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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 10/02/2004

 

1. EXPROPIACIÓN FORZOSA. Se presenta acta de ocupación y pago en un expediente de expropiación forzosa en el que el justiprecio se ha determinado de mutuo acuerdo. El pago se realiza parte en dinero y parte mediante la atribución de aprovechamientos futuros sobre edificaciones a realizar en la parcela expropiada, a saber, dos viviendas libres que habrán de entregarse al expropiado en el plazo máximo de cuatro años. El convenio se sujeta a la condición suspensiva esencial de que la Administración expropiante, en este caso el Ayuntamiento, conceda una licencia de apertura de un negocio de hostelería en un caserío de la propiedad del expropiado.

 

Resulta muy dudoso que una expropiación pueda sujetarse a una condición como la descrita, que determinaría la pendencia de la adquisición por la administración o el beneficiario hasta que se cumpliese la condición, ya que los bienes expropiados, conforme al art. 8 de la Ley de Expropiación forzosa (LEF en adelante), se adquieren libres de cargas.

Pese al convenio sobre el justiprecio, la única carga que debe gravar los bienes será el derecho de reversión a favor del expropiado. Por otro lado, para conservar cargas preexistentes, lo que no es el caso ya que la carga resulta del convenio, se requiere declaración expresa de compatibilidad de la misma con el fin de la expropiación.

Cuando de lo que se trate sea de la adquisición de facultades parciales del dominio hay que estar a lo que previene el art. 2 del Reglamento de Expropiación forzosa, que exige una norma de rango legal que lo autorice y regule.

La admisión de la condición suspensiva sin la declaración de compatibilidad con las fines de la expropiación y sin la invocación de la norma legal en la que se ampara deja la expropiación misma en el aire, pues no hay transmisión, lo que no puede admitirse, ya que la referencia legal a que la adquisición del bien expropiado se producirá libre de cargas apunta a que la adquisición del bien objeto de expropiación por la Administración o por el beneficiario, se debe producir con su mayor vigor y extensión, lo cual no puede ser derogado por el convenio.

Cuando la Administración expropiante o el beneficiario no adquiere el pleno dominio el asiento a practicar es el de anotación preventiva, pero ello sólo procede en los supuestos excepcionales de urgencia a que se refiere el art. 52 LEF, donde la pendencia sobre la adquisición de la Administración se produce por la falta de pago del justiprecio, que no se halla determinado.

  Por otro lado, el justiprecio puede pagarse en especie, mediante la atribución de una finca futura, conforme al art. 44 del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario. Ahora bien, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca futura ha de determinarse correctamente en los términos de los números 2 y 5 del citado art. 44.

 

2. PAREJAS DE HECHO. Se plantea el tratamiento registral que ha de recibir la adquisición de una vivienda por dos personas que se manifiestan pareja de hecho y que adquieren la finca para su sociedad de gananciales.

 

  Conforme a la disposición adicional 1ª de la Ley 2/2003, de 7 mayo, reguladora de las parejas de hecho (LPV 2003\178), en todas las materias no reguladas expresamente por la misma, las parejas de hecho se entenderán equiparadas al matrimonio en las relaciones jurídicas que puedan establecer con las diversas Administraciones públicas del País Vasco.

  Este precepto puede interpretarse en el sentido de que hallándose equiparadas al matrimonio en sus relaciones con la Administración, la igualación sólo puede deberse a que la Administración considera iguales a las realidades que ostentan esa cualidad igual en su propio ámbito, es decir, la Administración considera iguales a matrimonio y parejas de hecho porque son realidades semejantes desde el punto de vista de la protección constitucional de la familia. De ese modo, esa equiparación será también operante en el ámbito civil, es decir, en las relaciones privadas entre los convivientes.

  Conforme al art. 6 de la Ley 2/2003 citada, las parejas de hecho pueden acogerse a la regulación general que al efecto se dicte para ordenar esta modalidad de convivencia familiar, pudiendo regular sus relaciones personales y patrimoniales derivadas de su unión mediante documento público o privado, conforme al art. 5 de la citada ley; de donde se desprende que podrán pactar entre ellos el régimen de gananciales y, consecuentemente, podrán adquirir bienes para su sociedad de gananciales.

  Además, se plantea como ha de acreditarse la unión de hecho, es decir, si es preciso o no presentar en el Registro de la propiedad el certificado de inscripción de la unión en el Registro correspondiente, máxime, si tenemos en cuenta su carácter constitutivo, conforme al art. 3.1 de la ley citada.

  Del mismo modo que para acreditar el matrimonio basta la manifestación del cónyuge o cónyuges, en este caso, bastaría la manifestación de los miembros de la unión de hecho para tener por existente dicha unión, sin que sea necesario aportar la certificación de inscripción de la misma.

