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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 12/04/2005

 

Visita nº desde el 5 de mayo de 2005

 

 1. FACULTADES DEL LIQUIDADOR DE UNA SOCIEDAD. Determinada persona física actúa como liquidador y administrador, respectivamente, de dos sociedades distintas, adjudicando bienes en pago de una deuda. Esta persona comparece como liquidador de “A, S.A.” y como administrador único de “B, S.A.” y manifiesta, que la sociedad A suscribió un convenio con la Hacienda Foral comprometiéndose a pagar una serie de deudas, entre ellas parte correspondiente a la sociedad B. Por medio del pago que A hace a la Hacienda Foral surge la deuda de B frente a la primera. Ahora en la escritura que se presenta la sociedad B adjudica una finca a la sociedad A en pago de esa deuda. En dicha escritura se incorpora certificación del acuerdo de la Junta General de las sociedad A acordando la aceptación de la adjudicación. Se plantea, primero, si puede un liquidador adjudicar un bien en pago de deuda, segundo, si es necesaria la ratificación de las Juntas Generales de las sociedades representadas, en particular de la sociedad B, al darse un posible supuesto de autocontratación y conflicto de intereses.

 

  Respecto de la primera cuestión, los liquidadores están autorizados incondicionalmente para realizar enajenaciones [arts. 272 d) LSA y 116 d) LSRL], y sólo para la venta, tratándose de sociedades anónimas, se impone a los liquidadores la subasta o la autorización de la Junta dispensándoles.

  En este punto se mantuvieron dos posturas: (1) La de quienes sostuvieron que una adjudicación en pago de una deuda es asimilable al supuesto de la venta, y por tanto sería necesaria subasta pública –este supuesto se daría si el acreedor resultase adjudicatario de dicha subasta- o, en su caso, autorización de la Junta dispensando de la necesidad de la subasta. (2) La otra postura considera que la adjudicación en pago de una deuda es, en este caso, una operación liquidatoria para la que no es necesaria la subasta pública. Puede entenderse como una operación liquidatoria tendente a la extinción de las relaciones jurídicas de la sociedad, pues la adjudicación en pago de una deuda puede ser un procedimiento más efectivo que enajenar el inmueble y con el dinero pagar la deuda.

  Respecto de la segunda cuestión, parece claro que hay autocontratación ya que una misma persona está actuando en nombre y representación de dos sociedades distintas, como liquidador de una y administrador de otra. Y parece claro también el conflicto de intereses, pues las recíprocas posiciones de las partes se hallan en una situación de contraste, ya que una de las personas jurídicas es acreedora y la otra deudora. Parece obvio que a una empresa le interesa que el bien se valore al alza y a la otra a la baja.

  Al ser la misma persona física la que actúa en representación de las dos sociedades no se asegura que en la formación de las voluntades respectivas –adjudicar en pago y aceptar- haya sido considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio afectado. Por tanto, es necesaria la ratificación, ante la extralimitación del representante, de los máximos órganos de las sociedades afectadas, salvando así la colisión.

 

  2. SOCIEDAD CIVIL: INSCRIPCIÓN A SU FAVOR. En una compraventa se afirma que los dos compradores “compran por mitad y pro indiviso, como únicos socios de la sociedad civil privada X”; del título resulta por manifestación de los mismos compradores que son ellos dos los únicos socios de la sociedad civil, y que compran por mitad y pro indiviso en su calidad de socios. Además la parte compradora al dirigirse al Liquidador para solicitar los correspondientes beneficios fiscales manifiesta que es una empresa que incorpora la vivienda objeto de la compra a su activo circulante con la finalidad de venderla a un particular para su uso como vivienda, y que su actividad principal es la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

  Por otra parte no se acompaña documento del que resulte la constitución de la sociedad civil, de modo que no puede calificarse el objeto social, la válida constitución de la entidad, el régimen de administración y demás pactos reguladores de la sociedad, así como el carácter de únicos socios de los comparecientes. El problema que se plantea al Registrador es el de a quién corresponde la titularidad del bien adquirido, si a la sociedad como persona jurídica o a los comparecientes por mitad y pro indiviso, con independencia de su cualidad de socios.

