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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 10/05/2005

 

 

 

  1. EXPROPIACIÓN DE SERVIDUMBRE PARA ITINERARIO ECOLÓGICO. Consulta sobre la naturaleza jurídica y reflejo registral de acuerdos con propietarios afectados por la próxima construcción de itinerario ecológico en varios municipios de Bizkaia. Una Mancomunidad vizcaína de municipios pretende llevar a cabo una actuación en materia de turismo y medio ambiente dirigida a implantar un camino ecológico para el tránsito exclusivo de peatones y cicloturistas que discurriría por las orillas de un río atravesando cinco municipios.

  Se pretende que sea la Mancomunidad la encargada de gestionar el proyecto por medio de una sociedad pública. A lo largo del camino, unos veinte kilómetros en total, nos encontramos tanto con tramos de caminos públicos que serán aprovechados como con tramos que deben ejecutarse y que transcurrirán por propiedades privadas, aunque el camino que transcurra estas últimas debe, de alguna manera, pasar a ser de titularidad de los ayuntamientos.

  Tratándose de un emplazamiento rural tradicional la “expropiación forzosa” del dominio se estima como una intervención jurídica agresiva, excesiva en una población habitualmente colaboradora y sensible con las iniciativas públicas, e innecesaria por cuanto que, en términos estrictos, la ejecución del proyecto, el paso por propiedades privadas, no hace precisa la privación de la titularidad dominical bastando con una autorización o, en su caso, con la imposición de una carga ya sea real, ya sea personal, que permita la constancia registral a efectos de evitar problemas con terceros, futuros adquirentes.

  Sin embargo, cuando se ha planteado la cuestión, han surgido dudas en torno a si tal carga puede o no conceptualizarse como “servidumbre real” en beneficio de la colectividad en general y, por lo tanto, sobre la posibilidad de acceso al registro de la misma. La importancia de la iniciativa (medioambientalmente sostenible y de inmenso valor, en todos los campos, para un valle vizcaíno deprimido) que va a hacer posible incluso la evitación de los innumerables riesgos debidos al actual trayecto angosto por la carretera general (el nuevo itinerario sería peatonal y discurriría en paralelo a la misma), y el hecho generalizado de la inscripción registral de las “servidumbres públicas” debidas o impuestas al planeamiento urbanístico, debería tener acomodo en la legislación hipotecaria.

  Éste sería, por ello, el quid de la consulta. ¿Qué tipo de negocio y qué calificación jurídico hipotecaria habría de tener el acuerdo con los propietarios afectados en los términos ya señalados? ¿Cómo habría de articularse el mismo para que tuviera el pertinente reflejo registral?

 

  La agresividad de la intervención parece que se refiere a la necesidad de evitar la expropiación del dominio, no al hecho de que el modo de gestión deba ser el de expropiación. Actuar sobre un ámbito tan extenso exclusivamente por medio de acuerdos con los propietarios del suelo puede ser largo y costoso, amén de ser de gestión imposible.

  Si los particulares se encuentran dispuestos a colaborar, lo lógico parece acudir a la expropiación de la servidumbre y alcanzar, con aquellos propietarios dispuestos, los correspondientes acuerdos sobre el justiprecio. Además, lo más adecuado al fin que se pretende es la vía expropiatoria, pues precisamente la naturaleza e importancia del mismo fin son las que justifican la correspondiente declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación de los terrenos, con que se inicia la intervención expropiatoria del derecho de paso.

  La servidumbre al afectar, en hipótesis, a una parcela mayor, pese a que se extienda a una superficie determinada de suelo, no agota el dominio del predio sirviente, que se supone una finca de mayor cabida, por lo que únicamente se expropia un aprovechamiento parcial y no el dominio de la parcela total, sin que sea necesario realizar segregación alguna con motivo de la actuación.

