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Proyecto de Ley sobre fomento
del alquiler de viviendas
y
la eficiencia energética de los edificios.
(resume: Albert Capell
Martínez [ACM] Notario
de Boltaña
[Huesca])
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novedades del INFORME DE MAYO
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del INFORME DE SEPTIEMBRE
ver novedades Informe
de OCTUBRE
INFORME DE FEBRERO 2009 :
El
Proyecto de Ley sobre fomento del alquiler de viviendas
y la eficiencia energética de los edificios , además de
la LPHz y la LEC, modificará el art 9-3 LAU 1994 en cuanto
a la posibilidad de pactar la extinción antes de los 5 años para
destinar la vivienda a usos propios]. Ver
Texto Proyecto en Congreso
En
enero se estableció una prórroga de los plazos para presentar
enmiendas hasta el día 17 de febrero de 2009.
[ver prórroga].
HOY
sólo destacaremos (sin perjuicio de que en informes sucesivos
ampliemos esta información) que han sido publicadas ya las
enmiendas propuestas por los diferentes Grupos Parlamentarios
en el Proyectos [Enmiendas: BOCG
20 de marzo de 2009].
De
momento nos limitamos a reseñar las diferentes propuestas
para modificar el art 9-3 de la LAU 1994 (excepción
a la prórroga forzosa por necesidad de ocupación del
propietario):
-
En la ACTUALIDAD dice
: "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato
cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo,
de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda
arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda
permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato,
no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí,
deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización
de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto
hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del
arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por
los años que quedaren hasta completar cinco. ".
-
Grupo Parlamentario de Esquerra Republicana-Izquierda Unida-Iniciativa
per Catalunya Verds:
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando
surja la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada
antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente
para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por
adopción.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato
no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado
de consanguinidad a ocupar la vivienda por sí, según los casos,
el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute
de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años
con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle,
a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de
la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo
que esta no ocupación derive de causa de fuerza mayor."
JUSTIFICACIÓN:
La reforma es consecuencia de las críticas recibidas,
pues el hecho de que no pudiera pedirse la extinción del contrato,
incluso cuando un hijo del arrendador se hiciera independiente o
formara pareja y tuviera necesidad de ocupar el piso, hacía que
muchos arrendadores no pusieran en el mercado la vivienda porque
en cinco años podían suceder diversas circunstancias en una familia.
En la reforma se contempla esta situación, pero condicionada a que
se haga constar en el contrato de forma expresa, lo que nos deja
casi en las mismas, salvo que se ponga una cláusula extensiva en
el mismo, que a la postre siempre resultará de interpretación variada
por la jurisprudencia. La solución pasa por retirar la obligación
de que se haga constar en el contrato, simplemente decir que habrá
extinción cuando el arrendatario necesite para sí o descendientes
(o familiares de primer grado como indica el precepto) la vivienda
y acredite dicha necesidad, debiendo avisar con un plazo de tres
meses. Ha de tenerse en cuenta que existen supuestos de fuerza mayor
que han de excluirse como causa indemnizatoria por no ocupación
de la vivienda, por lo que se adiciona al segundo párrafo esta circunstancia.
-
Grupo Parlamentario Popular : "3.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, por causas
previstas en el contrato o por circunstancias sobrevenidas o de
fuerza mayor, imprevistas al tiempo de su formalización, que estén
debidamente acreditadas, el arrendador necesite la vivienda, bien
para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en
segundo grado de consanguinidad o por adopción, así como de sus
cónyuges en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Este mismo derecho asistirá al adquirente de la vivienda, en caso
de venta.
Para el ejercicio de la denegación de la prórroga, será suficiente
que el arrendador remita al inquilino un requerimiento fehaciente
con tres meses de antelación, en el que habrá de indicar el nombre
de la persona y la relación familiar con aquél, bastando con señalar
el motivo de la necesidad. Dicho requerimiento no será preciso,
si ya se hubiera hecho constar al tiempo de la celebración del contrato.
Si transcurrido el referido plazo no fuese desalojada la vivienda,
el arrendador podrá ejercitar la acción de desahucio por los trámites
del juicio verbal, pudiendo solicitar en la propia demanda que por
el Tribunal se señale en el auto de admisión fecha de lanzamiento,
en la que se llevará a cabo el desalojo si la sentencia fuera condenatoria.
