AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

  

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 24/10/2006

 

Visita nº desde el 28 de noviembre de 2006

 

 1. ALCANCE DE UN FALLO DEL SUPREMO EN UNA QUIEBRA. Sobre una finca constan las siguientes operaciones: inscripción 1ª: hipoteca por el titular registral A, a favor del Banco B; inscripción 2ª: adjudicación a favor de la sociedad C como consecuencia de la ejecución hipotecaria de la hipoteca de B; e inscripción 3ª: hipoteca de C a favor del Banco D.

  La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia, confirmada por la Audiencia, declara la nulidad de todas estas operaciones por estar incluidas dentro del periodo de retroacción de la quiebra del titular registral inicial, A, y especifica en su apartado 4º que la finca debe constar bajo la titularidad del quebrado A.

  La STS 148/2006, de 14 febrero, confirma la nulidad radical de los actos realizados dentro de la retroacción de la quiebra y, por lo tanto, la cancelación de las inscripciones 1ª y 2ª, pero mantiene la inscripción 3ª al tratarse de un subadquirente tercero del art. 34 LH; en consecuencia, en su fallo casa los apartados 3º y 4º de la sentencia de primera instancia.

  Los demandantes, dada la contradicción del fallo, que anula algunas inscripciones intermedias derivando la finca a la titularidad del quebrado y que, sin embargo, casa el fallo de primera instancia en cuanto determina que la finca quede en esa titularidad, piden la aclaración de la sentencia, pero el Tribunal Supremo estima que no procede. Se plantea a favor de quién ha de quedar la titularidad de la finca.

  Por otra parte, también se plantea el problema de la rebeldía del quebrado, ya que el mismo se encuentra en dicha situación, habiéndosele notificado la sentencia por edictos sin constar el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión de la sentencia.

 

  Respecto de este último problema, lo procedente es la suspensión porque no se acredita el transcurso del plazo de dieciséis meses previsto en el artículo 502.2 LEC, desde la notificación de la sentencia firme, de acuerdo con la resolución de la DGRN de 15 de febrero de 2005.

  En cuanto al Juzgado competente para hacer esta manifestación, parece que debe ser el de 1ª Instancia ya que dado el tiempo transcurrido, diez años entre la sentencia en 1ª Instancia y la del TS, al demandado rebelde sólo le queda la posibilidad de instar del Tribunal que hubiese dictado la sentencia firme su rescisión (art. 500 y 501 LEC).

  Sin embargo, conforme al art. 501 LEC, si lo que se pretende es la inscripción de la sentencia del Tribunal Supremo, será ante ese tribunal ante quien deba instarse la acción de rescisión, por lo que deberá ser el mismo el que emita la declaración de haber transcurrido el plazo para la acción de rescisión sin haberla ejercitado.

  Respecto al problema de la retroacción, entiende la Registradora que se produce una contradicción al anular también el citado apartado 4º. El TS mantiene que se anule la inscripción 2ª de adjudicación a favor de C, lo que no plantea problema, porque cancelando las inscripciones 1ª y 2ª la finca quedaría a nombre de A, pero al añadir el Supremo que se casa el apartado 4º de la sentencia, es decir que es nulo el fallo del Juzgado que dice que la finca debe constar bajo la titularidad del quebrado, de A, surge la contradicción.

  De una parte la última inscripción de dominio que queda vigente será la del quebrado, pero por otra el Tribunal Supremo dice que no puede quedar a su nombre. Entonces la cuestión es a nombre de quién se deja la titularidad de la finca.

  No parece que pueda dejarse a nombre de la adjudicataria, C porque tanto el Juzgado de 1ª Instancia como el TS ordenan la cancelación de su inscripción, pero mientras el Juzgado reconocía que debe quedar entonces a nombre del quebrado, el TS anula esta conclusión.

  En opinión de la Registradora hay dos posibilidades, o suspender la inscripción basándose en la imposibilidad de cumplir el fallo de la sentencia por obstáculos del Registro conforme al art. 100 RH, ya que la finca ha de ser propiedad de alguien, o bien, aplicar el sentido común y no hacer caso del fallo del TS cuando dice que anula el apartado 4º de la sentencia.

  Sin embargo, la contradicción es difícilmente salvable, ya que se impide la inscripción a nombre de la persona a cuyo favor quedaría inscrita la finca en el caso de empezar a cumplir la sentencia.

  Ya hemos visto que el Tribunal Supremo se negó a aclarar su fallo. Por otro lado, ignorar el pronunciamiento del Supremo que impide dejar la finca a nombre del quebrado no parece procedente.

  Para salir del paso, tal vez cabría acudir al juez de la ejecución, conforme al art. 544 LEC, para que expidiese mandamiento ordenando los asientos a practicar. En caso de no obtenerlo, lo único procedente parece ser la suspensión de la inscripción por la indicada contradicción y por obstáculos del Registro, conforme al art. 100 RH y 522.1 LEC.

 

  2. EMBARGO DESPUÉS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO. Se plantea si cabe anotar preventivamente un embargo decretado por la Tesorería de la Seguridad Social por deudas de la misma, donde la providencia de apremio es posterior a la declaración del concurso, si bien, al tiempo de la presentación ha pasado más de un año desde dicha declaración. El transcurso de dicho plazo se considera importante, ya que el mismo, a juicio del presentante quien afirma la naturaleza de crédito contra la masa de la deuda, permitiría la anotación al amparo del art. 154.2 de la Ley Concursal (LC en adelante).

 

  En primer lugar, la naturaleza de la deuda como crédito contra la masa no resulta del mandamiento. Ahora bien, en el caso de que resultara, conforme al indicado precepto, en relación con el art. 8.3 LC que declara la competencia exclusiva del juez del concurso, cualquiera que fuera el órgano que hubiere iniciado la ejecución, tampoco procedería la anotación del embargo no decretada por el juez del concurso.

Por otra parte, lo dispuesto por el art. 8 LC es reiterado por el art. 55.1 LC al disponer que declarado el concurso, no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio del deudor.

  Además, señala que podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado providencia de apremio y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor; circunstancia esta último, que tampoco consta.

 

  3. EXPROPIACIÓN. En el marco de un proceso más amplio tendente a la preparación de la titulación de un polígono de suelo urbanizable y a efectos de coordinar el Registro de la propiedad con la realidad civil, se pretende la inscripción de unas expropiaciones a favor de una Junta de Obras del Puerto, realizadas en los años treinta.

  En el presente caso la finca expropiada no se halla inscrita a favor del expropiado, quien en su día, hace setenta años, recibió el justiprecio, sino que lo está a nombre de su hija, quien adquirió la misma por herencia de su madre. Se plantea el caso a efectos de constatar si cabe alguna vía para salvar la clara deficiencia de tracto que se aprecia.

 

  En efecto, nos hallamos ante un supuesto de falta de tracto, por lo que, unánimemente, se consideró que debe rechazarse la inscripción de la expropiación. El hecho de que la hija sea heredera de la viuda del titular registral no es óbice para ese rechazo, conforme al art. 20 LH.

 

  4. HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN CUANDO UNA LETRA SE HA EXTRAVIADO. Se plantea por el Notario al Registrador qué hacer para cancelar una hipoteca en garantía de varias letras de cambio cuando a pesar de que las letras han sido debidamente pagadas, algunas de ellas se han perdido.

 

  El art. 156 LH exige que se acredite la inutilización de todas las letras para la cancelación de la hipoteca. En caso contrario, será necesaria acta de notoriedad en que se acredite el pago de los títulos extraviados o resolución judicial de amortización de los mismos, conforme a los arts. 548 y ss. CCOM en relación con los arts. 84 y ss. de la Ley Cambiaria y del Cheque. Esa es la conclusión a la que se llega en el caso decimocuarto del Cuaderno II del Seminario Carlos Hernández Crespo del Decanato de los Registradores de Madrid.

  Lo que no parece admisible, a pesar de que en algunos Registros se viene admitiendo para el caso de una sola letra y cantidades pequeñas, es la certificación bancaria que pretenda acreditar que esa letra ha sido pagada, pues no deja de ser un documento privado cuyo acceso al Registro contraría el art. 3 LH.

 

  5. DONACION A LOS HIJOS SIN DESIGNACION DE CUOTAS. Se presenta una escritura por la que un padre dona una finca a sus dos hijos sin especificar la cuota en que dona a cada uno. La cuestión que se plantea es si se debe aplicar la presunción del art. 637 CC que presume por partes iguales la donación hecha a varias personas conjuntamente.

 

  Es reiterada la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el sentido de que en desenvolvimiento del principio de especialidad, cuando se trata de un supuesto de cotitularidad de un derecho real debe expresarse en el asiento, de forma precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos, todo ello conforme al art. 54 RH en relación con el 51.6 del mismo, y 9.2 LH.

  Ello se traduce, en el presente caso, en la necesidad de especificar la cuota que en la finca donada corresponde a cada uno de los hijos donatarios, sin que sea suficiente la mera presunción de igualdad derivada del art. 637 CC, presunción que dado su carácter de tal, no define en modo alguno la verdadera extensión del derecho de cada uno de los hijos donatarios.

  En ese mismo sentido se pronunció la DGRN en resoluciones de 23 de marzo de 1994 y de 28 de abril de 1999, que dan prevalencia al principio “hipotecario” de especialidad, y por tanto la necesidad de fijar las cuotas correspondientes a cada uno de los acreedores, sobre la presunción “civil” de igualdad de porciones de los arts. 393.2 y 1138 CC. En el mismo sentido las resoluciones de 13 de abril de 2000 y de 3 de febrero de 2004.

  Por su parte, García García en su comentarios al art. 54 RH señala que toda comunidad exige la existencia de cuota como concepto institucional, definitorio y de orden público –art. 392.1 CC- y sólo en las llamadas comunidades germánicas, la cuota recae sobre un patrimonio y no sobre bienes concretos, pero sin que puedan existir comunidades sin cuota pues ha de determinarse la parte correspondiente a cada comunero, a efectos de tomar acuerdos, participar en los beneficios, transmitir, hipotecar o embargar la cuota.

 

  6. FIRMEZA DEL AUTO CUANDO HAY UN MANDAMIENTO CANCELATORIO FIRME. Se presenta un auto de adjudicación sin que se acredite su firmeza y por separado un mandamiento cancelatorio de las cargas contradictorias que sí tiene carácter de firme. Se plantea si es posible despachar la adjudicación.

 

  Al menos a los efectos de la cancelación de las cargas el mandamiento es un documento de ejecución del auto de remate o adjudicación por lo que tratándose en ambos casos de practicar asientos definitivos, la firmeza es exigible tanto para la adjudicación como para la cancelación.

  La consecuencia parece clara, la firmeza del mandamiento cancelatorio presupone la del auto de adjudicación, por lo que, salvo que haya un error en el mandamiento cancelatorio, no habría dificultad para practicar el asiento de transmisión correspondiente a la adjudicación.

  Sin embargo, dado que pese al despacho conjunto de adjudicación y cancelación impuesto por el art. 133.1 LH, en opinión de algunos es posible despachar la adjudicación pese a que haya defectos en el mandamiento cancelatorio. Ahora bien, no se admite lo contrario, es decir, el despacho del mandamiento sin el de la adjudicación defectuosa.

  Además, dado que entre los presentes subsisten las dudas sobre la firmeza del auto, ya que la contradicción entre ambos documentos parece apuntar a la existencia de un error, cuya ubicación en auto o mandamiento permanece incierta, parece procedente reclamar una aclaración del juzgado. Entretanto, según García García, cabría la anotación preventiva del art. 524.4 LEC[1].

 

  7. REANUDACIÓN DEL TRACTO DE UN PISO. En el Registro hay inscrita una casa antigua siendo la ultima inscripción del año 1900. Ahora se presenta un expediente de dominio para reanudar el tracto de uno de los pisos del edificio que hoy, extrarregistralmente, constituye finca independiente. No hay previa división horizontal inscrita de la casa.

 

  A primera vista, puede pensarse que para la inscripción del expediente de dominio haría falta la previa inscripción de la división horizontal porque ni el edificio, ni los elementos independientes, ni la cuota, pueden ser fijadas sin la unanimidad de los dueños de todos los departamentos. Ese punto de vista se apoyaría en los arts. 8.2 y 3 y 201.3 LH, 47 y 272 y ss. RH, 396 CC; 2, 3 y 5 LPH, así como en resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2001.

  Sin embargo, parece que es más procedente aplicar la resolución de la misma DGRN de 24 de abril de 1998 que en un caso parecido admite la inscripción del elemento independiente sin la previa inscripción de la propiedad horizontal con la sola citación de los demás copropietarios conforme al art. 201.3 LH y 278 RH, pues “ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota.”

 

  8. MODIFICACION DEL TITULO CONSTITUTIVO PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACREDITACIÓN DEL CARGO. Se presenta una escritura de segregación en dos de un piso de una propiedad horizontal. Se señala en la escritura de segregación que el compareciente está debidamente autorizado para la segregación por acuerdo de la Comunidad de propietarios, según resulta de la Certificación que me exhibe e incorporo a la presente, expedida por don XXX, en su calidad de secretario de la Junta General de propietarios de la casa de referencia, con el visto bueno del Presidente de la misma, don XXX, cuyas firmas considero legítimas y cuyas descripciones son las siguientes [...]

  En la certificación señala: “Certifica: Que en junta XXX se adoptó el acuerdo siguiente: permiso de segregación del piso XXX. Se concede el permiso solicitado por los propietarios de las viviendas XXX sin ningún voto en contra, haciéndolo extensivo para el resto de elementos del inmueble, siempre y cuando se establezca el compromiso previo por escrito de someterse a un arbitraje [...] señalando al efecto que la suma resultante de los coeficientes de participación de los elementos segregados será igual que el coeficiente del elemento original.”

  Se plantean dos problemas, en primer lugar, si están suficientemente acreditadas la existencia y vigencia de los cargos del presidente y del secretario. En segundo lugar, si la certificación del secretario en los términos en que ha sido redactada acredita la adopción del acuerdo con la unanimidad del art. 17 LPH.

 

  En cuanto a la primera de las cuestiones, a pesar de que algunos entienden que cuando el Notario legitima la firma comprueba que el que firma ostenta el cargo en base al cual certifica y que además está vigente, sin embargo, a la luz de resoluciones de la Dirección General como las de 26 de junio de 1987, 23 de junio de 2001, o 25 de mayo de 2005 parece que es necesario acreditar el cargo del certificante y su vigencia por testimonio notarial del Libro de actas, o al menos por aseveración notarial con referencia al Libro de Actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo.

  Otra posibilidad es que se presente en el Registro el Libro de Actas para que sea el propio Registrador quien compruebe la existencia y vigencia del cargo, con lo que comprobaría que no hay otro secretario o presidente nombrado.

  En cuanto a la segunda cuestión, al implicar la operación de segregación de la vivienda en dos una modificación del título constitutivo se necesita la unanimidad de todos los propietarios (art. 17 LPH), si bien cabe la pseudo-unanimidad con el con-sentimiento presunto de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia (art. 17 LPH y resolución de 23 de junio de 2001); pero lo que parece claro es que la expresión “sin ningún voto en contra”, que utiliza el secretario en su certificación, no permite saber si la unanimidad fue de todos los propietarios del edificio o sólo de los asistentes a la Junta.

 

  9. CONDICION RESOLUTORIA. Consta inscrita en el Registro, y así se viene arrastrando como carga, la siguiente condición resolutoria: “Se resolverá el presente contrato (se refiere a un contrato de compraventa) en caso de impago de cualesquiera de las semestralidades del préstamo hipotecario referido (se refiere a una hipoteca que constituyó el vendedor).”  

  Ahora de los libros del Registro resulta que la referida hipoteca está cancelada por pago, con lo que la condición resolutoria no tiene sentido. La cuestión que se plantea es cómo cancelar esa condición resolutoria y, en particular, si se puede admitir una instancia privada con firma legitimada por la que el titular registral solicite la cancelación.

 

  Al constar en el Registro que la hipoteca está cancelada por pago, resulta acreditado el incumplimiento de la condición resolutoria, por lo que cabrá la cancelación por una mera instancia y también, conforme al art. 353.3 RH, con ocasión de la expedición de cualquier certificación o bien al practicar cualquier asiento sobre la finca. 

Bilbao, 24 de octubre de 2006

Carlos Ballugera Gómez

Javier Regúlez Luzardo


[1] García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (quinta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, 2006, p. 248, nota 62; y p. 988, nota 398.

 

 

IR A LA SECCIÓN

 

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada

Facebook de NyR