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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 16/10/2007

 

Visita nº desde el 28 de noviembre de 2007

   

  1. OBRA NUEVA: LIBRO DEL EDIFICIO EN EL PAÍS VASCO. Se plantea al Decanato del País Vasco por diversos promotores cuales serán las exigencias notariales y registrales referentes al Libro del Edificio destinado a Vivienda y las exigencias derivadas de la Legislación del suelo a la luz de la Resolución-Circular de la DGRN de 26 de julio de 2007.

  En particular interesa esa disposición en relación con la legislación vigente en la Comunidad Autónoma del País Vasco, a saber, la LSUE y el Decreto 250/2003 del 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a Vivienda de la Consejería de Vivienda y Asuntos Sociales, donde no se requiere ni la protocolización notarial del libro para el otorgamiento de la escritura, ni cualquier tipo de actuación física o documental respecto a la inscripción registral.

 

  El art. 7 de la Ley 38/1999, de Ordenación a la Edificación obliga a la constitución del Libro del Edificio, disponiendo en su párrafo tercero que “toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.”

  La resolución-circular de la DGRN de 26 de julio de 2007 dispone que el mismo debe ser objeto de depósito ante cualquier notario, quién “deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio”.

  En el País Vasco, el Libro del Edificio fue objeto de regulación por medio del indicado Decreto 250/2003, que vino a regular la materia en orden a asegurar los derechos de los usuarios finales de las viviendas.

  En el Libro del Edificio de Euskadi, no sólo se contendrá la documentación relativa a las características físicas y técnicas del edificio, sino también las circunstancias relativas a su régimen jurídico, de modo que en el Cuaderno de registro del Libro en su capítulo de datos iniciales habrán de contenerse datos relativos a la inscripción de la declaración de obra nueva y, en su caso, de la inscripción del régimen de propiedad horizontal con la cuota de participación de los elementos independientes.

  Por su parte el art. 9 del indicado Decreto, dispone que los manuales de la vivienda se entregarán de forma individualizada e independientemente en el momento de la entrega de las llaves de cada vivienda y de la firma de escrituras.

  Caso de que la transmisión del edificio se realice en bloque en el acto de la transmisión el promotor deberá entregar el Libro al adquirente. En caso de propiedad horizontal, cuando se constituya la misma el promotor entregará el libro al administrador.

  Se indica también que en todo caso deberá quedar constancia de la existencia del Libro en el cuerpo de la escritura de compraventa. Además, el art. 13 establece que el citado Libro se ubicará en un armario anclado a elementos fijos del edificio, en una zona o espacio común de fácil accesibilidad.

  A la vista de ello, una parte de los asistentes consideró que la vigencia en el País Vasco del Decreto 250/2003 de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio Destinado a Vivienda choca con el pronunciamiento de la DGRN sobre su depósito notarial previo, por distintas razones. Vamos a examinarlas a continuación.

  En primer lugar, como se ha dicho, en el libro edificio han de constar los datos de la escritura de obra nueva (art. 4.3 b y c y 8.1) y, en su caso, los de división horizontal e inscripción en el Registro.

  Dicha constancia habrá de realizarse en el capítulo de datos iniciales del Cuaderno de registro del Libro, mientras que las incidencias que se presenten con posterioridad en el edificio se harán constar de forma sucesiva, en el capítulo del Registro de incidencias.

  De ambas circunstancias se desprende que la inscripción de la declaración de obra nueva y de la constitución del régimen de propiedad horizontal son anteriores y no posteriores a la constitución del Libro.

  En segundo lugar, el art. 10 obliga al promotor a entregar el libro al administrador y no al notario, a quien la norma encomienda su llevanza. Finalmente, el Libro del Edificio deberá estar guardado en el armario regulado en el artículo 13 y no en la Notaría.

  De otro lado, parece más lógica, en cuanto a la ubicación del Libro, la solución del Decreto que el depósito notarial, teniendo en cuenta que el autorizante de la escritura de obra nueva puede no ser el mismo que el de las escrituras de compraventa posteriores.

  Esa divergencia dificultaría o incluso impediría el cumplimiento por el notario de su obligación de entregar el libro a los usuarios, pues no se adivina en virtud de qué podría el Notario facilitar copias del libro a personas ajenas al otorgamiento del acta de depósito.