Si transcurridos tres meses a contar desde el efectivo desalojo
de la vivienda, y esta no fuera ocupada por el arrendador o por
la persona para la que se pretende, ni tampoco se hubiera vendido,
si fuera el caso, el arrendador deberá reponer al arrendatario en
el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período
de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales
existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos
que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento
de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario,
con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren
hasta completar cinco."
JUSTIFICACIÓN:
Se trata, por una parte, de ampliar el supuesto previsto en la norma,
al menos, al segundo grado de consanguinidad (los nietos y hermanos
del arrendador), situaciones que son habituales y que la norma no
contempla. Por otro lado, se trata de ampliar el supuesto a situaciones
habituales que se producen ante circunstancias sobrevenidas o de
fuerza mayor, imprevistas en el momento del contrato (separación,
divorcio, matrimonio, enfermedad grave, desempleo, etc.), que hayan
modificado la situación personal del arrendador o de los familiares
en segundo grado de consanguinidad, a la hora de necesitar la vivienda,
bien para residencia habitual, bien para venderla, por un estado
de necesidad económica grave, que haya sido debidamente acreditada.
Se trata de una aplicación o concreción de la cláusula "rebus sic
stantibus", que protege al arrendador de una situación sobrevenida
y, por tanto, imprevista que puede hacer especialmente gravoso para
él el mantenimiento del contrato. Finalmente, se pretende equiparar
el nivel de protección de los familiares del arrendador con el mismo
grado en que lo están los familiares del arrendatario en el artículo
16 de la misma LAU.
-
Grupo Parlamentario Catalán (CiU) : "3. No procederá
la prórroga obligatoria del contrato cuando surja la necesidad para
el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso
de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato
no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado
de consanguinidad a ocupar la vivienda por sí, según los casos,
el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute
de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años
con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle,
a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de
la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo
que esta no ocupación derive de causa de fuerza mayor."
JUSTIFICACIÓN:
La reforma es consecuencia de las críticas recibidas, pues el hecho
de que no pudiera pedirse la extinción del contrato, incluso cuando
un hijo del arrendador se hiciera independiente o formara pareja
y tuviera necesidad de ocupar el piso, hacía que muchos arrendadores
no pusieran en el mercado la vivienda porque en cinco años podían
suceder diversas circunstancias en una familia. En la reforma se
contempla esta situación, pero condicionada a que se haga constar
en el contrato de forma expresa, lo que nos deja casi en las mismas,
salvo que se ponga una cláusula extensiva en el mismo, que a la
postre siempre resultará de interpretación variada por la jurisprudencia.
La solución pasa por retirar la obligación de que se haga constar
en el contrato, simplemente decir que habrá extinción cuando el
arrendatario necesite para sí o descendientes (o familiares de primer
grado como indica el precepto) la vivienda y acredite dicha necesidad,
debiendo avisar con un plazo de tres meses. Ha de tenerse en cuenta
que existen supuestos de fuerza mayor que han de excluirse como
causa indemnizatoria por no ocupación de la vivienda, por lo que
se adiciona al segundo párrafo esta circunstancia..
ACM, Boltaña, marzo
de 2009
*
* *
INFORME DE MAYO
El
Proyecto de ley relativo al fomento
del alquiler y eficiencia energética de
los edificios ha sido fusionada
un otra proposición
de Ley Orgánica de modificación de la L.O.P.J. y de
la L.E.C., en orden a una mayor
agilidad de los desahucios por falta de pago, y de ayuda a situaciones
de alta vulnerabilidad social, que había presentado
separadamente el grupo parlamentario de C.i.U.
La
rubrica de la nueva ley será "de medidas de fomento
y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética
de los edificios"; y se encuentra ya en el SENADO
previamente aprobada por el Congreso, si bien nos ha sido imposible
encontrar el texto del proyecto aprobado, pendiente, por tanto,
de nuevas enmiendas en la Cámara Alta. Informaremos de dicho
texto cuando se halle disponible.
Apuntaremos
que en dicha Proposición se introducen entre otras, las 3
siguientes modificaciones a la LEC:
1)
Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 21:
"3.
