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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 03/11/2004

 

Visita nº desde el 10 de diciembre de 2004

    1. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. Una finca se halla sujeta a un embargo por 14.000 €. La finca embargada se adjudica por 16.000 € que se entregan en su totalidad al acreedor. Se plantea si cabe la cancelación de los asientos posteriores a la anotación preventiva de embargo sin que la misma haya sido objeto de ampliación.

 

  Este caso ya se ha tratado en una sesión anterior. Recordando lo dicho entonces debe tenerse presente que la Ley de Enjuiciamiento civil considera que el embargo asegura al acreedor la integridad de su crédito, por lo que se podrá cobrar con el precio del remate hasta la última peseta del mismo.

  Respecto de los acreedores posteriores al embargo ya habrán sido notificados, de modo que el único medio de garantía de su derecho es la tercería. La ampliación del embargo sólo es necesaria de cara a sujetar al tercer poseedor que adquiera los bienes en otra ejecución, todo ello conforme al art. 613 LEC. Por tanto, la cancelación no produce indefensión en los titulares de los asientos posteriores y podrá practicarse con la excepción dicha del tercer poseedor que haya adquirido su derecho en otra ejecución.

 

  2. CAMBIO DE DESTINO. La carestía del precio de la vivienda está atrayendo a ese mercado inmuebles que inicialmente no fueron concebidos para ese uso. Ello plantea la cuestión de los requisitos a los que debe someterse un cambio de destino de un elemento independiente de un propiedad horizontal que pasa de local comercial a vivienda.

 

  Así enunciada la cuestión parece simple, pero considerada en esa sencillez, lo primero que cabe plantearse es si el cambio de destino del elemento independiente tiene entidad autónoma para producir algún asiento en el Registro de la propiedad y, supuesto que pueda producir alguno, si ese asiento es el de nota marginal o el de inscripción. Tras ello cabe plantearse igualmente si el cambio de destino puede acceder al registro mediante una mera instancia o si por el contrario debe constar en escritura pública.

  En efecto puede señalarse que el cambio de destino se halla bajo el círculo de las facultades que para el propietario integran su derecho de dominio y, al tratarse de una cuestión relativa al uso, debe quedar fuera del registro, de modo que si accediera al mismo se trataría de una mención y debería ser cancelada.

  Sin embargo, la de cambio de destino es sin duda una declaración de voluntad que afecta a la descripción del inmueble en su conjunto y que tiene una trascendencia indudable, pues, desde otro punto de vista, puede considerarse como una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

  Ahora bien, la DGRN permite la constancia del cambio de destino sin el consentimiento de la Junta de propietarios siempre que en los estatutos de la propiedad horizontal no existan limitaciones al uso de los elementos independientes, por considerar que la afectación de los bienes a un destino determinado queda dentro, como ya apuntábamos, de las facultades del dominio.

  Por lo demás, no parece que el asiento procedente sea el de la nota marginal si consideramos que las mismas con “numerus clausus” y no hay prevista una específica para el presente caso. Por el contrario, se considera que el asiento a practicar para el cambio de destino es el de inscripción.

  Como el cambio de destino, por lo general, viene embebido como declaración previa, en una escritura de compraventa, no se suele plantear la cuestión de si debe constar o no en escritura pública, lo que se da por supuesto conforme al art. 3 LH. Ahora bien, considerado como acto autónomo resultado del ejercicio de sus facultades dominicales por el titular registral y dado que constituye un complemento de la descripción del inmueble, cabe plantearse si el cambio podría ser solicitado por el titular registral en una simple instancia. En ese caso, parece que la aplicación del art. 3 LH no exigiría sino que el que titular registral acompañase a la instancia su título de adquisición del dominio a fin de hacer constar en el mismo por nota la modificación de la descripción del objeto de su derecho.

  Finalmente, se plantea si el cambio de destino se halla sujeto o no a licencia. Para la Comunidad Autónoma de Euskadi esa sujeción es indudable a tenor del vigente art. 178.1 de la Ley del suelo y ordenación urbana, texto refundido aprobado por Real decreto 1346/1976, de 9 de abril, y concordantes.

