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Este informe  se dedica monográficamente a tres resoluciones sobre seguro decenal publicadas el pasado mes de septiembre. Aprovechando que durante el mes de octubre no se han publicado resoluciones, se comentan estas tres que, por tener un texto muy extenso y una prolija argumentación, me ha parecido importante sistematizar para una mejor comprensión.

A cada uno le corresponderá juzgar si tan excesiva argumentación no corre el peligro de caer, al menos en ocasiones, en conclusiones dogmáticas y poco cercanas a la realidad.

El esquema que se ha seguido es el de concretar inicialmente las cuestiones debatidas en cada resolución y la soluciones aportadas por la DGRN. A continuación se ordenan diversas cuestiones y argumentos.

 

 

        Cuestionario Práctico.

 

Resolución 22 de julio de 2010.

 

R.22 de julio de 2010. BOE 18 de septiembre de 2010.

 

I. SUPUESTO DE HECHO.

 

Dos matrimonios a quienes pertenece proindiviso un solar otorgan en el año 2006 escritura de declaración de obra nueva de una vivienda. Posteriormente, en el año 2009 declaran obra nueva de otra vivienda construida sobre el mismo solar.

Son circunstancias relevantes tenidas en cuenta en el texto de la Resolución las siguientes: a) se trata de edificaciones independientes y separadas entre sí. b) No hay atribución de uso exclusivo de las viviendas. c) No se contrató seguro decenal por tratarse de autopromoción individual de viviendas unifamiliares para uso propio, según se alega.

 

II. CUESTIONES.

 

1 ¿Cabe encuadrar el supuesto planteado en la excepción del autopromotor individual de única vivienda familiar para uso propio (D.A. segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación según la redacción dada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social)? NO.

 

Según la DGRN, no concurren en el supuesto de hecho ninguno de los requisitos necesarios para que opere la excepción al régimen general de la exigencia del seguro decenal, concretamente:

 a) No se trata de una única vivienda unifamiliar, pues sobre el solar se han declarado sucesivamente dos viviendas `por los mismos dos matrimonios comuneros.

 b) No hay autopromotor individual sino una pluralidad de titulares en régimen de comunidad ordinaria. En casos como el presente, dice la Resolución, la construcción no puede predicarse individual, sino que por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil). El artículo 394 del Código Civil al disponer que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, no impide a los copartícipes utilizarlas según su derecho, aún cuando no impone con carácter general que el uso de la cosa deba sujetarse a la medida de la cuota.

 c) No concurre el requisito del uso propio y diferenciado sobre cada vivienda, pues ambos matrimonios tienen el uso conjunto y no diferenciado sobre el conjunto de las dos viviendas y la total parcela en los términos del artículo 394 del Código Civil., y tratándose de vivienda unifamiliar sería ineludible esta determinación, determinación que en este caso no existe.

 

2 ¿Sería distinta la solución si se hubiera distribuido el uso de las dos viviendas entre los dos matrimonios de modo que a cada uno le hubiera correspondido el uso exclusivo de una de ellas? SI, según parece, aunque no lo resuelve definitivamente la Resolución por no haberse planteado: “…Cosa distinta, que ahora no se prejuzga dada la necesaria concreción del recurso al caso objeto de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sería que en dicha determinación se contuviera una asignación de usos exclusivos a favor de los respectivos matrimonios cotitulares sobre cada una de las respectivas viviendas que, en unión al hecho de que las viviendas cuentan con estructuras independientes no siendo arquitectónicamente interdependientes, pudiera permitir entender que dichas viviendas estuviesen destinadas a un uso propio y no concurrente con el de los otros comuneros, asignación de usos exclusivos que, en contra de lo que parece desprenderse del escrito de recurso, no se ha producido en el presente caso…”..

 

3 ¿Cabría igual solución de atribuir el uso exclusivo en el caso de que las dos viviendas se integraran en un solo bloque, tuvieran elementos estructurales comunes y fueran, por tanto, arquitectónicamente interdependientes? NO, según parece desprenderse del texto anterior. En tal caso, parece que la distribución del uso entre ambos matrimonios no evitaría la necesidad del seguro decenal.

