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LA DESMITIFICACIÓN DEL COLINDANTE

(o sobre la correcta ponderación de la intervención de los colindantes en la delimitación geográfica de las fincas registrales)

 

Por Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad y Notario 

 

 

REVISION CRÍTICA DE IDEAS TRADICIONALES

 Hay una serie de ideas muy arraigadas conforme a la tradición puramente civil del derecho de propiedad, que todavía en el siglo XXI predeterminan el enfoque intelectual con el que solemos aproximarnos a la cuestión que nos ocupa. Y conviene someterlas a revisión crítica.

Idea nº 1. Como cuestión de principio, es evidente que un deslinde llevado a cabo unilateralmente por el propietario de la finca no puede vincular en ningún caso a otros propietarios colindantes, ni mucho menos ser oponible erga omnes a terceros. (El único efecto que podrá tener, por la doctrina de los actos propios, consistirá en que quien afirma públicamente que su finca tiene una determinada ubicación y delimitación, a la vez que delimita su finca, está limitando de alguna manera sus posibilidades futuras para desdecirse y pretender que su propiedad tenga una ubicación o delimitación diferentes o más amplias. )

Idea nº 2.  Por eso, se suele considerar que cualquier deslinde o delimitación de fincas, para ser válido y plenamente eficaz, necesita la intervención (voluntaria o en un procedimiento judicial contradictorio) de los propietarios colindantes, (art 384 del Código Civil) y que se habrá de llevar a cabo conforme a los títulos de cada propietario, y a falta de ellos, por los que resulte de la posesión (art 385). [1]

Idea nº 3. Existe la tendencia a pensar que la máxima garantía y oponibilidad del deslinde se produce cuando es el resultado de un pronunciamiento judicial firme.

Y, basándose en esas tres premisas, con frecuencia se llega a la conclusión fácil, por inercia, de pensar que cuando una finca se inscribe en el registro de la propiedad con una delimitación precisa de su perímetro, esa delimitación inscrita sólo tiene plenos  efectos jurídicos si procede de un deslinde contradictorio clásico con intervención de los colindantes, y carece de tales efectos  (o son más débiles) si no ha sido así.

En mi opinión, aún cuando las dos primeras ideas sean acertadas, la tercera comienza  a errar, y la conclusión expuesta está completamente fuera de lugar, pues supone intentar aplicar premisas de un universo concreto a otra dimensión distinta.

En efecto, las tres primeras ideas señaladas tienen su ámbito de aplicación en el terrero o universo del derecho civil clásico, según el cual, un derecho real, como el de propiedad, sólo es tal (por contraposición a un mero derecho de crédito o personal) si es oponible frente a todos, y esa oponibilidad, cuando no existía el registro de la propiedad, podía derivar de un simple titulo traslativo, o de una sentencia declarativa del mismo, o de la mera situación posesoria aparente, más o menos continuada.

Pero ese esquema conceptual quedó obsoleto cuando se creó el Registro de la Propiedad, como institución encargada de comprobar la validez y proporcionar certeza y eficacia a los derechos reales, y se condicionó legamente la oponibilidad frente a tercero de cualquier derecho real a que estuviera debidamente inscrito en el Registro.

Ello supone, literalmente, entrar en una nueva dimensión.

Por eso, el propio Código Civil, a la vez que recogía en su articulado la secular tradición civilista romana del derecho de propiedad y los demás derechos reales, la sometió a una importantísima matización innovadora derivada de la entonces reciente Ley Hipotecaria que abría un nuevo universo jurídico.