  Como hemos visto, el art. 10.2 del Decreto indica que “en todo caso deberá quedar constancia de su existencia [del libro] en el cuerpo de la escritura de compraventa.” Aunque la falta de tal constancia, por sí sola, difícilmente será causa de nulidad o anulabilidad del contrato ni de suspensión de la inscripción, se considera que la expresión de la misma no plantea dificultades, supuesta la existencia del Libro.

  En definitiva, la interpretación de la exigencia del art. 19 LS de acreditación documental, para la inscripción de la declaración de obra nueva, del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, ha servido de fundamento a la Instrucción de la DGRN, pero se trata de un fundamento problemático.

  Por una parte, el depósito se halla en contradicción con la legislación autonómica aplicable, por otra, la exigencia del cumplimiento de requisitos necesarios para la entrega de la edificación a sus usuarios es temporalmente incoherente, ya que se trae al momento de la declaración de obra nueva requisitos pertinentes para la entrega de la edificación a sus usuarios.

  Ambas circunstancias desembocan en un círculo vicioso ya que la legislación autonómica exige la inscripción de la declaración de obra nueva antes de la constitución del Libro del edificio y la Instrucción el depósito del mismo antes de la declaración de obra nueva.

  

  2. CONSTANCIA REGISTRAL DEL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES ADMINISTRATIVAS EN LÍNEAS FERROVIARIAS. La Entidad pública Euskal Trenbide Sarea–Red Ferroviaria Vasca (ETS) plantea lo siguiente: La Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del sector ferroviario, impone a los promotores de actuaciones en las zonas de protección de dominio ferroviario, la obligación de costear las obras necesarias para salvaguardar paisajes o construcciones y limitar el ruido provocado por el tránsito en las líneas ferroviarias.

  Dicha obligación se hace constar en la correspondiente licencia de construcción de nuevas edificaciones, sin embargo, no se traslada a los sucesivos adquirentes de las edificaciones, que luego reclaman a la Administración la realización de tales obras.

  Se plantea si habría alguna fórmula registral para trasladar estas obligaciones a los sucesivos adquirentes. En concreto plantean la posibilidad de hacerlo constar por nota marginal de duración indefinida al amparo del art. 74 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, que determina la posibilidad de que las condiciones impuestas por las leyes o los planes en una autorización administrativa puedan hacerse constar por nota marginal.

 

  Esta materia se halla regulada por los arts. 12 y ss. de la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del sector ferroviario y 24 y ss. de su Reglamento aprobado por Real Decreto 2387/2004, de 20 de diciembre.

  En tales normas se distingue entre una zona de dominio público, otra de protección y una de límite de la edificación, indicándose en el art. 24.2 de la Ley que el administrador de infraestructuras ferroviarias podrá ejercer, en cualquier momento, respecto de los bienes de dominio público de su titularidad o de aquellos cuya gestión le haya sido atribuida por el Estado, las facultades de administración, defensa, policía, investigación, deslinde y recuperación posesoria que otorga a la Administración General del Estado el texto articulado de la Ley de Patrimonio del Estado, aprobado por Decreto 1022/1964, de 15 de abril, que al haber sido derogado por la Ley 33/2003, de 3 noviembre 2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP en adelante), se entenderá sustituido por ésta.

  Por su parte, el art. 41.7 del Reglamento indica que el administrador de infraestructuras ferroviarias podrá ejercer, en cualquier momento, respecto de los bienes de dominio público de su titularidad o de aquellos cuya gestión le haya sido atribuida por el Estado, las facultades de administración, defensa, policía, investigación, deslinde y recuperación posesoria, pudiendo realizar las certificaciones administrativas de dominio previstas en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, para su presentación en los registros públicos, en orden a regularizar la situación catastral y registral de dichos bienes.

  Además, debe tenerse en cuenta (1) la obligación de la Administración de inscribir en los registros correspondientes, conforme al art. 36 LPAP, sus bienes o derechos susceptibles de inscripción; (2) el carácter de servidumbres legales de las limitaciones dispuestas por la Ley en la zona de protección y límite de la edificación; y (3) la desaparición, tras la reforma del RH de 1998, de la excepción a la inscripción de las servidumbres legales.