  La expropiación de la servidumbre es inscribible conforme al vigente en Euskadi, art. 211.3 del Texto refundido de 1992 de la Ley del suelo. Sin embargo, no parece posible que se practique una inscripción de la servidumbre a favor de la colectividad, a menos que se pretenda declarar la misma de dominio público.

  Al no haber predio dominante, la servidumbre debe constituirse con carácter personal e indefinido a favor de la sociedad pública encargada de la gestión del proyecto, beneficiaria de la expropiación, debiendo tenerse en cuenta que en aquellos casos en que el terreno sea colindante con el cauce del río la servidumbre se solapará con la servidumbre legal del art. 553 CC que afecta a la zona de tres metros de la ribera de los ríos y con la que no parece incompatible.

  Por otra parte, la servidumbre personal viene admitida por el art. 531 CC, puede establecerse a favor de una persona jurídica y con carácter indefinido, ya que la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1947 (RJ 1947\760) señala que es insostenible la hipótesis de la temporalidad forzosa de las servidumbres personales.

  Dada la exigua reglamentación de las servidumbres personales, contenida en el Código civil, se considera que en lo que no resulte incompatible por su naturaleza diversa, se regirán en cuanto a su constitución, modificación y protección por las reglas de las servidumbres prediales.

  El Tribunal Supremo admite, como hemos dicho el que se establezcan con carácter indefinido, y con objeto de diferenciarlas de los derechos de crédito, considera necesario que se fije concretamente el contenido del gravamen que debe soportar el predio sirviente, así como una acción <<erga omnes>> que autorice a dirigirse contra cuantos obstaculicen la facultad de goce del aprovechamiento parcial que constituya el contenido de la servidumbre (STS de 4 de junio de 1964, RJ 1964\3097).

 

  2. HERENCIA, INTERPRETACIÓN: INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN O CARGA. Una viuda, con poder testatorio de su marido, instituye herederos de su herencia y de la de su marido a sus doce hijos con la siguiente carga o condición: “Todos los bienes de ambas herencias permanecerán sin partir hasta que el menor de los hijos de la testadora cumpla la edad de veinticinco años. Durante dicha indivisión todos los frutos y rentas se destinarán a prestar alimentos a los hijos menores de veinticinco años hasta que cumplan dicha edad; y dejarán de ser beneficiarios de esta carga no solo los hijos que cumplan dicha edad, sino también los que antes de cumplirla contrajeran matrimonio o dejaran de necesitarlo”. Además, nombra administradores para la situación de indivisión.

  En la escritura de partición de herencia comparece una hija, mayor de edad pero menor de veinticinco, que manifiesta que no necesita seguir recibiendo los frutos, por lo que autoriza a que se proceda a hacer la aceptación y partición.

  La cuestión que se plantea es si se entiende que se trata de una institución condicional y, por lo tanto, habrá que esperar a que la condición se cumpla para que opere totalmente la institución de heredero o, simplemente, si nos hallamos ante una institución modal.

 

  El caso cobra sentido, únicamente, si se parte del supuesto de que la hija en cuestión es la única menor de veinticinco años. Sobre esa base, y atendiendo al tenor literal de la disposición, la misma establece una carga (vid. art. 797 CC).

  Desde ese punto de vista, y dado que la institución modal no afecta al llamamiento a la herencia, ni es necesario que los herederos cumplan previamente la carga, podrán adjudicarse los bienes sin necesidad de posponer la partición hasta que el menor de los hijos alcance los veinticinco años. Por su parte, los bienes podrán inscribirse a nombre de cada uno de los herederos con la carga.

  Si según el tenor de la disposición testamentaria se exige que los frutos se destinen a los hijos que tengan necesidad, los que no la tengan no sólo podrán renunciar sino que no tendrán derecho a los mismos, por lo que la simple manifestación de la falta de necesidad será suficiente para que no se le apliquen los frutos. Ahora bien, ello no quiere decir que en caso de que renazca la necesidad de tales hijos, no renazca el derecho de los menores de veinticinco años.

