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RESOLUCIONES DE SEPTIEMBRE-2004

Visita nº desde el 2 de septiembre de 2004

 

 

1. INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO PARA OTORGAR ESCRITURA EN LA CONTRATACIÓN CON ENTIDADES LOCALES. R. 2 de julio de 2004, DGRN. BOE del 2 de septiembre de 2004.

            El adjudicatario de un subasta municipal de inmuebles (en 1984) y el Ayuntamiento otorgan (en 1990) la escritura de venta, excediendo con mucho del plazo establecido en el pliego de condiciones, y estando vigente el Reglamento de Contratación de las Corporaciones  Locales de 9 de Enero de 1953 (hoy derogado).

            La registradora entiende que, según el citado Reglamento,  el incumplimiento en los plazos conlleva la nulidad de pleno derecho de la adjudicación.

            La DGRN revoca la calificación, sosteniendo que lo que dicho Reglamento establecía es que el incumplimiento por parte del adjudicatario concede al Ayuntamiento el derecho de resolver el contrato, pero en el presente caso no consta que lo haya resuelto, sino lo contrario como se deduce del mismo hecho del otorgamiento de la escritura. (AFS).

Enlace: BOE.

 

2. SEGREGACIÓN EN TERRENOS RÚSTICOS Y LICENCIA MUNICIPAL. ACREDITACIÓN DEL SILENCIO POSITIVO EN LICENCIAS URBANÍSTICAS. R. 23 de junio de 2004, DGRN. BOE del 4 de septiembre de 2004.

            El notario recurrente, con referencia a Andalucía, consideraba que las licencias municipales sólo eran necesarias en terrenos urbanos o urbanizables, según el artículo 259.3 de la Ley estatal del Suelo de 1992 (vigente y aplicable en Andalucía), y que en rústicos bastaba con respetar la Unidad Mínima de Cultivo de la legislación agraria.         El registrador considera que es necesaria la licencia en todo tipo de terrenos.

            La  DGRN, sin pronunciarse por ninguna de las dos posturas, considera que en el supuesto concreto SÍ es necesaria la licencia, porque el terreno segregado se va a destinar a una construcción no agraria y el artículo 25.b de la Ley de Explotaciones Agrarias de 1995 exceptúa este supuesto de la prohibición  general de división;  por ello entiende que en estos casos (de edificación no agraria posterior) se desplaza el acto a la competencia de la legislación urbanística y a la necesidad de licencia por los Ayuntamientos.

            En cuanto al silencio positivo (declarando la innecesariedad de licencia),  consta la solicitud de declaración de innecesariedad de licencia, de certificación de acto presunto positivo y se manifiesta por el otorgante la no contestación por el Ayuntamiento  de estas solicitudes en plazo. Sin embargo consta presentado en el Registro un certificado del Ayuntamiento acreditativo de que dicho expediente fue denegado por desistimiento del interesado.

            La DGRN valora la existencia de ese documento administrativo, contradictorio con la pretensión del recurrente, y concluye confirmando la denegación de inscripción.

            Nota: Aunque la DGRN dice que hay que probar de algún modo la no contestación por la Administración, lo cierto es que el artículo 48 del Reglamento de Actos de Naturaleza Urbanística no lo exige, bastando la mera manifestación del interesado y además, en muchos caso dicha acreditación de inactividad se convertiría en una “prueba diabólica”, pues ¿cómo probar que no ha contestado? (AFS).

Enlace: BOE.

 

*3. VIVIENDA HABITUAL DE LA PAREJA DE HECHO. R. 18 de junio de 2004, DGRN. BOE del 7 de septiembre de 2004. Vinculante.

            El Registrador rechaza la inscripción de una escritura de compraventa de un inmueble situado en Barcelona (en la que se expresa que la vendedora es viuda y vecina de Madrid), porque, a su juicio, es necesaria la manifestación de la vendedora en el sentido de que la finca transmitida no constituye domicilio común o de pareja estable de dicha señora o, en su caso, el consentimiento del otro conviviente —o autorización judicial supletoria—, conforme a los artículos 11 y 28 de la Ley 10/1998, de 15 de julio (Parlamento de Cataluña), de Uniones Estables de Pareja.