  Ahora bien, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la unión de hecho para que se le apliquen las ventajas de la ley, parece imprescindible acreditar dicha situación mediante la certificación del Registro de parejas de hecho. Dicho esto, si la unión de hecho se manifiesta existente y se trata de vizcaínos no aforados, puede entenderse que su régimen legal supletorio es el de los gananciales.

  En cuanto al embargo del bien de la pareja, inscrito como ganancial, parece que debe notificarse a la pareja de hecho del deudor si se aplica extensivamente el apartado 1 del art. 134 de la Norma Foral 3/1986, de 26 de marzo, General Tributaria, en su redacción por el art. 1.2 de la Norma Foral 8/2003, de 30 octubre sobre Régimen fiscal de las parejas de hecho (LPV 2003\409) que, en caso de embargo, previene la notificación a la pareja de hecho del deudor embargado.

3. SOCIEDAD CIVIL. Se presenta la adquisición de un inmueble por una sociedad civil, cuyo objeto es la gestión del patrimonio familiar de sus dos socios, que, además, son cónyuges entre sí. Se plantea si cabe la inscripción del bien a favor de la sociedad y sus requisitos.

 

Los cónyuges pueden celebrar entre sí toda clase de contratos, conforme al art. 1323 CC, por lo tanto, también el de sociedad civil. La que adquiere en el presente caso tiene objeto civil, pues lo es la gestión de su patrimonio.

Como vimos en una sesión anterior, la publicación en el Registro de la propiedad de los pactos sociales relativos a la administración de la sociedad afianzan la objetividad de los mismos de cara a los terceros, al menos, con relación al bien de pertenencia de la sociedad.

Por lo tanto, será necesario que se acrediten al registrador los pactos que rigen la vida social y que harán referencia al régimen de administración y de responsabilidad del ente, lo que puede realizarse mediante la elevación a público del documento privado de constitución de la sociedad. La inscripción se realizará a favor de la sociedad civil con sujeción a los estatutos de la misma.

 

4. SOCIEDAD CIVIL CON OBJETO MERCANTIL. Se pretende la inscripción de la adquisición de una nave industrial a favor de una sociedad civil que tiene por objeto la actividad de empapelado ejercida por sus socios.

 

Partiendo de que el empapelado es una actividad mercantil parece que no es posible que la sociedad adopte la forma civil eludiendo los más rigurosos preceptos en orden a la administración y responsabilidad del Código de comercio, por ello la sociedad debe adoptar la forma mercantil que los socios determinen, de suerte, que si no especifican el tipo de sociedad al que se acogen nos hallaremos ante la colectiva, debiendo llenarse los requisitos necesarios para su constitución, a saber, escritura pública e inscripción en el Registro mercantil.

En todo caso, queda la duda de si la actividad de empapelado realizada con el trabajo personal de los socios debe merecer o no la consideración de mercantil, dadas las analogías que de dicha actividad guarda con otras civiles como las profesionales, agrícolas, ganaderas, artesanales o pesqueras.

La concreción del criterio de distinción resulta difícil y parece librado a consideraciones más históricas que materiales, ya que el elemento esencial de la actividad económica en general, y de la mercantil en particular, el ánimo de lucro es común a sociedades civiles y mercantiles.

Piénsese que una explotación agrícola de gran dimensión y con fuerte inversión de capital respondería a un objeto civil mientras que un pequeño comercio textil quedaría bajo el ámbito de la regulación mercantil sin que quepa adivinar cual sea el criterio material que disciplina la determinación de su régimen jurídico, civil el primero y mercantil el segundo.

En conclusión, atendiendo a los fundamentos históricos tradicionales del Derecho positivo, parece que la actividad de empapelado es mercantil y, por tanto, la sociedad deberá revestir esa forma con sujeción a sus requisitos propios, lo que exige rectificar, en ese sentido, en el presente caso, la escritura de adquisición del inmueble.

5. AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. Se concede un préstamo a una persona que ya es deudor de la entidad de crédito concesionaria en virtud de un préstamo con garantía hipotecaria parcialmente amortizado, de modo que se considera este segundo préstamo como ampliación del primero. Se procede a la refundición de ambos préstamos en cuanto a plazo y tipo de interés de suerte que se constituye una nueva hipoteca sobre la misma finca por la ampliación manifestándose que la responsabilidad total es la suma del préstamo inicial, intereses y costas y su ampliación por principal y accesorios, señalándose, al mismo tiempo, un nuevo valor de tasación que se pretende que valga para ambas hipotecas. Entre el primitivo préstamo y su ampliación no hay cargas intermedias, de la refundición resulta que la cantidad debida es inferior al importe total del préstamo.