  De ello, cabe, entonces, concluir que el administrador de infraestructuras ferroviarias se halla obligado a inscribir tales limitaciones sobre las respectivas zonas mediante el acto por el que se delimiten las mismas. A ese efecto dicho Administrador deberá realizar el correspondiente deslinde e inscribirlo conforme al art. 50 y ss. de la LPAP.

  Por otra parte, conforme al art. 15.4 de la Ley del sector ferroviario, en las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse, exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.

  En definitiva, al margen de la indudable eficacia administrativa de las obligaciones de los promotores de costear las obras de salvaguardia de paisajes, construcciones o de limitación de ruidos, la inscripción de la servidumbre sobre los terrenos que se hallen dentro de la zona de protección o de límite de la edificación, desde el momento en que se practique, producirá efectos frente a tercero, conforme al art. 13.I LH.

  

  3. EXPROPIACIÓN FORZOSA. En el folio de la finca consta nota de expedición de una certificación de cargas al amparo del art. 32 RH con más de tres años de antigüedad pero sin que se haya presentado el correspondiente título expropiatorio.

  Desde la Notaría se indica que la expropiación ha tenido lugar y que afectando a parte de la finca, los titulares registrales ahora se proponen vender y se plantean el modo de formalizar dicha venta de la parte no expropiada.

 

  La operación que anuncia la nota marginal de expedición de certificación de cargas es la de segregación y transmisión por causa de expropiación, la cual, sin embargo, no ha llegado al Registro.

  En ese caso, lo que procede, conforme al art. 47.III RH es realizar una operación sobre el resto, para lo que bastará que en la escritura se indique esa circunstancia. De ese modo la compraventa se inscribirá en el folio de la matriz haciéndose constar en la inscripción la superficie a la que se refiera la compraventa y reflejando al margen de la inscripción de propiedad precedente la inscripción de la operación sobre el resto y la superficie pendiente de segregación. 

 

  4. COMUNICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN AL DONANTE. En escritura de 14 de setiembre de 1967 un viudo dona dos fincas a su hija en usufructo y a dos nietos en nuda propiedad. La hija acepta en la misma escritura. En representación de los nietos, menores de edad, acepta su padre en escritura de 19 de junio de 1968.

  Tales títulos fueron presentados en reiteradas ocasiones en el Registro. Por notas al pie del documento se comunicó la suspensión de la inscripción en relación con la nuda propiedad por no acreditarse la correcta notificación de la donación al tutor del donante, la aceptación por éste de dicho cargo y la inscripción del mismo en el Registro de Tutelas, entre otros defectos que no interesan al caso por haber sido subsanados.

  Obran en el historial de la finca dos anotaciones de suspensión por defecto subsanable hoy canceladas en cuanto a la nuda propiedad de las fincas y convertidas en inscripción en cuanto al usufructo.

  La explicación de lo anterior reside en que a la fecha de aceptación de la donación por el padre en representación de los donatarios de la nuda propiedad, menores de edad, el donante ya había sido incapacitado, según resulta de las anotaciones de suspensión en su día practicadas y, hoy, ya canceladas. En la escritura de aceptación también se hace referencia a la notificación al tutor.

 

  La doctrina debate si la aceptación hecha en vida del donante pero que no llega a su conocimiento produce o no efectos. Un sector y la jurisprudencia tradicional entienden que si la aceptación no llega a conocimiento del donante no surte efecto por faltar el concurso de voluntades. Ejemplos de esta corriente son Manresa y Marín Castán.

  Para la doctrina y jurisprudencia modernas, en primer lugar, es necesario salvar cierta contradicción existente entre los arts. 623 y 629 del CC en el sentido de que desde la aceptación la donación se perfecciona si bien puede ser revocada por el donante antes de que llegue a su conocimiento dicha aceptación, cesando con el fallecimiento la posibilidad de revocación, ya que la misma es personalísima y no se transmite a los herederos.

  Por tanto, conforme a la interpretación del art. 623.II CC sostenida por esa última corriente, de la que son muestras la STS de 17 de abril de 1998 y autores como Albaladejo, Lacruz y Zurilla Cariñana, lo indispensable es que la aceptación se haga en vida del donante aunque no llegue a su conocimiento.