            La DGRN señala que los artículos citados no establecen que para que el conviviente titular de una vivienda privativa suya pueda disponer de ella deba justificar que no tiene la condición de vivienda común, ni le imponen que al tiempo de la disposición niegue tal carácter de la vivienda que transmite si no concurre el consentimiento del otro conviviente. Establecen únicamente que si la vivienda es efectivamente la común del disponente y su conviviente, esa enajenación por el titular sin contar con el conviviente y sin formular aquella manifestación será ineficaz; y que, en cambio, si se ha formulado esta manifestación, aunque sea inexacta, será suficiente para proteger al adquirente de buena fe y a título oneroso;

            Añade que “si bien es cierto que los actos que puedan estar viciados no deben acceder al Registro de la Propiedad, dada la eficacia protectora de éste, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripción de un acto a la plena justificación de esta validez, ni siquiera a la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante, existiendo algunas circunstancias que pueden determinar su ineficacia y que quedan fuera del ámbito de la calificación registral (determinados vicios de la voluntad, concurrencia de causas de incapacidad no inscritas, etc.); y, por ello, no hay razón que impida aplicar este criterio a la transmisión de una finca cuando del Registro no resulte que constituye la vivienda común del disponente y de quien forme una unión estable de pareja con él, sin perjuicio de la trascendencia que dicha omisión pueda tener.

            Y concluye revocando la calificación registral, diciendo que “si del Registro no resultare ese carácter de vivienda común no podrá rechazarse la inscripción de la transmisión en favor del adquirente so pretexto de la omisión de una  manifestación específica del disponente al respecto cuando la citada Ley 10/1998 del Parlamento de Cataluña no exige tal manifestación. Por lo demás, resultando del Registro tal carácter de la vivienda sería necesaria —y  suficiente; cfr. Resolución de 6 de marzo de 2004— (la manifestación de que ya no tiene tal condición”.

            Comentario: A la vista del art 1320 del Código Civil y 91.1 del RH, (que la resolución contempla expresamente) no entiendo que se llegue a esta conclusión, salvo que se estime que tales preceptos se refieren sólo a cónyuges, y la pareja estable no lo es. Pero esa interpretación tan restrictiva parece ir contra la finalidad primordial de asimilación que persigue la ley de parejas estables. Si esa ley ha impuesto el requisito de contar con el consentimiento de la pareja no titular en la venta, sería absurdo perder la tutela notarial y registral de tal requisito so pretexto de que en el registro no consta que sea la vivienda común. (Ese argumento destruiría también el 91.1 RH en los casos de matrimonio). (JDR)

Enlace: BOE.

 

Revocada por Sentencia de 19-4-2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona ya que el principio de legalidad, al que está sometido el Registrador en su calificación, no soporta que puedan acceder al Registro actos dudosos, con las graves consecuencias que para la seguridad del tráfico y los derechos conllevaría, por lo que en la duda de la aplicabilidad o no al supuesto de hecho de la normativa catalana de uniones estables de pareja, se impone la actuación cautelar del Registrador.

 Interpuesto recurso de apelación, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 28-5-2007 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014) no entra en el fondo de la cuestión al entender que, habiéndose practicado ya la inscripción registral, desaparece la base fáctica de la controversia, que fue motivada precisamente por la calificación registral negativa, por lo que no ha lugar al recurso de apelación.

