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D***1. JUEZ REPRESENTA A REBELDE (HEREDEROS DESCONOCIDOS). R. 27 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 3 de diciembre de 2003.

         Se trata de una escritura en la que el Juez, en representación del rebelde,  eleva a público un contrato de compraventa. El Notario, aunque emite un juicio genérico de capacidad, no da específicamente fe de su legitimación para representar a los ignorados herederos, materia que en este caso ha de calificar el Registrador a la vista de la resolución judicial y del procedimiento en que se dicta, tal y como resulta reflejado y transcrito en la propia escritura.

         La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representación por rebeldía, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido.

         Considera la DG que dicha masa hereditaria no ha sido parte en el proceso al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2.o, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento

         La posibilidad de calificar al respecto la basa, dentro de las posibilidades del artículo 100 del Reglamento Hipotecario en la inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.

         El Registrador ha de comprobar siempre que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

         En el caso concreto las notificaciones fueron sangrantes ya que la parte actora presentó como domicilio para ellas el suyo propio, es decir la casa vendida, antiguo domicilio de la causante, pero del que ya estaba en posesión.

Enlaces: BOE. UA.

**21. FORMALIZACIÓN EN ESCRITURA DE UNA COMPRAVENTA ANTIGUA OTORGADA EN DOCUMENTO PRIVADO. R. 17 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se formaliza en escritura pública otorgada en 2002 una compraventa que se reconoce realizada en 1976 en documento privado, aunque no se aporta dicho documento, razón por la cual la registradora deniega la inscripción.

         La DGRN revoca dicho defecto, pues la escritura en cuestión no es meramente recognoscitiva o confesoria de la existencia de un documento privado, sino también volitiva de la transmisión, al constar todos los elementos del negocio jurídico, y la voluntad de las partes de que se produzca la transmisión.

         Se deduce de lo anterior que cuando la escritura se remite a un contrato privado previo, y se especifican todos los elementos del negocio jurídico (título material), aunque no se aporte el  documento privado (título formal) la escritura es inscribible, ya se califique de “Elevación a Público de documento privado” o  “Formalización de Compraventa en Escritura”. Igual ocurriría si no hubiera habido título formal, por haber sido  un contrato verbal.

         Deja sin resolver la cuestión de si la escritura sería título formal o no para inscribirse en el Registro de la Propiedad si las partes se limitaran a confesar y admitir la existencia del documento privado de compraventa, ya que, de acuerdo con el artículo 1224, nada prueba la escritura contra el documento privado si por exceso o por defecto se apartan de él. Parece que en este caso sí sería imprescindible el documento privado, o al menos una fotocopia. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

*24. POR MÍ Y ANTE MÍ. R. 21 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 25 de diciembre de 2003.

         Se trata de una escritura de constitución de hipoteca en la que se contiene una diligencia por la que el notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, rectifica el contenido inicial de la misma, entre otros extremos, en lo relativo a la cobertura hipotecaria de gastos y costas.

         Caso concreto: se estableció en el propio cuerpo de la escritura, que la responsabilidad total por costas de las 5 fincas gravadas era de 24.000 euros, y que la responsabilidad total por otros gastos era de 6.000 euros; y al distribuir la responsabilidad entre aquéllas se asignó a cada una, 4.000 y 1.000 euros, respectivamente, por tales conceptos. Quedaban, pues, por asignar 4.000 y 1.000 euros, respectivamente, de las coberturas hipotecarias totales fijadas para cada uno de ellos. Y es aquí donde por vía de subsanación, el Notario, por diligencia, aclara que la responsabilidad de cada finca por costas es de 4.800 euros, y de 1.200 euros por otros gastos.

         El Registrador suspende la inscripción en tanto no se ratifique por los otorgantes esta modificación, al afectar a sus derechos.

         La DG parte de que la fijación de los límites de la cobertura hipotecaria por los distintos conceptos, es uno de los aspectos básicos que delimitan el contorno del derecho real de hipoteca y, por tanto, solo los otorgantes pueden definirlo en los términos que estimen conveniente. También es evidente que no cabe que el notario manifieste por diligencia adicional modifique el contenido del negocio otorgado y recogido en el documento inicial ya firmado.

         Sin embargo, revoca el defecto por entender que el Notario distribuye esas cantidades pendientes de asignar, entre las cinco fincas hipotecadas de un modo igualitario, como igualitaria había sido originariamente la distribución de los importes globales de ambos conceptos en cuestión. Considera que estamos ante un mero error material de los previstos en el artículo 153 Reglamento Notarial cuya subsanación no altera la voluntad de los otorgantes, sino que, por el contrario, posibilita que ésta quede reflejada en el documento tal cual es.

         Nota: Sin embargo, ¿quién nos asegura, por ejemplo, que “el error material” no se encuentra en cambio en la cifra total de responsabilidad, pudiendo ser que lo querido realmente por las partes era que respondiera cada finca de 4000 y 1000 euros? El Registrador estimó que el error era de concepto basándose, entre otros argumentos en “el muy diverso origen del cual puede devenir el error notarial, lo cual justificará que sean las partes y solo puedan ser ellas las que determinen cual de las diversas posibilidades es la correcta”. Personalmente, comparto su criterio, siempre que no haya algún elemento adicional como cuadro de distribución u otra reseña en el propio título que ayude a contrastar el error. (JFME)

    Carta recibida: Estimado Jose Felix: El artículo 153 del Reglamento Notarial regula un procedimiento de subsanación excepcional, en el que para evitar la molestia de hacer comparecer nuevamente a todos los otorgantes permite que el notario "por propia iniciativa o a instancia de la parte que los haya sufrido (los errores materiales, las omisiones o los defectos de forma)" pueda subsanar tales errores materiales, las omisiones o los defectos de forma.
    Pero, a mi juicio, debe tener el notario especial cuidado en discernir que se trate realmente de un error material, omisión (de su juicio de identidad o de capacidad) o defecto de forma, de tal manera que en su intento de no perturbar a los otorgantes les atribuya una declaración de voluntad errónea o que pudiera perjudicarles.
    Es por ello, por lo que en el caso que nos ocupa, similar a uno que tuve la semana pasada, yo opté por hacer venir nuevamente a las partes. Solo si el error hubiera sido de suma en un cuadro de distribución no les hubiera molestado, pero en este caso, al no haber cuadro de distribución resulta dudoso si el error estaba en la suma de 4000 + 1000 o en el reparto de 6000.
    Un saludo. ... (notario).
Enlaces: BOE. UA.

 

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