 

 

 

Resolución 23 de julio de 2010.

 

R. 23 de julio de 2010. BOE 18 de septiembre de 2010.

 

I. SUPUESTO DE HECHO.

 

Los dos copropietarios de un terreno declaran obra nueva en construcción de un edificio compuesto de cuatro plantas; seguidamente, dividen el edificio horizontalmente y disuelven el condominio, adjudicándose cada uno de ellos una vivienda y un local, varias plazas de aparcamiento  y trasteros. Posteriormente hay ampliación del edificio. Como circunstancia a tener en cuenta hay que señalar que la licencia de obras no autoriza la construcción de viviendas unifamiliares.

 

II. CUESTIONES.

 

1 ¿Cabe encuadrar el supuesto planteado en la excepción del autopromotor individual de única vivienda familiar para uso propio (D.A. segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación según la redacción dada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social)? NO.

Según la DGRN, “…La Ley… exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). Sin embargo, en el presente caso tanto la obra nueva inicialmente declarada como la ampliación posterior, se realizan en régimen de comunidad ordinaria por los dos propietarios del inmueble...”

 

2 Aunque se haya construido en comunidad ¿no cabe aplicar una solución análoga a la que se admite para la construcción en régimen de la llamada comunidad valenciana? NO, pues no se cumple con el requisito objetivo de construcción de única vivienda unifamiliar, y ello aunque se alegue que cada uno ha costeado su propia vivienda, pues no se trata de una vivienda unifamiliar sino de una edificación plurifamiliar. Según la doctrina de la DGRN, no cabe la comunidad valenciana sino cuando cada promotor asociado construye su propia vivienda y las construidas son arquitectónicamente independientes unas de otras:

a) “…Tampoco cabe estimar favorablemente la alegación del recurrente de tratarse de un supuesto similar a la denominada «comunidad valenciana», pues, como afirmaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007, en el concepto de autopromotor para uso propio pueden incluirse los supuestos de «comunidad valenciana cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes», situación que no concurre en el presente caso en que la construcción se ha hecho por ambos propietarios en régimen de comunidad de bienes ordinaria, con posterior división horizontal y disolución de la comunidad mediante la adjudicación de elementos independientes…”.

b)  La asimilación del concepto de autopromotor individual a la «comunidad valenciana» se admite «si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales, y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente». (Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).

 

 

Resolución 26 de julio de 2010.

 

R. 26 de julio de 2010. BOE 18 de septiembre de 2010.

 

I. SUPUESTO DE HECHO.

 

Matrimonio que dona los tres departamentos que integran la propiedad horizontal del edificio: la mitad indivisa del departamentos número uno a su hija doña C. M. P, y la restante mitad a sus hijos don J. y doña A. M. P, una cuarta parte indivisa a cada uno de ellos; el departamento número dos a su hijo don J. M. P.; y el departamento número tres, a su hija A. M. P. Las donaciones se formalizan en escritura pública otorgada el 19 de mayo de 2009.

En el número siguiente de Protocolo, los dos titulares de los dos departamentos destinados a vivienda declaran la terminación de obra mediante acta notarial de finalización de obras. En el «otorgan» primero del acta declaran «que cada uno de ellos deja totalmente terminada la construcción de sus respectivas entidades en los términos que resultan del proyecto para el cual se concedió la licencia». En el «otorgan» tercero se hace constar que «Manifiestan los comparecientes que la presente construcción se destina a su uso propio como viviendas».

Se trata, pues, resume la DGRN, de un edificio dividido horizontalmente, sujeto a la Ley de la Propiedad Horizontal, con distintos titulares, cuya licencia de obras es de fecha 25 de octubre de 2006, y cuya terminación de obra ahora se declara en el documento objeto de calificación.

 

II. CUESTIONES.

 

1 ¿Es un supuesto encuadrable en la excepción de la D.A. 2ª de la Ley de Ordenación de la edificación? NO.

 

2  ¿Es determinante para considerar aplicable dicha excepción el hecho de que cada uno de los propietarios declare terminada la construcción de sus respectivas entidades? NO.

 

3  ¿Es un supuesto asimilable al de la comunidad valenciana, equiparada al autopromotor individual por las RR 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007? NO.