 

 

4. CANCELACIÓN DE ASIENTOS ALEGANDO NULIDAD. R. 22 de junio de 2004, DGRN. BOE del 7 de septiembre de 2004.

            Se presenta en el registro solicitud de declaración de nulidad y consiguiente cancelación de una nota marginal en la que se hizo constar la cancelación de una condición resolutoria por caducidad. La Registradora deniega la práctica de la cancelación por ser necesario el consentimiento del titular o la pertinente resolución judicial. El interesado recurre. La DGRN desestima el recurso diciendo que “los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. artículo 1,3 de la Ley Hipotecaria), por lo que el Registrador no puede dilucidar si el asiento que practicó es nulo, y, por ello, tal pretensión ha de ejercitarse ante la autoridad judicial correspondiente”. (JDR)

Enlace: BOE.

 

5. CERTIFICACIÓN EXPEDIDA POR EL NUEVO ADMINISTRADOR NOMBRADO. R. 6 de julio de 2004, DGRN. BOE del 7 de septiembre de 2004. Vinculante.

            Se presenta en el Registro Mercantil una escritura de elevación a público de los acuerdos adoptados en Junta universal de una S.L. por los que cesan los administradores mancomunados, se cambia la estructura del órgano de administración, que pasa a ser de administrador único y se nombra a otra persona para este cargo. Dicha escritura es otorgada por la nueva administradora única, y en otra acta notarial consta la notificación verificada a los administradores destituidos sobre dicho nombramiento. Asimismo, en la referida acta notarial consta la comparecencia de uno de los administradores destituidos para contestar que no es conforme a la verdad el contenido del acta de la supuesta Junta y que sus acuerdos no están arreglados a Derecho. Posteriormente, se presenta también determinada certificación de los mencionados administradores mancomunados —con sus firmas legitimadas notarialmente— según la cual en Junta Universal de la sociedad del mismo día se acordó ratificar a los propios certificantes en sus referidos cargos de administradores.

            El Registrador deniega la inscripción de la escritura presentada, con base en la presunción de exactitud y veracidad del artículo 20 del Código de Comercio, y en la norma del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, porque, a su juicio, se ha acreditado «de otro modo la falta de autenticidad de dicho nombramiento».

            La DGRN revoca su calificación, diciendo que, además de que ha de respetarse el principio de prioridad registral, cuyas excepciones son para supuestos muy restringidos, que el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, para que se produzca el cierre registral, exige no sólo que se alegue —ni siquiera que se interponga querella criminal por falsedad en la certificación— sino que se acredite la falta de autenticidad del nombramiento.

            A este efecto, sería suficiente que tal extremo se justificara fehacientemente, por ejemplo, mediante acta notarial de la Junta en que se hubiera adoptado el acuerdo que fuera contradictorio con el de nombramiento de nuevo administrador que se pretende inscribir, toda vez que el nombramiento que se verifica mediante dicha acta notarial goza de la presunción de veracidad inherente a tal documento público ex artículo 17.2. bis de la Ley del Notariado.

            En cambio, la simple manifestación sobre el nombramiento realizada por el titular registral de la facultad certificante no goza de presunción de veracidad alguna. Dice la DG que, en cambio, accediendo a la inscripción con las cautelas prevenidas en el mencionado artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, no se impide la adecuada reacción de los titulares registrales anteriores del cargo con facultad certificante, mediante la correspondiente acción de impugnación de los acuerdos cuya inscripción se ha solicitado, cuyo conocimiento corresponde a los Tribunales  pudiendo hacerse constar en el Registro tanto la demanda de impugnación como la resolución firme que ordene la suspensión de los acuerdos, a través de la correspondiente anotación preventiva. (JDR)

Enlace: BOE.

  

6. LA ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR, EN CASO DE SEPARACIÓN, ES INCOMPATIBLE CON EL USUFRUCTO. R. 21 de junio de 2004, DGRN. BOE del 8 de septiembre de 2004. Vinculante en cuanto al primer defecto.

            HECHOS: Se pretende la inscripción del derecho de uso de la vivienda familiar a la esposa, según resulta de una sentencia de separación y convenio regulador, homologado judicialmente.

            El Registrador resuelve no practicar la inscripción por estos motivos:

            1.- No se describe la vivienda en el documento con los requisitos del artículo  9 LH y 51 RH.

