SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 2

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponente: Marta Cavero Gómez

Editor: Carlos Ballugera Gómez

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 18 de febrero de 2015, 25 de febrero de 2015 y 11 de marzo de 2015.

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CASO 9. CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA.

CASO 10. HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

CASO 11. VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO.

CASO 12. HERENCIA Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD MEZCLADAS.

CASO 13. VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL ATENDIENDO A LICENCIA.

CASO 14. PODER GENERAL PARA DONAR.

CASO 15. CONCURSO CON CONVENIO INSCRITO.

CASO 9.- CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA.-

En el RCGC de Madrid consta la siguiente inscripción en la hoja de Caja Madrid:

Cláusula 8. CLÁUSULAS RELATIVAS A LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL PRÉSTAMO POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER PRESTACIÓN POR EL PRESTATARIO t. PREDISPONENTE: CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID Cláusula incluida en las Condiciones Generales del Contrato de Préstamo Hipotecario de Caja de Madrid. “Cláusula I.- Cláusulas Financieras, Sexta bis, Apdo. 2º letra a)” Segundo.- “Igualmente, el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos siguientes: a) Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en la presente escritura. Con respecto a la falta de pago, bastará la de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, de un recibo de contribución o impuesto que grave la finca o fincas, aun cuando el recibo de contribución haya sido pagado por la Caja, adelantando las cantidades precisas, teniendo la Entidad Prestadora la facultad para exigir el reembolso de las cantidades anticipadas y sus intereses, al tipo pactado en este contrato, más el correspondiente recargo por demora previsto en el mismo. Igualmente se producirán los mismos efectos cuando se trate del impago de una prima de seguro de incendios o de todo riesgo a la construcción” Cláusula declarada nula por Sentencia de 23 de septiembre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia Nº 44 de Madrid dictada en autos de Juicio Verbal 40/2003 y Declaración de nulidad confirmada mediante: Sentencia de 11 de mayo de 2005 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el Rollo de Apelación 15/04. Confirmada en Casación por: Sentencia nº 792/2009 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009. Fundamento de Derecho VIGÉSIMO. u. […]

¿Procede la cancelación de la indicada cláusula en las hipotecas vigentes cuando se inscriba o certifique sobre la finca? ¿A qué bancos se le aplica?

La mayoría entiende que no procede. Ni la entidad acreedora se va a atrever a iniciar la ejecución por el impago de sólo una o dos mensualidades, ni corresponde al Registrador cancelar por la nulidad sobrevenida de lo pactado. Alguno añadiría en la certificación la existencia de la sentencia. Otros, ni eso, volviendo a la teoría de que el Registrador no es quién para decir al Juez lo que tiene que hacer.

La minoría recuerda que la DGRN reconoce que notarios y registradores son autoridades que deben asegurar el cumplimiento, que concierne a España, de asegurar que las personas consumidoras se vean libres de cláusulas abusivas y que existan procesos adecuados y eficaces a ese fin.

En el plano hipotecario los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales pero al estar publicado el pronunciamiento judicial firme de nulidad de una cláusula por abusiva en el RCGC hay una contradicción que tiene que ser resuelta.

Pese a quien afirma que los registradores no somos jueces, lo cierto es que en el contrato por adhesión con condiciones generales, la persona consumidora deudora está en situación de inferioridad y la jurisprudencia europea tiene declarado que un medio adecuado para el restablecimiento de la igualdad contractual es una intervención externa de jueces y otras autoridades, entre las que la DGRN incluye a notarios y registradores, que expulse de oficio las cláusulas abusivas del contrato o en nuestro caso de la inscripción.

CASO 10.- HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

Existiendo sobre una finca una hipoteca constituida por plazo de 30 años, sobre la que existe expedida nota de expedición de cargas en procedimiento de ejecución, conforme doctrina de la Dirección General en resoluciones de 17 de febrero de 2010 y 24 de septiembre de 2011, ¿cómo se computan los plazos de caducidad de dicha hipoteca conforme artículo 82-5 LH?:

Opción A: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas 20 + 1 años.
Opción B: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas contar el plazo de vencimiento del préstamo (30 años) y a partir de ahí 20+ 1 años de prescripción.

Ninguna de las dos opciones parece convincente, porque la primera conllevaría que por esa vía el plazo sería inferior al del vencimiento del préstamo, ya que como la certificación de cargas esta expedida a los 2 años de la inscripción de la hipoteca, por el solo transcurso de 23 años, esto es antes del vencimiento ordinario de los 30 pactado, podría cancelar la hipoteca. Y la segunda opción tampoco, porque supone aumentar el plazo de vencimiento del préstamo artificiosamente, porque el hecho de que se inicie ejecución hipotecaria, no conlleva alargamiento alguno del plazo pactado.