 

  Desde un primer punto de vista, cabe entender que no queda claro a favor de quién se pretende realizar la inscripción, y con fundamento en el principio de especialidad, lo que procede es suspender el documento hasta la aclaración. Entonces, la compraventa se suspenderá por no resultar con claridad del título si la finca se adquiere por los comparecientes, por mitad y pro indiviso, con independencia de su cualidad de socios, o por la sociedad civil.

  Otra postura se muestra favorable a inscribir el documento como una compraventa ordinaria a favor de dos personas por mitad y pro indiviso, sobre la base de entender que las referencias de los comparecientes a que adquieren como socios de la sociedad civil privada X, se hacen únicamente a efectos fiscales, ya que si la adquisición se realizó para la sociedad se debió decir expresamente y de la comparecencia debía resultar que los compradores actuaban en realidad como administradores de la sociedad civil.

  Dentro de esta postura, a su vez, caben dos modalidades de actuación: (1) advertir en la nota de despacho que la inscripción que ha practicado a favor de las dos personas, por mitad y pro indiviso, y no a favor de la sociedad civil, conforme al art. 434.VI RH, (2) no hacer ninguna referencia especial en la nota de despacho. El hecho de haberse planteado el problema abona decantarse por la primera de las modalidades, ya que con ese proceder se advertirá, con la mayor claridad a los interesados, del asiento que realmente se ha practicado.

 

  3. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE SÓLO PARTE DE UN DOCUMENTO PRIVADO. Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de elevación a público de parte de un documento privado en el que una persona vendía a otras dos que compraban por mitad y pro indiviso. En efecto, al otorgamiento de la escritura pública sólo comparecen el vendedor y uno de los compradores, a efectos de que se inscriba en el Registro la compra de su mitad indivisa de la finca.

  Se plantea si para la elevación a publico de un documento privado es esencial que dicha elevación sea del documento en su integridad, debiendo exigirse por tanto en el caso planteado la comparecencia del otro comprador, o si puede admitirse la elevación a público del documento privado en relación exclusivamente a la cuota del compareciente, al concurrir los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto y causa), siendo la forma en este caso un simple medio de prueba (carácter ad probationem).

 

  En primer lugar, se pone de manifiesto que quien podría resultar perjudicado por esta elevación parcial a público del documento, el vendedor, comparece y presta su consentimiento, por lo que no cabrá objetar nada, desde ese punto de vista, al acto de elevación a público que se considera.

  Después, se plantea que más que entender que estamos ante una “elevación a público” de un documento privado, nos encontramos ante una especie de “novación del contrato con cambio de objeto”, pues el vendedor presta de nuevo su consentimiento, pero ahora lo que se vende es sólo una parte de la finca, no la totalidad. Y no parece que deban ponerse obstáculos desde el punto de vista del Registro, aunque no se inscribiría el contrato como ha sido calificado, “elevación parcial a público”, sino como una venta de una mitad indivisa de la finca, advirtiéndolo en la nota de despacho.

  También hubo quien planteaba ciertas dudas a la hora de admitir la operación, puesto que el contrato ha sido celebrado por dos partes para vender la totalidad de la finca, por mitades a dos personas; y si el contrato se configuró así inicialmente, para alterarlo sería necesaria la concurrencia de todos los que intervinieron inicialmente. En ese punto cabe traer a colación la resolución de 28 de noviembre de 2000, que afirma que no puede alterarse el contenido contractual del documento privado que se pretende elevar a público sin el consentimiento de todas las personas afectadas.

  En definitiva, la postura mayoritaria se decantó por inscribir, sobre la base de que el vendedor no queda perjudicado al prestar su consentimiento, y siempre teniendo en cuenta los principios de economía y flexibilidad del sistema, que deben llevar a los Registradores, siempre dentro de los límites de ese mismo sistema, a procurar en todo lo posible el ingreso en los Libros de los títulos, para que gocen de protección y garantías, puedan ser objeto de operaciones de tráfico y permitan a su titular el máximo rendimiento económico-jurídico (resolución de la DGRN de 7 de enero de 1994).

 

  4. CONFLICTO DE INTERESES EN ACTUACIÓN DE EMANCIPADO. Se pretende hipotecar una vivienda que pertenece por cuotas al padre viudo y a sus dos hijos, uno de los cuales es menor y se halla emancipado.

 

  Según el art. 323 CC, el emancipado no puede tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador. Por tanto, es su padre quien tiene que prestar el consentimiento, pero como el padre es también propietario de una cuota, se plantea si hay “conflicto de intereses”, dado que por una parte presta su propio consentimiento y, por otra parte, complementa el consentimiento del emancipado.

