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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 21/12/2004

 

Visita nº desde el 21 de enero de 2005

 

 1. SEGREGACIÓN DE VARIOS PERTENECIDOS. En el folio de un caserío hay varios pertenecidos. Se segregan dos de ellos no colindantes entre sí y se forma con los mismos una sola finca cuya inscripción se solicita como independiente bajo un solo número. Se plantea si es ello admisible.

 

  La inscripción de varias fincas colindantes bajo un solo número se halla justificada en el caso del caserío por que las mismas vienen a formar una unidad económica como explotación agrícola familiar, cuya constante indivisión y transmisión íntegra la aproximan a un patrimonio indivisible tal como señala la resolución de la DGRN de 31 de marzo de 2003.

  A falta de legislación sobre el caserío, según la costumbre, en la actualidad se reparte el caserío y sus pertenecidos entre varios herederos, de modo que caserío y pertenecidos pueden inscribirse en folio independiente. Para la inscripción separada, cuando los pertenecidos no son colindantes entre sí, no se exige licencia, ya que no hay segregación material, sino formal.

  Ahora bien, una vez segregados dos pertenecidos no colindantes, lo que procede es inscribir cada uno de ellos como finca independiente, conforme al art. 47 RH, ya que no se dan ninguna de las circunstancias que, conforme al art. 44 RH justificarían su inscripción bajo un solo número. Por ello, procede suspender la inscripción como una sola finca de dichos dos pertenecidos.

 

  2. HIPOTECA EN GARANTÍA DE CONTRAVAL. Un Banco concede un préstamo a una empresa que, a su vez, es avalada por una Sociedad de Garantía Recíproca. Ésta, en garantía de su contraaval obtiene de la empresa una hipoteca. Ahora la Sociedad de Garantía comparece y afirma que por hallarse reintegrada del principal, intereses y costas del préstamo, da carta de pago y consiente la cancelación de la hipoteca en garantía de los contra-avales. Cómo no es posible que la Sociedad de Garantía haya sido reintegrada del principal del préstamo, ya que no es prestamista, sino garante, se devuelve la escritura con exigencia de que conste correctamente la causa de la cancelación.

 

  La cancelación es un negocio causal por lo que debe existir una causa de la cancelación y debe, también, expresarse la misma en la escritura de cancelación para proceder a la misma, lo que además se exige y es conforme con el principio de especialidad, que reclama claridad en los pronunciamientos registrales. Por otra parte, la causa o razón de la cancelación es una de las circunstancias que deben constar en el asiento de cancelación conforme al art. 193.2 RH.

  Sin embargo, no es posible que la garante haya sido reintegrada del importe del préstamo, ya que no es prestamista. Por ello deberá expresarse correctamente la causa de la cancelación, ligada a la extinción del aval y que presumiblemente se referirá al hecho de haber pagado la Sociedad de garantía al Banco y haber sido reintegrada por la avalada de las cantidades satisfechas.

 

  3. REPARCELACIÓN DE TERRENOS COLINDANTES CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTE. Entre las parcelas aportadas a un proyecto de equidistribución se encuentran un conjunto de ellas que son colindantes con el dominio público marítimo-terrestre. En el procedimiento de equidistribución ha informado la Dirección General de Costas, la cual no ve dificultad ni considera que resulte afectado el dominio público. Se plantea si pese a la existencia de ese informe es preciso el trámite de los arts. 31 y 35 del Reglamento de Costas para la inscripción de proyecto.

 

  En rigor, tales preceptos exigen que la certificación por la que resulte que los terrenos objeto de inscripción no invaden el dominio público marítimo-terrestre la expida el Servicio Periférico de Costas, conforme al art. 31.3 del Reglamento de Costas, sin embargo, por economía administrativa parece que habiendo informado el Órgano Directivo de Costas sobre las mismas materias sobre las que versaría la certificación del Servicio Periférico, debe entenderse cubierto el trámite reglamentario.

 

  4. CUENTA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL. Un Ayuntamiento ha procedido a realizar la ordenación urbanística de un sector del municipio con la colaboración de los propietarios, mediante un conjunto de segregaciones y agrupaciones de fincas realizadas por los titulares registrales de las mismas siguiendo las orientaciones municipales. Ahora el Ayuntamiento quiere hacer constar en las fincas objeto de ordenación el importe de la cuenta de la liquidación provisional, a fin de dejar las mismas sujetas a las cargas del procedimiento de equidistribución. No hay procedimiento formal de equidistribución, ni delimitación del polígono de actuación, ni elección de sistema de gestión.

 

  Al no existir un procedimiento de equidistribución adoptado con las correspondientes garantías, como son la notificación de los titulares afectados y al no haberse procedido a la delimitación del polígono de actuación se corre el riesgo de que puedan incluirse en la cuenta gastos que correspondan a otras unidades de actuación, sin que los titulares registrales tengan ninguna garantía para impedirlo.

  Por otra parte, no parece que pueda existir una cuenta de liquidación provisional de los gastos de urbanización con carácter autónomo y sin que se haya determinado el polígono de actuación al que haya de contraerse la acción urbanística, delimitado con las correspondientes garantías y sin que se elabore un proyecto de equidistribución.

  Caso de que algunos de los titulares registrales de las fincas objeto de ordenación se nieguen a satisfacer el importe de los gastos que les corresponda por la urbanización, la Administración actuante podrá seguir la vía de apremio para obtener su importe, pero entonces el procedimiento correspondiente habrá de dirigirse contra el titular registral y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección, conforme al art. 19.2 del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario, sin que conforme al número tres de dicho precepto sea necesaria la constancia registral de la afección cuando del proyecto de equidistribución resulte que la obra de urbanización ha sido realizada y pagada o que la obligación de urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable.