  En consecuencia, como quiera que el cambio de destino de local a vivienda implica un mayor número de viviendas que el contenido en la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el Registro de la propiedad e implica una modificación de la descripción del inmueble, conforme al art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario en relación con las resoluciones de la DGRN de 15 y 16 de octubre de 2002, deberá aportarse la correspondiente licencia para conseguir la inscripción en el Registro de la propiedad de la indicada modificación.

 

  3. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Al hilo del caso anterior se plantea un problema relacionado con el mismo. Se trata del caso en el que un local de negocio de una propiedad horizontal se vende como vivienda. Ahora se plantea no ya la cuestión del cambio de destino sino si es preciso el visado administrativo del contrato conforme a la legislación de viviendas de protección oficial.

 

  Se señala por una parte de los presentes, que el local por el mero hecho de hallarse en un edificio sujeto al régimen de protección oficial también se halla sujeto a ese régimen. En el mismo sentido se afirma que todas las viviendas de un mismo edificio deben de ser de protección oficial, ya que en una misma construcción no puede haber viviendas libres y de protección oficial. Ahora bien, respecto de esto último, debe tenerse presente que la posibilidad de descalificar alguna vivienda abre la posibilidad a la convivencia en el mismo edificio de viviendas sujetas a regímenes diversos.

  Por otra parte, conforme al art. 2 del Reglamento de 24 de julio de 1968 y del Texto Refundido de 12 de noviembre de 1976, la protección de la Ley alcanzará a los locales de negocio, edificaciones y servicios complementarios, terrenos y obras de urbanización, por su parte, el art. 27 de la citada ley señala que la venta y alquiler de los locales sujetos al régimen de protección oficial será libre. A su vez el Real Decreto de 10 de noviembre de 1978 sujeta a los locales de negocio al régimen de protección oficial siempre que reúnan determinadas condiciones.

  Así, en su art. 2 se establece que “la protección oficial, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá también: A) A los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, siempre que su superficie útil no exceda del 30 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas.”

  Por tanto, para determinar si el local de negocio se halla sujeto o no al régimen de protección oficial habrá de atenderse a la calificación definitiva del edificio. Por otro lado, si bien parece posible que en el mismo edificio existan viviendas libres y protegidas, no se puede decir lo mismo respecto de los locales, los cuales habrán de situarse en plantas completas.

  Por otra parte se señala que alterar la calificación de los locales de negocio a vivienda libre podría implicar un fraude a la Administración, que se vería perjudicada por las ayudas percibidas por promotor y propietarios. Por ello, si de la calificación definitiva resulta que el local se halla sujeto al régimen de protección será precisa la correspondiente descalificación con la consecuente devolución de las ayudas, para que el local pueda ser considerado como vivienda libre. Ahora bien, dada la exigencia de que los locales se sitúen en plantas completas para difícil que pueda obtenerse dicha descalificación.

 

  4. DURACIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS. La resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2004 señala que aplicando la doctrina de la resolución de 29 de mayo de 1998 podría realizarse la cancelación de una anotación preventiva prorrogada si se acreditara la finalización del procedimiento en el que se tomó la anotación, siempre que hubiera transcurrido un plazo prudencial, añadiendo que “en todo caso, lo que es indudable es que no cabe la cancelación de una anotación prorrogada antes de enero de 2000 cuando aún no han transcurrido cuatro años desde la vigencia de la norma que expresamente recogió la posibilidad de tales prórrogas ulteriores.”

  Esa última afirmación plantea la cuestión de si las anotaciones prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento civil son susceptibles de cancelación una vez que hayan transcurrido cuatro años desde la entrada en vigor de la misma.

 

  Conforme a la propia doctrina de la DGRN, la LEC no tiene carácter retroactivo, por lo que las anotaciones preventivas prorrogadas con anterioridad a la misma, conforme al art. 199.2 RH no se cancelarán hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en el que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.

  Ahora bien, la expresión contenida en la resolución que comentamos tal vez aluda a la posibilidad de que, tras la entrada en vigor de la LEC y transcurridos los cuatro años de su vigencia, quepa decretar la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la misma.