  En el presente caso, atendiendo a que la aceptación se hizo tras la declaración de incapacidad del donante, se plantea si esa circunstancia temporal afecta a la eficacia de la aceptación.

  El incapaz, mientras viva puede recuperar su capacidad, por lo que para la mayoría no cabe asimilar la declaración de incapacidad con la muerte, de donde, a su vez, resulta que en el presente caso la notificación al donante es admisible, en la persona de su tutor o representante legal.

 

  5. NÚMERO DE CUENTA EN LA AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. Plantea cierta gestoría si en las ampliaciones de hipoteca tienen que hacer constar el número de cuenta, ya que en unos Registros se pide y en otros no.

  En algunos casos se emplean cláusulas como la que sigue: “Don XXX, confiesa recibir con fecha valor del día de hoy del Banco XXX, la cantidad de XXX, importe a que asciende la referida ampliación del préstamo, la cual se entrega por el Banco mediante abono en la cuenta nº XXX que tienen los prestatarios abierta a su nombre en la Sucursal del Banco en XXX.” También se plantea si, en su caso, dicho número se debe reflejar en el asiento registral.

 

  Con la referencia a un número de cuenta se intenta determinar el modo en que se ha hecho entrega del dinero al prestatario, circunstancias cuya constancia exige cierto detalle dada la naturaleza real de muchas de las operaciones crediticias.

  Por eso si el número consta en la escritura lo ordinario es hacerlo constar en la inscripción, pero no se aprecia que exista una obligación de que la entrega se haya de realizar mediante abono en cuenta con indicación de su número, ni en la operación de crédito inicial ni en la ampliación posterior con aumento de la garantía. 

 

  6. LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA, ASIENTO CADUCADO. Se presenta una escritura telemáticamente y al poco tiempo se presenta, también telemáticamente, la liquidación.

  La escritura se califica con defectos y al no subsanarse a tiempo caduca el asiento de presentación. Plantean los interesados si pueden ahora presentarla físicamente o si están obligados a volver a tramitarla telemáticamente.

  Además, dado que la copia física no tiene sello de liquidación, plantean si tienen que volver a pasarla por Hacienda o si basta con la liquidación telemática que se presentó en su día.

 

  Conforme art. art. 6.2 a) de la Ley de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, estos tienen el derecho a elegir, entre aquellos que en cada momento se encuentren disponibles, el canal a través del cual relacionarse por medios electrónicos con las Administraciones Públicas.

  Además, el art. 27.1 de dicha Ley, permite al usuario la elección del medio de comunicación con las Oficinas Públicas, de suerte que la opción de comunicarse por unos u otros medios no vincula al ciudadano, que podrá, en cualquier momento, optar por un medio distinto del inicialmente elegido.

  De ello se desprende, que se encuentra en la disponibilidad del interesado el elegir si la presentación la hace de modo telemático o presencial. Además, se consideró que también queda a su alcance en el procedimiento iniciado con la presentación telemática la opción de continuarlo en papel, terminándolo por medio de una certificación registral en papel o electrónica, o en ambas formas, a elección, también del interesado.

  Por otra parte, dado que la liquidación telemática ha quedado incorporada al archivo electrónico del registrador, no se ve dificultad, una vez comprobada la identidad entre dicha liquidación y el documento que se presenta, en el sentido de ser el acto contenido en tal documento el que fuera objeto de pago telemático, no se vio dificultad en admitirla como justificante sin reclamación de nuevos trámites.

  Ahora bien, conforme al art. 6.2.b de la indicada Ley de acceso electrónico, tal vez fuera necesario respecto de datos de carácter personal, que se cuente con el consentimiento de los interesados en los términos establecidos por la Ley Orgánica 15/1999, de Protección de Datos de Carácter Personal.

  

  7. CADUCIDAD DE COPIAS ELECTRÓNICAS. Se plantea si estando vigente el asiento de presentación puede despacharse una copia electrónica para la que ha transcurrido el plazo reglamentario de validez de la misma.

 

  El art. 224.4.III RN dispone que las copias autorizadas electrónicas una vez expedidas tendrán un plazo de validez de sesenta días a contar desde la fecha de su expedición.