Se entiende que el cómputo de los 20+1 años debe hacerse siempre desde la última de estas dos fechas: la de vencimiento de la hipoteca o la de práctica de la nota marginal, de forma que solo es relevante la nota de expedición de certificación de cargas cuando es posterior a la fecha de vencimiento ordinario de la hipoteca.

En el caso planteado la cancelación por caducidad será posible cuando transcurran 21 años desde la fecha de vencimiento pactado (30 años), dado que la nota de expedición de certificación se ha practicado antes de dicho vencimiento.

CASO 11.- VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO.

Sobre un local que forma parte a su vez de una propiedad horizontal, se vende una participación indivisa del mismo, en la escritura se dice que ese local se halla hoy dividido en 6 locales independientes que tienen una zona común, y que la participación indivisa da derecho a uno de esos seis trasteros, que a la vez describe con su superficie y sus linderos, también figuran unos estatutos de esa subcomunidad que en su artículo primero establece la obligación de constituir esa comunidad. Es cierto que en el otorgan se limitan a vender esa participación indivisa. La duda es que una cosa es que se inscribieran las participaciones indivisas de los garajes antiguamente y otra es que, una vez que se ha creado esa subcomunidad, se obvie como si no existiera.

Consultado con el notario, dice que se trata de una empresa que se dedica a construir trasteros y que luego los venden así y que ha llegado a más registros y no le han puesto inconvenientes, y me aclara que no es un tema de licencias que esta empresa las tiene, sino un tema de gastos. Se podría inscribir como una simple venta de una participación indivisa, pero resulta a la registradora que plantea el caso, conociendo todos los demás datos, una vulneración del principio de especialidad. También parece que lo que hace la empresa constructora es compeler vía estatutaria a que sean los propietarios finales de los 6 trasteros los que constituyan la comunidad, pero no está claro de que sean conscientes de que están obligados a hacerlo y de los gastos que les va a suponer otorgar la escritura de constitución.

La opinión está dividida: mientras unos inscribirían la venta de la participación indivisa sin más, siempre que se acompañara una instancia suscrita por el presentante o interesado consintiendo dicha inscripción parcial, es decir, sin el régimen de subcomunidad, otra parte del seminario entiende que eso no es inscribir la realidad y que hay que inscribir la subcomunidad con todos sus requisitos.

En apoyo de esta última opinión se puede recordar el art. 53.b) AURH de 2007 que exige que en la transmisión de la cuota se haga la descripción pormenorizada de los elementos comunes.

CASO 12.- HERENCIA Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD.

Una finca pertenece en dos terceras partes a una persona que fallece y en la tercera parte restante a otras cuatro personas que la habían adquirido por una herencia anterior y que son las herederas del fallecido dueño de las dos terceras partes.

Ahora se presenta una escritura de protocolización de un cuaderno particional en la que, interviniendo todos, mezclan en las adjudicaciones la partición de la herencia con la disolución de comunidad respecto a la tercera parte que ya les pertenecía en pro indiviso, de tal modo, que no llega a conocerse qué parte se adquiere como consecuencia de la herencia y qué parte como consecuencia del negocio inter vivos de disolución de comunidad.

Adicionalmente, existe un problema de valoración, porque las dos terceras partes de la finca procedentes de la herencia no se valoran en la misma proporción que la tercera parte correspondiente a la disolución de comunidad.

En cuanto al problema de la adjudicación, se puede calificar negativamente porque no es una extinción de condómino, primero hay que ver qué se adjudica por herencia y luego hacer la disolución. En el acta primero se inscribe la herencia sin cuotas y luego la liquidación.

Pero la mayoría opinó que si la adjudicación es proporcional a las cuotas preexistentes y a las que tenían en la institución de heredero, no hay problema, mientras que al tema de las incoherencias de la valoración no se puede entrar.

CASO 13.- VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

En una división horizontal de las cincuenta plazas existentes en el edificio veinticuatro deben estar vinculadas con veinticuatro pisos por imponerlo la normativa urbanística según resulta de la licencia de obras. Las plazas están descritas en el edificio. En la división horizontal no se dice nada de la vinculación. ¿Hay defecto?

Para unos ahora no es momento de poner pegas en la división horizontal, ya que no se puede concretar la vinculación. Lo normal es que el comprador elija la plaza cuando compra el piso, por lo que lo propio es vincular con posterioridad y controlar esa circunstancia con las ventas.

La exigencia urbanística es que por lo menos cada vivienda pueda tener un aparcamiento, pero no tiene que haber una correspondencia férrea ya que puede haber compradores que no quieran estacionamiento.