Si el allanamiento resultase de la transacción prevista para
los juicios de desahucio por falta de pago y otras cantidades,
la sentencia condenatoria declarará que, de cumplirse con el
plazo del desalojo de la finca establecido en la transacción,
ésta quedará sin efecto y que se ejecutará el lanzamiento sin
más trámites y sin notificación alguna al condenado, en el día
y hora que se señale en la sentencia, que no será superior a
los quince días del plazo transigido."
2)
Se adiciona un nuevo apartado 5 al artículo 22, con el siguiente
texto:
"5.
En cualquier momento de la vigencia del contrato de arrendamiento
de fincas urbanas, y notificándolo por cualquier medio fehaciente
al arrendador o la persona que materialmente perciba la renta,
podrá el arrendatario o un tercero depositar en cuenta especial
en un banco o entidad de crédito, una o varias veces, una determinada
cantidad con la expresa autorización para que cualquiera de
ellos pueda disponer, con cargo a la misma, de las rentas, con
los aumentos y repercusiones legales que correspondan, a medida
que vayan venciendo.
Este
depósito no modifica la obligación de pago en el lugar establecido
en el contrato y sólo tiene carácter cautelar en el sentido
de que hasta que la suma depositada no llegue a cubrir el último
vencimiento no podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio
por falta de pago ni declarar resuelto el contrato de pleno
derecho por dicho motivo. En ningún caso las cantidades depositadas
determinarán por sí solo prórroga, tácita reconducción o novación
del contrato."
3)
Se añade una disposición adicional sexta, con el siguiente texto
:
"Disposición adicional sexta. Ejecución de la resolución
extrajudicial de pleno derecho del contrato de arrendamiento
por falta de pago de rentas o cantidades debidas.
"El
arrendador también podrá declarar resuelto de pleno derecho
el contrato de arrendamiento de finca urbana cuando el arrendatario
hubiere incumplido la obligación de pago de la renta o cantidades
debidas, con sujeción a lo siguiente:
1.
Mediante requerimiento dirigido al arrendatario manifestándole
que como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones
de pago, que indique, del contrato de arrendamiento que, asimismo,
identifique, queda éste resuelto de pleno derecho, si bien podrá
rehabilitarlo si dentro del plazo de ocho días abona los importes
debidos en el domicilio habitual de pago o a través de la cuenta
corriente del arrendador en la institución de crédito que señale
o Notario o Procurador requirente en su caso,
significándole, asimismo, que esta rehabilitación tiene efectos
suspensivos condicionándola a que en lo sucesivo cumpla con
las obligaciones de pago a cada uno de sus vencimientos.
2.
El requerimiento podrá cursarse a través de Notario,
servicio de correos y telégrafos oficiales, a través del Juzgado
del domicilio del requerido mediante demanda de conciliación
o
bien
a través del Procurador del requirente y por cualquier
otro medio en que conste la recepción. En cuanto al domicilio
se estará por lo previsto en el artículo 155 y se
hará constar, en su caso, si la finca se halla deshabitada o
desocupada.
3.
Transcurrido el plazo concedido al arrendatario y de no haberse
cumplimentado el pago, el arrendador podrá, en cualquier momento,
solicitar al Juzgado la ejecución de la resolución del contrato,
mediante entrega de la posesión de la finca en una demanda sucinta,
mediante Abogado y Procurador, a la que acompañará la documentación
acreditativa de haberse efectuado el requerimiento no atendido
o cumplimentado, así como el contrato de arrendamiento si lo
hubiere. (...)
Parece, por tanto que se atribuye a los Procuradores
de los Tribunales funciones legalmente reservadas al notariado
o a la judicatura. Consideramos evidente que el requerimiento
practicado por un Procurador no puede reputarse fehaciente, ni
en cuanto a su fecha, ni menos en cuanto a su contenido.
Otra equiparación al Notariado
dada a los Procuradores de Tribunales, para evitar una pretendida
supresión -injustificable- de esta profesión, es
la que se propone en una de las enmiendas al Proyecto
de Ley de trasposición de la Directiva Servicios.