Esa matización crucial se formula en el art 32 de la Ley y 606 del Código al proclamar ambos en perfecta sintonía que “Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”, y al añadir el Código, respecto de los que sí consten inscritos, que “Para determinar los efectos (…) y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria

Por ello, ya desde el momento de promulgación de la primera ley hipotecaria en pleno siglo XIX, cualquier enfoque acerca del derecho de propiedad y sus efectos frente a terceros, o acerca del deslinde de las propiedades y sus efectos frente a terceros, debe estar presidido por distinguir si estamos considerando una zona del territorio todavía no inmatriculada en el Registro de la Propiedad – en cuyo caso se puede seguir rigiendo por la tradición recogida en el Código Civil- o que ya ha sido inmatriculada -en cuyo caso, el propio Código Civil nos remite a un nuevo universo jurídico y ordena que se rija de modo preeminente por la Ley hipotecaria-.  (Tampoco en el universo de física cuántica son aplicables las leyes de la física tradicional).

Y es en ese nuevo universo jurídico en el que nos movemos, razonamos y actuamos los Registradores de la Propiedad, los jueces y magistrados, conforme a los parámetros que nos fija su normativa reguladora.

Según esos parámetros, si un derecho real, para serlo, ha de ser oponible a todos, y  esa oponibilidad sólo se consigue si el derecho se inscribe en el registro, resulta que ese supuesto derecho sólo es verdadero derecho real si se inscribe. Y ello es aplicable tanto al supuesto dueño de la finca a deslindar, como a los supuestos dueños de las fincas colindantes.

Hasta que no se obtenga la inscripción registral, quien afirme ser dueño de una finca, sólo es un aspirante a convertirse en titular de un derecho real de propiedad oponible a terceros. Si se funda en un contrato, puede oponer su derecho a la otra parte contratante o sus herederos. Y si tiene una sentencia firme a su favor, puede oponer ese pronunciamiento judicial a la otra parte procesal, por el efecto relativo de la cosa juzgada. Y si la finca de la que hablamos no estuviera todavía inmatriculada, puede que su situación jurídica sea pacífica y hasta cómoda durante un tiempo, siempre que no haya otro que se la discuta en base a otro contrato o a otra sentencia.

Pero, desde luego, si la finca está inmatriculada, por mucha escritura de compraventa o mucha sentencia declarativa que se tenga y guarde en una caja fuerte, no se tendrá un derecho de propiedad oponible a todos hasta que, voluntariamente, pida y obtenga la inscripción registral del derecho que alega. [2]

Como se ha dicho alguna vez en expresión afortunada: el concepto de dueño no admite grados; “o se es dueño frente a todos, o no se es dueño frente a nadie”.

Esta es la esencia de los principios y pilares del sistema registral, que, obviamente, afectan tanto al que se dice se dueño de una finca, como a los que se dicen ser dueños de las fincas colindantes. Y es desde esa perspectiva como ha de acometerse el estudio particular de la relevancia que tenga la intervención o no del propietario colindante en la delimitación geográfica de las fincas que se inscriben en el registro de la propiedad.

Y además, habremos de hacerlo siendo conscientes de que la inscripción registral de la delimitación geográfica de una finca, no es un mero dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico, registral, y  expreso, que proclama con plenos efectos jurídicos cuál es la extensión objetiva exclusiva y excluyente del derecho de propiedad que se inscribe.

Lo que sí son meros datos de hecho la mención descriptiva de los objetos o características que puedan existir en un momento dado dentro de esa delimitación perimetral (por ejemplo, la existencia o no de edificaciones, cultivos, etc), pero esa no es la materia de nuestro estudio cuando abordamos los requisitos y efectos de la delimitación geográfica de las fincas  registrales.

Partiendo de esas ideas previas y precisiones conceptuales, vamos a abordar los distintos supuestos que nos interesan en este trabajo.

DISTINTOS SUPUESTOS

Para ponderar la relevancia que tenga la intervención o no del propietario colindante en la delimitación geográfica de las fincas que se inscriben en el registro de la propiedad, habremos de distinguir según el momento en que se pide la inscripción de la delimitación geográfica de una determinada finca considerada (si es simultáneo a la inmatriculación o  cuando ya está inmatriculada), y distinguir según la situación registral de las fincas próximas o colindantes.