  Sin embargo, nada se opone a que la beneficiada por dicha carga puede renunciar a la misma, siendo como es mayor de edad y plenamente capaz. Abunda en la posibilidad de renuncia el hecho de que el hijo beneficiario de los frutos pierda su derecho a ellos si realiza una acto voluntario como es el matrimonio, con mayor razón los perderá si lo que pone de manifiesto es su voluntad de no percibirlos.

  En cuanto a la cancelación de la carga será necesario que se acredite al Registrador o bien la renuncia de todos los coherederos menores de veinticinco años, o el matrimonio de los mismos, o el cumplimiento de esa edad por el menor de los hijos. En los dos primeros casos será necesario acreditar, además, que los demás hijos han cumplido la citada edad.

 

  3. SUBSISTENCIA DEL PODER. En una escritura de préstamo hipotecario comparece el marido en su nombre y en representación de su mujer hipotecando una finca inscrita a nombre del primero para la sociedad conyugal de gananciales. El Notario da todos los datos del poder diciendo que los toma de la matriz ya que fue él quien autorizó dicho poder. Se plantea la cuestión de la subsistencia del poder.

 

  Tratándose de un poder de un particular en el que no cabe acreditar la subsistencia por la inscripción en el Registro Mercantil, la única manera de acreditarla es la exhibición al Notario de copia autorizada de la escritura o su aportación posterior al Registro, dado que lo que demuestra que dicho poder sigue existiendo y no ha sido revocado es la posesión por el apoderado de la copia autorizada, teniendo en cuenta la revocación real del artículo 1733 CC.

  El único supuesto en el que se permitiría acreditar la subsistencia del poder sin necesidad de exhibición tendría lugar si entre las facultades del apoderado se encontrase la de solicitar copias, pues a efectos prácticos esa autorización equivale a la concesión del poder con carácter irrevocable. En esa línea se pronuncia la DGRN en su resolución de 17 febrero 2000 que exige como requisitos para la acreditación de la representación voluntaria “que el apoderado haya actuado mediante exhibición al Notario, o en su defecto, mediante su aportación al Registro, en virtud de copia autorizada del poder, o que acredite, mediante otro documento público (v. gr.: certificación del Registro Mercantil) la subsistencia de dicho poder en la fecha del otorgamiento.”

 

  4. PROPIEDAD HORIZONTAL: APERTURA DE FOLIO, CANCELACION PARCIAL DE HIPOTECA Y DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. Se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal en el que en su día, y a petición de la promotora propietaria del edificio, no se procedió a abrir folio independiente a cada uno de los elementos privativos.

  Sobre el solar, antes de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, se constituyó una hipoteca, y tras esa división horizontal algunos de los pisos se vendieron y ya se han inscrito las ventas en su correspondiente folio.

  Ahora se presentan dos documentos:

  (1) Una escritura pública de cancelación parcial de hipoteca con liberación de algunos de los elementos independientes

  (2) Una instancia de distribución de responsabilidad hipotecaria entre los pisos que no han quedado liberados por la cancelación parcial anterior, firmada, con fecha anterior a las ventas ya inscritas, por el representante de la promotora y por el representante de la entidad de crédito.

  Hay que añadir que en su día en las escrituras de venta se reconocía esa distribución de responsabilidad hipotecaria, pero señalando simplemente, en el apartado de cargas de la escritura, lo siguiente: “No obstante lo anterior, y respecto de la hipoteca constituida a favor de XXX mediante escritura autorizada por el Notario de Bilbao XXX, se ha formalizado con fecha XXX, número XXX de protocolo del citado Notario de Bilbao XXX, carta de pago parcial,  habiéndose distribuido por instancia dirigida al Registro de la Propiedad, de fecha XXX, la responsabilidad hipotecaria, asignando al elemento objeto de la presente escritura, la cantidad de XXX  de principal”. No se dice nada de intereses ordinarios, ni de demora, ni el domicilio a efectos de notificaciones, ni el precio de tasación para subasta.