            2.- Existiendo un usufructo anterior, inscrito a favor del padre del esposo, el derecho de uso de la vivienda es incompatible con aquel, a menos que dicho usufructuario preste su consentimiento.

            Debe indicarse que el derecho de uso se atribuye también a los hijos del matrimonio, con indicación de sus circunstancias personales.

            Tras de alegar el recurrente que es el Registrador quien debe trasladar la constitución del derecho de uso al usufructuario; que el derecho de uso es un derecho real, y que es compatible con el usufructo, el Registrador insiste en sus argumentos: que es posible la inscripción del derecho de uso, siempre que lo consienta el usufructuario; que no pasa a discutir la naturaleza real o personal del uso de la vivienda familiar, pero que en este supuesto, al darse un usufructo anterior, se incumple el principio de tracto sucesivo.

            DIRECCIÓN GENERAL:

            1.- En cuanto al primer defecto (necesidad de describir la finca en los términos del artículo 9 LH y 51 RH), lo rechaza, dado que el Registrador no tiene duda en cuanto a la identificación de la finca, más cuando ha hecho constar la existencia de un usufructo previo, con el que lo estima incompatible.

            2.- En cuanto al segundo defecto (incompatibilidad con el usufructo previo), lo confirma, sin perjuicio de que pone de relieve la posibilidad de considerarlo e inscribirlo, en su caso, como sucesivo al usufructo.

            No se precisa la determinación de los hijos del matrimonio, ni de sus circunstancias personales, ya que la atribución del uso tiene por finalidad evitar la disposición del bien por el titular, y la defensa de tal derecho se ha otorgado por el juez tan sólo al cónyuge, por lo que no se precisa dicha determinación en cuanto a los hijos del matrimonio.

            COMENTARIO: La atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, a que se refiere el artículo 90 del c.c. ha dado lugar a unas cuantas Rs, en las que la DG ha venido finalmente a admitir su constancia registral, aunque sin determinar su carácter real o personal, estimando que es una limitación a las facultades dispositivas del cónyuge propietario, lo que evita la aparición del tercero protegido.

            - La Rs de 25 de octubre de 1999, ha determinado que no es obstáculo para ser vivienda familiar, el hecho de que se adjudique la vivienda a un consorte, estando ya separados los cónyuges, y aunque fuera privativa del otro esposo.

            - La Rs de 20 febrero de 2004, ha venido a establecer que no se precisa fijarle un plazo de duración, primero porque no es un derecho real y segundo, porque tiene un plazo máximo de duración, la vida del cónyuge a que se atribuye.

            - En el presente caso, se indica que no es precisa la determinación de los hijos que quedan a  cuidado del cónyuge, a quien se atribuye el uso, ni la determinación de sus circunstancias personales. Y que tal derecho es incompatible con el usufructo, aunque se puede constituir con el carácter de derecho sucesivo, para el caso de extinción de éste. (JLN)

       

7. HIPOTECA  SUJETA POR PROCEDENCIA A CONDICION SUSPENSIVA DE COMPRAVENTA ANTERIOR. NO CABE RECURSO GUBERNATIVO PARA RECTIFICAR ASIENTOS REGISTRALES. R. 21 de julio de 2004, DGRN. BOE del 8 de septiembre de 2004.

            HECHOS: A través de escritura de compraventa, la sociedad A vende a la Sociedad B, una nave industrial, que ya estaba parcialmente arrendada y sobre la que pesaban tres hipotecas previas.

            En la parte dispositiva de la escritura, una parte vende y transmite la propiedad y la otra compra y la adquiere. Pero fijado el precio de la venta (4.958.349 €), éste se aplaza ya que “la entrega del mismo queda sometido a condición suspensiva (sin plazo) hasta que cualquiera de ambas partes, sin perjuicio de mantener los arrendamientos existentes, consiga arrendar la totalidad de la nave, por unos alquileres cuyo importe mensual total sea de 102.172,06 €, debidamente avalados por una entidad bancaria, y es en ese momento cuando procederá al pago del precio y cumplimiento de la condición suspensiva.