La cuestión no es sencilla, pues hay gran diversidad de supuestos, debido a que tradicionalmente, a lo largo de siglo y medio, las fincas se han inmatriculado en su mayoría sin una base gráfica. Afortunadamente ahora ya no son posibles nuevas inmatriculaciones sin base gráfica, pero el problema está en conseguir identificar la ubicación y delimitación de las fincas que fueron inmatriculadas sin ella.

Veremos tres supuestos fundamentales, cada uno con sus variantes internas, para tratar de ir llegando a diversas conclusiones interesantes para nuestro estudio:

En todos los casos, el registrador calificará la documentación presentada en sí misma considerada, y por su relación con los antecedentes registrales, y en particular, con la posible situación registral de las fincas próximas o colindantes.

Veamos cada uno de los tres supuestos apuntados más arriba:

SUPUESTO 1.- Se pide inmatriculación de una finca, aportando necesariamente su base gráfica georreferenciada

a.- Calificación de la base gráfica que se aporte:

Evidentemente, por congruencia, tiene que ser coincidente  la descripción de la finca que se haga en lenguaje literario en el titulo con la descripción en lenguaje  gráfico.

Pero con esa salvedad, puede ser una base gráfica catastral (por ejemplo, la certificación catastral descriptiva y gráfica), o topográfica (elaborada por un técnico con coordenadas de los vértices), o administrativa (la aprobada en algún procedimiento administrativo urbanístico o de otra naturaleza, tales como reparcelaciones, expropiaciones, etc.)

En ninguno de los casos exige la ley la conformidad expresa de los propietarios colindantes.

PRIMERA CONCLUSIÓN: La base gráfica de una finca es una afirmación de su propietario, sujeta a calificación registral, pero que no necesita estar suscrita por los propietarios colindantes.

b.- Calificación del titulo  inmatriculador empleado:

    1. Si se ampara en el articulo 205 LH (titulo público), que es el que más frecuentemente se ha utilizado en la práctica, no se requiere legalmente para nada la intervención previa de colindantes,[3]ni se les hace notificación expresa posterior, salvo la genérica del edicto que publicará el registrador conforme al art 207 de la Ley Hipotecaria.

    2. Si se trata de certificación administrativa del art 206, ni siquiera procede la  publicación del edicto registral.

    3. Si se trata de expediente de dominio (art 201), en su tramitación sí se ha de citar “a los titulares de los predios colindantes”, pero la indicación de quienes sean los que han de ser citados y sus domicilios la hace unilateralmente el promotor del expediente, por lo que no hay ninguna garantía de veracidad en ello. No obstante, la preceptiva intervención del Ministerio Fiscal sí puede velar en mayor medida por los intereses de tales colindantes, y proponer averiguaciones o reparos adicionales a la pretensión del promoviente del expediente.

    4. Si se trata de otros medios inmatriculadores, tales como deslindes administrativos, expropiaciones, reparcelaciones, etc., será la normativa reguladora de cada uno de ellos la que determine la posible intervención previa o de impugnación que puedan tener los terceros, incluidos los colindantes.

Pero incluso en los dos últimos supuestos procedimentales vistos (expedientes de dominio y expedientes administrativos), la ley no exige que el registrador compruebe ni la condición de colindante de quien la afirme o se le atribuya, ni su identidad, ni por supuesto su consentimiento, sino,  a lo sumo, la mera expresión en el auto con que concluye el expediente de dominio de que “se han efectuado las notificaciones del art 201 de la LH).

SEGUNDA CONCLUSIÓN: En la mayoría de los procedimientos inmatriculadores, los colindantes no tienen intervención preceptiva, y en los que sí la tienen, es puramente formal y no sujeta a calificación registral de su efectividad.

c.- Calificación de su relación con los antecedentes registrales.

Con independencia del medio inmatriculador empleado, el registrador tiene que utilizar todos los medios a su alcance para averiguar si esa porción de terreno que se pretende inmatricular estuviera ya, en todo o en parte, previamente inmatriculada.

¿Cuáles son esos medios con los que cuenta el registrador para ese examen?

-En primer lugar, todo su archivo registral oficial, es decir, los libros de inscripciones y los legajos.

