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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 20/01/2004

 

1. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. Una finca se halla sujeta a un embargo de 200.000 € y 40.000 más para costas en cuyo procedimiento se ha expedido la certificación de cargas. Con posterioridad a dicha expedición se ha inscrito una hipoteca cuyo acreedor no ha acudido al procedimiento ejecutivo del embargo anterior. Se presenta en el registro un auto de adjudicación y un mandamiento cancelatorio de los que resulta que la finca se ha rematado en el procedimiento que dio lugar al embargo, por importe de 300.000 € que coincide con la cantidad total reclamada por el actor a quien se adjudica la finca por esa suma en pago de su crédito. Se ordena la cancelación de todos los asientos posteriores al embargo.

 

Según la resolución de la DGRN de 26 de septiembre de 2003, “la cantidad que consta en la anotación de embargo no es limite de responsabilidad del bien trabado, sino que todo él queda afecto por el embargo al íntegro pago del crédito perseguido en el proceso en que se ordena la primera traba” como resulta del art. 613 LEC.

  Por su parte, Sarmiento Ramos admite la cancelación de las cargas posteriores al embargo aunque haya sobrante si el Juez de la ejecución desconociese la existencia de la hipoteca posterior[1]. En similares términos, Arnáiz Ramos considera que el titular de la hipoteca posterior que no ha acudido al procedimiento ejecutivo, deberá soportar la ejecución hasta donde sea necesario para la completa satisfacción del acreedor que anotó preventivamente su derecho con anterioridad[2].

  Sin embargo, García García mantiene que la excepción a la regla contenida en los apartados primero y segundo del art. 613 LEC, se refiere no sólo a los terceros poseedores de los bienes embargados que los hubieren adquirido en otra ejecución, sino también a los terceros poseedores adquirentes voluntarios con posterioridad a la anotación de embargo, por virtud de la remisión al art. 613.3 LEC del 662.3 de la misma[3].

Respecto a los titulares de hipotecas posteriores considera ese autor que no les afectarán los dos primeros números del art. 613 LEC pues ello implicaría una carga oculta insoportable para el Registro de la propiedad.

Alega que el titular de esa hipoteca tiene derecho a subrogarse pagando únicamente las cantidades garantizadas por la anotación de embargo, conforme al art. 659 LEC. Ahora bien, según el art. 659.3 LEC la subrogación del acreedor hipotecario posterior lo es únicamente hasta donde alcance el importe satisfecho, si éste coincide con la responsabilidad por el embargo según el Registro. La subrogación alcanza hasta ese límite, de suerte que si el crédito del actor fuere mayor cabe pensar que el acreedor anotado seguiría teniendo preferencia sobre el subrogado conforme al art. 1213 CC.

Por otra parte, se plantea el efecto del vencimiento de nuevos plazos en la extensión del embargo. Conforme al art. 578 LEC para que la ampliación posterior del embargo por ese concepto afecte a terceros es preciso que en demanda ejecutiva o con posterioridad pero inscribiendo siempre con anterioridad a la inscripción del tercero se haga constar esa solicitud de ampliación automática por esos conceptos, si bien, la mejora del embargo sólo se hará constar al margen de la anotación preventiva, conforme al art. 613.4 LEC, cuando el ejecutante la haya solicitado, lo que puede ocurrir con posterioridad a la constancia en el Registro de la adquisición del tercero o de la constitución de la carga[4].

 

2. DES/INSCRIPCIÓN. En una reparcelación se adjudica una finca a dos novios, correspondiendo a uno de ellos una cuarta parte y al otro las tres cuartas restantes. Posteriormente declaran una obra nueva sobre el terreno, manifestando que los fondos para la construcción se aportan por partes iguales si bien la inscripción se practicó en su día según su porción sobre el solar. Ambos novios tienen hijos propios con terceros, proyectan casarse, pero antes quieren que la titularidad registral de la casa construida sobre el terreno y éste, es decir, la total finca de la que tratamos, se inscriba por mitades partes indivisas a favor de ambos con el menor coste de documentación. Se plantea para alcanzar ese fin la posibilidad de des/inscribir por voluntad del titular registral y luego vender uno de los novios al otro una cuarta parte del solar.