  Desde una interpretación literal del precepto se estimó por parte de los asistentes que transcurrido sin despachar el mencionado plazo no puede procederse al despacho de la copia sino que es precisa la expedición de una nueva.

  Ahora bien, la resolución de la DGRN de 4 de junio de 2007 indica que el registrador se deberá limitar a calificar que entre la expedición de la copia electrónica y su remisión no ha trascurrido dicho plazo, pues en caso de que lo haya hecho la validez de la copia decae, por lo que una vez ingresada la copia en el Registro sin haber caducado, vale para el procedimiento registral sin una nueva consideración del plazo.

  

  8. PROPIEDAD HORIZONTAL: EXCESO DE CABIDA AL TRANSFORMAR UN LOCAL EN VIVIENDA. Se presenta una escritura de transformación de local en vivienda con la correspondiente licencia municipal. En el Registro se describe el local señalando que tiene cincuenta y tres metros cuadrados de superficie construida, sin hacer referencia a sus linderos.

  En la descripción que se da en la escritura tras la transformación se señala que ocupa actualmente una superficie construida de cincuenta y nueve metros cuadrados y útil de cuarenta y siete.

  Se plantea si debe tener acceso al Registro pero suspendiendo en cuanto al exceso por no quedar acreditado, o si debe acceder al mismo con la superficie registral, pero añadiendo lo que ocupa según el título, o incluso si debe hacerse constar sin más la nueva superficie descrita por considerarse como una rectificación de error en la descripción. En caso de exigirse la acreditación de la identidad del exceso se plantea que medios de acreditación debería admitir el Registro.

 

  No es posible para la constatación de la nueva superficie acudir a algunas de las vías que se contemplan en el art. 298.3 RH ya que, respecto de su párrafo primero la inmatriculación se ha producido con otra cabida menor, respecto del segundo y cuarto el exceso es mayor de la vigésima parte.

  Sin embargo, quedaría entonces abierta la vía del párrafo cuarto, es decir, por medio de expediente de dominio o en virtud de acta de presencia y notoriedad recogida en el apartado décimo del art. 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre.

  En todo caso, será necesario que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, para lo cual cabe acompañar certificación del arquitecto expresiva de que no ha variado entre una y otra inscripción la línea perimetral de la finca.

  

  9. TRASTERO VINCULADO OB REM A PISO DE OTRO EDIFICIO. Se plantea si es posible vincular ob rem un trastero de un edificio a una vivienda de otro que se encuentra separado del primero por varias calles.

 

  La DGRN admite vincular ob rem la titularidad de un local, con la de otro situado en un edificio contiguo, exigiendo sólo que entre las dos fincas exista, como causa económica y a la vez jurídica que justifique esta conexión, una cierta relación de destino, dependencia, accesoriedad e incluso de servicio. Da además gran importancia al principio de autonomía de la voluntad.

  Las vinculaciones ob rem deben interpretarse de forma estricta por la limitación del domino que suponen, sin embargo con apoyo en el principio de autonomía de la voluntad y en que el poder de disposición corresponde en exclusiva al propietario, puede admitirse una vinculación ob rem entre el trastero y el piso de otro edificio con justificación en una relación de destino o causa económica entre uno y otro elemento.

  No parece que afectase tal operación al título constitutivo, al tratarse de una operación meramente formal y no material, con lo que no sería necesario acuerdo por unanimidad de la junta de propietarios.

  Además, es frecuente que se establezcan estas vinculaciones entre distintas fincas, no colindantes, por ejemplo, para ligar una zona de recreo a determinados pisos o viviendas.

  Sin embargo, dicha vinculación se consideró como limitación dominical en cuanto que se vincula la disposición de un elemento a la de otro, la cual, para su establecimiento, requiere una causa que la justifique.

  Así, mientras que en las urbanizaciones citadas, con zona de recreo vinculada a las viviendas, existe una clara relación de servicio que justifica la vinculación, en el presente caso, la falta de colindancia no se halla contrapesada por esa relación de servicio ni por causa alguna que justifique, más allá de la voluntad del propietario único, dicha vinculación.

 

Bilbao, 16 de octubre de 2007

Carlos Ballugera Gómez

Javier Regúlez Luzardo

 

 

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