dicha nudopropietaria, se inscribe la finca "sólo
en cuanto a la nudo propiedad, por constar inscrito el usufructo a favor de (la
madre de la causante)”. Esta calificación no se recurre en su momento, con lo
que no se planteó el problema de si los usufructos eran o no sucesivos y si el
segundo podía o no tener virtualidad. Fallecida esta última, se practica la
cancelación del usufructo y su consolidación con la nudo propiedad. Por
escritura de "sucesión en el usufructo", que ahora se presenta, el cónyuge,
considerando que al fallecimiento de la primera usufructuaria, le corresponde a
él el usufructo, solicita se inscriba a su favor. No es posible por falta de
consentimiento del que aparece como titular registral del pleno dominio. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8813
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16496.gif
CANCELACIÓN
DE HIPOTECA. R. 15 de
marzo de 2001.
No procede practicar la cancelación
de una hipoteca ordenada como consecuencia de un procedimiento penal en el que no
ha sido parte el acreedor hipotecario. Su intervención en el proceso es
precisa para que no se produzca la indefensión del titular registral, y evitar
la contravención al artículo 24 de la Constitución. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8806
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16476.gif
PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA OTORGADAS POR EL JUEZ. R.
17 de marzo de 2001.
1. Se trata de una escritura de
división horizontal y venta de uno de los dos elementos privativos resultantes
que, ante la rebeldía del propietario del edificio y vendedor, es otorgada por
el Juez en ejecución de una sentencia en la que se le condenó al otorgamiento
de la escritura pública de compraventa de la finca sita en la planta primera en
los términos y condiciones que se hacen constaren el documento privado suscrito
entre ambos. Dicho documento no fue visto por el R egistrador, el cual opuso los
siguientes defectos, todos revocados:
- 1.° No consta previamente
inscrita la división horizontal, sin que tal operación pueda practicarse en
virtud de providencia judicial que aprueba la propuesta de la parte demandante,
puesto que los demandados sólo consta, lo han sido en el procedimiento,
al objeto de otorgar escritura de venta, pero no para constituir el Régimen
de Propiedad Horizontal. Según la DG, en el documento privado al que se
remite la sentencia aparecen los elementos precisos para la constitución en régimen
de propiedad horizontal. Otro tema es- y en él no entra- si le es dado al
Registrador pedir tal documento para aquilatar si la escritura de división
horizontal es conforme con el mismo.
- 2º Falta de firmeza en
las resoluciones judiciales. El título inscribible no es una resolución
judicial, sino la escritura. Según la DG, de la propia actuación del Juez en
ella, debe inferirse el cumplimiento de las exigencias de firmeza que
presupongan la ejecución de tales resoluciones sin necesidad de una expresa
afirmación.
- 3º Falta de presentación del certificado de defunción del
usufructuario. No es preciso puesto que el Notario da un testimonio parcial
del mismo en la escritura al expresar que “en dicho expediente consta
acreditado, con la pertinente certificación de defunción, que el usufructuario
falleció ... el día 2 de agosto de 1994, por lo que queda extinguido el
derecho de usufructo". Nota: Nada se dice, sin embargo acerca de si se han
cumplido o no las obligaciones fiscales que dicha extinción conlleva. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8808
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16479.gif
RESOLUCIONES MERCANTIL:
DISOLUCIÓN
SIN NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADORES. R. 12 de marzo de 2001.
Rechaza
la Dirección General que el nombramiento de liquidadores sea requisito
necesario para la inscripción en el Registro Mercantil de la disolución
judicial de una S.A., pese al tenor literal del art. 240 del Reglamento de
Registro Mercantil, ya que su nombramiento puede ser simultaneo o posterior a la
disolución, pues siendo tal nombramiento a falta de previsión estatutaria
competencia de la junta general es evidente que en el caso de disolución
judicial, como en aquéllos en que ésta se produce de pleno derecho el
nombramiento será siempre posterior a la disolución, e incluso cabe que la
propia junta que acuerde ésta no provea al nombramiento de liquidadores o que
los nombrados sean incapaces o no acepten el cargo, sin que en ninguno de tales
supuestos resulte justificado el aplazar la publicidad de la disolución, con
los efectos que la misma produce frente a terceros en base a la presunción de
exactitud de los pronunciamientos registrales e inoponibilidad delo no inscrito,
hasta que tales nombramientos tengan lugar o se solicite su inscripción. (MDGA)
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010418_14132.gif
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=7566
ADQUISICIÓN
PREFERENTE DE ACCIONES. R.
20 de marzo de 2001.