 

Plantear la des-inscripción parece exagerado toda vez, que los asientos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y el titular registral no tiene una disponibilidad absoluta sobre los mismos, sino que la misma depende y debe seguir la vida del derecho que publica.

  Por otra parte, pese a que se haya inscrito la declaración de obra nueva la titularidad de la finca no está clara según como se plantea el caso, ya que la accesión en caso de construcción por un tercero no se produce automáticamente, sino que según la doctrina mayoritaria, depende del ejercicio de la opción por el dueño del terreno y del previo pago[5].

  En el presente caso la construcción se ha realizado por una comunidad pero la finca pertenece a otra. Ello nos permite aplicar el art. 361 CC, según el cual el dueño en que se edificare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, previa la indemnización correspondiente, o a obligar al que fabricó a pagarle el precio del terreno.

  Por tanto, parece posible para alcanzar el fin propuesto que se presente en el Registro de la propiedad una escritura complementaria de la de obra nueva en la que se manifieste la voluntad de los novios de que la finca tras la obra, pertenezca a ambos por mitades, para lo cual, bastará que el poseedor de las tres cuartas partes del terreno venda al otro una cuarta. De ese modo, la total finca quedará inscrita a nombre de ambos por mitades. Por otro lado, el único hecho imponible del segundo documento será el de la venta de la porción necesaria del terreno.

 

3. HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTA CORRIENTE DE CRÉDITO. Se trata de una escritura de contraval con garantía hipotecaria por la que la entidad de crédito se obliga a satisfacer en concepto de fiador determinadas cantidades cuya devolución es la que se garantiza con la hipoteca. En ella se contiene una cláusula que dice: “Estipulación financiera sexta: Las cantidades que hubiere tenido que pagar Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) como consecuencia de las obligaciones derivadas del aval origen del presente documento, así como sus intereses y gastos, serán adeudados en cualquiera de las cuentas de que sea titular la parte afianzada en BBK.

“Caso de no haber saldo suficiente en dichas cuentas serán adeudadas en una cuenta especial abierta al efecto a nombre de la parte afianzada con el nº XXX. En dicha cuenta se abonarán cuantas cantidades se hagan efectivas para disminuir el saldo del deudor. El saldo del deudor de dicha cuenta vendrá determinado por la diferencia entre la suma de los abonos y la suma de los adeudos, más los intereses, comisiones, gastos e impuestos. Desde el momento en que la cuenta presente un saldo deudor, dicha cuenta podrá ser cerrada por BBK en cualquier momento, previa notificación a la parte afianzada en el domicilio pactado. Cerrada la cuenta será exigible, por vía judicial, el saldo que arroje la misma incluyéndose naturalmente los intereses, comisiones, impuestos y gastos.”

En la estipulación financiera octava se señala que “la hipoteca se constituye por un plazo de quince años.” Se plantea entonces si, conforme al art. 153 LH, es necesario fijar un plazo de duración de la cuenta y sus prórrogas.

 

En una operación simple de hipoteca en garantía de una obligación cualquiera pudiera parecer lógico entender, dada la accesoriedad de la garantía, que el plazo expresado en el título constitutivo como de duración de la hipoteca se referiría en realidad, pese al tenor literal, a la duración de la obligación, lo que, sin embargo, habría de ser deducido de la intención evidente de las partes conforme a las reglas legales de interpretación.

Esa deducción es posible si tenemos en cuenta que dado el carácter accesorio de la hipoteca, su duración dependerá de la de la obligación garantizada a menos que se exprese otra cosa con claridad.

  En este caso, la operación crediticia que se instrumenta, sin embargo, no es simple sino muy compleja. En ella se garantiza con hipoteca un aval por un conjunto muy diverso de obligaciones de régimen distinto.

  A la vista de ello, cabe distinguir entre el régimen de la concesión de crédito, el de las disposiciones concretas y el de la hipoteca. Por su parte, el principio de especialidad exige determinar o establecer las condiciones o circunstancias de cada uno de ellos, en particular sus plazos.