ACM, Boltaña, mayo
de 2009
*
* *
INFORME DE JUNIO
Como
señalábamos en el informe
anterior, el Proyecto
de ley relativo al
fomento
y agilización procesal del alquiler y eficiencia
energética de los edificios fue fusionada
a otro (una
proposición de Ley) y se encuentra ya en el SENADO.
Su situación actual es la de hallarse en la Comisión
de Justicia, pendiente de enmiendas y propuestas de veto hasta
el 11 de Septiembre.
En
el texto presentado al SENADO, ya NO se
atribuye a a los Procuradores
funciones propias del Notariado; [NO
aparece ninguna nueva "Disposición adicional sexta"
LEC.
Y ya habíamos sostenido que
el requerimiento practicado por un Procurador no puede reputarse
fehaciente, ni en cuanto a su fecha, ni menos en cuanto a
su contenido.
Lo cierto es que hoy, en el texto
publicado en el DOCG, NO aparece ya tal propuesta. Ignoramos
si se solicitará o no en alguna enmienda de algún
grupo parlamentario. Mientras
no concluya dicho plazo de presentación (11 Sept.), NO
podemos acceder al contenido del texto de las enmiendas que se
presenten.
Por
lo demás, en el Proyecto fusionado, destacan las 2 siguientes
reformas:
a.-
El Art 9-3 L.A.U. de 24 de noviembre de 1994, que queda
redactado en los siguientes términos:
«3.
No procederá la prórroga obligatoria
del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se
haga constar
en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador
de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco
años para destinarla a vivienda permanente para sí
o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción
o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de divorcio o nulidad matrimonial.
Si
transcurridos tres meses a contar de la extinción del
contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda,
no hubieran procedido el arrendador o
sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción
o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de
divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí,
según los casos, el arrendador deberá
reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada por un nuevo período de hasta cinco años,
respetando, en lo demás, las
condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción,
con indemnización de los gastos que el desalojo de
la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación,
o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años
que quedaren hasta completar cinco, salvo
que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de
fuerza mayor.»
b.-
El añade
un nuevo apartado 3 al Art. 17 L.Prop.Hz.
de 21 julio 1960, [y el anterior Ap. 3º pasa a ser
el 4º] :
«3.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas
distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan
por finalidad mejorar la eficiencia energética o
hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto
favorable
de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación. Los acuerdos válidamente
adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No
obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará
el voto favorable de un tercio de los integrantes de
la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas
de participación, aplicándose, en este caso,
el sistema de repercusión de costes establecido en
el apartado anterior.
Si
se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio
un punto de recarga de vehículos eléctricos
para uso privado, siempre que éste se ubicara en una
plaza individual de garaje, sólo se requerirá
la comunicación previa a la comunidad de que
se procederá a su instalación. El coste de dicha
instalación será asumido íntegramente
por el o los interesados directos en la misma.»
ACM, Boltaña, julio
de 2009
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* * *
INFORME DE SEPTIEMBRE:
(...)
Por
lo demás, siguen habiendo proposiciones legislativas
en las que se pretende atribuir
a Procuradores funciones propias
del Notariado, que analizaremos primero y separadamente,
reseñando luego todos los (demás) proyectos en
curso.
I.-) PROCURADORES
(y funciones notariales).
En
efecto, como señalábamos en el informe
de mayo, existen varias propuestas, que equiparan, en
el ámbito judicial, las Actas notariales de notificación
y requerimiento, y las notificaciones y Requerimientos
de Pago practicados por los Procuradores de
los Tribunales. Quizás la ratio de esta pretendida
equiparación reside en evitar una hipotética
supresión -injustificable- de esta profesión
(de ahí, p.ej. las enmiendas
al Proyecto de Ley de trasposición de la Directiva
Servicios).
Ya habíamos sostenido que, en nuestra opinión,
la notificación o el requerimiento practicado por
un Procurador no puede reputarse fehaciente, ni en
cuanto a su fecha, ni menos en cuanto a su contenido, y
ello a pesar de que en las enmiendas que veremos se cite
la
Disp. final 5ª-4 L.E.C.