-En segundo lugar, las herramientas de búsqueda  de información en ese archivo:

Herramientas clásicas: los índices en papel

Herramientas modernas: las aplicaciones informáticas, tanto de gestión de bases de datos alfanuméricas (como el programa colegial Experior), como gráfica (programa Geobase) o documentales (programa Digreg).

Las probabilidades de acierto en su examen, tanto para detectar que ya existe inmatriculación de todo o parte, como para llegar a la conclusión contraria, dependen tanto del grado de  precisión descriptiva de las inscripciones que obran en su archivo y de los planos de sus legajos, como de la fiabilidad y exhaustividad de las herramientas de búsqueda de información.[4]

En cualquier caso, y con todas las limitaciones señaladas, si como consecuencia del examen de su archivo llega a la conclusión de que ya consta inmatriculada alguna porción de terreno coincidente con la que ahora se pretende inmatricular, denegará la inmatriculación ahora solicitada.[5]

Pero la admitirá en caso contrario.  [6]

Y ello es así con independencia de la identidad de los propietarios inscritos, y sin necesidad alguna de intervención de los mismos, pues la protección registral de los derechos inscritos frente a posibles dobles inmatriculaciones opera de oficio, y sin coste arancelario alguno.

Y si se trata de derechos no inscritos, no tienen ni merecen legalmente protección registral alguna (salvo el dominio público).

Ahora bien, si el registrador no llega a una conclusión clara, sino que encuentra indicios o dudas de que determinadas fincas inscritas puedan ser coincidentes en parte con la que ahora se pretende inmatricular, suspenderá la inmatriculación expresando motivadamente tales dudas.

En estos casos, sí que se prevé, en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario,  un procedimiento judicial para dar intervención a los titulares registrales de esas fincas, que no se sabe todavía si con coincidentes, colindantes o meramente próximas, para que con su audiencia e intervención, o al menos, con su posibilidad legal de intervención efectiva,  se puedan disipar tales dudas mediante auto judicial.

TERCERA CONCLUSION: Cuando el registrador en el procedimiento registral y el juez en un procedimiento contradictorio han de tomar en consideración al posible colindante inscrito, no lo es tanto por el hecho de que colindante sin más, sino por el hecho cualificado de ser titular registral.

Pasemos al análisis del segundo supuesto:

SUPUESTO 2.- Se pide inscribir por primera vez una determinada base gráfica para una finca que no tiene base gráfica inscrita.

a.- Calificación de la base gráfica que se aporta: 

No hay diferencias con el caso anterior. Cabe repetir aquí lo relativo a la necesaria congruencia de la descripción literaria con la gráfica y a las distintos tipos de bases gráficas admisibles.

b.- Calificación del documento que se aporta acompañado de tal base gráfica:

No necesita ser un titulo inmatriculador, ni siquiera un titulo traslativo, basta una declaración o afirmación unilateral del propietario, siendo incluso discutible que precise recogerse en documento público:

El art 53 de la ley 13/1996 permite simplemente aportar, se supone que con instancia con firma legitimada,  certificación catastral descriptiva y gráfica, sin otorgar ningún documento notarial.  En cambio, el art 9 de la Ley Hipotecaria, quizá por referirse también a otro tipo de bases gráficas distintas de la catastral, prevé que el titular registral otorgue un acta notarial que describa la finca e incorpore la base gráfica.

c.- Calificación de su relación con los antecedentes registrales.

c.1. Con respecto a las demás fincas inmatriculadas:

Se puede aquí reproducir lo antes dicho respecto del examen que ha de llevar a cabo el registrador del contenido de su archivo, y del resultado de su calificación, protegiendo al colindante inscrito, y obviando al no inscrito.

c.2 Con respecto a la propia finca a que se refiere.

1.- Si la base gráfica que se aporta no fuera coincidente con la descripción literaria inscrita, habrá de obtenerse previamente la rectificación de ésta para adecuarla a aquélla, por algún medio hábil para ello, según se trata de una simple modificación de superficie o de una alteración de linderos fijos.