En la escritura presentada, sin embargo, sólo se señala un plazo, el de quince años para la hipoteca. Pese a la expresión literal, parece que el mismo se refiere a la concesión de crédito, pero no deja de resultar chocante que concediéndose crédito por quince años, cada una de las concretas concesiones venza al mismo día de su asiento en la cuenta.

En definitiva, el documento presentado dista mucho de ser claro. Por ello, lo procedente parece que se precise con claridad, conforme con el principio de especialidad, el plazo de cada una de las concretas concesiones. Es decir, que es preciso que se determine con claridad no sólo la duración de la hipoteca, sino la de la concesión de crédito y el plazo de reintegro de las disposiciones concretas.

Esta falta es un defecto del documento que obliga al registrador a extender la nota correspondiente a menos que el presentante haya manifestado su voluntad de que se le devuelva el documento sin nota conforme al art. 427 RH.

 

4. ARRENDAMIENTO. Se pretende la inscripción de un arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda por una año y diez días, que se entenderá prorrogado automáticamente si en el mes anterior a la finalización del plazo inicial o de prórroga, el arrendatario no manifiesta su voluntad contraria a la nueva prórroga.

 

  No parece que pueda dudarse de la inscribilidad de dicho arrendamiento conforme al art. 2.5º LH. Ahora bien, puede dudarse de su duración y de cómo habrá de procederse para su cancelación.

  Desde el punto de vista civil parece que el contrato tiene una duración indefinida a voluntad del arrendatario, que podrá denunciarlo un mes antes de la finalización del plazo, lo que es como si se concediera al arrendatario una opción por tiempo indefinido para la prórroga.

  No parece que pueda concederse una opción sin sujetarla a plazo, además, por analogía con la opción de compra, de acuerdo con el principio de especialidad y con el que nos dice que nadie puede quedar obligado para siempre, parece necesario que se señale un plazo máximo para el ejercicio de la opción sobre la prórroga.

Además, en orden a la cancelación conforme al art. 7 del R. D. 276\1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, debe tenerse presente que caso de que no conste en el registro el ejercicio de la opción sobre la prórroga convenida podrá cancelarse la inscripción del arrendamiento de oficio conforme al art. 353.3 RH.

Una vez aquí la cuestión es cuándo. Si consideramos que es aplicable al caso el art. 7.1 del R. D. citado, la cancelación puede producirse, dado que el contrato tiene una duración menor de cinco años, una vez que hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato.

Ahora bien, ese apartado parece pensado para los contratos de arrendamiento de viviendas donde hay un plazo mínimo de duración de cinco años, sin embargo, en los demás arrendamientos no existe ese plazo mínimo, por lo que cabría aplicar el apartado 2º del art. 7 del R. D. sobre inscripción de arrendamientos y cancelar de oficio conforme al art. 353.3 RH, una vez transcurrido el plazo pactado sin que conste en el Registro el ejercicio de la opción sobre la prórroga.

 

5. DONACIÓN DE VIVIENDA. Se trata de una vivienda adquirida por el marido de extraños, a titulo oneroso y en estado de soltero. Ahora, casado en comunicación foral, dona una mitad indivisa a su consorte, manifestando a los efectos del art. 24 del Fuero Civil de Bizkaia que no hay hijos ni descendientes comunes[6].

 

El bien se hace troncal si los cónyuges tienen hijos, pero en este caso, a falta de hijos no hay troncalidad, toda vez que habría que remontarse al tronco común del marido y su transmitente, por lo que no hay dificultad para inscribir la transmisión por donación.

 

6. SELLO DE SEGURIDAD. En algunos casos, en las copias de las escrituras públicas, no se añade junto al sello del notario, el de seguridad establecido por el Consejo General del Notariado. La exigencia del mismo no esta incluida dentro del Reglamento Notarial, sino que dimana de una instrucción de dicho Consejo. Sin embargo, parece que la importancia que se le quiere dar para garantizar la autenticidad del documento es máxima. Se plantea si se puede entender en la calificación de las escrituras, el que éstas carezcan del sello de seguridad sea una falta de legalidad en las formas extrínsecas.