 

III. ARGUMENTACIÓN.

 

a) La respuesta negativa a las dos primeras preguntas la fundamenta la DGRN en el hecho de no tratarse de una única vivienda unifamiliar sino PLURIFAMILIAR, pues en el edificio se comprenden dos viviendas.

Según parece, si en el solar hubieran construido cada uno de los hermanos una vivienda arquitectónicamente independiente (o meramente pareada) cabría la posibilidad de encuadrarla en la excepción de la D.A. segunda de la Ley, pero tratándose de viviendas superpuestas, que necesariamente tienen unidad estructural, no cabe dicho encaje. No estamos, dice, en presencia de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado, a parte de otro elemento privativo, por dos viviendas.

b) En cuanto a la diferencia del supuesto de hecho con la comunidad valenciana, la DGRN da una respuesta negativa por razones similares a las ahora expuestas, pues la asimilación al concepto de autopromotor individual de la «comunidad valenciana» para la construcción de edificios, como puso de manifiesto la reiterada Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, se admite «si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales.

 

 

 

Comentario.

 

1. De aplicar con todo rigor el criterio de la independencia arquitectónica como determinante de la exención de la obligación del seguro decenal, los problemas que se pueden plantear en la realidad cotidiana son graves y hasta discriminatorios, a mi juicio, para quienes sólo puedan construir verticalmente por las dimensiones del solar su vivienda para uso propio.

 Piénsese, por ejemplo, en el caso del solar heredado por dos hermanos que construyen sus respectivas viviendas en un edificio integrado por dos garajes y dos viviendas, una por planta y una para cada hermano. ¿Han de recibir distinto trato que el de aquellos otros que, por permitírselo las condiciones del solar, puedan construir dos viviendas pareadas o dos viviendas independientes? ¿Qué argumento se puede esgrimir que sea suficientemente consistente como para condicionar hasta tal punto las facultades de los copropietarios a la hora de edificar e imponerles los gastos de un seguro? ¿Qué diferencia sustancial existe entre estos supuestos para justificar la consideración de autopromotor individual de única vivienda familiar en un caso y en otro no? ¿Qué resolver cuando se hace una declaración de obra nueva de dos pisos, uno para cada copropietario, y presentan además dos licencias independientes? ¿El hecho de presentar dos licencias independientes justificaría un trato distinto al caso de existir una sola licencia para los dos pisos? ¿Tiene tanta disquisición cabida en el espíritu y finalidad de la Ley de Ordenación de la edificación?

 

2. Estas resoluciones justifican tal disparidad de trato argumentando que existe una obligación genérica del seguro para todo promotor incluido el autopromotor, de modo que sólo el autopromotor de única vivienda unifamiliar queda exento. A renglón seguido, dicen que sólo tiene la consideración de vivienda unifamiliar la que no comparte con otras la estructura arquitectónica, pues caso de compartirla ya sería plurifamiliar y quedaría excluida de la excepción de la D.A. segunda. O sea, que junto al requisito subjetivo (autopromotor) y objetivo-finalista (única vivienda para uso propio) añade un tercer requisito arquitectónico (vivienda arquitectónicamente independiente).

 

3.  Añade como argumentos el relativo a la naturaleza del seguro decenal y la finalidad de proteger a los usuarios, que en el caso de única vivienda unifamiliar para uso propio quedarían protegidos por el derecho que les asiste para exigir la concertación del seguro decenal posteriormente, en el momento de adquirir la propiedad o uso de la misma:   

 

a) En cuanto al seguro decenal, destaca la DGRN, no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio).

b) En cuanto al usuario, dice la DGRN que no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es lógico que la garantía del artículo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una «transmisión» del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.

 

4. La línea argumental de la DGRN queda trazada, pues, del siguiente modo: a) El artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación, al definir al promotor, incluye también al autopromotor, que es quien impulsa, programa y financia para sí una edificación. b) El artículo 19 de la misma Ley dice que tiene la obligación de concertar el seguro -y también la consideración de asegurado- el promotor, luego también se debe incluir al autopromotor porque está incluido en el concepto genérico de promotor que da el artículo 9. c) A más abundamiento, no se ha de olvidar que la finalidad de protección que pretende la Ley se extiende a todo usuario.