(tras reforma L.O. 19/2003), ya que, primero, tal
disposición tiene un ámbito muy concreto y
reducido: las llamadas "Oficinas de Señalamiento"
(aún no creadas ni implantadas en los juzgados);
y segundo, lo que la disposición permite es
que los procuradores efectúen notificaciones
por los medios previstos en la Ley, pero ésta
(art. 160 LEC) NO contempla que sea el procurador el notificante,
ya que él es parte interesada, es el representante,
el apoderado (en el poder para pleitos) de las propias
partes en el proceso y por tanto carece de imparcialidad.
En
realidad, a mi juicio, tales preceptos sólo
contemplarían 2 posibles actuaciones por el Procurador:
que se limite a trasladar a su propio representado (nunca
a la otra parte) las comunicaciones o notificaciones que
le remita el Juez o Tribunal; o bien que sea el Procurador
el que inste la notificación, pero
se circunscriba a hacerlo por los medios previstos en la
L.E.C. (Acta notarial u otros).
NO
OBSTANTE, existen 2 ENMIENDAS del Grupo Parlamentario
Catalán en el Senado (CiU) que propugnan la concesión
en este punto de funciones notariales: una, en la
Ley sobre Fomento del Alquiler de Viviendas;
y otra, en la reforma
procesal (Oficina Judicial). En efecto:
A.-)
En el Proyecto
sobre fomento
del ALQUILER DE
VIVIENDAS (que
luego veremos) CiU
propone:
La
inclusión de un nuevo apartado 4 al Art.
152 L.E.C. (Vía art 2-3bis
Ley alquiler Vvda):
"4.
En los desahucios de finca urbana por falta de pago de
rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones
de estas rentas o cantidades vencidas, cuando la acción
de reclamación se acumule a la acción de
desahucio, los procuradores
de las partes personadas podrán
practicar, si así lo solicitan y
a costa de la parte que representen, las
notificaciones, citaciones, emplazamientos
y requerimientos por cualquiera de los medios admitidos
con carácter general en esta Ley.
Se
tendrán por válidamente realizados
estos actos de comunicación por cualquier medio
por el quede constancia suficiente de haber sido
practicadas en las personas o en los domicilios del destinatario
o en los previstos en el segundo párrafo del número
3 del artículo 155 de esta Ley.
A
estos efectos acreditará, bajo su responsabilidad
personal, la identidad y condición del receptor
del acto de comunicación, cuidando que en la copia
queda constancia de su firma y de la fecha en que se realice".
Y
a continuación añade el Grupo Parlamentario
Catalán en el Senado la siguiente JUSTIFICACIÓN
a la enmienda:
"De
conformidad con el artículo 543, apartado 2, de
la Ley Orgánica del Poder Judicial, y que se reconoce
expresamente, en la modificación proyectada en
el artículo 152 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
apartado 1, ordinal 2.º, del Proyecto de Ley de la
Reforma de la legislación procesal para la implantación
de la oficina judicial en trámite
en esta Cámara.
Asimismo,
debe ponerse de manifiesto que la atribución de
nuevas funciones a los Procuradores en esta materia
se materializa en la Disposición Adicional duodécima,
apartado tercero, de la Ley Orgánica 19/2003, que
añade a la Ley
de Enjuiciamiento Civil una nueva Disposición Adicional,
la quinta, bajo el epígrafe «Medidas
de agilización de determinados procedimientos civiles»
y que, en su punto 4.º posibilita la práctica
por los Procuradores de notificaciones, citaciones, emplazamientos
y requerimientos por cualquiera de los medios admitidos
con carácter general en la LEC.
En
la justificación de aquella reforma se explicita
que «resulta oportuno flexibilizar el régimen
de los actos de comunicación, atribuyendo en estos
procedimientos a los Procuradores la posibilidad de que
practiquen notificaciones, citaciones, emplazamientos
y requerimientos por cualquiera de los medios admitidos
con carácter general por la LEC, siempre que quede
constancia suficiente de que estos actos se han
practicado efectivamente en la persona o en el domicilio
del destinatario».
Aunque
transcurridos casi seis años desde la citada reforma
sin haberse puesto todavía en funcionamiento, resulta
oportuno poner de manifiesto que en el ámbito de
aplicación de la Disposición Adicional quinta
de la LEC se encuentran los procedimientos de desahucios
de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades
debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o
cantidades cuando la acción de reclamación
se acumule a la acción de desahucio, posibilitando,
ya, la realización de actos de comunicación
por medio de los Procuradores acorde de conformidad con
lo dispuesto en las leyes procesales y en consonancia
con la presente enmienda".