            Producido ese hecho (arriendo total de la nave, por el alquiler dicho y aval bancario), la vendedora podrá requerir de pago a la compradora, y si ésta no paga en 90 días, “quedaría la escritura resuelta”, obligándose la compradora a restituir a la vendedora “el coste de la escritura”.

            La escritura fue inscrita en el R de la P, reflejando la adquisición del dominio por la sociedad B, así como también la controvertida condición suspensiva, indicándose además, conforme a posterior escritura de subsanación, que “transcurrido el plazo de 90 días, sin que se haya hecho efectivo el precio, cualquiera de las partes podrá solicitar del Sr Registrador de la P la cancelación de la inscripción de la venta, siempre que no conste fehacientemente la existencia de ninguna reclamación formulada por cualquiera de las partes”.

            Con posterioridad a todo ello, la Mercantil B compradora, formaliza escritura de hipoteca de máximo a favor de Zurich España, la cual se inscribe, pero “sujeta a la condición suspensiva, de suerte que dicha inscripción de  hipoteca, podría cancelarse, en caso de incumplirse la condición”.

            ARGUMENTOS DEL RECURRENTE: El representante de la Sociedad B compradora, recurre contra la forma de practicar la inscripción de la hipoteca, es decir, sujeta a la condición suspensiva de la venta, ya que estima que la misma afecta al pago del precio, pero no a la transmisión de la propiedad de la finca, y que no es posible cancelar la hipoteca por incumplimiento del pago de  la venta, y que se está ante una condición suspensiva y no resolutoria.

            ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR: El Registrador estima que es indudable la afección de la hipoteca a la condición suspensiva, que para él actúa como una reserva de dominio, ya que mientras no se pague el precio, no hay traspaso de propiedad, y que el recurso gubernativo es improcedente, cuando la escritura ha sido calificada favorablemente y ha sido inscrita, por tanto está bajo la salvaguarda de los tribunales.

            TRIBUNAL SUPERIOR DE ANDALUCIA: El TSJA desestima el recurso, sin perjuicio de estimar que, cuando la decisión del Registrador no se limita a inscribir el contenido jurídico real de los títulos, tal cual, aquella debe poder ser objeto de recurso gubernativo, para impedir la indefensión registral del recurrente. Admite la configuración de la condición como suspensiva, sin aceptar que comporte una reserva de dominio, pues es admisible que el efecto traditorio se produzca al tiempo de la escritura, quedando condicionado tan sólo el pago del precio, y diferido al tiempo del arrendamiento total de la finca, pero debe descartarse de plano el que la transmisión de la propiedad quede inmune al cumplimiento o no de la condición, pues ello llevaría a una venta sin precio. Y que pese a no fijarse plazo para el pago, éste podría ser fijado por los tribunales, o instar de los mismos el que declaren definitivamente no cumplida la condición suspensiva.

            DIRECCION GENERAL: El recurrente apela el Auto del TSJA, insistiendo en su argumento de que la condición afecta al pago del precio, pero no a la transmisión de la propiedad de la finca. Posteriormente, presenta varios escritos de ampliación de alegaciones, y entre ellos un aval bancario por el importe del precio sujeto a la condición suspensiva, y solicita la cancelación de la misma.

            La DG insiste en el argumento de Registrador, el recurso gubernativo es el cauce adecuado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o  denieguen el asiento solicitado, pero no cuando, desemboca en la práctica del asiento, ya que entonces queda bajo la salvaguarda de los tribunales y produce sus efectos. Es verdad que para evitar una indefensión registral, debe reconocerse al titular del derecho la posibilidad de discutir sobre las limitaciones introducidas por el Registrador en el asiento, pero ésta posibilidad debe hacerse por los cauces legales, sin que quepa, insiste otra vez, el recurso gubernativo en tal supuesto.