  Ahora bien, admitida tal posibilidad, no se ve razón para no considerar aceptable tras la entrada en vigor de la LEC, que aquellas anotaciones preventivas prorrogadas con anterioridad al vigor de dicha ley, puedan ser canceladas, si la autoridad que las ordenó así lo decreta, una vez que hayan transcurrido los cuatro años de la prórroga, al margen de que hayan pasado o no los cuatro años de vigencia de la LEC.

 

  5. HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRAS DE CAMBIO. En una hipoteca en garantía de letras de cambio, formalizada en escritura, se plantea si cabe exigir la presentación de las cambiales para reflejar en ellas la fecha y el Notario autorizante de la escritura, y el número, folio, libro y fecha de su inscripción en el Registro de la propiedad, conforme al último párrafo del art. 154 LH.

 

  Esta cuestión ya fue abordada por la resolución de 18 de diciembre de 1996, que vino a considerar, para rechazar la presentación de las letras de cambio junto con la escritura de constitución de hipoteca en su garantía, en primer lugar, que la conexión de la obligación cambiaria con el registro se alcanza mediante la reseña en la escritura de hipoteca de los datos de identificación de las cambiales y la expresión en las mismas de los datos de la escritura de hipoteca. Segundo, que los terceros pueden conocer la garantía hipotecaria de las letras no sólo mediante la exhibición de la escritura de constitución de hipoteca con las referidas circunstancias, sino también por medio de la publicidad formal de la hipoteca.

  Por otra parte, la interpretación flexible del principio de determinación que la postura anterior implica, se funda en la propia ley de circulación de las cambiales, las cuales entran en el tráfico, por lo general, antes de que la escritura de constitución de hipoteca en garantía de las mismas haya llegado al Registro de la propiedad. Además, pese al carácter formalista de la regulación de la letra en la Ley Cambiaria y del Cheque, que tasa las menciones que ha de contener la letra, en dicha ley no se contiene una previsión en el sentido de exigir la constancia en los títulos de aquellas circunstancias que exigirían su presentación en el registro acompañando a la escritura de hipoteca.

  En resumen, basta con el Notario identifique las letras garantizadas en la escritura y haga constar en las mismas que se hallan garantizadas con hipoteca, ahora bien, en el caso de que junto con la escritura de hipoteca se presenten en el Registro de la propiedad las cambiales garantizadas, no hay obstáculo, para conforme, al art. 154 LH, hacer constar en las mismas las circunstancias identificativas de la garantía.

 

  6. RATIFICACIÓN DE CONVENIO REGULADOR. Al adoptar las medidas provisionales de separación se aprueba un convenio regulador en el que se atribuye el uso de la vivienda familiar al cónyuge no titular y a los hijos. Presentada dicha aprobación judicial en el Registro de la propiedad se procedió en su día a reflejar la atribución del uso a favor de uno de los cónyuges y de los hijos. Ahora se presenta sentencia de divorcio en la que con carácter definitivo se aprueba el mismo convenio inscrito. Se plantea si cabe practicar algún asiento del mismo.

 

  Aunque en un principio parezca redundante la toma de razón del divorcio en el que se autoriza con carácter definitivo el convenio regulador, no debe pasarse por alto, que, conforme al art. 2.4º LH, en el Registro de la propiedad no sólo se inscriben derechos reales sino también las resoluciones que afectan a la capacidad de las personas, como ocurre con el divorcio.

  Al plasmar esa nueva situación en el Registro se confirma lo que hasta entonces pudiera considerarse como una situación incierta, de modo que las determinaciones temporales de la misma, con esa constancia, ganarán estabilidad y certeza. Por otro lado, conforme al art. 755 LEC, las sentencias y demás resoluciones dictadas en los procesos sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores, a petición de parte, se comunicarán a cualquier otro Registro distinto del Registro civil, a los efectos que en cada caso procedan.

  Por tanto, presentado en el Registro de la propiedad el documento en el que consta la aprobación judicial definitiva del convenio regulador tras el divorcio, podrá hacerse constar esa circunstancia a continuación de la nota marginal en la que en su día se recogió la atribución del uso de la vivienda familiar al cónyuge no titular y a los hijos.

   

Bilbao, 3 de noviembre de 2004

Carlos Ballugera

 

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