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RESOLUCIONES DGRN AGOSTO-2004

 

 

 

 

 

 

*1. SILENCIO POSITIVO. R. 17 de junio de 2004, DGRN. BOE del 11 de agosto de 2004.

            Considera el Centro Directivo suficientemente acreditada la obtención, por silencio positivo, de licencia de parcelación cuando a la escritura de división material de determinada finca sita en Fuerteventura se acompaña:

            - la solicitud de la licencia presentada en el Ayuntamiento y

            - la solicitud de certificación de acto presunto presentada igualmente en el Ayuntamiento

            - Manifestación por parte del interesado de que en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto. El Registrador no tiene que indagar nada al respecto.

            Descarta la necesidad del certificado del acto presunto reclamada por el Registrador, por no ser éste el único medio que permita acreditar que se haya producido el silencio positivo, conforme al artículo 43.5 de la Ley 30/1992.

            En definitiva, esta R. va más allá de anteriores RR. -en las que hubo un pronunciamiento del Ayuntamiento, aunque desestimatorio- permitiendo la inscripción, a pesar de que no se haya dictado acto alguno. También acepta que la manifestación del interesado se realice en escrito posterior a la escritura.

            La Dirección parece exigir un requisito negativo más –no planteado por las partes- “que la división escriturada no contradiga clara y manifiestamente el planeamiento urbanístico”. Al menos para Canarias, este requisito tiene cobertura en el artículo 166.6 del Decreto Legislativo 1/2000, ya que “en ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias urbanísticas en contra de la ordenación de los recursos naturales, territorial, urbanística o sectorial aplicables.”

Enlace: BOE.

2. CONCESIÓN ADMINISTRATIVA EN PUERTOS. R. 10 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004.

            En el supuesto de hecho a que se refiere este expediente se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa de una nave industrial sita en la zona de servicio de un Puerto del Estado, incorporándose a la escritura que la formaliza una certificación administrativa relativa a un acuerdo adoptado por la Autoridad Portuaria en el que, entre otras condiciones y además de reconocer a la vendedora como titular y autorizar la transmisión, se expresa que el «derecho concesional» sobre la referida finca está temporalmente limitado a los primeros treinta años de vigencia de la concesión según la Disposición Transitoria Decimocuarta, apartado tres, del Reglamento para el desarrollo de la Ley de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989 de 1 de diciembre.

            El Registrador entiende que tal derecho es de mayor duración por razón de la procedencia de la concesión de la división de otra, otorgada en 1965, por un plazo de noventa y nueve años a una sociedad. Y, por ello, deniega la inscripción de la limitación a treinta años, sosteniendo que el plazo del título concesional no puede ser alterado por una mera autorización administrativa y es necesario un expediente de ocupación o delimitación del demanio y referido a toda la concesión.

            Como antecedentes es importante tener en cuenta lo siguiente:

            - Que las concesiones se otorgaron bajo el imperio de la Ley de Puertos de 19 de enero de 1928, que era la normativa que, en esa fecha, regulaba la ocupación del dominio público marítimo-terrestre; y en su origen fue limitada la concesión a un tiempo de noventa y nueve años.

            - Que la Ley de Costas de 28 de julio de 1988 derogó varios de los artículos de la Ley de Puertos de 1928, de modo que las concesiones otorgadas antes de la Ley de Costas pasaron a regirse por ésta, reduciéndose los plazos, en su caso, a treinta años por consecuencia directa de la normativa de Costas (disposición transitoria decimocuarta apartado tercero del Reglamento de Costas).           

            LA DGRN desestima el recurso ya que:

            - La vigente Ley de Costas no impone la apertura de un procedimiento específico para revisar la modificación de las concesiones en el supuesto de que se trate de reducir aquéllas que se han concertado a tiempo indefinido o por término superior a treinta años para así adaptarlas a esta limitación temporal; ni lo hace su Reglamento de ejecución, cuya disposición transitoria decimocuarta se encarga precisamente de eximir de este requisito en tales casos, a diferencia de lo que acontece en el supuesto en que la revisión de la concesión se funda en motivos ajenos, en el cual tal procedimiento, incluido el trámite de audiencia, sí deviene preceptivo; disposición reglamentaria que, por lo demás, se limita a desarrollar lo dispuesto por el artículo 66.2 de la Ley de Costas, que prohíbe la existencia de concesiones por un período superior a los treinta años. 

            - No cabe dudar que la concesión debatida recae sobre dominio público marítimo-terrestre, pues, aunque esté situada dentro de la zona de servicios de un Puerto del Estado, como resulta del Plan de utilización de dicha zona aprobado por Orden Ministerial, la Ley 27/1992, en su artículo 14.2, define el dominio público portuario estatal como el dominio público marítimo- terrestre afecto a los puertos e instalaciones portuarias de titularidad estatal, y por ello la concesión está «ipso iure» limitada a los primeros treinta años de vigencia de la indicada legislación de Costas.