  CUESTIONES QUE SE PLANTEAN: (1) Respecto a la cancelación parcial, se plantea si es posible la de la hipoteca liberando alguno de los elementos privativos sin el consentimiento de los propietarios cuyos pisos van a seguir gravados. Todo ello teniendo en cuenta, además, la distribución de responsabilidad que lleva implícita la operación, y a la que no se hace referencia en el documento.

  (2) La instancia plantea, entre otros problemas de menor calado, los siguientes: (I) No comparecen los propietarios de los pisos ya vendidos e inscritos y respecto de los cuales se pretende distribuir la responsabilidad hipotecaria. (II) No se fija el precio de tasación para subasta individualizado para cada uno de los pisos, sino que simplemente se señala que se tasan a los efectos de subasta en el mismo importe de responsabilidad por principal, esto es, por la suma de XXX. (III) No se fija el domicilio de los deudores a efectos de notificaciones.

  (3) Se plantea la cuestión de si para los pisos sobre los que se va a distribuir la responsabilidad –los que siguen siendo propiedad de la promotora- es necesario abrir folio independiente, o bien pueden seguir en la finca matriz, teniendo en cuenta la voluntad de la promotora de que no se saquen a folio separado.

  (4) También se plantea la cuestión de si es necesario que consientan o no los propietarios de los pisos cuyas ventas ya se han inscrito, en base a asientos de presentación anteriores a los de la escritura de cancelación parcial de hipoteca y de la instancia de distribución de responsabilidad hipotecaria: (I) para cancelar parcialmente la hipoteca respecto de otros pisos, quedando los suyos gravados; y (II) para hacer constar la distribución de responsabilidad hipotecaria -que afecta a su piso- a través de un documento privado presentado en el Registro después de estar inscrita ya su venta, y a cuya firma, del documento privado, no han comparecido.

  (5) Por último está el problema de que se siguen presentado en el Registro documentos de compraventa, planteándose la cuestión de si debe quedar cerrado el Registro para esas ventas cuya presentación se ha hecho después de los asientos de presentación de la escritura de cancelación parcial y de la instancia de distribución.

 

  Es evidente que la cancelación parcial empeora la posición de los pisos que permanecen gravados, por lo que no parece que pueda cancelarse la hipoteca respecto de algunos de los pisos y no respecto de otros. Ello, por otra parte, supondría una distribución de la responsabilidad hipotecaria que no podría tener lugar sin el consentimiento de los propietarios de los pisos que van a seguir gravados.

  Así resulta del artículo 123 LH y de diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a saber, de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 15 de junio de 1993 y 16 de marzo de 1999, entre otras. Ahora bien, si con carácter previo se inscribe la distribución de responsabilidad hipotecaría, sí cabría la cancelación parcial.

  A la misma conclusión se ha de llegar, por tanto, en cuanto a la distribución de responsabilidad hipotecaria. Será necesario el consentimiento de todos los propietarios afectados por esa distribución, es decir, aquellos cuyo asiento de presentación sea previo al del documento de distribución de responsabilidad hipotecaria.

  Respecto de la falta de designación de domicilio para notificaciones, esa falta, únicamente impide acudir al procedimiento de ejecución directa de la LEC, lo que no obsta, sin embargo, la inscripción de la hipoteca o su distribución. En efecto, la resolución de la DGRN de 7 de febrero de 2001 señala que la omisión o el posible defecto en cuanto a la designación del domicilio, no produce ni la ineficacia de la hipoteca ni impide su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que lo único que provoca es la imposibilidad de utilizar los procedimientos potestativos de ejecución, pues la hipoteca puede ejecutarse por el procedimiento ejecutivo ordinario o por el declarativo.

  La apertura de folio independiente es una cuestión de orden registral. Por tanto, en cuanto a la solicitud de la promotora en ese sentido, según las resoluciones de 2 de febrero de 1973 y de 19 y 21 de julio de 1966, hay dos posibilidades de actuación que quedan a criterio del Registrador.