Se
trata de una cláusula estatutaria por la que en el caso de que se ejercite el
derecho de adquisición preferente de acciones que se atribuye a los socios y a
la sociedad en las transmisiones que de aquéllas se pretendan realizar inter
vivos, a título oneroso o gratuito, el precio de venta, en caso de
discrepancia será el valor real de las acciones determinado por el Auditor de
la sociedad o, en su defecto, el nombrado por el Registrador Mercantil. Los
gastos de valoración serán de cargo de quien la solicite.
La
cláusula es inscribible porque no perturba la transmisibilidad de las acciones
con una dificultad objetiva que sea prácticamente insalvable. Si por las
circunstancias del caso concreto de realización de dicha restricción, la
fijación del valor de las acciones pueda implicar para el socio una vinculación
excesiva o abusiva de suerte que la acción resulte prácticamente
intransmisible, quedará a salvo un eventual control judicial de tal extremo,
atendiendo a tales circunstancias. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8810
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16483.gif
REMUNERACIÓN
DE ADMINISTRADORES. R. 19
de marzo 2001.
Es inscribible la siguiente cláusula
estatutaria: “la remuneración de los administradores consistirá en una
asignación fija anual que será determinada cada año por la Junta general de
accionistas de la sociedad para el ejercicio en el curso del cual se adopta, sin
que en ningún caso el importe de dicha retribución puede exceder del 5 por 100
de la cifra de negocios del ejercicio inmediatamente precedente,
calculada ésta conforme a lo que establece el artículo 191 de la Ley de
Sociedades Anónimas”.
Los estatutos han de determinar el
sistema de retribución con arreglo a lo dispuesto en el artículo 130 LSA. Con
ello se trata de compaginar el legítimo interés de los socios y las
expectativas económicas de los propios administradores. Para mantener este
equilibrio, deben de rechazarse todas aquellas previsiones estatutarias en las
que claramente se eluda aquella exigencia remitiendo a la propia Junta toda
decisión. Pero no puede llegarse al extremo de exigir la fijación estatutaria
de la cuantía concreta de la retribución, lo que no viene impuesto legalmente
y puede no ser adecuado a las circunstancias
cambiantes de la realidad. (JFME)
http://v2.vlex.com/vlex2/front/asp/boe_detalle.asp?Articulo=8809
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010508_16481.gif
CASOS PRACTICOS.
Se recogen en informe aparte los
correspondientes al Seminario de Bilbao de 26 de abril de 2001, coordinado por
Carlos Ballugera. Entresacamos uno.
1. DONACIÓN DE BIEN GANANCIAL. El marido dona pura y simplemente a su mujer la mitad ideal que “en la comunidad germánica le corresponde en la vivienda”, y ambos cónyuges atribuyen a todo el bien el carácter de privativo de la mujer
Como vimos en el anterior seminario, se admite la trasmisión de la “cuota” ganancial, pero en comparación con el caso pasado, en el presente se observa una mayor precisión, pues consta, de un lado, la donación como causa de atribución; y de otro lado, la aportación o atribución conjunta de ambos cónyuges de carácter de bien privativo a favor de la mujer a la vivienda. Aunque es indudable que los cónyuges pueden realizar entre sí todo tipo de negocios, como no cabe que uno de los cónyuges disponga de un derecho individual sobre un bien ganancial, creemos que lo decisivo en el acto traslativo realizado es la atribución conjunta de carácter privativo al bien, matizado por la naturaleza gratuita que se da a dicha atribución; aunque a la hora de liquidar la sociedad pueden surgir dudas sobre si existe o no una deuda a favor de la sociedad al ser donante únicamente el marido. Por ello, creemos que lo mejor hubiera sido que los dos cónyuges hubieran aportado o atribuido con carácter gratuito carácter privativo de la mujer a la vivienda.
Otros
casos: http://es.derecho.org/res/ficheros/5
ALGUNA NOTICIA...
NOTAS
INFORMATIVAS DE PROPIEDAD POR INTERNET. El lunes 7 de mayo ha comenzado a
funcionar este nuevo servicio que de momento sólo se extiende a algo más de
cien Registros, pero que en los próximos meses abarcará todo el territorio
nacional. La contestación se realizará al correo electrónico del solicitante
en 24 horas hábiles. Esta es la dirección de contacto:
FIRMA
ELECTRÓNICA.
http://www.juridica.com/cgi-bin/noticies_public/mostrar_doc.pl?iddoc=135
CONSULTAR
AL NOTARIO.
http://www.noticias.com/noticias/2001/0104/n0104254.htm
La Orotava, Archidona y Bilbao, a 14 de mayo de 2001
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