A
mis anteriores objeciones, añado ahora, que
no debería aceptarse una equiparación
entre "fehaciente" y "suficiente";
y que no queda claro a que "copia"
se refiere el artículo: a si la de la notificación
judicial (hecha por el Secretario) o una supuesta copia
de un original que haría el propio Procurador
(¿con "Protocolo de notificaciones"??),
lo que, personalmente, me parece inadmisible. Tampoco me
parece argumento suficiente el que la notificación
se realice bajo la responsabilidad personal del
Procurador, ya que como apuntábamos, éste
carece, por su propia función de representante de
una sóla de las partes, (apoderado) de la
imparcial inherente al notariado (art 147 in fine
R.N.)
(...)
Fomento
y agilización ALQUILER
DE VIVIENDAS.
Se
han formulado 44 enmiendas
(BOCG
22 sept.) al Proyecto,
que desde 18 de Septiembre se halla pendiente de Dictamen
por la Comisión de Justicia, el cual se someterá
luego (junto a las enmiendas) a la aprobación o rechazo
por los Senadores.
En cunto a las enmiendas propuestas
destacaremos 4 aspectos:.
-
Además de la citada, concediendo a los Procuradores
funciones notariales;
-
Destaca la enmienda de adición del Grupo Parlamentario
Popular (PP): nueva «Disposición adicional
tercera. Creación del Registro
Central de inquilinos morosos.
El
Gobierno remitirá a la Cámara, en el plazo
de seis meses, un Proyecto de Ley de creación del
Registro, accesible para los propietarios de las viviendas
a arrendar, en el que se inscriban
todas las sentencias firmes de desahucio por
el impago del arrendamiento, con todas las garantías
del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar
y a la propia imagen y conforme a lo establecido en el artículo
20 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre,
de Protección de Datos de Carácter Personal.»
-
El Grupo
"Entesa" en el Senado (PSC, ERC
e ICV) propone una
Disposición adicional nueva: "Planes
Municipales de Vivienda y parque de alquiler.
1.
Será obligatorio, en todos los municipios, la elaboración
y aprobación de Planes Municipales de Vivienda que
contengan el diagnóstico de las necesidades de vivienda
de la población y las medidas a adoptar para la obtención
de un parque de vivienda a precio asequible en el municipio.
La legislación de las CC.AAs desarrollará
el contenido, requisitos y procedimiento a que deban sujetarse
los Planes.
2.
Los Planes Municipales de Vivienda de los municipios de
más de 5.000 habitantes determinarán de qué
forma deben cumplirse las obligaciones de oferta de vivienda
en alquiler protegido y en alquiler libre.
3.
Los Planes Municipales de Vivienda deberán prever
y garantizar al menos que el 50% de las Viviendas de Protección
Pública construidas en sus términos municipales
al amparo de cada planeamiento general sean ofertadas con
carácter permanente en régimen de alquiler
protegido. La condición de alquiler permanente se
expresará en el acto de calificación y
tendrá acceso al Registro de la Propiedad.
4.
Los Planes Municipales de Vivienda deberán así
mismo prever y garantizar al menos que el 15% de las Viviendas
Libres construidas en sus términos municipales al
amparo de cada planeamiento general sean ofertadas con carácter
permanente en régimen de alquiler. La condición
de alquiler permanente se expresará en el acto de
concesión de la licencia y tendrá
acceso al Registro de la Propiedad."
-
El Grupo
Catalán (CiU)
propone una
Disposición adicional nueva:
«Los
contratos de arrendamiento de local de negocio a persona
jurídica celebrados a partir del 9 de
mayo de 1985 que contengan estipulaciones que
no excluyan o que prevean la prórroga forzosa, en
los términos que autorizaba el Decreto-ley 2/1985,
de 30 de abril, y que subsistan a la fecha de entrada en
vigor de la presente Ley, tendrán una duración
máxima de 10 años a partir de la entrada
en vigor de la misma».