  (1) Dar preferencia al principio de rogación y a la voluntad de la promotora de que no se abra folio independiente para distribuir la responsabilidad. A favor de esta posibilidad está el hecho de que no parece que los principios de claridad y ordenación del Registro se vean gravemente violentados por reflejar la distribución de responsabilidad hipotecaria en un asiento en el folio de la finca matriz, teniendo en cuenta que la apertura de folio independiente se va a producir a medida que los diferentes pisos vayan siento vendidos. Con esta solución se cumple con la voluntad de la promotora, y no se incurre en falta de claridad y ordenación del Registro, pues la apertura de folio independiente se producirá con las ventas de los pisos.

  (2) Dar preferencia a los principios de especialidad y a los de claridad y ordenación del Registro, y optar por abrir folio independiente a cada una de las fincas, primando así esos principios antes que la voluntad de la promotora. De ese modo, se abriría folio independiente a cada uno de los pisos para distribuir la responsabilidad, con base en los arts. 8.4 y 243 LH y 66. VII RH.

  En la comunicación del Censor-Interventor de 17 marzo de 2003 se inclina por esa segunda opción ya que considera que “la apertura de folio es obligatoria cuando se realice cualquier acto o negocio sobre las mismas (venta, hipoteca, etc.), mientras tanto puede el promotor solicitar que no se verifique tal apertura.”

  La distribución previa en documento privado puede valer pese a que no consten los accesorios, al haber sido reconocida por el propietario gravado en la escritura de su compraventa. Finalmente, respecto al cierre del Registro a las ventas posteriores a la cancelación y distribución parciales, el mismo se producirá hasta que se solucione el problema de esos títulos y puedan ser objeto de inscripción, o hasta que caduque el asiento de presentación.

 

  5. HIPOTECA POR HEREDERO. Se adquiere un bien por herencia, y luego se hipoteca. Manifiesta la entidad de crédito su sorpresa por el hecho de que ni en la nota simple previa a la hipoteca, ni en la nota de despacho de la misma se haga referencia a la limitación durante dos años de los efectos de la fe pública del art. 28 LH.

 

  Conforme a dicho precepto “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

  El fundamento del mismo se halla en la posibilidad de aparición de un heredero que revele el carácter de aparente del titular registral, en ese caso, y habiéndose producido una enajenación onerosa por ese titular registral dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del causante, la pérdida de su derecho por el heredero aparente frente al heredero real perjudica al tercero.

  Se trata de una causa de anulación establecida en la Ley y que goza de la publicidad de la misma, lo que explica que no se haga mención de esa limitación ni en la publicidad formal ni en la nota de despacho, máxime cuando, a diferencia de lo que ocurre con la limitación del art. 207 LH, no hay un precepto, ni legal ni reglamentario –como el apartado segundo del nº 2 del art. 298 RH-, que obligue a recoger la limitación de la fe pública como una circunstancia más del asiento.

 

  6. REHABILITACIÓN PROTEGIDA EN BIZKAIA. Se presenta en el Registro una certificación del Gobierno Vasco firmada por el Jefe del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales en la que se dice: (1) Que por resolución administrativa de fecha X y en virtud de lo dispuesto en el Decreto 315/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, se acordó declarar las actuaciones de rehabilitación a ejecutar en la finca registral X como de rehabilitación protegida, reconociéndose, asimismo, las medidas financieras correspondientes al titular, en virtud de lo dispuesto en la Orden de 30 de diciembre de 2002, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre medidas financieras para la rehabilitación de vivienda. (2) Que de acuerdo con la resolución, lo manifestado por el interesado y las oportunas comprobaciones efectuadas al respecto, resulta que han finalizado las obras de rehabilitación, siendo su presupuesto protegible sin inclusión del IVA, de 7.747,52 euros, pudiendo el titular disponer de las ayudas que a continuación se indican: préstamo: 6.758,52; subvención a fondo perdido: 989,00 euros.

