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AMPLIACIÓN DE HIPOTECA SOMETIDA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

   La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª,  en Sentencia de 17 Jun. 2008, revoca parcialmente las Resoluciones DGRN de 2 y 3 de septiembre de 2005.

A) Texto del resumen publicado en su día:

*337. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN CREDITO. AUMENTO CONDICIONAL DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. R. 2 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 19 de octubre de 2005. Vinculante en parte

            Se presenta una escritura de constitución de hipoteca en garantía de las obligaciones que surjan de un crédito formalizado el mismo día mediante póliza intervenida por el mismo Notario autorizante. En la escritura se fija una responsabilidad hipotecaria hasta un importe máximo de 548.000 euros por principal del crédito y otras cantidades complementarias por intereses ordinarios, de demora, por costas y por otros gastos suplidos, de modo que la responsabilidad máxima total de la finca hipotecada queda fijada en 685.000 euros. Además se pacta que, sin perjuicio de la eficacia inmediata de la constitución del derecho de hipoteca sobre la finca por el importe establecido anteriormente, las cantidades aseguradas por dicha hipoteca quedarán aumentadas en la cuantía que se detalla por cada concepto –en total 8.220.000 euros de responsabilidad hipotecaria máxima adicional-, si se cumple cualquiera de las condiciones que se detallan.

            El Registrador de la Propiedad rechaza la inscripción solicitada porque considera que no es admisible la constitución de hipotecas bajo condición suspensiva, y la de determinados pactos de la hipoteca por diversos defectos concretos.

            La DGRN estima en casi todo el recurso:

            a.- Sobre la posibilidad de ampliación condicional de la cobertura hipotecaria, dice que “siendo posible garantizar con hipoteca tan sólo una parte de un crédito, se admite que por vía de modificación o ampliación de la hipoteca existente pase ésta a dar cobertura real a otra parte del mismo crédito o al resto no garantizado, con el alcance que respecto de las partes y del tercero se ha encargado de precisar este Centro Directivo. Y ningún obstáculo habrá, dentro de ciertos límites estructurales, para que esa ampliación esté inicialmente prevista aunque afectada por la situación de pendencia derivada de la condición suspensiva a que se sujete y, por tanto, con las consecuencias propias del juego de la condición.

            Señala que el crédito garantizado quedó perfectamente determinado en todos sus aspectos definidores y con una preferencia que ha sido objeto de la debida publicidad «erga omnes», por lo que quedan protegidos suficientemente los terceros.

            b.- Sobre la concreta condición pactada: la admite, pues consiste en consiste en que determinado tramo del crédito no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de determinada fecha, y señala que no se trata de una condición que afecte a la obligación garantizada y dependa de la exclusiva voluntad del deudor (cfr. artículo 1115 del Código Civil), sino de una condición a la que se sujeta la efectividad de una garantía en favor del acreedor.

            También admite las demás condiciones a que se somete la ampliación de la responsabilidad hipotecaria, por consistir en circunstancias reveladoras de un deterioro de la situación patrimonial del deudor y de los garantes o en la disminución del valor de la finca hipotecada y de la integridad de la garantía. Se basan, dice, en una razón justificativa que ha de estimarse suficiente para la modalización del derecho real de hipoteca.

            En cuanto a otras cláusulas, declara inscribible el vencimiento anticipado por incumplir la obligación de dejar constancia registral de las edificaciones en la finca; de realizar en la finca reparaciones y actos de conservación; de notificar al acreedor las circunstancias perjudiciales a la propiedad; impago de tributos y gastos, siempre y cuando se concrete a aquéllos cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia legal de cobro respecto del mismo acreedor hipotecario.

            En relación con la cláusula relativa a los casos en que la acreedora hipotecaria pueda pedir la administración o posesión interina de la finca conforme al artículo 690 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podrán imponerse más cargas económicas que las previstas en el art 690 de la LEC.

            Rechaza la inscripción de la cláusula que autoriza al acreedor para obtener segundas copias con fuerza ejecutiva, y la de los pactos de sumisión expresa de las partes a los Tribunales de una determinada circunscripción. (JDR)

[Documento PDF]

 

347. HIPOTECA EN GARANTIA DE UN CREDITO. AUMENTO CONDICIONAL DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. R. 3 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 20 de octubre de 2005. Vinculante en parte.