 

  5. CESIÓN GRATUITA. Se plantea el modo de instrumentar formalmente una cesión gratuita de terrenos de una sociedad a favor del Ayuntamiento como consecuencia de un convenio urbanístico no tipificado.

 

  Los convenios urbanísticos han venido a obtener reconocimiento legal por medio de la terminación convencional del procedimiento administrativo que introduce el art. 88 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre 1992, sobre Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. En el ámbito urbanístico se han venido utilizando por las administraciones para obtener de los propietarios cesiones de suelo voluntarias superiores a las que la Ley les impone con carácter general.

  En el presente caso, como quiera que no existe una tipificación de los convenios por la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma Vasca habrá de estarse a lo que con carácter general, determina el art. 32 del  Real   Decreto 1093/1997  de 4 de julio AURH, que exige, por remisión al art. 633 CC, la escritura pública para tales cesiones gratuitas, en las que la Administración actúa como si fuera un particular.

 

  6. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA. El deudor gravado por una anotación preventiva prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC, solicita la cancelación de la misma por caducidad, una vez que han transcurrido cuatro años desde la anotación de dicha prórroga.

 

  Parece que la cancelación de dicha anotación preventiva requiere cuando menos una resolución judicial, ya que la LEC no es retroactiva y de otro modo pudiera producirse la indefensión del acreedor protegido por el embargo, contra los arts. 9.3 y 24 de la Constitución española.

  De dicha resolución resultará la terminación del juicio o bien el hecho de haberse acogido los interesados a la nueva regulación de la LEC conforme a lo que previene el apartado segundo de la disposición transitoria séptima de la misma, que permite, respecto de las medidas cautelares ya adoptadas a la entrada en vigor de la LEC que se pida y obtenga la revisión y modificación de las mismas con arreglo a la nueva LEC. Ver, de todos modos las R. 12 de noviembre de 2004 y la de 18 de noviembre de 2004 (nº 33 del mismo informe).

 

  7. TERRAZA DE UN EDIFICIO. En el Registro de la propiedad consta la descripción de un edificio, formado por varios elementos independientes, y por una terraza de mil doscientos metros cuadrados. El constructor no enajenó expresamente la terraza, pero tampoco se reservó con carácter explícito ninguna parte de la misma. Tampoco aparece configurada como elemento independiente ni su uso reservado en exclusiva para alguno de los configurados como tales. Ahora se procede a derruir el edificio, pero los propietarios de los elementos independientes sólo tienen el noventa y ocho por ciento de las cuotas de copropiedad, afirmando el promotor inicial que el dos por ciento restante le pertenece y que se corresponde con la terraza que no fue enajenada por el mismo. Por otra parte, el constructor nunca ha pagado gastos de comunidad por la citada terraza. Se plantea la actuación registral a la vista de la actuación realizada por la totalidad de los propietarios de los elementos independientes en orden a la extinción de la propiedad horizontal por ruina del edificio.

 

  Sin perjuicio de que el constructor, amparado en las dudas que surgen de la situación registral, pueda plantear un pleito, lo que interesa, desde el punto de vista del Registro es si los titulares de los elementos independientes agotan la total titularidad del edificio.

  Ya vemos que la terraza no se ha individualizado ni en cuanto al uso, ni mediante una reserva expresa, ni por medio de un derecho de vuelo ni como elemento independiente, por lo que la misma habrá de ser considerada como un elemento común, conforme al art. 396 CC.

  Ello acarrea que la terraza deba entenderse trasmitida con los elementos independientes, ya que en el régimen de propiedad horizontal, la transmisión de un elemento independiente implica la de los elementos comunes cuya copropiedad es inherente a la de los primeros y de la que resultan anejo inseparable.

  El hecho de que las cuotas de todos los elementos independientes sumen el noventa y ocho por ciento, pese a que los mismos agoten todo el uso del edifico, puede deberse a un error aritmético, por lo que no parece que esa diferencia, por sí misma y junto a las demás circunstancias señaladas, tenga entidad para bloquear la actuación de todos los propietarios en orden a la constatación de la extinción de la división horizontal.

 

  8. PUBLICIDAD. Se plantea la responsabilidad del registrador que emite publicidad del FLOTI, referida al antiguo Índice General Informatizado de fincas y derechos, en el caso de que en la emitida no se comprenda algún registro en el que la persona objeto de la publicidad ostente alguna titularidad al momento de la solicitud.

 

  En dichas informaciones se advierte expresamente a los interesados y solicitantes de las mismas, que pese al carácter nacional de la información que se suministra, por razón de no hallarse incorporado algún Registro de la propiedad al mencionado índice la información proporcionada pudiera ser incompleta.

  Si bien esa advertencia puede apuntar al carácter insatisfactorio de la información que se ofrece, ello no es consecuencia de la actuación de éste o aquél registrador, sino que viene a describir una característica de ese servicio tal y como resulta de la realidad actual.

  Por tanto, a la hora de ofrecer dicha publicidad, la cual, por otra parte, no se olvide, es meramente instrumental, tal vez pueda considerarse insuficiente la advertencia "a posteriori" sobre dichas limitaciones, por lo que sería aconsejable advertir al usuario, con carácter previo a la obtención de dicha modalidad de publicidad, de la eventualidad de que puede resultar incompleta.

 

 

Bilbao, 21 de diciembre de 2004

Carlos Ballugera

 

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