 

Conclusión:

 

      a) A mi juicio, toda esta argumentación no justifica que deba exigirse el seguro decenal a quien construyendo su única vivienda familiar para uso propio lo hace en un edificio que, forzosamente, debe constituirse en régimen de propiedad horizontal por las características del terreno, siempre que sea un autopromotor de única vivienda para uso propio.

 

 b) La interpretación de la DGRN se extralimita, pienso, de la finalidad pretendida por la Ley de Ordenación de la Edificación que si, efectivamente, incluye entre los asegurados a los promotores lo hace con vistas a los terceros adquirentes del uso, y así señala que son «asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo» (art. 19.2). La garantía para terceros usuarios es definitiva a la hora de interpretar la exigencia del seguro decenal, criterio este que parece compartir la propia DGRN cuando en la Resolución-Circular  de 26 de julio de 2007 señala, en contestación a la consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España, que la novedad referente a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, «significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario» (Libro del Edificio).

 

c) Añádase a lo dicho, que la finalidad de proteger al usuario la considera la propia Exposición de Motivos de la Ley de Ordenación de la Edificación como una aportación a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y que dicha Ley  en su artículo primero nos dice lo siguiente sobre el usuario: “…2. A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, Bienes Muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.

3. No tendrán la consideración de consumidores o usuarios quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros…”.

 

 

No parece que lo expuesto justifique la exigencia -sin más y sin distinguir caso por caso- de un seguro decenal a quien, construyendo su única vivienda familiar, no tenga más remedio que hacerlo en régimen de edificio por pisos, siempre que promueva personal y singularmente su vivienda. En este sentido, señala la comentada R. de 23 de julio de 2010 que de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal.

 

 

DIVERSAS CUESTIONES.

 

 

I CONCEPTO DE AUTOPROMOTOR.

 

Es doctrina reiterada de la Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y de 5 de abril de 2005, que incluyen tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

 

II VIVIENDA DESTINADA A USO PROPIO.

 

Las notas diferenciadoras de la «vivienda destinada a uso propio» son las siguientes: 1) Que la use personalmente el autopromotor, es decir, que el uso no puede atribuirse a un tercero. 2) Por tanto, que inicialmente no esté destinada a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios. 3) El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

 

Por ello, aún cuando este uso propio, por lo general, será un hecho futuro con relación al momento de la declaración de la obra nueva -aunque podrá no serlo en caso de que exista cierto lapso de tiempo entre la fecha de finalización de la obra y la de la declaración de la obra nueva-, puede entenderse cumplido el requisito de su acreditación con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar), resulta necesario evitar la aplicación de la excepción más allá del estricto ámbito para el que la ha habilitado la Ley, pues su aplicación extensiva a otros supuestos supone desnaturalizar la garantía fijada por la Ley en beneficio de usuarios y terceros.

 

En caso de venta por el autopromotor en los diez años siguientes sí que deberá acreditar que ha utilizado la vivienda, no bastando la renuncia del adquirente, que también ha de existir.

 

III SEGURO DECENAL.

 

1 La Ley impone la obligación de suscribir el citado seguro (art. 9.1) para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

 

2 El destino principal a vivienda no esta necesariamente condicionado por el numero de unidades, pues será obligatorio el seguro incluso en aquellos supuestos en que el numero de oficinas, plazas de garaje, trasteros y locales comerciales sea superior al de viviendas'. Aun cuando sea un numero minoritario de viviendas las que haya en el edificio, entiende este centro directivo ser esta la opinión mas acorde con la finalidad....'.

 

3 Obras mixtas de ampliación/modificación y rehabilitación: si la licencia contempla junto a la ampliación/modificación la rehabilitación parece que no cabe la exigencia del seguro. Sin embargo, tratándose de obras autónomas de ampliación/modificación sin simultánea rehabilitación, entonces si que procede el seguro decenal.

 

4 ¿Que ocurre en caso de obras de rehabilitación? Tratándose de obras de rehabilitación stricto senso se exonera de la obligación del seguro decenal como parece deducirse del empleo de tal expresión por la Ley.