 

En rigor hay dos préstamos y dos hipotecas, sin embargo, no habiendo terceros, no parece que haya obstáculo para refundir el régimen de ambos préstamos y considerarlos, en última instancia, como uno sólo, determinando pormenorizadamente la nueva responsabilidad total de la finca, que, respecto del principal, será la que resulte de sumar las cantidades iniciales por los dos préstamos y no la cantidad debida en el momento de la concesión del segundo préstamo, ya que no se realiza cancelación parcial.

Conforme al art. 240 RH podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelación parcial. En el presente caso, dado el tenor de la operación que se realiza nada impedirá que ese pago parcial, por economía registral, se haga en el propio cuerpo de la nueva inscripción de hipoteca en virtud de la ampliación del inicial préstamo.

6. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se plantea el efecto en el régimen de viviendas de protección oficial del Decreto 315/2002, de 30 de diciembre del Gobierno Vasco del D. 290\2003, de 25 de noviembre (LPV 2003\417), en particular en lo relativo a la exigencia de visado para la inscripción de cualquier transmisión de propiedad de viviendas de protección oficial y sus anejos o de la constitución de derechos reales sobre las mismas, con excepción de la hipoteca, o de los contratos de arrendamiento.

 

  La Comunidad Autónoma de Euskadi tiene competencia exclusiva en materia de vivienda conforme al art. 10.31 de su Estatuto de Autonomía. En todo lo no regulado expresamente por la Comunidad Autónoma regirá la legislación estatal, en particular el R. D.-Ley 31/1978 de 31 de octubre, sobre política de VPO desarrollado por el R. D. 3148/1978, de 10 de noviembre.

  Conforme al art. 3 del citado R. D.-Ley podrán ser propietarios de las viviendas de protección oficial las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, pero únicamente podrán ser usuarios de las viviendas de protección oficial las personas físicas.

  Se distingue, por tanto, entre propietarios y usuarios sin que a los primeros pueda exigírseles para obtener su titularidad otra cosa que respetar los usos que impone el régimen de vivienda de protección oficial que obliga a destinar la vivienda a residencia habitual del usuario, pero resulta evidente que éste puede ser una persona distinta al propietario. Debe recordarse, además, que los títulos relativos al mero hecho de poseer no son inscribibles.

  El R. D. de 1978 tampoco establece, para el caso de incumplimiento, ninguna sanción de nulidad civil, además, las limitaciones del dominio se hallan sujetas a la reserva de Ley del art. 53.1 CE en relación con el 33 de la misma.

  Por tanto, la exigencia de visado para la elevación a público e inscripción del documento privado de transmisión de viviendas de protección oficial contenida en el art. 26 del D. 315/2002, de 30 de diciembre en su redacción dada por el D. 290\2003, de 25 de noviembre no puede violar la reserva de ley citada.

  Si no se respetara tal reserva nos hallaríamos ante un reglamento independiente que carece de cobertura legal y de eficacia en las relaciones civiles. Por eso, tal vez hubiera sido más adecuado establecer alguna obligación de comunicación a la Administración de las transmisiones realizadas sin visado.

  En definitiva, el único requisito que con rango legal se impone a los propietarios de viviendas de protección oficial es su obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente del usuario.

Por ello se reitera lo dicho en la sesión de mayo de 2002 en el sentido de que lo aconsejable pudiera ser el imponer al registrador una obligación de comunicación de aquellas transmisiones de vivienda de protección oficial respecto de las que no constara la concesión del visado, lo que facilitaría el ejercicio de las competencias de vigilancia administrativa de las condiciones de los usuarios de viviendas de protección oficial, evitando el problema que encierra el introducir limitaciones dominicales al margen de la reserva de ley que al respecto se halla vigente.

7. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA. En un convenio de separación aprobado judicialmente se adjudica a la mujer el dominio de la vivienda habitual de la familia y el uso, si bien, en cuanto a éste último, se adjudica también a sus tres hijos. Se plantea la situación del derecho de los hijos para el caso de que su madre hipoteque la finca.

 

  No parece que el derecho de uso de los hijos afecte a las facultades dispositivas de la madre. La limitación dispositiva del art. 96.IV CC únicamente se aplica cuando titular y usuario son distintos, lo que difiere del presente caso en que la madre es, al mismo tiempo, usuaria y titular de la vivienda.

  En cuanto a la vigencia de la limitación del art. 1320 CC dependerá del caso: (1) Si los cónyuges se hallan separados, hallándose subsistente el matrimonio, cabrá entender que es necesario el consentimiento del cónyuge no titular o, en su defecto, autorización judicial.

