RESOLUCIONES DE MAYO-2004

**2. HIPOTECA SOBRE CUOTA INDIVISA QUE DA DERECHO A USAR UN GARAJE Y UN TRATERO SIN DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. R. 19 de abril de 2004, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2004.  Vinculante.

            Supuesto de hecho: Se venden una vivienda y una participación indivisa de un local la cual lleva aneja la facultad exclusiva y excluyente de utilizar dos plazas de garaje y un trastero que se describen. Dicha cuota se desglosa entre los dos garajes y el trastero. El mismo día, se hipotecan la vivienda y la participación indivisa, con distribución de responsabilidad hipotecaria entre una y otra, pero no entre garajes y trastero.

            Al despachar la venta, la Registradora abre tres folios independientes para los garajes y el trastero. A continuación, inscribe parcialmente la hipoteca, sólo en cuanto a la vivienda.

            Nota de calificación: Se suspende la inscripción de hipoteca respecto de la participación indivisa sobre el local de garajes y trasteros, por no haberse distribuido la responsabilidad hipotecaria entre las fincas independientes formadas, así como el precio establecido para subasta.

            El Notario considera que la apertura de folio independiente no implica la obligación de distribuir que impone el art. 119 ya que las fincas así creadas no son equiparables a fincas independientes; que el artículo 68 del Reglamento Hipotecario no impide abrir un único folio y que no cabe con esta técnica desvirtuar el negocio querido.

            En su informe, La Registradora argumenta acerca de la autonomía de tres participaciones indivisas diferentes, como se desprende de que cada garaje y trastero tiene una cuota diferenciada y de que se incorpora un certificado de tasación que distingue entre las tres.

            La DG no puede entrar en si se debió abrir diversos folios, uno solo o ninguno a la íntegra participación, o si se debió de inscribir el título parcialmente al afectar el recurso gubernativo tan sólo a lo no inscrito. Parte de la situación como está, pero sí valora que dichos folios no existían al otorgarse la escritura de hipoteca, que su finalidad es adjetiva, la de evitar la congestión de asientos en el folio matriz y que el Registrador no puede reflejar en el Registro un negocio distinto del que contiene el título. Y esto último es lo esencial: al considerar el Centro que dentro del negocio hay vocación de tomar a la participación indivisa como una unidad, se inclina por la no necesidad de distribuir ni de fijar, en consecuencia, tasaciones específicas.

            Nota: La pregunta fundamental a la que hay que responder es la de si las partes han considerado la participación jurídica global como una unidad, con vocación de que se mantenga así en el tráfico. En la compra hay fuertes indicios de que realmente estamos ante tres objetos jurídicos distintos como lo presupone el desglose de cuotas y la existencia de tres descripciones, por lo que la Registradora hizo bien en crear tres nuevas fincas, porque, aunque los últimos párrafos del Reglamento Hipotecario han sido anulados por el Tribunal Supremo, el artículo 53 b) del RD 1093/1997 sigue en vigor según R. 6 de mayo de 2002.

            Pasemos a la hipoteca: Esas tres cuotas vuelven a recuperar su unidad en la intención de las partes (salvo en el perturbador certificado de tasación que se incorpora) a los efectos de constituir hipoteca unitaria. ¿Es ello posible? Así parece estimarlo la DG. Para ello ha de interpretar el artículo 217 en un sentido amplio, para que la suma de las participaciones no tenga que alcanzar a la totalidad del dominio.

             En mi opinión, la intención de los contratantes en la compra era la de crear tres unidades jurídico-económicas diferentes, los dos garajes y el trastero, porque, sino, no habrían distribuido la cuota, definido linderos y metros. El ciudadano normalmente siente que lo que adquiere en estos casos son dos garajes donde dejar los coches y un trastero para muebles viejos. La vestidura de si es una cuota indivisa con asignación de uso es el mero intento de conjugar en lenguaje jurídico la intención de las partes con la situación registral. Por ello, creo que en la hipoteca ya no deberían de poder volverse atrás sin cambiar la configuración de fondo definida en el título anterior. El destino económico de esos garajes y trastero puede estar ahora unido, pero el día de mañana tal vez no. Y aquí lo que se está favoreciendo es la antieconómica figura de la hipoteca unitaria respecto de tres "bienes" susceptibles de tráfico autónomo cuya forzada unión tan sólo a las entidades financieras beneficia, pues todos los potenciales futuros compradores se hacen por necesidad fiadores solidarios del conjunto de la operación. (JFME)

Enlaces: BOE.