  A favor de la operación se puede decir: (1) No parece que los intereses sean contrapuestos, sino más bien correlativos o concurrentes, dado que lo que se pretende es obtener un préstamo para financiar la adquisición de la vivienda familiar. (2) El consentimiento no lo está prestando el padre en lugar del hijo, sino el hijo emancipado complementado con la autorización del padre. (3) Si para el caso del menor de edad, el art. 166 CC exime al padre de la autorización judicial para realizar actos de disposición si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público, con mayor razón debe entenderse esto mismo en el caso del emancipado. (4) La resolución de 6 de julio de 1917 sobre la constitución de hipoteca por un padre, por sí, y en representación de sus hijos menores, señala que no existía oposición alguna de intereses entre el padre y los hijos a quienes el mismo representa, antes bien, se advierte identidad de aspiraciones para ofrecer con el patrimonio común, una garantía real que asegure al Banco la efectividad de sus derechos, y les permita a ellos obtener a su vez las ventajas buscadas con el préstamo.

 

  5. SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO. Se plantea si se produce la misma a favor de la entidad subrogada, conforme a la ley de 1994 en el caso de que la misma en lugar de pagar el préstamo al acreedor entregue su importe a los prestatarios, los cuales, a su vez, prometen pagar.

 

  A diferencia de lo que ocurre en el art. 1211 CC en el que la iniciativa en la subrogación corresponde al deudor, que toma el dinero a préstamo de otro acreedor en escritura pública y paga a su acreedor, sin cuyo pago, por otra parte, no es posible la subrogación; en la Ley 2/1994, de 30 de enero, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, esa iniciativa corresponde a la entidad subrogada, que es la que paga al acreedor primitivo.

  Por otra parte, el art. 2.III de la citada ley declara que para que la subrogación surta sus efectos basta declaración de la subrogada de haber efectuado el pago, justificado con resguardo de la operación bancaria, mientras que para el caso del apartado IV exige que se deposite la suma ante Notario a disposición de la entidad acreedora. Por todo ello, no es posible admitir que se haya producido la subrogación con la mera promesa de los prestatarios.

 

  6. MANDAMIENTO DE EMBARGO. En un mandamiento de embargo se traslada la diligencia de ordenación por la que se ordena la expedición del mismo a propósito de una traba realiza en fecha anterior que se indica, pero sin especificar el tipo de resolución en la que se adoptó. Se plantea si basta la traslación de la citada diligencia de ordenación para la práctica del embargo.

 

  Conforme al art. 165 RH, toda anotación preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se insertará literalmente la resolución respectiva con su fecha y se hará constar, en su caso, que es firme.

  Con arreglo al art. 206.2.2ª LEC, dicha resolución es el auto ordenando la anotación, resolución procedente cuando se resuelve sobre anotaciones e inscripción registrales; además, el auto habrá de insertarse, como hemos visto, literalmente. Por lo tanto, pese a lo prevenido en el segundo párrafo del art. 545.4 LEC, no es posible aceptar que la resolución que se inserta literalmente sea la diligencia de ordenación.

 

  7. CASAS PREFABRICADAS. Se plantea si es necesaria licencia de obra para la inscripción de una declaración de obra nueva de una casa prefabricada.

 

  La casa prefabricada, conforme al art. 334 CC, sería bien inmueble, una de dos, o por destino o por incorporación. En el primer caso, alcanzaría tal condición por la decisión de su propietario de destinarla al servicio del solar, cuya vida jurídica seguirá en adelante, mientras que por incorporación lo sería si fueran necesarias algunas obras para fijarla al terreno, de modo que no se pudiera separar de él sin menoscabo.

  En el primer caso, la declaración de obra nueva vendría a expresar la decisión del propietario de destinar la casa al servicio del inmueble, mientras que en el segundo, manifestaría la realización de obras de unión de la construcción prefabricada al suelo. Parece que en ambos casos es necesaria la licencia urbanística a fin de comprobar que el proyecto de instalación de la casa es conforme con el planeamiento.

  Otra cosa distinta, en el caso de que no haya obras de anclaje o adhesión al terreno, es que no quepa la certificación del técnico de la finalización de la obra conforme al proyecto. Sin embargo, tratándose de un solar, parece imprescindible un mínimo de obras para dar al conjunto prefabricado suministro y evacuación de aguas y energía eléctrica, por lo que la intervención del técnico resulta igualmente necesaria.