  (2) Si hay divorcio, la protección de dicho precepto parece extenderse sólo a la vivienda habitual de la familia cuyos derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, lo que difiere del presente caso en el que no se trata de que el uso pertenezca al otro cónyuge, sino que el titular ostenta la condición de ex-cónyuge. Es decir, el art. 1320 CC actuará durante el matrimonio, pero no una vez que éste se haya extinguido.

8. HIPOTECA FLOTANTE. Se concede crédito en cuenta corriente pero se determina el destino de las disposiciones de modo amplio a la satisfacción de obligaciones del acreditado con la entidad de crédito, imputando los impagos de tales obligaciones, de modo irrevocable para el acreditado, al crédito concedido.

 

Aunque en apariencia se concede crédito al hipotecante, la disponibilidad del mismo queda al arbitrio del Banco, que puede determinar tanto las obligaciones que se cargarán en la cuenta como el momento en que tal imputación habrá de realizarse contra el art. 1256 CC.

Por virtud de tal arbitrio, la entidad de crédito puede imputar al crédito cualquier tipo de obligación futura que pueda constituirse entre ella y el acreditado lo que configura a la hipoteca como flotante.

La concesión de crédito, al impedir que el acreditado dispongan libremente del saldo, es sólo aparente y se realiza en beneficio exclusivo del acreedor. Además, esa práctica es contraria a las normas imperativas sobre prelación de créditos y en concreto al principio de “pars conditio creditorum” resultante del art. 1925 CC.

 

9. PRESENTACIÓN FUERA DE HORAS DE OFICINA. Se plantea cuándo se presentan en el Diario los documentos recibidos por telefax entre las 14 y las 16 horas tras la redacción del art. 248 LH por el art. 135.3 de la Ley 62/2003, de 30 diciembre 2003 sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (RCL 2003\3093).

  Según dicho precepto, tras su nueva redacción, «Los documentos presentados por telefax, cuando la Ley o el Reglamento admitan este medio de presentación, se asentarán en el Diario de conformidad con la regla general, a excepción de los que se reciban fuera de las horas de oficina que se asentarán en el día hábil siguiente.»

  El problema se planteó inicialmente con el R. D. 1039/2003, de 1 de agosto por el que se reguló el cuadro de sustituciones. Al establecerse la obligatoriedad de abrir por las tardes se trastocó el sistema, que no estaba pensado para que hubiese interrupción en las horas de apertura de los Registros. El Colegio de registradores envió una comunicación (segunda comunicación sobre el cuadro sustituciones de 4 de agosto) en la que, de acuerdo con lo que parece de sentido común, se determinaba que esos documentos se presentasen al abrirse por la tarde, es decir, a las 16 horas. Pero la publicación de la citada Ley de acompañamiento vuelve a plantear la cuestión.

 

  Pese a la nueva redacción del art. 248 LH el sentido común sigue indicando que los documentos presentados por telefax entre las catorce y las dieciséis horas no pueden quedar postergados a los que se presenten por ese medio o por otro, entre las dieciséis y las dieciocho horas.

  También abona una solución de este tipo la interpretación de la norma según su contexto, antecedentes y conforme a la realidad social según impone el art. 3 CC.

  En efecto, nada impide considerar que el nuevo art. 248 LH se refiere a los documentos presentados después del cierre del Diario o en un día en el que dicho libro no se abrirá por ser inhábil. El precepto parece estar inspirado en el número 4 del art. 418 RH cuyo supuesto de hecho parte de que el Diario no volverá a abrirse en lo que resta de día, por ser inhábil o por haber transcurrido, al tiempo de la presentación, las horas en que la oficina está abierta.

  Entonces, al no ser posible la presentación en el mismo día, se dispone que la misma se realice simultáneamente con la más próxima apertura del Diario, que tendrá lugar al día hábil siguiente.

  Al abrirse por la tarde, la más próxima apertura del Diario ya no tiene lugar el día hábil siguiente sino ese mismo día a las dieciséis horas, momento en el que parece procedente realizar la presentación.

  Además, del mismo modo que los documentos presentados por telefax a las siete horas de un día hábil se asientan en el Diario ese mismo día a la apertura del mismo y no en el día hábil siguiente, según se desprendería de una interpretación literal del art. 248.III LH; los presentados entre las catorce y dieciséis horas de un día hábil que no sea del mes de agosto ni sábado[1], se presentarán a las dieciséis horas, momento de reapertura del Diario.

 

Bilbao, 10 de febrero de 2004

Carlos Ballugera


[1] Véase la Orden JUS/2593/2003, de 18 septiembre 2003 sobre horarios de apertura al público de los Registros de la Propiedad (RCL 2003\2296).

  

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