  Se acompaña asimismo la correspondiente resolución del Gobierno Vasco declarando las actuaciones de rehabilitación como actuaciones protegidas con un presupuesto protegible de 7.747,52 euros; señalándose en el apartado cuarto de la resolución que “el beneficiario de las ayudas económicas directas, una vez recibida la certificación de obra, deberá presentar la Resolución administrativa inicial o la que la sustituya, de su concesión ante el Registro de la Propiedad correspondiente, en el que se practicará, a la vista de dicho documento administrativo, el asiento registral de limitación dispositiva del dominio que sea procedente conforme a la legislación hipotecaria.” Se plantea la cuestión de cuando comienza la limitación dispositiva, si desde la fecha de la resolución, o bien desde la fecha de la registración.

 

  Hay que tener en cuenta que el art. 21 del Decreto de 25 de Noviembre de 2003 del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco introduce una nueva disposición adicional –la sexta- al Decreto 315/2002, de 30 de Diciembre, sobre Régimen de Viviendas de Protección Oficial y Medidas Financieras en Materia de Vivienda y Suelo en la que se señala que en el Registro de la Propiedad se practicará, a la vista de la resolución administrativa de concesión de las ayudas económicas directas, el asiento registral de limitación dispositiva de dominio que sea procedente conforme a la legislación hipotecaria.

  A la vista de ello, la primera cuestión que se plantea es la de la clase de asiento registral a practicar, ya que conforme a la legislación hipotecaria tanto podría acudirse a una anotación preventiva como a una nota marginal.

  Al respecto, según acuerdo del Decanato de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles del País Vasco de 14 de febrero de 2004, se recomienda acudir a la nota marginal, para hacer constar la limitación dispositiva recogida en esa Disposición Adicional Sexta del D 315/2002 por medio de la Resolución administrativa de la concesión de la subvención.

  En cuanto a lo honorarios registrales, según el acuerdo antes mencionado de graduarán tomando como base el cincuenta por ciento del importe de la subvención, a lo que deberá añadirse el asiento de presentación y la expedición de nota informativa.

  Ahora bien, debe tenerse presente que el Decreto del Gobierno Vasco no prejuzga el tipo de asiento a practicar y que el art. 26.2º LH dispone que las prohibiciones de disponer que deban su origen inmediato a alguna resolución administrativa serán objeto de anotación preventiva.

  La ventaja de dicho asiento con relación a la nota marginal es que podrá ser cancelado por el transcurso de cuatro años desde su fecha sin necesidad de requisitos especiales conforme al art. 353 RH y ello sin perjuicio de que la Administración pueda prorrogarlo si lo estima conveniente. Al efecto, resultará conveniente destacar en la nota de despacho el hecho de haberse tomado anotación preventiva y su caducidad futura en cuatro años.

  Frente a la practica anterior, en la que se reclamaba instancia del interesado para practicar el asiento, en la actualidad parece suficiente la mera resolución administrativa, si bien, es preciso tener cuidado con el tracto sucesivo, ya que es frecuente que la resolución administrativa se siga con uno de los cónyuges y la finca sea ganancial. En ese supuesto, para la práctica del asiento conteniendo la limitación dispositiva, será necesaria al menos instancia consintiendo la resolución por el titular registral que no haya intervenido en el expediente de concesión.

  En cuanto a la fecha de efectos de la limitación dispositiva, para los casos de ayudas a la adquisición, según la disposición adicional sexta citada será desde la escritura de compraventa, o para los casos de rehabilitación, desde la fecha de la certificación de obra.

  Cuestión distinta es la de la vigencia del asiento y las modalidades de su cancelación. Desde ese punto de vista parece que habría de prevalecer la fecha de la constancia registral de la limitación. Ahora bien, si la limitación se hace constar por medio de nota marginal el asiento es indefinido y no parece que quepa su cancelación por caducidad, sino que habrá de acreditarse al Registrador, la extinción de la limitación. Por el contrario, tratándose de una anotación preventiva la misma podrá cancelarse por caducidad.