 

  8. LEY DE COSTAS. En el Registro de la propiedad consta inscrito un grupo de viviendas sujeto al régimen de propiedad horizontal pero que se hallan construidas sobre el dominio publico marítimo-terrestre en virtud de una concesión administrativa otorgada en 1965 conforme a la Ley de Puertos de 1928, y en cuyas condiciones se expresa que la concesión es a título de precario, sin plazo, a salvo el derecho de propiedad y sin cesión del dominio público. Igualmente consta inscrita el acta de recibimiento de obras pero no hay referencia alguna a que sea necesaria autorización administrativa para la transmisión de su derecho por los particulares. Los concesionarios se hallan obligados a satisfacer un canon anual por la concesión. Se plantea la inscribilidad de las transmisiones de las viviendas y de los actos de gravamen a la luz de la vigente Ley de Costas.

 

  El art. 70.2 de la Ley de Costas de 1988 prohíbe la transmisión de las concesiones por actos inter vivos, además, la que se acaba de describir parece que choca con el carácter temporal que se atribuye a las concesiones por la vigente ley. No obstante para precisar su régimen es preciso acudir a las disposiciones transitorias.

  Así, la cuarta previene la demolición de las obras construidas con anterioridad pero sin concesión sólo si no procede su legalización. Respecto de las construcciones realizadas conforme a concesión anterior a la entrada en vigor de la Ley serán demolidas únicamente al extinguirse la concesión. Sin embargo, en el presente caso la concesión no tiene señalado plazo, por lo que sólo cabrá su extinción por otras causas, cuya producción parece que no consta en el Registro.

  Por su parte, la disposición transitoria quinta, en su apartado segundo previene que en el plazo de dos años y previamente a la inscripción, en su caso, en el correspondiente Registro, la Administración del Estado revisará las características y el cumplimiento de las condiciones de las reservas, adscripciones y concesiones vigentes a la promulgación de la Ley de Costas, pudiendo las concesiones ser revocadas, total o parcialmente, además de por las causas previstas en el título correspondiente, cuando resulten incompatibles con los criterios de ocupación del dominio público establecidos en la Ley. Añadiendo que la indemnización se determinará, en su caso, por aplicación de lo previsto en las cláusulas de la concesión o, en su defecto, en la legislación en cuya virtud se otorgó aquélla.

  En consecuencia, en tanto que la concesión no sea objeto de extinción o de revocación por la Administración competente, lo que no consta en el Registro, seguirán vigentes las otorgadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Costas, como es el caso de la que ahora se estudia.

 

  9. CONCENTRACIÓN DE RESPONSABILIDAD. Existen varias fincas pertenecientes al mismo titular registral, gravadas cada una de ellas con una primera hipoteca a favor de un mismo acreedor. Posteriormente, esas fincas se integran en un procedimiento de equidistribución, adjudicándose al aportante, titular registral de esas fincas, una nueva y única parcela, que arrastraría las cargas anteriores. Se plantea si es posible que en lugar de trasladar las tres hipotecas, de suerte que cada una grave únicamente el porcentaje que a la finca aportada corresponde en la de resultado, se proceda a la refundición de las mismas y se garantice el importe total de ellas con una sola, en atención a que acreedor, deudor e inmueble son los mismos. También se plantea, en el caso de que sea posible la refundición, cual sería el trámite a seguir.

 

  Caso de que se trate de una misma hipoteca distribuida entre tres fincas iniciales no parece, que por la vía del art. 11.8 del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario, haya dificultad para que por medio de acuerdo de los interesados en el expediente se proceda a la refundición de la responsabilidad de suerte que la finca resultante quede gravada por una sola hipoteca, tal como vimos en la sesión de 6 de octubre pasado.

  Ahora bien, si se trata de hipotecas distintas será preciso para realizar esa refundición proceder a la armonización de su régimen –plazo, tipo de interés, etc.-, armonización novatoria, que por otro lado, únicamente producirá efectos a partir de la inscripción del expediente de equidistribución, conforme a los arts. 144 LH y 240 RH.

  

Bilbao, 12 de abril de 2005

Javier Regúlez Luzardo

Carlos Ballugera Gómez

 

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