            Resolución idéntica a la nº 337 de este informe, mismo recurrente, mismo registrador recurrido, a cuyo comentario nos remitimos. (AFS)

[Documento PDF]

 

 

B) Parte revocada:

"únicamente en lo que se refiere a las condiciones señaladas con la letra c) en las escrituras mencionadas en el primer fundamento de está sentencia, consistentes en que el tramo correspondiente de los créditos a que se refieren dichas escrituras, no haya sido completamente amortizado y no se haya otorgado escritura de cancelación de la hipoteca antes de las doce horas del día tres de junio del corriente año."

 

C) Razonamientos:

La Sentencia no entra en si cabe constituir una hipoteca bajo condición suspensiva, porque tal cosa no es discutida en la demanda ni en el recurso, pero sí afirma que no cabe establecer una condición, suspensiva del nacimiento de la hipoteca, que consista en el impago de la deuda garantizada, en sintonía con la R. 4 de diciembre de 1980, al ser el incumplimiento presupuesto de la ejecución pero no de la existencia de la hipoteca

Estima que es irrelevante que lo condicionado no sea la constitución de la hipoteca sino el incremento de cobertura de hipoteca ya constituida ya que el efecto es el mismo, pues las fincas, en virtud de esa ampliación, pasan a estar sujetas al pago de una cantidad mayor, muy distinta de la pactada inicialmente de forma incondicionada. Se crea, dependiendo de una condición inadmisible, una hipoteca de contenido económico muy superior al que tenía inicialmente. Y, además, se crea con efectos desde la inscripción inicial, con el mismo rango de la hipoteca constituida incondicionalmente, por lo que se diferencia de los supuestos típicos de ampliación de hipoteca, en lo que la ampliación se produce con el rango que proceda según la fecha del acceso de la misma al registro y sin merma, por tanto, de los derechos que hayan alcanzado reflejo registral después de inscribirse la hipoteca ampliada y antes de inscribirse la ampliación.
      Entiende que ese mecanismo equivale a una hipoteca incondicionada y por el total del crédito, desde el principio, con lo que la condición que examinamos es más aparente que real. Al constar la condición inscrita en el registro, podría perjudicar a terceros, conforme al principio general de oponibilidad de lo inscrito, establecido en los artículos 13 y 32 de la Ley Hipotecaria.

Entre las limitaciones a la autonomía de la voluntad, que se imponen en materia de derechos reales, debe incluirse la exigencia de que la apariencia responda a la realidad y, por tanto, que lo que es hipoteca no pueda ser designado o considerado de otro modo. Una hipoteca que, desde el principio y de manera incondicionada garantiza una cantidad concreta, no puede presentarse en el tráfico como otra cosa distinta, que es lo que ocurriría de admitirse que entrasen en el registro de la propiedad los instrumentos jurídicos aquí creados. Porque, como dice la Dirección General, es exigible siempre «la determinación precisa de los contornos del derecho real», particularmente cuando se trata de hipotecas. En concreto han de definirse con claridad as características de la obligación garantizada, de las que la más importante es, evidentemente, la cantidad cuyo pago se quiere asegurar.

El registro de la propiedad es un instrumento de publicidad al servicio de la seguridad jurídica. Introducir cláusulas como las que nos ocupan puede inducir a confusión a los terceros que contraten antes de llegar la fecha de cumplimiento de la condición.

La falta de constancia de que las hipotecas garantizan, desde el principio, una cantidad por principal próxima a los 7 millones de euros cada una, supone una vulneración del principio de especialidad, que exige el conocimiento claro de las características fundamentales de los derechos reales, sin circunstancias que puedan a inducir a error.

Estima que no hay una razón justificativa suficiente para permitir el ejercicio libre de la autonomía de la voluntad y que el móvil no es el confesado, y es perfectamente posible, muy verosímil incluso, que la finalidad de esta condición que examinamos fuese la de no pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados. De todos modos, las razones para no admitir la cláusula son civiles y no tributarias. Las referencias tributarias realizadas lo han sido para poner de relieve la inexistencia de «razón justificativa suficiente» para el establecimiento de la condición que nos ocupa.

Se ha considerado exclusivamente en la presente sentencia la condición señalada con la letra c) en la estipulación 4.2 de las escrituras, referida al incremento de la cantidad garantizada por las hipotecas en caso de no haberse amortizado los créditos a tres de junio del corriente. Se ha obrado así porque el resto de las condiciones no fueron cuestionadas en la demanda ni lo han sido en el recurso. (JFME)


 

TEXTO DE LA SENTENCIA

 

 

El texto de la sentencia es gentileza de Luis Jorquera García, Notario de Madrid

 

 

EL TRIBUNAL SUPREMO FIJA DOCTRINA SOBRE EL TRATAMIENTO FISCAL DE LA HIPOTECA SOMETIDA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

 

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