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DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

EN DOCUMENTO PRIVADO

 

            Se ha tenido conocimiento de un procedimiento judicial sobre el tema del encabezado que, por su interés, se resume.

            Como situación previa, se parte de una hipoteca que ha sido distribuida entre varias fincas.

            Ahora, una de estas fincas se divide materialmente y, mediante documento privado se solicita que se inscriba la distribución entre las nuevas fincas que acaban de nacer.

            El Registrador no admitió el documento privado, denegando su acceso a los libros registrales.

            La DG no resolvió el recurso interpuesto, por lo que lo desestimó por silencio administrativo.

            Los interesados acudieron al juicio verbal en el que el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Valencia, el cual, mediante sentencia de 23-3-2004 revoca la nota de calificación confirmada por la resolución presunta.  Así pues, acepta el documento privado.

            Recurrió la propia DG, pero la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 30-9-2004 ratifica el criterio del Juzgado, admitiendo, en consecuencia, el documento privado.

            La sentencia de la Audiencia considera que si un documento privado es título suficiente para inscribir en el Registro la distribución de responsabilidad hipotecaria, ello implica que puede serlo tanto para el caso de constitución de hipoteca sobre varias fincas sin distribución de responsabilidad, como para hacer esa distribución entre una finca hipotecada y las resultantes de la división, sin que el art. 216 RH exija que esta distribución no haya tenido lugar en el título constitutivo.

            Se pueden destacar algunos aspectos importantes del caso:

            1º.- Tal vez el principal sea el indicio de cambio de criterio en la DG con respecto a la interpretación del artículo 216 del Reglamento Hipotecario que hizo en la Resolución de 7 de enero de 2004, en parte por haber confirmado presuntamente la nota de calificación y, sobre todo, por haber recurrido la sentencia de instancia..

            2º.- En este caso concreto se da una vuelta de tuerca adicional, pues la hipoteca ya estaba distribuida y ahora se redistribuye en parte.

            3º.- Que se realice una interpretación u otra tiene importantísimas consecuencias fiscales porque la instancia no está sujeta a Actos Jurídicos Documentados, de ahí que la aplicación práctica de la Resolución de 7 de enero de 2004 supuso un trasvase de varios miles de millones de las antiguas pesetas desde las arcas de la Haciendas autonómicas a los bolsillos de los contribuyentes (en su mayor parte constructoras), aunque ese no fuera su objetivo.

            4º.- No se ha planteado en el mismo si también valdría la tasación en documento privado a los efectos del procedimiento de ejecución directa o extrajudicial pues el artículo 216 sólo excepciona del documento público la distribución de la responsabilidad, pero no la tasación. Puede darse el caso de que un Juez no admita la tasación de las fincas si considera que ha de realizarse por escritura al no tener la cobertura del 216. Al respecto, el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 234 del Reglamento Hipotecario exigen expresamente que la tasación conste en escritura.

            A continuación se recogen el resumen y comentario realizado en su día a la Resolución por José Félix Merino, Registrador de la Propiedad y la reseña de una Consulta de la Dirección General de Tributos por Francisco Mínguez Jiménez, Inspector de Hacienda del Estado   

 

 

***15. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD EN DOCUMENTO PRIVADO. R. 7 de enero de 2004, DGRN. BOE del 17 de febrero de 2004.

            A) Supuesto de hecho: Se presenta un documento privado en el que se distribuye la responsabilidad hipotecaria que recae sobre la finca matriz entre varias de las resultantes de su división, quedando libres otras.

            B) La Letrada recurrente, en esencia, alegó:

            - Que, con arreglo al contenido del artículo 216 del Reglamento Hipotecario, el documento privado con firmas legitimadas notarialmente, es título válido y suficiente para practicar la inscripción registral de tal negocio jurídico, y supone una excepción o dispensa al requisito formal de la escritura pública.

            - De la propia redacción gramatical del artículo 216 se puede extraer la conclusión de ser perfectamente aplicable a la distribución posterior del préstamo hipotecario, pues el precepto utiliza la expresión «podrán en el mismo título o en otro... se refiere a dos momentos opcionales distintos;

            - En cuanto a su interpretación sistemática, por la propia ubicación del precepto que se encuentra dentro de la regulación específica «Distribución del crédito hipotecario».

            - Que existen numerosas excepciones al principio de titulación pública para el acceso al Registro de la Propiedad y al Mercantil, entre las que se encuentra la del artículo 216 del Reglamento Hipotecario.

            - Con la división del crédito hipotecario considera que no se está procediendo a liberar cargas hipotecarias sino a distribuir las mismas entre las fincas derivadas de la división horizontal. Entiende que el artículo 174.2 del Reglamento Hipotecario alegado por el Registrador exige literalmente la nueva escritura a los solos efectos de cancelación y no para una liberación parcial de cargas.

            - Al no otorgarse escritura, desaparecería el hecho imponible (AJD).

            C) El Registrador basa su calificación negativa en los artículos 1.880 del Código civil; artículos 3, 82, 122, 144 y 145 de la Ley Hipotecaria y 33, 34, 179 Y 216 de su Reglamento. De su informe cabe destacar:

            -  Las excepciones al principio de documentación pública para el acceso de los títulos al Registro deben ser objeto de una interpretación estricta, máxime cuando el derecho a inscribir es una hipoteca en el que la escritura pública es requisito imprescindible.