 

  7. ACEPTACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. Se presenta una escritura de aceptación de hipoteca unilateral que no ha sido liquidada del impuesto. Y se plantea la cuestión de si es inscribible o debe exigirse que pase previamente por Hacienda.

 

  Dado que la constitución de la hipoteca unilateral ya habrá tributado y que la aceptación se considera parte de la hipoteca, se debe considerar a la aceptación como no sujeta. Ahora bien, frente a ello cabe plantearse si el Registrador puede apreciarlo o no. En ese último caso el art. 254 LH impediría su inscripción.

  Apreciada la sujeción por el Registrador, según la resolución de la DGRN de 1 de setiembre de 1998, “no puede practicarse la inscripción sin que se acredite su pago o, en su caso, la exención o no sujeción declarada por funcionario competente para la liquidación” del impuesto.

  Ahora bien, cuando resulta claro que el acto que se presenta a inscripción no está sujeto, conforme a la resolución de la DGRN de 21 de diciembre de 1987 “tendrá aplicación la regla según la cual no será necesaria la previa presentación en las Oficinas liquidadoras de las resoluciones [entiéndase aceptaciones de hipotecas] para que éstas puedan surtir efecto en el Registro de la Propiedad.”

  En efecto, según la última resolución citada “El artículo 254 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886 y NDL 18732), exige para la práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad la previa justificación del pago de los impuestos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. La adecuada interpretación de este precepto implica que el Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal pues no le corresponde en cuanto tal la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, sin embargo será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable. Entender el precepto debatido de otro modo, esto es, afirmar que el Registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, no puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, supondrá una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral, toda vez que habría de suspenderse el despacho de cualquier documento principal o complementario, en tanto no apareciese debidamente justificado el pago, la exención, prescripción o no sujeción respecto de todos y cada uno de los Impuestos existentes en el sistema tributario y vigente.”

 

  8. HIPOTECA: REMISIÓN A LAS CLÁUSULAS INSCRITAS EN OTRO REGISTRO. En su día se constituyó una hipoteca sobre la finca de otro Registro, y ahora se pretende ampliarla extendiéndola además sobre la finca del Registro donde se plantea el supuesto.

  Anteriormente, se había presentado escritura de ampliación en el Registro que fue objeto de nota negativa, suspendiéndose la inscripción solicitada por el defecto subsanable de “no acompañarse el título en cuya virtud se constituyó la hipoteca que se amplia por el documento calificado siendo así insuficiente la documentación presentada para proceder a la completa calificación del préstamo hipotecario (arts. 3, 18 y 21 LH).”

  Se señaló como posible medio de subsanación, la presentación de copia autorizada de la escritura en cuya virtud se constituyó la hipoteca que ahora se amplia.

  Plantean ahora los interesados si es posible inscribir la hipoteca con la escritura de ampliación, y con una certificación de la inscripción que se ha practicado en el otro Registro. Alegan grandes dificultades a la hora de obtener la copia autorizada.

 

  La respuesta debe ser necesariamente negativa, para que la calificación pueda hacerse de manera independiente el Registrador necesita tener a la vista la copia auténtica de la escritura de constitución del préstamo hipotecario, no una certificación de la inscripción de esa misma hipoteca en otro Registro.

 

  9. CONVENIO AYUNTAMIENTO-DIPUTACIÓN. Se trata de una propuesta de Convenio entre un Ayuntamiento vizcaíno de 14.500 habitantes y su Diputación, que suscrito por los representantes de ambas corporaciones y aprobado por el Pleno del municipio, tiene por objeto la construcción y apertura de una residencia para personas con discapacidad física en un solar edificable del Ayuntamiento, de dominio público, sujeto a la afección al uso público con el carácter de sistema local de equipamiento social previsto en el planeamiento urbanístico, previéndose su uso como equipamiento asistencial.

