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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 25/01/2005

 

Visita nº desde el 22 de febrero de 2005

 

1. CERTIFICACION CATASTRAL. En el Registro de la propiedad consta inscrito un pabellón industrial dentro de un solar con el que linda por todos sus lados y que consta de dos plantas, una planta baja con 1.068 m2 y una entreplanta con 500 m2. Se pretende, mediante un acta de manifestaciones acompañada de certificación catastral, la inscripción de un exceso de cabida en la entreplanta o planta primera que de los 500 m2 iniciales pasa a tener 1.045 m2.

  El acta de manifestaciones otorgada por el representante legal de la titular registral es del siguiente tenor: “El señor compareciente manifiesta que la verdadera extensión de la entreplanta de la finca es de mil cuarenta y cinco metros cuadrados, y me acredita que el exceso respecto de la extensión registral resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta su perfecta identificación y que la finca está catastrada en términos totalmente coincidentes con la descripción anterior. Me requiere el señor compareciente para que recoja en el acta sus anteriores manifestaciones y la solicitud al Registro de la propiedad de la rectificación registral de extensión, de acuerdo con los datos anteriores, conforme al art. 298.3, párrafo 2 del Reglamento Hipotecario.”

  Al acta se le acompaña una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta que la planta primera o entreplanta tiene 1.045 m2 y que el año de la construcción es 1975. Se plantea si el acto no encubre en realidad una ampliación de obra y si el acta es documento suficiente para la registración del exceso de cabida.

 

  En primer lugar, en cuanto si el acta de manifestaciones es apta para dar acceso al registro a una modificación de obra nueva, podemos señalar, en una defensa estricta de la documentación pública como mejor medio de asentar el principio de especialidad y de propiciar la mayor claridad de los asientos registrales, que la escritura pública es el único medio de hacer constar esa modificación. En ello abundarían una interpretación favorable a la misma del art. 144 del Reglamento Notarial que la hace apta para reflejar las declaraciones de voluntad, y también los arts. 3 y 208 LH.

  Ahora bien, como quiera que el art. 208 LH admite que la obra nueva pueda inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, caben otras interpretaciones. Así podemos entender que entre tales títulos públicos se comprende el acta, con apoyo igualmente en el art. 144 RN.

  Además, si se admite por el legislador la identificación catastral como operación específica sobre la base de la certificación catastral, no sólo cabría considerar admisible el acta, sino también una mera instancia ya que es posible considerar que dicha certificación es, no se olvide que se trata de un documento público, el título referente al inmueble, sobre cuya base se inscribirá la obra nueva o su modificación.

  Por su parte, Curiel, considera que en los supuestos de excesos de cabida con certificación catastral no es necesario un título transmisivo de dominio, si bien, será necesaria que se acompañe a la certificación un documento de los expresados en el art. 3 LH, sin que baste, una instancia dirigida al Registrador ni otro documento privado, por lo que se requerirá un documento notarial, administrativo o judicial[1].

  En segundo lugar, la identificación catastral como una operación específica se admite por el art. 48.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 marzo 2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y por el art. 53.5 de la Ley 13/1996, de 30 diciembre 1996 sobre Medidas fiscales, administrativas y del orden social, de modo que cuando la certificación contenga un exceso de cabida o una ampliación de obra habrá que sujetarse a los procedimientos previstos para la inmatriculación de fincas.

  El art. 53.8 de la Ley citada en último lugar permite la rectificación de la cabida inscrita por medio de una certificación catastral descriptiva y gráfica siempre que entre la descripción del Registro de la propiedad y la de la certificación pueda deducirse la identidad de la finca.

  Además, la resolución de la DGRN de 13 de septiembre de 2003 reiterando lo señalado por la de 9 de octubre de 2000 señala que “las exigencias que la legislación urbanística impone para el acceso al Registro de una nueva construcción deben aplicarse también cuando se pretende directamente la inmatriculación de una finca edificada, e igualmente, cuando tal edificación se pretende so pretexto de la inscripción de un exceso de cabida [...]” Esto último, cuando menos, obliga a determinar la antigüedad de la edificación, que, como hemos visto, consta en la certificación catastral.