            - Pueden plantearse dos posibles casos de distribución de la responsabilidad hipotecaria:

                        1º: Si se hipotecan varias fincas a la vez por un solo crédito (arts. 119 y 246 LH). En este caso, la distribución de la responsabilidad hipotecaria es presupuesto ineludible para obtener la inscripción, y si tal distribución no se hubiere hecho en el mismo título de constitución de hipoteca, el artículo 216 del Reglamento Hipotecario brinda a los interesados el modo para suplir esta omisión.

                         2º. Si una finca ya hipotecada se dividiera en dos o más (art. 123 LH). Es el caso del presente recurso.

            - En el primer caso la distribución de responsabilidad hecha por los interesados actúa sobre una hipoteca no inscrita aún, y por ello si se hiciera por documento separado al de constitución de la hipoteca, se trataría de una aclaración, complemento o subsanación de la propia escritura de constitución, no afectando aún a ningún asiento practicado en el Registro. Por el contrario en el segundo supuesto, dicha distribución actúa sobre un asiento registral de hipoteca ya practicado, asiento a los que se les aplica los artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.

            - El artículo 216 del Reglamento Hipotecario considera que se aplica sólo al primer supuesto. Por sus términos, por su ubicación normativa y por su rango estima que sólo es desarrollo del artículo 119 de la Ley y que nada tiene que ver con el caso del artículo 123. 

            - En cuanto a la liberación de alguna de las fincas afectadas alega que la desaparición registral del gravamen de origen sólo puede obtenerse mediante el pertinente asiento de cancelación para el que se exige la vía documental de la escritura pública o, en su defecto, la resolución judicial firme.

            D) Dirección General: Acepta su inscripción, basándose exclusivamente en la dicción literal del artículo 216 del Reglamento Hipotecario, ya que no se cita ningún otro precepto, ni resolución ni sentencia. Entiende que la solución se extiende tanto al caso en que se distribuya entre todas las fincas como a aquel en el que algunas de las fincas resultantes queden libres de toda responsabilidad, pues estima que lo relevante -y común a ambos supuestos- es ”que la suma de las responsabilidades a que quedan afectas las distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz”.

            E) Mi opinión: Disiento de esta decisión, tanto en la forma como en el fondo. En cuanto la forma, por la inusitada pobreza de argumentos y el no apoyarse sino en un mero precepto reglamentario. En cuanto al fondo, porque considero convincentes los argumentos del Registrador que trata de salvar el principio de jerarquía normativa dándole al mismo tiempo un sentido al artículo 216 del Reglamento. También puede alegarse el artículo 1280 del Código Civil que exige documento público para la modificación de un derecho real sobre inmuebles, siendo evidente que se está modificando una hipoteca ya nacida. En la práctica, lo que verdaderamente pesa es el interés por ahorrarse el concepto de Actos Jurídicos Documentados del ITP. Y la presente Resolución le da cobertura.

            Será duro aplicarla. A ello obliga el artículo 327 de la Ley Hipotecaria: “Publicada en el Boletín Oficial del Estado la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registros mientras no se anule por los Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo.” (JFME)

Enlaces: BOE.

 

 

Nº de consulta: 1893-03

Fecha: 13/11/2003

Impuesto afectado: IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

Materia: DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

 

Una sociedad formaliza un préstamo hipotecario sobre un solar de su propiedad, y  una vez construido el edificio, recoge en escritura pública la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los distintos pisos y locales resultantes de la división de la propiedad horizontal.

La sociedad considera que no se produce nuevamente el hecho imponible de AJD, puesto que ya tributó por dicho impuesto en el momento de constitución de la hipoteca.

La DGT señala claramente la obligación de tributar por AJD, siendo un hecho imponible separado e independiente del originado por la constitución del préstamo hipotecario.

La DGT no entra a analizar en esta consulta la posibilidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria mediante documento privado con firmas legitimadas notarialmente (Resolución DGRyN 7-01-2004, comentada en Informe febrero), puesto que el contribuyente no consulta específicamente esta cuestión.

No obstante, a mi juicio la cuestión resulta clara (durante mi trabajo en la DGT del Ministerio de Hacienda realicé algún informe sobre esta cuestión): se trata de un prototipo de “economía de opción” en el ámbito tributario; si el contribuyente se acoge a su derecho a distribuir la responsabilidad hipotecaria mediante documento privado, puesto el artículo 216 del Reglamento Hipotecario lo admite, no se produce hecho imponible de AJD.

 

Nota final: El Anteproyecto de la Ley de reforma del Mercado Hipotecario incluía esta redacción del artículo 9 de la Ley de Novación y subrogación de hipotecas que, después no llegó a convertirse en ley:

“Artículo 9. Beneficios fiscales en la novación modificativa de préstamos hipotecarios.
Estarán exentas en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados” las escrituras públicas de novación modificativa a que se refiere el artículo 4.2 de esta ley o aquéllas en las que se formalice la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas."

 

EL PROBLEMA DE LA TASACIÓN RESOLUCIÓN DE 7 DE ENERO DE 2004 SEMINARIO DE 3 DE MARZO DE 2009 PELIGROSA DISTRIBUCIÓN EN DOCUMENTO PRIVADO

 

 

 

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