JUSTIFICACIÓN
:
Las
Disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos
trataron en su momento de determinar la ley aplicable a
los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad
a la entrada en vigor de la misma, estableciendo un régimen
que determinara la progresiva aplicación de las nuevas
normas a todos los contratos y limitando el tiempo de duración
de los contratos existentes, para terminar progresivamente
con el régimen de prórroga forzosa que había
establecido la anterior LAU 1964.
Para
conseguir estas dos finalidades, las disposiciones transitorias
en cuestión distinguen entre contratos de arrendamientos
de viviendas y asimilados y contratos sobre locales de negocio
y asimilados. Un segundo criterio consiste en establecer
como fecha de especial trascendencia la entrada en vigor
del Real-Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas
de Política Económica, vulgarmente conocido
como «Decreto Boyer», que permitió la
celebración de contratos de arrendamientos sin sujeción
a la citada prórroga obligatoria.
La
Disposición transitoria primera prevé que
los contratos posteriores a esta fecha se sigan rigiendo
por lo dispuesto en el artículo 9 del Real-Decreto-ley
2/1985 y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964 y que, transcurrido su
plazo de duración, si opera la tácita reconducción,
queden sometidos a la nueva ley.
El
problema se plantea con los arrendamientos celebrados con
posterioridad al 9 de mayo de 1985, en los que, sin embargo,
se hubiera estipulado o reconocido al arrendatario la prórroga
obligatoria forzosa en los términos en que tal prórroga
se contenía en la LAU de 1964. El tenor literal de
esta Disposición permite entender que en el caso
de que las partes hubieran pactado no excluir o aplicar
al contrato la entonces vigente prórroga forzosa,
deberían seguir sometidos a dicha prórroga
en los términos previstos en la legislación
derogada. Como la disposición transitoria remite
al Decreto-ley y a la LAU de 1964, se interpreta que serán
estas normas las que rijan el contrato mientras esté
vigente y que la duración pactada del contrato no
es sólo el plazo por las partes, sino también
la prórroga forzosa que los contratantes hubieran
previsto o no excluido.
Conforme
a esta interpretación, estos contratos resultarían
ser todavía, 14 años después de la
nueva LAU, contratos sometidos al régimen de prórroga
forzosa establecido en la Ley de 1964, sin régimen
transitorio alguno de extinción de dicha prórroga.
En
este sentido, diversas sentencias han considerado que, atendiendo
el tenor literal de la disposición, estos contratos
se tratan de supuestos excepcionales, de contratos que han
quedado «aislados» . La doctrina es abrumadoramente
crítica con la norma, dudando de la naturaleza de
verdadera y propia norma transitoria, en la medida en que
se limitaría a conservar, en su tenor literal, el
régimen legal preexistente.
Para
solventar esta situación, de resultados totalmente
ilógicos e injustos a que ha conducido la interpretación
literal de la Disp. transitoria 1ª de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, resulta necesaria su modificación para someterlos
a un régimen de extinción suficientemente
prolongado.
ACM, Boltaña, octubre
de 2009
INFORME DE OCTUBRE:
El
Senado rechazó también todas las enmiendas
que reseñamos en los informees anteriores, que por tanto
ni siquieran se han debatido
en el Congreso, en donde se han aceptado las demás
enmiendas (salvo la relativa a una nueva Disposición adicional
3ª sobre sobvenciones en la renovación de las instalaciones
eléctricas en el ámbito doméstico, que también se ha
rechazado).
Por
tanto y con dicha excepción, este será el Texto
definitivo a publicar en breve en el BOE.
En
consecuencia NO se aprobará ninguna de
las iniciativas relativas a la Creación del
Registro Central de inquilinos morosos [D.Ad.
3ª; Grupo Parlamentario Popular (PP)]; a los "Planes
Municipales de Vivienda y
parque de alquiler"
. [Grupo "Entesa" en el Senado (PSC, ERC e
ICV)]; ni a la extinción
"ope legis", a los 10 años, de los
contratos de arrendamiento de local
de negocio a persona jurídica celebrados a partir del 9
de mayo de 1985 [Grupo
Catalán (CiU)].
Tampoco prospera
la enmienda de CiU concediendo a los Procuradores
de Tribunales funciones
notariales, de notificación "fehaciente"
a las partes (art. 152-4 LEC), y que ya habíamos criticado
por las razones expresadas en el Informe
de septiembre.
ACM, Boltaña,
noviembre de 2009
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