 

  Los arts. 196 y 264 del Reglamento Notarial al referirse al sello lo hacen al oficial de la Notaría, que es el que el Notario estampa en tinta no el sello o etiqueta adhesiva expedido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre encargado por el Consejo General del Notariado.

  Por otro lado, el art. 27.3 de la Ley de Constitución del Notariado de 26 de mayo de 1862, considera nulos los instrumentos públicos en los que no aparezcan la firma, rúbrica y signo del notario, pero nada dice respecto de la falta del sello.

  Por tanto, parece que el sello o etiqueta adhesiva encargada por el citado Consejo es más bien una cautela interna del Notariado, cuya omisión no puede considerarse una falta de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos presentados, sino que a lo sumo, tal vez, podría dar lugar a responsabilidad disciplinaria del fedatario que lo omitiese.

 

7. HIPOTECA GLOBAL. Una hipoteca contiene la siguiente cláusula: "La Caixa queda especial e irrevocablemente autorizada por la parte acreditada para aplicar, con cargo a la parte disponible por la misma del presente crédito, cualquier obligación de pago, vencida y no satisfecha de dicha parte o de cualquiera de las personas que la integran, dimanante de cualesquiera operaciones tales como, a título enunciativo, descubiertos en cuenta, avales, préstamo, créditos, descuentos o cualquiera otra. Tal cargo, que será notificado a la parte acreditada con detalle de la operación de que se trate, tendrá el carácter de disposición efectuada por la misma con vencimiento a la fecha de vencimiento final del crédito y sujeción al régimen de disposiciones regulado en este pacto, a excepción del importe por disposición, que no estará sujeto a límite mínimo." Se plantea si en la misma se contempla una hipoteca global o flotante.

 

El carácter prolijo de la enunciación de las obligaciones que pueden cargarse en la cuenta puede dar a entender, a primera vista, que nos hallamos ante una hipoteca flotante en garantía de obligaciones indeterminadas.

Ahora bien, en tanto en cuanto se haya concedido crédito por la entidad acreedora y mientras haya saldo disponible en la cuenta, no parece inadecuado que las disposiciones de dicho saldo se dediquen al pago de las obligaciones que se expresan a título enunciativo, toda vez que el acreditado puede dar a dichas disposiciones el destino que estime conveniente.

Mientras el acreditado conserve esa libertad de disposición por razón del crédito, en el que la Caja tiene una obligación de concederlo hasta cierto límite, no existe dificultad para que a su vez, el mismo autorice a la entidad crediticia para realizar ciertos cargos por las deudas que se detallan.

 

Bilbao, 20 de enero de 2004

Carlos Ballugera


 


[1] Sarmiento Ramos, J., “En torno a la naturaleza jurídica del embargo”, CER, Madrid, 1993, pp. 155-156.

[2] Arnáiz Ramos, R., “La anotación preventiva de embargo en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero: su eficacia en la determinación del alcance de la ejecución respecto de titulares registrales posteriores a ella>>, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, julio-agosto 2001, núm. 666, p. 1579.

[3] García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (tercera edición”, Civitas, Madrid, 2001, pp. 791-792, nota 295. La jurisprudencia es contradictoria. Admite la liberación del bien mediante el pago de las cantidades expresadas en el registro la SAP de Murcia de 31 de enero de 2002 (AC 2002\804); pero rechaza esa liberación la SAP de Barcelona de 4 de noviembre de 2002 (AC 2003\267).

[4] Arnáiz Ramos, R., Ibídem, p. 1585.

[5] Vid. al respecto Bercovitz Álvarez, G., “Art. 361”, en Comentarios al Código civil, dirigida por Bercovitz Rodríguez-Cano, R., Aranzadi, Elcano, 2001, p. 501.

[6] Artículo 24. Los actos de disposición de bienes troncales realizados a título gratuito, «inter vivos» o «mortis causa», a favor de extraños o de parientes que no pertenezcan a la línea preferente de quien transmite, serán nulos de pleno derecho.

  

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