            En consecuencia se rechaza la vía del recurso gubernativo como instrumento para lograr la rectificación del asiento practicado. Plantea no obstante la posibilidad (más acertada, mi juicio) de que la referida condición no tenga eficacia real sino obligacional, con lo que se podría lograr su cancelación ex art 98 LH.  Sin embargo estando interpuesto otro recurso contra la negativa del Registrador a cancelar dicha condición suspensiva, se hace una remisión al resultado del mismo. (JLN)

Enlace: BOE.

 

8. CANCELACION DE CONDICON SUSPENSIVA EN GARANTIA DE PAGO DE PRECIO APLAZADO. R. 22 de julio de 2004, DGRN. BOE del 8 de septiembre de 2004. Vinculante.

            HECHOS: (Prácticamente son los mismos de la Rs anterior, y por tanto hay que rebobinar. La DG ha seguido el orden de presentación de los recursos. De ahí que, en la anterior Rs, haya una remisión al presente recurso)

            A través de escritura de compraventa, la sociedad A vende a la Sociedad B, una nave industrial, que ya estaba parcialmente arrendada y sobre la que pesaban tres hipotecas previas.  En la parte dispositiva de la escritura, una parte vende y transmite la propiedad y la otra compra y la adquiere. Pero fijado el precio de la venta (4.958.349 €), éste se aplaza ya que “la entrega del mismo queda sometido a condición suspensiva (sin plazo) hasta que cualquiera de ambas partes, sin perjuicio de mantener los arrendamientos existentes, consiga arrendar la totalidad de la nave, por unos alquileres cuyo importe mensual total sea de 102.172,06 €, debidamente avalados, y es en ese momento cuando procederá al pago del precio y cumplimiento de la condición suspensiva.

            El cumplimiento de la condición se acreditará por la parte compradora, con la manifestación fehaciente de que el precio está a disposición de la vendedora; y por ésta, con la manifestación de haber recibido el precio a su satisfacción, asi como que se “hayan aportado” los alquileres pactados.

            Producido ese hecho (arriendo total de la nave, por el alquiler dicho, y aval bancario del pago de rentas), la vendedora podrá requerir de pago a la compradora, y si ésta no paga en 90 días, “quedaría la escritura resuelta”,  y cualquiera de la partes podrá solicitar del Registrador la cancelación de la inscripción de la venta.

            Por otra escritura posterior, la compradora declara cumplida la condición suspensiva y solicita así se haga constar en el Registro. Unidas a la escritura, figuran: un acta en que el Banco X acredita que en la cuenta de la compradora está ingresada la suma acordada para pago del precio y obligaciones contraídas en la escritura de compra, y además un acta de envío de carta a la vendedora, en que se indica que está a su disposición el importe del precio de la venta, que aún cuando no se ha conseguido cumplir el requisito de alquilar la totalidad de la nave por el alquiler dicho, ha obtenido un aval bancario que garantiza al pago de los alquileres existentes, y que de no proceder la vendedora a llevar a cabo los pagos y cancelaciones que le competen, la compradora realizará los pagos con cargo al precio de venta.

            CALIFICACION REGISTRAL: El Registrador no practica la cancelación de la condición suspensiva, por estimar no cumplida la misma, ya que para ello, es exigible la puesta real y efectiva de la cantidad  total del precio de venta a favor de la Mercantil vendedora, sin posibilidad de deducir cantidad alguna, o en su caso, la consignación judicial del precio de venta.

            ARGUMENTOS DEL RECURRENTE: El representante de la compradora insiste en los argumentos ya dichos antes: la condición suspensiva afecta al pago del precio, pero no al negocio traslativo del dominio de la finca; que la condición es suspensiva y no resolutoria; y que en ningún caso se exige el pago previo del precio para cancelar la condición, sino sólo la puesta a disposición de la vendedora del precio dicho.

            ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR: Argumenta que pese a que la condición suspensiva sólo afecta al pago del precio, éste es elemento fundamental de la venta, ya que sin precio no hay contrato, y que la misma funciona en este caso, como un supuesto de pacto de reserva de dominio, y que en todo caso la transmisión del dominio no se produce ab initio, sino que depende de un hecho futuro e incierto. De llevarse a cabo la cancelación quedaría afectada de forma definitiva la titularidad del transmitente. El depósito y ofrecimiento de pago debería haber sido incondicional y seguido de consignación judicial. Y en cuanto al aval aportado, nunca suple al pago, ni a la consignación.

            TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA. Para el TSJA la condición sigue siendo suspensiva, dando lugar a dos titularidades, una actual que es la del vendedor y otra expectante que es la del comprador. La condición suspensiva es el arrendamiento total de la finca, cosa que no se ha cumplido.

            Para cancelar, se exigen según la escritura de venta, dos requisitos, manifestación fehaciente del comprador de que el precio está a disposición del vendedor, y por parte de éste, la manifestación de que ha recibido la totalidad del precio a su entera satisfacción y que se han aportado los alquileres pactados.

            Para cancelar una condición suspensiva o resolutoria en garantía de un precio aplazado, se requiere, el consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó o resolución judicial, ninguna de las cuales se da en este supuesto. En consecuencia, el TSJA desestima el recurso.

            DIRECCION GENERAL: El recurrente apela el Auto del TSJA, insistiendo en su argumento de que la condición afecta al pago del precio, pero no a la transmisión de la propiedad de la finca.

            La DG comienza apoyándose en la Rs de 15 de febrero de 2002, que en otro supuesto de condición suspensiva, admite la posibilidad, como aquí, de que la misma afecte sólo a algunos de los derechos u obligaciones de las partes, en este caso, al pago del precio, pero no a la transmisión del dominio, aunque ello debe entenderse sin perjuicio de que una vez sea exigible el pago del precio, si éste no se efectúa, se atribuya a la parte vendedora la facultad de resolver el contrato, creándose una situación similar a la de una condición resolutoria.

            En segundo lugar, se plantea el hecho de si tales condiciones deben o no tener acceso al Registro, más cuando, como en el presente caso, no se fija ni siquiera un plazo de cumplimiento final, lo que supone dejar indefinidamente en suspenso la relación jurídica condicionada.

            Sin embargo, inscrita dicha condición suspensiva, y puesto que el recurso no es el medio para la rectificación de los asientos ya practicados, la DG llega a la conclusión de que, dado que según la escritura basta para cancelarla la manifestación fehaciente de la compradora de que el precio se encuentra a disposición de la vendedora, y afectando dicha condición sólo al pago del precio, cancelada ésta por la compradora, su cancelación determina sólo la exigibilidad de la obligación condicionada “sin que ello implique menoscabo alguno respecto de la estipulación, inscrita, relativa a la posibilidad de resolución de la venta en los términos en que ha sido pactada”. (JLN)

Enlace: BOE.

 

COMENTARIO A LAS RESOLUCIONES 7 Y 8 ANTERIORES:

            Para una mejor comprensión del supuesto, me permito desarrollar sucintamente los hechos que afectan a ambas resoluciones:

            1.- Una venta en la que una sociedad transmite a otra la propiedad de una nave, pero en la que, pese a ello, el precio queda aplazado, y sujeto a una condición suspensiva, cual es el arriendo total de la finca vendida, por cualquiera de las dos partes, por una renta mensual determinada, la cual además debe quedar avalada por un Banco. Entre tanto, la compradora puede efectuar pagos de deudas de la vendedora a cuenta del precio pactado. No se fija plazo máximo para el pago del precio, y sólo cuando se cumpla lo establecido (arriendo total y aval de la renta) comienza el plazo de 90 días para abonar y exigirse el pago del precio.

            Para cancelar esa discutida condición suspensiva, basta la manifestación fehaciente de la compradora de poner a disposición de la vendedora el precio o la manifestación de ésta de haberlo recibido, pero siempre habiendo aportado o concertado el arriendo con el aval pactado, garantizando el pago de las rentas.