Para otros el problema es que se configuran como independientes elementos que deben estar vinculados, por lo que lo mejor es convencer al constructor ahora para que aclare lo relativo a la vinculación, o bien autorizando estatutariamente al constructor para que realice la asignación de plazas, advirtiendo de la necesaria vinculación en los estatutos o recabando alguna norma o acuerdo del organismo municipal correspondiente donde conste la necesidad de vinculación. Para ello se sigue en cierto modo la resolución de 6 febrero 2013 que trata el caso como un supuesto de condiciones en la licencia de obra.

CASO 14.- PODER GENERAL PARA DONAR.

Se plantea la validez de un poder general para hacer y recibir donaciones salvando la autocontratación, a fin de auto donarse el donatario y su hermano 34 fincas que parecen configurar el total patrimonio de la donante, sin que se diga que éste se reserva bienes suficientes para subsistir. Se acompaña sentencia del Tribunal Supremo de 6 noviembre 2013, cuestionando la validez de estos poderes generales. Se duda al existir juicio de suficiencia notarial.

Los argumentos de la sentencia son claros en cuanto a no considerar poder expreso un poder general para donar, siendo necesario especificar los bienes sobre que recae el poder. La donación es acto personal o personalista no es lo mismo, por ejemplo, donar a una confesión religiosa que a otra.

No puede haber un poder general para donar puesto que la donación exige animus donandi, es una facultad personalísima, y exige la concreción de los bienes a que se refiere. El animus donandi es difícil de encajar en donaciones futuras.

Ver, no obstante, resolución posterior de 25 de octubre de 2016.

CASO 15.- CONCURSO.

Empresa en concurso en fase de convenio, con convenio inscrito en el Registro. En él se contienen una serie de medidas de las cuales merece destacarse que los acreedores titulares de créditos con privilegio especial que se adhieran al convenio, quedarán obligados a no interponer acciones ejecutivas de sus garantías reales mientras la concursada esté al día en el cumplimiento del convenio. También se dice que el convenio permite el mantenimiento de las garantías reales, pero no de los embargos trabados sobre las fincas. Se crea una Comisión de Vigilancia que velará por el cumplimiento del convenio.

Así las cosas, se presenta telemáticamente, sin liquidar escritura de venta de dos garajes. Caduca el asiento y se presenta anotación de embargo de la Agencia Tributaria. Posteriormente se vuelven a presentar las ventas pero con el embargo delante. Se pone nota de calificación señalando, en resumen, que la empresa está en concurso y que es el juez del concurso el que debe señalar que ese embargo es posible. Pretenden subsanar con escrito en el que se dice que la empresa está en fase de convenio y que con ella cesan los efectos del concurso, y que el embargo es posterior. La Agencia Tributaria pretende dar al Auto de apertura del convenio los efectos de dar por finalizado el concurso.

Me planteo por tanto si la permisibilidad del art. 137 LC alcanza a actos de acreedores que sean contrarios a normas limitativas que les impone el convenio. El art. 91.4 LC atribuye al crédito tributario privilegio general hasta el 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de su importe. Existen resoluciones que permiten la anotación de embargo después de la fase de convenio, pero creo que es un claro error en el caso que nos ocupa, en el que en el mismo convenio se dice que los acreedores no pueden embargar mientras el concursado esté dando cumplimiento a sus obligaciones, y como el Registrador no es adivino, mi solución pasa por: 1.- O bien que se ponga de manifiesto que el acreedor embargante no ha suscrito el convenio. 2.- O bien que se acredite que el embargo cumple el contenido del convenio ya sea por el juez de lo mercantil, o bien la Comisión de Vigilancia que, en este caso, se crea en el Convenio. Todo ello teniendo en cuenta que las fincas han sido vendidas en cumplimiento del convenio, y que tengo las escrituras de venta presentadas.

El art. 137 se refiere sólo a los actos del deudor y en la fase de convenio se admiten los embargos del juez ordinario ya que no se aplica el art. 55 LCo salvo que el convenio diga lo contrario, pero a los acreedores no se les aplica el art. 137. Dejando a un lado la Comisión de Vigilancia, todos los acreedores, salvo los de las hipotecas han debido suscribir el convenio, por lo que si no lo cumplen hay que poner nota.

El convenio obliga a la AET, que no puede ejecutar, la ejecución va contra el convenio, si se viola una limitación puesta al acreedor el acto de violación no se puede inscribir. Sólo se inscriben los contrarios a las limitaciones impuestas al deudor conforme al art. 137 LCo. Sólo si se tratara de un crédito contra la masa sería anotable, pero lo tiene que decir.

Por lo tanto, no podría anotarse el embargo por ser contrario al convenio y no resultar que se trate de un crédito contra la masa. También en este aspecto se puede consultar el artículo de Antonio Pau Pedrón, Procedimiento Concursal y Registro de la Propiedad.