            - A mayor abundamiento, coinciden en lo que se refiere a esta menor duración de la concesión, tanto, la Administración competente actual —sucesora de la concedente—, como el concesionario actual  y adquirente. (IES)

Enlace: BOE.

 

*3. RESEÑA DE PODERES SUSTITUIDOS. POSESIÓN. R. 11 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004. Vinculante en cuanto a los defectos 1º y 3º que se dirán.

            Al recurrirse simultáneamente, mediante un mismo escrito, dos calificaciones respecto de escrituras diferentes, si bien relativas a la misma finca y siendo la calificación de la segunda de las escrituras (de préstamo hipotecario) consecuencia de la calificación negativa respecto de la primera (de compraventa),se decide sobre tales cuestiones en un único expediente, dada la íntima conexión entre las mismas

            El supuesto de hecho es el siguiente: venta otorgada en nombre de una entidad de crédito por quien alega un poder para vender la finca que le ha sido otorgado por otro apoderado del Banco vendedor; compra una entidad mercantil y comparece otra, que es la ocupante material de la finca y que, según el tenor de la escritura, la posesión de la finca será entregada por ésta directamente al comprador a partir de la firma de la escritura.

            Defecto 1º: El Registrador, respecto a la facultad de vender exige que aparezca reseñada la posibilidad de sustituir el poder (articulo 98.1 ley 24/01 y 261Cc),  mientras que el Notario recurrente considera que la reseña de la escritura de poder y el juicio notarial de suficiencia de la representación contenido en dicha escritura son suficientes, sin necesidad de añadir que se contiene la posibilidad de sustituir el poder.

            La DGRN, concluye que, toda vez que en la escritura calificada expresa el Notario que el poder es para «vender la finca» y esta declaración, es congruente con la compraventa que contiene la escritura, implica necesariamente no sólo que incluye esa facultad sino que la misma no está sujeta a ninguna restricción ni limitación según el documento que el Notario tiene a la vista.

            La DGRN, además, precisa cuál es, en este caso, el ámbito de actuación del apoderado inicial del Banco pues, según cuál sea la normativa aplicable de las dos previstas en nuestro Ordenamiento, precisará autorización del mandante para delegar el encargo recibido (artículo 261 del Código de Comercio), o podrá nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido (artículo 1721 del Código Civil).

            Y considera que no es de aplicación del Código de Comercio. Para que el mandato se repute comisión mercantil el artículo 244 de dicho Código requiere la acumulación de dos circunstancias: que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que sea comerciante o agente mediador el comitente o el comisionista. Aunque el Banco vendedor y poderdante es empresario, es lo cierto que la legislación bancaria citada en los vistos le impone un objeto social exclusivo, el propio de las Entidades de Crédito. Y aunque las Entidades crediticias pueden realizar otras actividades conectadas más o menos directamente con su objeto social, difícilmente reunirán las características económicas del acto de comercio (interposición en el tráfico, habitualidad, ánimo de lucro). Tampoco desde un punto de vista estrictamente jurídico puede el Banco realizarlos de forma permanente, a través de una organización estable y adecuada al efecto y con ánimo lucrativo.

            La doctrina de esta Dirección General ha admitido que la compraventa de bienes inmuebles puede ser, en hipótesis determinadas, acto de comercio, pero es lo cierto que la compraventa formalizada mediante la escritura calificada no reúne requisitos de mercantilidad ni en cuanto al objeto de la venta ni respecto de los pactos sobre su entrega o gastos de la transmisión.

            A mayor abundamiento, el poder que se otorga al apoderado compareciente es, según los términos en que se reseña, concreto para la venta de ese inmueble lo que, ciertamente, no permite presumir una organización adecuada para el tráfico en masa.

            El segundo defecto, relativo a la escritura de compraventa, no resulta reseñada la persona que otorgó el poder en representación del Banco vendedor y, al no constar inscrito en el Registro Mercantil (por no ser obligado), no aparece acreditado el concepto y carácter con los que actuó aquélla, ni si tenía facultades para ello.