En algunos de esos medios no se necesita intervención alguna de colindantes (por ejemplo en los excesos de cabida inferiores a la quinta parte) y en otros, como expedientes de dominio o  actas de notoriedad hay previsión de notificación a colindantes, pero con las matizaciones antes dichas sobre su carácter meramente formal o genérico, sin comprobaciones efectivas.

2.- Pero si la base gráfica que se aporta coincide con la descripción literaria inscrita de la finca a que se refiere, es claro que no se necesita ninguna intervención de los supuestos colindantes, ni con carácter previo, ni ser notificados a posteriori por edictos.

El asiento a practicar sería la nota marginal de inscripción y archivo de la base gráfica del artículo 9 de la ley hipotecaria, es decir, el mismo que en una inmatriculación, y por lo tanto, con los efectos jurídicos inherentes a los asientos y pronunciamientos registrales.

CUARTA CONCLUSIÓN: si la base gráfica que se aporta por primera vez coincide con la descripción literaria previamente inscrita de la finca a que se refiere, procede la inscripción de tal base gráfica, sin ninguna intervención de los supuestos colindantes, ni con carácter previo, ni ser notificados a posteriori por edictos.

El asiento a practicar sería la nota marginal de inscripción y archivo de la base gráfica del articulo 9 de la ley hipotecaria, es decir, el mismo que en una inmatriculación, y por lo tanto, con todos los efectos jurídicos inherentes a los asientos registrales, sobre los que he el presente trabajo no puede extenderse, sino remitirse a otros.[7]

SUPUESTO Nº 3.- Se pide rectificar la base gráfica previamente inscrita de una finca.

En este supuesto el registrador, y sin  necesidad de examinar el resto de su archivo,  se encuentra directamente con un obstáculo registral en el historial registral de la propia finca.  Por ello, la calificación registral casi con toda seguridad será negativa.

Y es que estaríamos ante la rectificación de un asiento registral, que ha de regirse, de manera específica, por el artículo 40 de la ley hipotecaria.

Si la rectificación la pide el titular registral, habrá de acreditar el supuesto error o defecto de la base gráfica previamente inscrita que ahora se pretende rectificar, pero con las siguientes particularidades:

Si la rectificación la pide el titular registral, resulta que una vez inscrita una base gráfica que delimita el perímetro y los linderos de una finca, ya no cabe acudir al concepto registral de exceso o defecto de cabida, que está reservado sólo para la rectificación de la medición del área comprendida dentro de un recinto que permanece inalterado en su delimitación perimetral.

Por otra parte, si la base gráfica que pretende rectificar es aquélla con la que se inmatriculó la finca, es decir, con la que nació a la vida jurídica registral, habrían de cumplirse ahora y de nuevo los mismos requisitos del procedimiento inmatriculador, lo cual puede ser extremadamente complejo.

Y si la rectificación la pide un tercero, habrá de dirigir su demanda contra todos los titulares registrales de la finca y obtener sentencia favorable en el juicio declarativo correspondiente.

En cualquier caso, lo más relevante a efectos del presente trabajo es que la posición, intervención, o incluso el hipotético consentimiento del colindante no son determinantes para practicar o rechazar la rectificación solicitada.

Y no sólo eso. Incluso en la hipótesis más favorable, en la que imaginemos que la rectificación solicitada contara con el consentimiento de todos los propietarios colindantes, y todos esas propiedades colindantes estuvieran inmatriculadas, no procedería automáticamente la rectificación, pues puede encubrir algo más que un simple deslinde, como por ejemplo, una reparcelación parcial, o una normalización de finca, o una permuta de porciones colindantes para cuadrar fincas, en cuyo caso habría de exigirse la formalización de los negocios subyacentes, con el cumplimiento de todos los requisitos civiles, urbanísticos, fiscales o de otro tipo que fueran aplicables.

QUINTA CONCLUSIÓN: Para la inscripción registral de la base gráfica de una finca, el consentimiento de los colindantes NO ES REQUISITO NECESARIO, NI TAMPOCO REQUISITO SUFICIENTE.