  En cuanto a la constatación de la obra nueva, dada la falta de presentación de la licencia, cabría entender que es precisa la notificación al Ayuntamiento de la inscripción practicada dada, además, la imprecisión de la remisión que dicho precepto realiza respecto del segundo inciso del art. 52, a) Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario. Sin embargo, García García entiende que en el caso de que la antigüedad de la obra conste por certificación del Catastro, el Ayuntamiento ya conoce esa circunstancia, por lo que sobra la notificación[2].

 

  2. DIVISIÓN DE DOS LOCALES COMERCIALES. Dos elementos independientes de una propiedad horizontal, uno de los cuales es una planta baja y el otro un llamado entrepiso, se hallan comunicados físicamente entre sí por una escalera que pertenece a la planta baja y que permite el acceso del entrepiso a la planta baja y al exterior. Ahora se pretende segregar la escalera de la planta baja para su agregación al entrepiso, a fin de darle otro acceso independiente y enajenarlo. A la luz de los Estatutos de la propiedad horizontal se plantea la cuestión de si es necesaria autorización de la Junta de propietarios.

  Los estatutos, dicen al respecto, lo siguiente: “[...] b) Los propietarios de los locales comerciales o industriales de las plantas bajas de las descritas casas, no contribuirán a los gastos de uso, conservación y entretenimiento del portal, escalera, ascensores ni portero. c) Los propietarios de los locales comerciales o industriales, de las plantas bajas y entrepisos de las descritas casas, podrán suprimir las paredes medianeras que las separan de las fincas colindantes para unir sus propiedades, sin que para ello precisen el permiso del resto de los propietarios. d) Los propietarios de los locales comerciales o industriales de los entrepisos de las descritas casas, o el propietario si no hubiere más que uno, podrán sacar las puertas que estimen o estime necesarias o simplemente convenientes, a cada una de las cajas de escaleras. Asimismo, el propietario o propietarios de dichos locales podrán dividirlo y subdividirlos, dando a cada uno, el porcentaje en los elementos comunes que estime por conveniente rebajándolo del total que tiene asignado. Sin que para todo ello precisen el permiso del resto de los copropietarios.”

 

  Se trata de interpretar los estatutos, cabiendo al respecto diversas variantes. Así, una estricta que centrándose en un punto de vista restrictivo admitiría la división pero sólo de los entrepisos y, junto a ella, una interpretación más amplia que la admitiría, sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, no sólo respecto de los entrepisos, sino también respecto de la planta baja.

  En pro de esa segunda interpretación podemos aducir el que los estatutos más que impedir la división en abstracto, trata de que no surjan nuevos elementos independientes, lo que coincide con la operación que se plantea, en la que no aparecen nuevos de los indicados elementos.

  Además, los locales forman una unidad, como un solo local que, por su unidad material participa tanto de la naturaleza de planta baja como de entrepiso, por lo que cabría entender que el propietario del mismo, incluso según una interpretación restrictiva de los estatutos, podría beneficiarse de las facultades de división que los mismos atribuyen a los titulares de los entrepisos. Ahora bien, según una interpretación literal es posible, también referir la autorización de división no sólo a los dueños de los entrepisos sino también a los de la planta baja.

  Por otra parte, atendiendo a las circunstancias del caso, conforme al tenor de los estatutos, el propietario único de los dos locales independientes unidos materialmente podría plasmar esa situación en el Registro por medio de una agrupación y, posteriormente, podría volver a segregar el local, sin que nada le obligue a que esa segregación deba discurrir por la anterior separación, sino que podría incluso discurrir por una nueva coincidente con la separación que ahora se pretende realizar y beneficiarse de la autorización estatutaria.

  Por tanto, llegando a la conclusión de que los estatutos admiten la posible división de los locales comerciales sin autorización de la Junta de propietarios, ello se entiende, siempre que las obras recaigan exclusivamente sobre elementos privativos y sin que las mismas afecten a la estructura del edificio, a los elementos comunes ni a la seguridad del inmueble, como resulta de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1998, la cual, pese al intenso debate jurisprudencial sobre este punto, no cuestiona la doctrina de la DGRN que admite las cláusulas estatutarias que autorizan a los propietarios la división o agrupación de los distintos locales y el derecho a levantar nuevas plantas, sin que las obras precisen autorización de la Junta de propietarios.

  Dada la polémica existente sobre este punto y la jurisprudencia contradictoria, parece conveniente aclarar en la escritura en la que se plasman las obras divisorias la circunstancia de que las mismas no afectan a elementos comunes ni menoscaban la seguridad del edificio.