            El artículo 98, en su apartado 1, de Ley 24/2001, de 27 de diciembre, explicita con rango de ley una doble exigencia que ya se imponía, reglamentariamente, al Notario autorizante: por una parte, la necesidad de reseñar siempre el documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y, por otra, la obligación de expresar que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato de que se trate. La «reseña identificativa» habrá de consistir en una sucinta narración o indicación somera, pero suficiente, de los datos de la escritura en cuya virtud se confirieron las facultades representativas, de suerte que no puede considerarse suficiente una indicación como la ahora debatida que ni siquiera contiene el nombre del Notario autorizante y fecha de la escritura originaria del poder, máxime si se tiene en cuenta que se trata de un caso de sustitución de poder, en el que no es necesario exhibir la copia autorizada del mismo al tiempo del otorgamiento del negocio cuya inscripción se solicita (cfr. la Resolución de 10 de febrero de 1995), y el Notario debe recoger, tomándolos de la escritura de sustitución, los particulares del poder originario relativos a la justificación documental de la existencia de la representación.

            Tercer defecto: en la compraventa no se acredita la realización de la entrega de la posesión jurídica y material de la finca vendida porque, a juicio del Registrador, el Banco vendedor no ha ostentado en ningún momento la posesión jurídica y real de la finca, y porque el tercero que dice ostentarla sólo manifiesta que la entregará a partir de la firma de la escritura de compraventa. Por lo que se refiere a la ausencia de posesión real -entendida esta expresión como equivalente a la posesión material, es doctrina de la DGRN que su falta o retraso no impide la tradición pues el artículo 1462 no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material sino al acuerdo impeditivo del hecho transmisorio

            Y respecto de la «posesión jurídica», debe tenerse en cuenta que la sociedad que la ostenta expresa que la finca no está arrendada, sino actualmente ocupada por ella misma y que se compromete a entregarla directamente a la sociedad compradora a partir de la firma de la escritura de compraventa sin que de la escritura resulte que dicha posesión pueda tener su origen en una previa transmisión a la ocupante, por lo que esta posesión tampoco impide la eficacia traditoria de la escritura de compraventa. (IES)

Enlace: BOE.

  

4. PROPIEDAD HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO PRIVATIVO DE PARTE DEL TERRENO. R. 14 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004. Vinculante.

            Supuesto de hecho: se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de una finca consistente en una parcela de terreno sobre la que, según consta en el Registro, existe una edificación dividida en dos partes, una de tres plantas, que ocupa 44 metros cuadrados de la parcela y la otra de dos plantas, que ocupa 68 metros cuadrados de parcela, ambas destinadas a vivienda; y el resto de la superficie está destinado a patio. Del régimen de propiedad horizontal resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes), cada uno de los cuales lleva como anejo inseparable el uso privativo de una parte distinta de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.

            El Registrador inscribe la escritura calificada excepto la asignación a cada vivienda, como anejo, del uso privativo de un trozo de parcela dedicada a jardín, por entender que es necesaria la licencia municipal de parcelación o declaración de su innecesariedad.

            La cuestión debatida es análoga a la resuelta por este Centro directivo mediante Resolución de 10 de diciembre de 2003, también la normativa aplicable es la de la Comunidad Autónoma de Madrid, y resuelve LA DGRN en el mismo sentido. Se transcribe, a continuación, el comentario hecho en su día, por Alfonso de la Fuente:

            La DGRN sienta los siguientes principios:

            - La exigencia de licencia para la división de terrenos que establece el artículo 53 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio regulador de la inscripción de los Actos de Naturaleza Urbanística es meramente formal y  ha de ponerse en conexión con la normativa sustantiva de cada Comunidad Autónoma, en la que reside la competencia urbanística.

            - En el caso concreto, el artículo 151 de la ley 9/2001 de 17 de Julio de la Comunidad Autónoma de Madrid declara sujetos a licencia los actos de “parcelación” que la propia ley define como “cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie, o lindes de una o varias fincas”. Por ello hay que decidir si el concepto división horizontal contenido en la escritura del presente supuesto encaja o no en la definición de esta ley autonómica de acto de parcelación.

            - Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

            - Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):

            1)      Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.  Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

            2)      La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera  propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.

            Comentario: A pesar de la clarificadora doctrina de la DGRN todavía pueden plantearse casos intermedios entre ambos supuestos, como cuando en la división horizontal tumbada se atribuye en propiedad (no meramente en uso) el suelo de los anejos o el terreno donde radica la edificación, aunque el vuelo siga siendo común. Es decir, si en el presente supuesto el terreno que se atribuye como anejo a cada una de las dos edificaciones existentes lo hubiera sido en propiedad, aunque el vuelo fuera común, cabe preguntarse cuál hubiera sido la solución de la DGRN.

            Incluso puede plantearse el caso de complejos inmobiliarios, en los que se desee que sean de aplicación plena las normas de propiedad horizontal, que el vuelo sea común, y que ningún propietario pueda modificar la configuración exterior de su vivienda en su parcela individual sin autorización de la Comunidad de Propietarios. (AFS) (IES)

Enlace: BOE.