 

5 ¿Que ocurre cuando en un edificio de viviendas, sujeto por tanto a la obligación del seguro decenal, se hacen obras de ampliación pero tales obras no afectan a las viviendas? En tal caso, resulta de aplicación la excepción al requisito del seguro decenal conforme tiene reconocido la DGRN 17 de noviembre de 2007: «la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también a viviendas, de manera que no será exigibles cuando la modificación de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas (cfr. Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003)».

 

6 Seguro decenal y obra nueva en construcción: el momento en que ha de exigiese la prueba de la constitución y vigencia del seguro decenal es el de la declaración final de obra, no siendo exigible, por contra, en la declaración de obra nueva en construcción.

 

 La RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE LA DGRN DE 3 DICIEMBRE DE 2003, señala en este sentido lo siguiente:

 

a) Los Notarios y Registradores exigirán la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación al autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obra nueva terminada o las actas de finalización de obras.

 

b) Igualmente, será este momento en el que se determine la concurrencia o no de los requisitos previstos por la D. A. Segunda que excepcionan la obligación de constituir las garantías, independientemente de que en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción ya se recoja la declaración del otorgante  y resulte, incluso, de la licencia municipal.

 

c) No es exigible en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación.

Independientemente de que no se exigible, en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción se deberá hacer constar al pie del título el carácter obligatorio de la constatación registra! de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías; siendo obligación del Registrador de la Propiedad por tanto, al inscribir la obra nueva en construcción, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestación del seguro en la inscripción de la declaración de terminación de obra.

Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas, u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías legalmente exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

 

7 ¿A qué edificios se aplica la garantía prevista en  Ley de Ordenación de la edificación?: siguiendo la citada Resolución-Circular, pueden señalarse:

 

a) Claramente quedan incluidos aquellos edificios compuestos única o mayoritariamente por viviendas, y quedan excluidos aquellos otros que no tienen vivienda alguna, sino solo garajes y locales comerciales.

 

b) Edificios mixtos: el problema se plantea principalmente al fijar el alcance de la expresión “edificios cuyo destino principal sea la vivienda” en el caso de aquellos edificios mixtos que, junto a las viviendas, tienen locales comerciales y garajes. La Resolución-Circular entiende que debe exigirse el seguro en cuanto a las viviendas del edificio y ello aunque su número fuera minoritario: “...Dada la existencia de un régimen de propiedad horizontal, en el que la viviendas se configuran como elementos independientes con una cuota propia, será exigible la constitución del seguro, por lo menos en cuanto a esas viviendas, ya que la finalidad de la Ley (cfr. art. 3 del Código Civil en materia de interpretación) es configurar garantías para proteger al usuario y sus intereses. Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan sólo un número minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda; entiende este Centro Directivo ser ésta la opinión más acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constitución del seguro…”.

 

c) Edificios de viviendas de alquiler: es exigible el seguro decenal en todo caso, al tratarse de edificios destinados a vivienda.

 

d) Las residencias de estudiantes, de la tercera edad, y otras de carácter residencial: supuesto que plantea mayor dificultad; se entiende que aun cuando tienen una vocación de permanencia de las personas en dichas residencias, a diferencia de otras que puedan tener un carácter más transitorio (como por ejemplo, residencias sanitarias o alojamientos hoteleros), lo cierto es que no tienen el carácter de vivienda, a pesar de estar destinadas a un "uso residenciar' (cfr. art. 2 de la Ley), por lo que no puede exigirse dicho seguro; siguiendo así el criterio mantenido por este Centro Directivo en Resolución de 8 de Febrero de 2003 en relación a una residencia geriátrica, donde ya se puso de manifiesto la dificultad de distinguir los conceptos de vivienda y residencia que plantea en este punto la ley

 

e) Edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles: es exigible el seguro, porque aunque en ellos no puede constituirse un domicilio habitual, sí tienen la consideración de vivienda, ya sea ésta la segunda o la tercera, y vaya a ser ocupada por una o varias familias. Además, si bien no puede emplearse el término propiedad, el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se configura como un auténtico derecho real que debe hacerse constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (cfr. Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias).