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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 23/01/2007

 

Visita nº desde el 27 de febrero de 2007

 

  1. LEY DE MEDIDAS PARA LA PREVENCIÓN DEL FRAUDE FISCAL. Se plantea el modo de comprobar el cumplimiento de las disposiciones sobre constancia del medio de pago en los casos de la hipoteca de financiación de la vivienda posterior a la compraventa de la misma y en el caso de la carta de pago de cancelación de hipoteca.

  Respecto del primer caso se plantea la posibilidad de que exista una inconsecuencia entre la manifestación en la escritura de compraventa de que el precio se paga en parte con el importe del préstamo que se concede en la escritura posterior y el hecho de que el préstamo se conceda después de consumada la compraventa.

  Respecto del caso de la cancelación de hipoteca se plantea la dificultad de detallar el modo de pago de obligaciones que se han ido amortizando a lo largo de períodos de tiempo muy prolongados.

 

  En cuanto al primer caso, se considera que la manifestación de que todo o parte del dinero del precio proviene del préstamo, que se plasma en la escritura del siguiente número de protocolo, otorgada en el mismo día es suficiente.

  En realidad nos hallamos ante un negocio complejo que se formaliza en un mismo acto pero que se documenta en títulos separados por razones comprensibles, como son el que el comprador desee tener su título de adquisición con independencia del título del acreedor, a quien le es necesario, también, disponer del mismo a efectos de una eventual ejecución.

  Respecto a la constancia del medio de pago en el caso de cancelación de hipotecas, el Servicio de Estudios Registrales ha señalado su procedencia en los casos en los que el documento tenga trascendencia tributaria.

  Ello reduce considerablemente el ámbito de aplicación de la exigencia en Vizcaya/Bizkaia, dada la exención existente en materia de Actos Jurídicos Documentados, conforme al nº 29 del art. 90 del Reglamento del ITPyAJD respecto a la cancelación de hipotecas en garantía de préstamos que se destinan a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

  Sin embargo, la opinión mayoritaria se inclinó por no exigir la constancia del medio pago en la extinción del préstamo o crédito por entender que no había en ello elemento alguno de onerosidad que afectase al derecho real de hipoteca que se cancela.

  Sin embargo, se señaló también, que sólo cabría reclamar la constancia del medio de pago en los supuestos de cancelación anticipada del crédito o préstamo, dado que es en esos casos donde puede surgir con más probabilidad algún tipo de fraude.

 

  2. ORDENANZA DE CAMBIO DE DESTINO DE LOCALES A VIVIENDA. Se presenta para su estudio la siguiente “Ordenanza reguladora de las condiciones que permiten el uso de plantas bajas como vivienda”. Se transcriben aquellos particulares de la misma de interés para el Registro de la propiedad.

Artículo 1.- Objeto:

1. Es objeto de la presente Ordenanza la regulación de las condiciones exigibles para el otorgamiento de las licencias municipales que autorizan el uso como vivienda de locales originariamente destinados a otros usos.

[...]

Artículo 2.- Ámbito de aplicación:

1. El cambio de uso regulado en la presente Ordenanza será admisible en los locales en planta baja situados en suelo urbano consolidado del municipio, con las siguientes excepciones:

a) No será admisible en los locales ubicados en las calles … (las de vocación comercial).

b) Tampoco será admisible en locales ubicados en unidades de ejecución desarrolladas durante la vigencia de las actuales Normas Subsidiarias del planeamiento municipal.

2. No se autorizará el cambio de uso en los locales en planta de sótano o semisótano.

3. A este efecto se entiende por planta baja aquella que en más de un cincuenta por ciento de la superficie edificada es coincidente con la cota de referencia del edificio.

Artículo 3.- Condiciones mínimas de habitabilidad:      

[...]

Artículo 4.- Condiciones estéticas:

[...]

Artículo 5.- Condiciones de accesibilidad:

[...]

Artículo 6.- Procedimiento para la obtención de licencias.

1.- Licencia de cambio de uso:

1. La solicitud de licencia cambio de uso deberá ir acompañada de los documentos siguientes:

[...]

3. Si el local reúne los requisitos exigidos y cuenta con informe técnico favorable, el Alcalde-Presidente otorgará la licencia de cambio de uso y expresará en el mismo acuerdo el importe al que asciendan las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación.

4. La licencia podrá contener condiciones sobre plazos, modificaciones a introducir en el proyecto, urbanización o intervención complementaria, cesiones, composición y estética de la edificación, cierres, arbolado y otros aspectos propios que estime la corporación municipal siempre que, mediante las mismas, pueda evitarse la denegación de la licencia, por garantizar el cumplimiento de los requisitos necesarios para el cambio de uso e integración en el suelo urbano.

5. El cambio de uso se formalizará en un Convenio que suscribirán el propietario y el Alcalde-Presidente y que, como mínimo, establecerá:

a) El importe de las cargas urbanísticas derivadas del cambio de uso que se autoriza y cuyo pago corresponde al solicitante.

b) El derecho de preferente adquisición a favor del Ayuntamiento que, con carácter de derecho real oponible erga omnes, se regula en el art. 11.

c) Las garantías que se establezcan para la eficacia frente a terceros del referido derecho de adquisición preferente, que se regulan en el mismo artículo.

6. El Convenio suscrito de acuerdo con lo previsto en el apartado anterior se incorporará a la escritura de declaración de obra nueva que contenga el cambio de uso autorizado, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las determinaciones con trascendencia real del mismo. A tal efecto, el Ayuntamiento, por medio de su representación legal, concurrirá al otorgamiento de dicha escritura.

2.- Licencia de obras.

1. A la solicitud de licencia de obras, el interesado habrá de acompañar Proyecto técnico de las mismas, suscrito por técnico competente y visado por el Colegio profesional correspondiente.

2. Concedida la licencia de obras, el solicitante dispondrá de un plazo de tres meses para el inicio de las mismas. Excepcionalmente y de manera justificada se podrá conceder una prórroga de tres meses.

3. El titular de la licencia de obras podrá transmitirla notificando este extremo al Ayuntamiento, el cual adoptará el acuerdo correspondiente, entendiéndose que con ella se transmiten conjuntamente los derechos adquiridos por la licencia de cambio de uso y por el Convenio. Dicha notificación deberá estar suscrita, conjuntamente, por el transmisor y por el adquiriente.

3.- Licencia de primera utilización.

1. Una vez finalizada la obra, deberá solicitarse licencia de primera utilización, siendo requisito indispensable para su concesión que se haya efectuado la conexión efectiva de la nueva vivienda a las redes de servicios urbanos: abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de energía eléctrica y, en su caso, suministro de gas. Así mismo junto con la solicitud deberán aportarse los siguientes documentos:

a) Fin de obra visado.

b) Planos definitivos de distribución.

c) Fotografías de las fachadas.

d) Copia de la escritura de declaración de obra nueva con la diligencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho preferente de adquisición a favor del Ayuntamiento [...] así como de las garantías reales de dicho derecho real contenidas en el Convenio.

e) Acreditación de haberse cumplimentado la documentación precisa para la modificación catastral a que dé lugar el cambio de uso.

f) Certificados de todas las instalaciones realizadas.

2. Otorgada la licencia de primera ocupación, la vivienda habrá de ser habitada en el plazo de un año. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a la revocación de la licencia en cuyo supuesto, el interesado únicamente tendrá derecho al reintegro del 50% de la suma abonada en concepto de cargas urbanísticas.

Artículo 7.- Cargas urbanísticas.

[...]

Artículo 8.- Registro de locales convertidos a vivienda.

[...]

Artículo 9.- Emisión de certificaciones.

[...]

Artículo 10.- Comunicación al catastro.

[...]

Artículo 11.- Derecho de adquisición preferente en caso de venta de las nuevas viviendas.

1. En caso de venta de las nuevas viviendas habilitadas al amparo de esta Ordenanza, se establece un derecho real de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento, por un periodo de diez años, a contar de la fecha de inscripción del cambio de uso en el Registro de la Propiedad y por el precio señalado en el apartado siguiente.

Este derecho únicamente tendrá lugar en la primera transmisión de la finca.

2.- El precio al que el Ayuntamiento podrá adquirir preferentemente la finca será el resultante de multiplicar por 1,5 veces el precio de venta para viviendas de protección oficial establecido para el municipio [...] por el organismo competente y vigente en el momento en que se verifique la transmisión. 

3. El propietario que se proponga la venta de la vivienda, deberá notificar al Ayuntamiento su decisión para que, durante los sesenta días naturales siguientes al en que dicha notificación hubiera tenido lugar, pueda el Ayuntamiento ejercer su derecho de preferente adquisición.

Si el Ayuntamiento, en el plazo señalado, comunicara al propietario su decisión de adquirir la finca, la escritura pública de compraventa se otorgaría en la notaría [...] en el plazo máximo de un mes desde la notificación, en cuyo momento se abonaría al contado el precio.

Los gastos e impuestos que se devenguen como consecuencia de la venta serán de cargo del comprador, excepto los que por disposición legal correspondan al comprador.

4. A fin de dar trascendencia real al derecho de adquisición preferente establecido a favor del Ayuntamiento, las determinaciones relativas al mismo, contenidas en el convenio urbanístico e incorporadas a la escritura de declaración de obra nueva, serán inscritas en el Registro de la Propiedad.

En caso de que no se realizara la notificación prevista en el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá ejercitar su derecho de preferente adquisición contra todo adquirente que traiga su derecho de la persona que obtuvo la licencia para el cambio de uso.

 

  De la ordenanza extractada resulta que la misma se dicta con el objeto de regular, desde el plano urbanístico, la licencia de cambio de destino de local a vivienda, que el cambio de uso constará por medio de convenio, que dicho convenio contendrá el derecho de preferente adquisición a favor del Ayuntamiento que, con carácter de derecho real oponible erga omnes, se regula en el art. 11. En dicho artículo se regula el derecho de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento. Se plantea, por tanto, la viabilidad del régimen de cambio de destino proyectado y la del derecho de adquisición preferente.

  Las ordenanzas son instrumentos complementarios de ordenación urbanística (arts. 60 y 75 LSUE) que pueden abordar la regulación del cambio de destino. Al respecto, en la sesión de 28 de noviembre de 2006 se estudió el régimen del cambio de destino de local a vivienda, así como la delimitación de ámbitos a efectos del establecimiento y ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en la nueva LSUE.

  En síntesis se consideró que la licencia es necesaria para la inscripción de la modificación, conforme al art. 53 a) AURH. En el presente caso, se establecen varias licencias, pero una específica de cambio de uso, que parece, que será la única que resultará exigible a efectos registrales.

  La ordenanza tiene la especialidad que exige la celebración de un convenio entre el Ayuntamiento y el particular en el que se pacte el derecho de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento.

  También dispone la ordenanza la necesidad de inscribir dicho derecho, respecto del cual llama la atención que se admita su ejercicio durante el plazo de diez años a que se refiere el art. 1508.II CC, en divergencia con los ocho años de plazo máximo que establece el art. 125.2 de la nueva LSUE.

  Creemos que pese a que el plazo de diez años está amparado en el Código civil, la coherencia de la Ordenanza con la legislación urbanística de Euskadi, aconseja señalar un plazo máximo de ocho años.

  Al margen de la necesidad o no de contar con el consentimiento de la Junta de propietarios, que ahora dejamos a un lado, parece que el documento inscribible puede ser aquel, por ejemplo, en el que con ocasión de una transmisión de la finca se modifica su descripción, por lo que no siempre será necesaria una escritura de declaración de obra nueva, como resulta del art. 6.1.6 de la Ordenanza.

  Al documento inscribible, conforme al art. 53 a) AURH, es preciso acompañar la correspondiente licencia, en este caso la licencia de cambio de destino que se prevé expresamente en la ordenanza, para la constancia del mismo en el Registro de la propiedad.

  No se considera necesario que se aporten las demás licencias que se regulan en la Ordenanza, sin perjuicio, de que el particular deba, en su caso, obtenerlas. En efecto, la licencia que ha de aportarse es aquella de la que resulta que se autoriza, en el concreto edificio, un mayor número de viviendas.

  Creemos que dicha licencia es la que autoriza el cambio de destino, lo que se halla en concordancia con el carácter de intervención mínima que debe de jugar el Registro de la propiedad en relación con la situación urbanística de las fincas registrales.

  En cuanto a la inscripción del mencionado derecho de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento, parece que la LSUE lo admite, pero siempre que no exceda de ocho años, por lo que parece oportuno, como se ha dicho antes, que la Ordenanza se adapte a la recién aprobada LSUE en este punto.

  Por otro lado, en cuanto a la posibilidad de que la figura se instrumente a través de convenio, parece fuera de toda duda que el recurso al mismo es admisible conforme a la disposición adicional séptima LSUE.

  Su inscribilidad resulta también en plena conformidad con el art. 21.1 de la Ley del Suelo de 1998, que dispone “La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”

  Por otro lado, parece que una cosa es la inscripción del cambio de destino, que tendrá lugar por medio del documento en el que se formalice y que no parece necesario que sea siempre una declaración de obra nueva, y otra cosa, es la inscripción del derecho de adquisición preferente, que tendrá lugar en virtud de la correspondiente certificación administrativa donde se recoja el convenio, conforme al nº 9 de la disposición adicional séptima LSUE.

  Sin embargo, del tenor de la Ordenanza se deduce que el convenio se incorpore a la escritura de declaración de obra nueva que contenga el cambio de uso autorizado, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las determinaciones con trascendencia real del mismo. A tal efecto, el Ayuntamiento, por medio de su representación legal, concurrirá al otorgamiento de dicha escritura.

  Ello no obstante, se considera que la inscripción de ambos actos es autónoma, aunque lo lógico es que se inscriba primero el derecho de adquisición preferente y luego el cambio de destino. No parece que sea necesario, se insiste, el otorgamiento de escritura de declaración de obra nueva en todo caso.

 

  3. CANCELACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se plantea el modo de cancelar las afecciones del régimen de viviendas de protección oficial de un piso calificado como tal por plazo de veinte años en 1986.

  En particular, se plantea si dicho régimen puede cancelarse con ocasión de la venta que se hace ahora del piso, una vez que ha transcurrido el plazo de duración del régimen.

 

  El art. 146 del Reglamento de 24 de julio de 1968 dispone: “El mero transcurso del plazo de cincuenta años, contados desde la calificación definitiva de «Viviendas de Protección Oficial», determinará, sin necesidad de declaración especial, la extinción de cuantas limitaciones impone este régimen legal y, en consecuencia, la aplicación a las viviendas de que se trate de las prescripciones ordinarias de la legislación común, cancelándose de oficio en el Registro de la Propiedad las afecciones que se hubieren producido como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 99 de este Reglamento.”

  Por tanto, teniendo en cuenta que el régimen en cuestión tiene una duración de veinte años, según la cédula de calificación definitiva, la respuesta debe ser afirmativa, de modo que una vez que se han extinguido las limitaciones inherentes al régimen de viviendas de protección oficial, las mismas pueden cancelarse por la vía del art. 353.3 RH.

 

  4. DONACIÓN: FALTA DE NOTIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN AL DONANTE. Se presenta una escritura de donación en la que comparecen los padres, donantes, por sí y en representación, como mandatarios verbales, de sus dos hijos como donatarios.

  Se señala en la escritura que los padres donan pura y simplemente a los hijos que aceptan y adquieren. En escritura posterior otorgada exclusivamente por los hijos donatarios, éstos ratifican la escritura de donación, aceptándola y cesando en la proindivisión.

  Se plantea la cuestión de si para inscribir es necesario que haya notificación de la aceptación a los donantes, y en caso de que no sea exigible, si debe hacerse constar en el Registro que no ha habido notificación de la aceptación.

 

  Se deben tener en cuenta en esta materia los arts. 623, 629 y 633.II y III CC[1]. Además, la Resolución de 1 de julio de 2003, y en su misma línea la de 17 de mayo de 2006, vienen a señalar, que la doctrina y la jurisprudencia más reciente –SSTS de 6 de abril de 1979 y 17 de abril de 1998- entienden que basta la aceptación para que la donación quede perfeccionada; y si la aceptación no llega a conocimiento del donante, subsiste durante la vida de éste la posibilidad de revocación, pues la facultad revocatoria no se transmite a sus herederos, pero, falleciendo el repetido donante sin haber revocado, la donación queda no sólo perfecta, sino definitivamente consolidada, alcanzando total firmeza.

  En consecuencia debe entenderse que para inscribir la donación, basta con acreditar que la aceptación se produjo durante la vida del donante, ya que nos hallamos ante una donación revocable pero perfecta.

  La cuestión de cómo puede el donatario acreditar ante el Registro que la aceptación se ha producido en vida del donante puede resolverse mediante la aportación de acta de notoriedad o mediante fe de vida.

  También se plantea si esa falta de notificación debe hacerse constar en el Registro para que pueda ser conocida por terceros. Por la afirmativa se inclina la necesidad de claridad de los asientos, que en este caso tiene apoyo en la moderna tendencia jurisprudencial citada.

  Ahora bien, el presente supuesto tiene la peculiaridad de que la cuestión de la notificación se plantea en el seno de un acto en el que los donantes actuaban como mandatarios verbales de los donatarios, lo cual queda afianzado por la ratificación de éstos.

  De ese modo la ratificación pone de manifiesto la realidad de las afirmaciones de los donantes como representantes verbales de los donatarios. Tales afirmaciones, al parecer, no fueron otras que la aceptación de la donación, la cual, resulta, por tanto, conocida por los donantes. De ese modo, la ratificación únicamente viene a llenar los requisitos del art. 1259 CC en orden a la eficacia del acto en el que se incluye una aceptación ya realizada y conocida.

  Este punto de vista se apoyaría en que, según la doctrina mayoritaria y pese al tenor del art. 1280.5º CC, el poder puede ser conferido incluso en una forma distinta de la legalmente exigida para dicho acto y en el hecho de que la ratificación puede ser tácita conforme al art. 1727.II CC[2].

 

  5. EXCESO DE CABIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. La primera inscripción en el Registro de un local, de 4 de junio de 1973, señala que éste tiene 350,70 m2. La inscripción 6ª se inicia en un tomo nuevo mecanizado, se trata de una inscripción de hipoteca de 27 marzo 1986, y en ella se describe el local señalando también que tiene la misma superficie.

  Posteriormente tiene lugar una segregación de parte del local, y ésta se hace constar por nota al margen de aquella primera inscripción de dominio, en el tomo antiguo; la nota marginal de segregación es de 15 de febrero de 1988 y dice: “Segregados 47’58 m2 y una cuota de 1,18 % denominados Nº 8: lonja comercial en planta baja, letra A, que ha pasado a formar la finca XXX, al folio XXX del libro XXX, inscripción 1ª, quedando un resto de 303,12 m2, y según el título que se inscribe 321,71 m2 y una cuota de 9,19% con los mismos linderos excepto por el Norte, que lo hace con el local segregado.”

  La inscripción 8ª, de 15 de marzo de 1988, es de compraventa, en la que al describir la finca se limita a decir: “descrita en la inscripción 6ª” sin referencia alguna a la nota de segregación al margen de la inscripción 1ª.

  La escritura que causó la inscripción 8ª describía el local con una superficie de 321,71 m2 (recordemos que según el Registro tras la segregación habían quedado 303,12 m2); pero en el Registro simplemente se hizo constar que el local se describía en la inscripción 6ª, y en la nota de despacho o de calificación del documento no se advirtió que se inscribía con los 303,12 m2 que resultan del Registro tras la segregación.

  Ahora, el titular de la finca, confiando en que su local tiene una medida de 321,71 m2 ya que nada se le advirtió en el momento de la compra, lleva a cabo una nueva segregación de 124,12 m2, quedando un resto, siempre según título, de 197,59 m2 que vende a un tercero.

  Se pretende inscribir en el Registro esa segregación de 124,12 m2, y la venta del resto de 197,59 m2, sin embargo según el Registro el local sigue midiendo 303,12 m2 con lo que una segregación de 124,12 m2 daría lugar a un resto de 179 m2, es decir, casi 19 m2 menos de lo que el tercero cree que ha adquirido.

  Se plantea como sería posible regularizar la situación, pues los particulares entienden que la superficie del Registro no se ajusta a la realidad, y proponen para acreditarlo, un informe técnico, que tratarían que fuera del mismo arquitecto encargado de la obra nueva, una escritura en la que comparezca el presidente de la comunidad del edificio donde preste su conformidad a que se hagan constar esos metros de más, o un certificado del Ayuntamiento. Alegan que un acuerdo por unanimidad de la junta de propietarios es de todo punto inviable.

 

  Las divergencias de superficie en los elementos independientes de una propiedad horizontal se venían despreciando en el mercado por razón de que los mismos se transmitían como cuerpo cierto sobre la base de que la fe pública registral no alcanza a los datos físicos del inmueble.

  Sin embargo, la creciente financiación de la adquisición de la vivienda por medio de créditos y préstamos hipotecarios da lugar a que el tasador realice su valoración conforme a la superficie registral con preferencia a la real.

  A su vez, esa valoración sirve para determinar el volumen de crédito que será concedido para el negocio de adquisición. Resulta patente entonces el interés de los particulares porque en el Registro conste la verdadera superficie de los elementos, por lo menos, en el caso de que la superficie real sea superior a la registral.

  En cuanto al modo de hacer constar el exceso de cabida en el Registro de la propiedad, “Existen dos medios posibles que son el acta notarial de notoriedad complementaria tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial a que se refiere el artículo 298 número 2 del Reglamento Hipotecario o el acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore plano e informe técnico tramitada conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria a que se refiere el artículo 53 número 10 de la Ley 13/1996[3]

  Conforme a la resolución de 2 de marzo de 2001, cuando no existan dudas sobre la identidad de la finca, por no haberse modificado los linderos y no se modifique el título constitutivo de la propiedad horizontal, sino que se trate de un supuesto de rectificación de una errónea descripción, cabe acudir también al expediente de dominio.

  Debe tenerse presente, además, que para rechazar el documento por dudas sobre la identidad de la finca es el registrador quién debe aportar los fundamentos y justificaciones en los que se base dicha duda, sin que el interesado deba acreditar la identidad, lo que implica una inversión en la carga de dicha acreditación.

 

  6. AYUNTAMIENTO: CESION DE PARTE DE UNA FINCA. El Ayuntamiento aprueba una proyecto de urbanización de un Paseo y se hace preciso para ensancharlo ocupar una porción de finca del vecino A.

  El Ayuntamiento y el vecino A llegan a un acuerdo que consiste en que el vecino A le cede el trozo que necesita y a cambio, el Ayuntamiento le va a reconstruir una cochera que tiene que demoler para llevar a cabo las obras de ensanche del paseo.

  Este acuerdo se recoge en una escritura que ahora se presenta en el Registro y por la que se declara la obra nueva por la que se reconstruye la cochera, compareciendo el Alcalde en representación del Ayuntamiento y el vecino A, pero sin que se formalice en dicha escritura la segregación de la parte cedida, con lo que de la escritura resulta que la finca del vecino A, que según el Registro mide 300 m2, ahora según la escritura mide sólo 100 m2. Parece que se ha pretendido eludir el escriturar la segregación y cesión de la porción de finca cedida al Ayuntamiento.

  La Registradora entiende que tiene que exigir la previa inscripción de la segregación de la porción cedida, pues en otro caso se estaría admitiendo una desinscripción de esa parte y se plantea suspender la escritura presentada en base a que la operación formalizada en la escritura supone una desinscripción de una porción de una finca inscrita, desinscripción no admitida en nuestro ordenamiento, pues una vez inscrita una finca nace a la vida registral, siéndole de aplicación las presunciones y efectos previstos en la legislación hipotecaria. Para subsanar el defecto será necesario segregar la parte de terreno que ha de cederse al Ayuntamiento y su posterior cesión formal al mismo.

 

  En principio lo correcto parece la inscripción registral de la segregación, que por le demás, para el Ayuntamiento le resulta obligatoria conforme al art. 36.1 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de 13 de junio de 1986. Sin embargo, esa es una cuestión responsabilidad del Ayuntamiento y que depende del mismo.

  Por ello, lo que en rigor se plantea es la inscribilidad del documento referido, lo cual resulta admisible si se acude a la vía del art. 47.III RH que permite realizar una operación sobre el resto de una finca cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas.

  De ese modo, no hay obstáculo para la operación descrita siempre que en la misma conste la superficie de la finca sobre que recae, en cuyo caso, se hará constar al margen de la inscripción de propiedad precedente nota indicativa de la inscripción del resto y de la superficie pendiente de segregación.

 

  7. CANCELACION DE ANOTACIÓN DE DEMANDA. Se solicita una nota informativa de una finca que presenta el siguiente historial:

  (1) Inscripción 14ª de venta de la mitad indivisa de una finca a favor de “A”, que ya era dueña de la otra mitad. (2) Inscripción 15ª de cancelación de una hipoteca. (3) Inscripción 16ª de hipoteca. (4) Anotación de demanda de nulidad del contrato de compraventa que generó la inscripción 14ª: Un Juzgado de lo penal tramita procedimiento abreviado por alzamiento de bienes contra “A” y contra la persona que le vendió la mitad indivisa de la finca. La fecha de la anotación es agosto de 2005. (5) Inscripción 17ª de nulidad de la inscripción 14ª; en esta inscripción se arrastra como carga la anotación de demanda mencionada, que el anterior Registrador titular decidió no cancelar al practicar inscripción, cuya fecha es de marzo de 2006.

  La razón de no cancelar la anotación de demanda fue que en el mandamiento judicial simplemente se ordenaba inscribir la nulidad del contrato de compraventa, sin que se ordenara expresamente la cancelación de la anotación de demanda. Ahora, se plantea si ha de hacerse constar la anotación en la publicidad y cuáles son las posibilidades para realizar su cancelación.

 

  Dado que la anotación no está cancelada formalmente, la misma se hará constar en la nota simple informativa, aunque deberá advertirse ese extremo. En cuanto a la forma de cancelación, conforme a la resolución de 25 de setiembre de 1972 la anotación continuará subsistente pese a otras cancelaciones provocadas por la sentencia firme recaída en el procedimiento ya que la misma puede seguir cumpliendo su función cautelar durante el período de ejecución de sentencia[4].

  Ahora bien, si se estima que la anotación debió cancelarse con la ejecutoria, conforme al art. 198.III RH, bastará su nueva presentación para cancelarla, o cancelar de oficio por el registrador, o también, a instancia de cualquier interesado conforme al art. 210 RH[5].

 

  8. EJECUCIÓN POR DEUDAS CONTRA LA MASA. Se presenta un mandamiento de la Tesorería General de la Seguridad Social junto con una copia de sentencia recaída en un incidente ante el Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso de la que resulta a favor de la Tesorería que la deuda de la Seguridad Social es contra la masa. También se acompaña copia del auto que abre la fase de liquidación del concurso. En el Registro consta la inscripción de la declaración del concurso el 20 de setiembre de 2005. Se plantea la inscribilidad del mandamiento.

 

  Conforme al art. 8.3º y 4º de la Ley Concursal (LC en adelante) la jurisdicción del juez del concurso es exclusiva y excluyente en toda ejecución frente a los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el órgano que la hubiera ordenado y en toda medida cautelar que afecte al patrimonio del concursado excepto las que se adopten en los procesos civiles que quedan excluidos de su jurisdicción en el párrafo 1º del citado art. 8[6].

  Incluso en el caso de que se admita que el embargo por deudas contra la masa a favor de la Tesorería sea acordado por ella misma, una vez que ha transcurrido el año al que se refiere el art. 154.2 LC, se considera, conforme al art. 8.3 y 4 LC que el mandamiento de ejecución, al menos, ha de ser expedido por el juez del concurso, de acuerdo con la citada competencia exclusiva del mismo.

  En concordancia con lo que se mantiene, el art. 24.4 LC dispone que practicada la anotación preventiva, no podrán anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de éste, salvo lo establecido en el apartado 1 del art. 55 LC.
 

  9. CANCELACION DE LA ANOTACION DE CONCURSO POR VENTA. En el Registro figura una anotación de concurso, y ahora se presenta una escritura de venta por la que los administradores del concurso, con autorización judicial, venden la finca. La cuestión que se plantea es si al inscribir la venta se debe cancelar la anotación de concurso o si se ha de solicitar un mandamiento que lo pida expresamente.

 

  El concurso no es una carga de la finca sino una situación que afecta a la capacidad del concursado. Por ello, parecería lógica la cancelación de la anotación del concurso con la venta realizada por los administradores.

  Sin embargo, se exige mandamiento judicial para cancelar los asientos que deben extinguirse como consecuencia de la venta, si bien, dado que la situación del concurso sólo afecta al concursado, una vez que el mismo haya dejado de ser titular registral, el concurso dejará de afectar a la finca, sin que quepa arrastrar como carga la anotación de la declaración del concurso ni darla como tal carga en la publicidad de la finca[7].

 

  10. SEGURO EN AUTOPROMOCIÓN. Se plantea si es exigible para su inscripción el seguro del edificio tratándose de la declaración de obra nueva de tres viviendas auto promovidas y divididas horizontalmente según el modo de la llamada comunidad valenciana.

 

  En dicha comunidad, conforme a las resoluciones de la DGRN de 18 de abril de 1988 y 17 de julio de 1998, se pacta entre los comuneros que cada uno de ellos construirá individualmente su vivienda individualizada y cuya propiedad pertenecerá desde un principio al respectivo constructor.

  Parece evidente, acogiéndose a esta figura, la posibilidad de fraude a las exigencias de la Ley de Ordenación de la Edificación, lo cual, sin embargo, no puede ser apreciado por el registrador[8].

  Ahora bien, si interpretamos de modo estricto la exigencia que impone el párrafo segundo del apartado uno de la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, para excluir la obligación de asegurar, según la cual, debe de tratarse de “autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio”, parece claro que quien promueve en un régimen de comunidad no es un autopromotor individual.

  Ello unido a que no se ve diferencia entre la construcción de un edificio por una sociedad y la que realizan los comuneros de la comunidad valenciana, y a que en caso de que se enajene alguna vivienda con posterioridad, dada la existencia de elementos comunes, será difícil obtener un seguro en exclusiva para esa vivienda; se considera que la obligación de asegurar es exigible también en el caso tratado.

  

Bilbao, 23 de enero de 2007

Carlos Ballugera Gómez

Javier Regúlez Luzardo


[1] Art. 623 CC: La donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario.

  Art. 629 CC: La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.

  Art. 633.II y III CC: La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada, pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.

  Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras.

[2] Zurilla Cariñana, M. A., “Comentarios al Código Civil (arts. 618 a 656)”, R. Bercovitz Rodríguez-Cano (coordinador), Aranzadi, Elcano, 2001, pp. 783-784.

[3] Valero Fernández-Reyes, A., “Notas prácticas”, en Boletín del Colegio de Registradores, nº 121, (2006), pp. 80-81.

[4] Vid. García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (quinta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, 2006, p. 584, nota 62.

[5] Art. 198.III RH: La anotación de demanda se cancelará en el asiento que se practique en virtud de la ejecutoria, y al margen de la anotación se pondrá la oportuna nota de referencia.

[6] En ese sentido Curiel, F., “Concurso de acreedores y Registro de la Propiedad”, Cuadernos de Derecho Registral, Madrid, 2004, pp. 95, 96, 99 y 101.

[7] Ibídem, p. 145.

[8] Disposición adicional segunda LOE: Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

 

 

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