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3-10-2008, estima la demanda contra esta resolución y considera necesaria la licencia.

Esta sentencia estima el recurso de apelación contra la Sentencia del Juzgado de Primera instancia nº 55 de Madrid de 21-4-2007, que había confirmado inicialmente la resolución, y declara la legalidad y virtualidad de la calificación del Registrador. Considera que  la expresión (en el artículo 151.1.a de la ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid) “parcelaciones, segregaciones y “cualesquiera otros actos de división”, incluye el fraccionamiento jurídico del terreno. Y esta situación se da en el  caso de autos: “La atribución del uso exclusivo de trozos de terreno destinados a jardín, es decir, susceptibles de constituirse físicamente fincas independientes, como aduce el Registrador, implica una verdadera división del suelo”.

PUBLICADA LA ANULACIÓN EN EL BOE

 

D*5. DOCTRINA SOBRE LA AUTOCONTRATACIÓN. R. 15 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004. Vinculante.

            Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de compraventa en la que una persona, actuando en su propio nombre y en el de la vendedora, compra para sí el usufructo de una finca. El apoderamiento conferido por el transmitente faculta a la apoderada para enajenar, con las condiciones que estime pertinentes, estableciéndose, además, que todas las facultades del poder podrán ejercitarse aunque se produzca una contraposición de intereses o se incida en la figura jurídica de la autocontratación.

            El Registrador suspendió la inscripción por entender que dicha compraventa se produjo en contra de la prohibición de los artículos 1459.2.o y 1.449 del Código Civil.

            La DGRN revoca la calificación del registrador y se plantea si nuestro ordenamiento jurídico admite la autocontratación en sede de representación voluntaria y admitida ésta precisa a qué requisitos debe sujetarse la actuación representativa para que la autonegociación revista las apariencias de validez y eficacia que la hagan merecedora de formalización en escritura pública y, a su virtud, de inscripción registral.

            Para resolver esta cuestión la DGRN establece que el problema de la autocontratación, así como el de los poderes irrevocables o de los dotados de subsistencia de efectos, se halla inseparablemente conectado con la postura que se adopte en relación a la causa del apoderamiento y a la relevancia que se atribuye al interés gestionado y se hace eco de la doctrina mayoritaria que es causalista distinguiendo entre relación subyacente o básica, y relación representativa, asignando a aquélla la significación de causa del propio negocio de apoderamiento, que es contemplado como negocio ejecutivo que tiene su causa en el negocio inicial del que emana (v.gr. contrato de arrendamiento, trabajo, sociedad, mandato, etc.). Consecuentemente, y en virtud de esta tesis causalista, las vicisitudes del negocio subyacente afectan al apoderamiento, si bien con el matiz fundamental de que los terceros deben sujetarse a los límites formales establecidos en el título formal del apoderamiento, salvo que se tenga constancia cierta de que el contenido de la relación básica queda contrariado.

            Y en cuanto a la relevancia del interés gestionado, es elemento esencial del fenómeno representativo, lo que lleva a la doctrina mayoritaria a concluir que la representación sólo es tal cuando su ejercicio es expresivo de la defensa de un interés legítimo del representado o de un interés compartido entre éste y su representante. Por ello: la doctrina mayoritaria interpreta los artículos 1.459.2.o del Código civil y 267 del Código de comercio, como preceptos concordantes, de lo que se desprende que el comitente o el mandante se hallan investidos desde luego del poder jurídico de autorizar previamente o de ratificar la autocompra verificada.

            La autocontratación es válida y eficaz:

            - Cuando viene precedida por la licencia o dispensa del poderdante. 

            - Cuando con la misma no se produce conflicto de intereses.

            Seguir el criterio contrario sería tanto como admitir la censura extrajudicial de la actuación realizada bajo la licencia o dispensa del «dominus negotii» y ello podría llevar a desoír los preceptos que emanan de la autonomía privada.

            Cuanto antecede no implica que el hecho de haber concedido tal dispensa, no permita la posibilidad de que el poderdante reaccione ante el posible abuso que cometa su representante al autocontratar, por cuanto que aquél tiene abierta la vía jurisdiccional para impugnar los negocios abusivos que haya podido concertar su apoderado, ya que la dispensa no puede ser interpretada como una renuncia anticipada al ejercicio de las acciones correspondientes. (IES)

Enlace: BOE.

 

6. DURACIÓN DE CONCESIÓN. R. 16 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004.

            Similar a la de 10 de junio de 2004 (nº 2 de este informe).

Enlace: BOE.

 

  Visita nº desde el 12 de agosto de 2004

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