            Dicha escritura se inscribe, recogiendo la transmisión del dominio y la condición suspensiva afectante al pago del precio.

            2.- Posteriormente la Mercantil compradora concierta una hipoteca de máximo con una  Cía de Seguros, y a la hora de inscribir, el Registrador sujeta dicha hipoteca a la citada condición suspensiva, lo que da lugar al primer recurso, que la DG resuelve estimando que una vez practicado un asiento, hay que acudir a los tribunales, ya que el recurso gubernativo no es el medio adecuado para corregir la forma en que se ha inscrito determinado negocio.

            3.- A la vista de ello y mientras tanto, la Mercantil compradora, formaliza por sí sola una escritura de cancelación de  condición suspensiva, a la que acompaña dos actas: una, en la que se acredita por un Banco, la existencia en una cuenta corriente de la compradora la suma del precio de compra, y otra de la que resulta que se ha notificado a la vendedora que está a su disposición el precio de venta; que aunque no ha conseguido alquilar toda la nave, tiene un aval bancario que garantiza el pago de las rentas existentes; y que de no proceder la vendedora al pago de las deudas y cargas pendientes, éstos serán satisfechos por la compradora con cargo al precio de compra.

            El Registrador no inscribe esta escritura de cancelación y ello da lugar al segundo recurso, el cual es estimado por la DG, pero advierte de la posibilidad de resolución de la venta, en caso de impago.

            MI OPINION PERSONAL es que, si estamos ante una condición suspensiva que afecta tan sólo al pago del precio y no a la transmisión de la propiedad, no debería haberse inscrito, y más si las partes no habían fijado un plazo para determinar o no su cumplimiento. El Registrador tenía, por otro lado, base para no inscribir, cuando en la misma escritura de compraventa se indicaba “las partes acuerdan renunciar a la  inscripción registral de todo contenido que el Registro entienda de carácter obligacional no inscribible, apoderando la vendedora a la compradora para cualquier subsanación que fuese necesaria”.

            Como ya se decía por los Registradores en el Recurso que da lugar a la Rs de 15-02-2002, hay un dato fundamental para no inscribir, “la inexistencia de plazo alguno para que se considere cumplida o no la condición suspensiva, lo que produce una indeterminación en la titularidad, y tal situación no se puede oponer a terceros”. Además añaden “ se produce en este caso un entramado de obligaciones que aparecen diseminadas y escondidas a lo largo del documento que siempre y de manera reiterada aparecen establecidas a cargo de la parte vendedora y que rompen la exigencia de una correcta determinación, claridad y precisión que debe presidir todo negocio jurídico”. En definitiva la condición suspensiva del pago del precio, es válida, pero no es inscribible, ya que para ello ha de adecuarse a las exigencias del sistema registral, el cual no admite una titularidad en permanente situación de pendencia, ni aquellas en que la duración de dicha situación no está predeterminada por la ley, ni por la voluntad de las partes”.

            Lo que no me queda claro es la solución final de la DG, en cuanto al segundo recurso: por un lado, entiendo que acepta la cancelación de la condición suspensiva, por entender que afecta sólo al precio, estimando el recurso, en contra de la calificación registral, pero efectúa una manifestación que me hace dudar si a la Entidad Compradora le sirve de algo tal cancelación “ello no implica menoscabo alguno de la estipulación inscrita, relativa a la posibilidad de resolución de la venta en los términos en que ha sido pactada”.

            O sea que, si yo entiendo bien, se acepta la cancelación de la condición suspensiva, pero como figura inscrita, se mantiene la resolución para el caso de impago del precio. Si es así, y así debe ser, la hipoteca constituida por la Mercantil compradora a favor de la Aseguradora Zurich, ya no está sujeta a la condición suspensiva (una vez cancelada ésta), pero la venta sí que está sujeta a la posible resolución, caso de impago del precio. (JLN)

 

 

  

   

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