 

  3. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. Se presenta en el Registro mandamiento solicitando anotación preventiva de embargo sobre los derechos que pudieran corresponder a la demandada sobre una determinada finca, inscrita a nombre del padre de la misma. El mandamiento no hace referencia a la fecha de fallecimiento del causante diciéndose únicamente que se acompaña testamento según el cual la demandada resulta heredera del titular registral.

 

  Conforme al art. 166.1ª.II RH, en el mandamiento se han de hacer constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y de defunción del causante, sin que sea necesario acompañarlos. En cuanto a la fotocopia del testamento la mera referencia a la misma no parece que la revista de autenticidad, por lo que, la misma, al menos, debería estar sellada por el Juzgado a fin de dar certeza a la remisión que a ella se hace en el mandamiento.

 

  4. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA Y SEGREGACIÓN. Se plantea si solicitada la calificación sustitutoria por el notario, puede este subsanar la falta de poder del interesado por la vía del art. 71 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre 1992, sobre Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. La nota de la registradora sustituida se basa en que en la venta de un pertenecido no colindante con el caserío del que es accesorio no contiene una previa segregación de dicho pertenecido ni un acuerdo de desafectación del mismo a la unidad orgánica formada con el caserío.

 

  La posibilidad de la subsanación señalada se asienta sobre el presupuesto de que el Notario actúe como representante del interesado, único legitimado para reclamar tal calificación conforme al párrafo cuarto del art. 91 bis LH, ahora bien, si el Notario actuara por sí lo procedente será denegar esa calificación sustitutoria.

  En cuanto a la exigencia de segregación previa del pertenecido cabe señalar la práctica de algunos registros, tal vez amparada en especialidades forales, de admitir titularidades distintas para las distintas partes que integran la explotación del caserío.

  Pese a su proliferación, sin embargo, parece que esa práctica es perturbadora desde el punto de vista registral, al agrupar en un solo folio historiales diversos de varios titulares sobre partes distintas de la explotación global. Ante la posibilidad de que esa práctica se reproduzca, el registrador, en atención, también, a evitar confusiones en el folio registral, de modo semejante a lo que se autoriza en el art. 68 RH, podrá abrir folio independiente para el pertenecido sobre la base de que se trata de una segregación formal, es decir, que el pertenecido no colinda con otras partes de la explotación.

  Sin embargo, la calificación que se pretende sustituir parte de premisas contrarias, las cuales equiparan la transmisión del pertenecido a la de una finca ordinaria, exigiendo la segregación expresa con nueva descripción del pertenecido y solicitud del interesado de apertura de folio independiente, sin que se admita la posibilidad de intervención del registrador en el sentido indicado.

 

  5. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. El compareciente tiene facultades para cancelación hipotecas en garantía de obligaciones existentes a favor de la sociedad representada y cancela una hipoteca en garantía de las obligaciones del vendedor dimanantes de un contrato de suministro de bienes a la sociedad sin expresar la causa de la cancelación. Se plantea si el poder es suficiente para la cancelación.

 

  La cuestión sobre la suficiencia del poder se halla ligada a la de la expresión de la causa de la cancelación. La no expresión de la misma plantea la duda de si el poder es suficiente para el caso de que la cancelación se produzca a título gratuito, ya sea con conservación de la obligación, mediante la expresión de que se cancela la garantía sin perjuicio de la obligación garantizada, o extinguiendo también ésta por pago u otra causa.

  La expresión de la causa de la cancelación es necesaria. Así lo señala claramente la resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2003 al declarar que “en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la «causa o razón de la cancelación» (cfr. 193.2 del Reglamento Hipotecario [RCL 1947\476, 642]). La expresión de la causa de la cancelación es presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago, si del crédito hipotecario se trata, o para la extinción por condonación; no son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia (cfr. artículos 99 de la Ley Hipotecaria [RCL 1946\886] y 1781 de su Reglamento), que para el que implique una enajenación a título oneroso (cfr. por ejemplo los artículos 166 y 261 del Código Civil [LEG 1889\27]). Y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo artículo 240 del Reglamento Hipotecario).”

Bilbao, 25 de enero de 2005

Carlos Ballugera


 

[1] Curiel Lorente, F., “Inmatriculación. Reanudación del tracto sucesivo. Inscripción de excesos de cabida”, Centro de Estudios Registrales, 2001.

[2] García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (cuarta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, 2004, pp. 1449-1450, nota 205.


 

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