Si fuera requisito, el registrador habría de comprobar registralmente que SON TODOS LOS QUE ESTÁN (es decir, que todos los que prestan ese consentimiento son titulares registrales, pues si no lo son carecen de legitimación registral), Y QUE ESTÁN TODOS LOS QUE SON titulares registrales de derechos inscritos.

VALORACIONES FINALES:

Todo lo expuesto, nos lleva a tener que desmitificar y relativizar la posición jurídica de los colindantes no inscritos, a menudo excesivamente idealizada por algunos  juristas y por casi todos los topógrafos.

Cuando un propietario afirma cuál es la delimitación de su finca, es un hecho, conceptualmente indiscutible, que el terreno que queda al otro lado son fincas colindantes.

Pero quiénes sean  los titulares de derechos reales oponibles a terceros sobre esas fincas colindantes, y cuál haya de ser su intervención para precisar la ubicación de la linde con efectos frente a todos, es ya una cuestión plenamente jurídica, para cuya resolución es determinante la situación registral en que se encuentren esos colindantes.

A mi juicio, la regulación actualmente vigente, de la que se han extraído las anteriores conclusiones, es plenamente acertada y congruente, pues supone aplicar el principio registral básico de presunción de existencia y validez de los derechos inscritos y el de inoponibilidad de los no inscritos,  tanto al propietario de una finca, como a los supuestos propietarios colindantes.

Y la posible mejora del sistema pasaría, no por alterar esas regulación básica y requerir la intervención preceptiva de colindantes no inscritos, sino, por derogar los procedimientos inmatriculadores en los que no tienen ninguna posibilidad efectiva de intervención previa, como ocurre con la vía del doble titulo público del art 205 de la Ley Hipotecaria, y potenciar la aplicación mejorada de los procedimiento de jurisdicción voluntaria con publicidad y bajo la dirección e intervención garantista de una autoridad pública predeterminada y no elegible, como por ejemplo, y sin excluir otras, el registrador de la propiedad territorialmente competente, que vele por todos los derechos en juego, pero con especial ponderación de los que consten inscritos.

Notas   

  1. Artículo 384.  Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales. Artículo 385. El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

  2. Y en este nuevo universo “espacio-temporal”,  para pedir y obtener la inscripción registral del derecho, el aspirante no tiene todo el tiempo del mundo, sino que en virtud del principio de prioridad registral su tiempo, en el espacio registral,  se le acaba definitivamente en cuanto que otro inscriba el mismo derecho incompatible con el suyo.  Y si además, a ese otro le fuera aplicable el principio de fe publica registral, por concurrir sus requisitos legales, al primero también se le habría acabado su tiempo en el espacio judicial, donde tampoco obtendrá éxito su pretensión

  3. (salvo que se haya promovido un acta de notoriedad y en ella, sin ser preceptiva, se haya citado voluntariamente a los colindantes)

  4. Ambos extremos, archivo y herramientas de búsqueda, en tanto que preexistentes, no son responsabilidad del registrador que toma posesión de un registro. Pero desde ese momento, sí le incumbe la tarea progresiva de su mantenimiento, depuración y actualización

  5. Son muy pocas y muy cualificadas, y no por ello menos criticables desde el punto de vista registral,  las excepciones en las cuales el legislador, deliberadamente, prefiere, dados los intereses públicos en juego,  provocar una doble inmatriculación a sabiendas, como por ejemplo en materia de concentración parcelaria, y, de modo más limitado, en expropiaciones

  6. Si no concurren otros defectos, como por ejemplo, que al registrador le constare por algún medio –incluso mediante simples herramientas de gestión de información territorial asociada a las bases

  7. Pueden verse artículos sobre “Efectos jurídicos de la delimitación geográfica de las fincas en el Registro de la Propiedad”, del mismo autor,  publicado en las revistas Aranzadi y en la revista La Ley, o en la página web de www.notariosyregistradores.com.

 

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