  La Diputación se obliga a construir el edificio, urbanizar el solar y conservar ambos, así como a gestionar la residencia. El problema que se plantea es el tipo de acto a realizar para que el bien quede a disposición de la Diputación, dado que la misma no quiere hacer nada sin titularidad a modo de propiedad patrimonial y el Ayuntamiento quiere asegurarse, con carácter real, el cumplimiento de los compromisos asumidos por la Diputación.

  En particular, el Ayuntamiento no quiere que los derechos que la Diputación adquiera sobre el solar puedan ser transmitidos a tercero, así como que no pueda cambiar el destino del solar sin su consentimiento. A tal fin se establece en la cláusula VI del convenio que “En garantía del cumplimiento de la obligación real de construir, así como de la prohibición de modificar el uso acordado, y a los fines de posibilitar su inscripción registral conforme a lo dispuesto en los artículos 13 y 37 de la Ley Hipotecaria y 51.6º del Reglamento Hipotecario, las partes intervinientes acuerdan someter dicha obligación a condición resolutoria, de tal forma que su incumplimiento producirá de pleno derecho la resolución de la transmisión a favor del Ayuntamiento.”

  Todo ello pretende realizarse mediante un expediente administrativo de mutación demanial tramitado por el Ayuntamiento, conforme al procedimiento previsto en el art. 8 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, acompañado de una escritura pública de cesión del terreno a la Diputación.

 

  La Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, en sus arts. 25.2.k) y 26.1.c), atribuye la competencia en materia de prestación de los servicios sociales para el presente caso, en que se trata de un municipio de menos de veinte mil habitantes, a la Diputación Foral.

  La Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, regula en sus arts. 71 y siguientes regula las mutaciones demaniales, considerándose como tales tanto los supuestos de modificación del destino o vinculación de los bienes de dominio público (mutación objetiva), como los supuestos de modificación de la situación jurídica de la titularidad sin que se produzca alteración de la afectación demanial (mutación subjetiva); a cuyos efectos deberá tramitarse el procedimiento establecido.

  Sin embargo, la figura de la mutación demanial, se refiere a bienes de la Administración General del Estado o de los organismos públicos vinculados o dependientes de ella, pero no a los entes locales, conforme a la disposición final segunda de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas en relación con su art. 2.2.

  Ahora bien, una vez admitida la inscripción de los bienes de dominio público por el art. 5 RH, conforme a su legislación especial; siempre que el acto inscribible, en este caso el convenio, fuera conforme con esa legislación, podría ser inscrito, viniendo, de ese modo a gravar el bien, que no podría liberarse se su afección a las obligaciones dimanantes del convenio sin el previo acuerdo de quienes lo suscribieron.

  De ese modo los bienes seguirían a nombre del Ayuntamiento pero sujetos al convenio y, por tanto, a disposición de la Diputación, pero en todo caso como bienes de dominio público. De ese modo, en el Registro de la propiedad ni el Ayuntamiento podría desafectar los bienes sin el concurso de la Diputación, ni ésta podría transmitirlos sin el consentimiento del Ayuntamiento. La única dificultad, y no pequeña, que subsiste es la de distinguir entre los aspectos personales y reales del convenio en orden a plasmar en el Registro de la propiedad únicamente los últimos.

  Un último recurso, no exento de complejidad se hallaría en la cesión gratuita, de los arts. 109 y ss. del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, el cual requerirá la previa desafectación al dominio público del solar municipal, tras la que se produciría la cesión gratuita a la Diputación, quedando el bien afecto a la reversión para el caso de que el adquirente no cumpla los fines de la misma. Por su parte, la Diputación deberá, tras la adquisición, afectar el bien, de nuevo, al dominio público.

  

Visita nº

Bilbao, 10 de mayo de 2005

 
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Javier Regúlez Luzardo

desde el 22 de junio de 2005

Carlos Ballugera Gómez

 

 

 

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