AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 19/02/2008

 

Visita nº desde el 4 de abril de 2008

    

   1. CALIFICACIÓN UNITARIA DE HIPOTECAS. Se plantea en primer lugar la cuestión de la calificación unitaria de las hipotecas con motivo de los llamamientos que a la misma se realizan en la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de regulación del mercado hipotecario.

  Se señala en la misma que con la nueva regulación se pretende evitar la existencia de calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa.

  Sin embargo, la regulación de la hipoteca en la nueva Ley hace tabla rasa de la distinción establecida y regula en el art. 12 LH, con carácter uniforme, sin distinguir entre contrato por negociación y por adhesión, entre contratación individualizada y masiva, el derecho real de hipoteca y las circunstancias de su inscripción.

  Por ello parece que la reforma ha acertado en poner el dedo en la llaga o en las llagas que deja en el ordenamiento jurídico la irrupción de la contratación masiva, pero no parece que haya acertado con la solución.

  En efecto, se reconoce como uno de los problemas que plantea la contratación masiva el de la existencia de calificaciones discordantes, pero para evitarlas no se regula la contratación masiva sino el contrato de hipoteca en general, con lo que se da una solución genérica para un problema particular.

  Ello explica, tal vez, las interpretaciones contrarias a que ha dado lugar el precepto. Por una parte, el Colegio de registradores considera que la Ley impone la inscripción de todas las cláusulas financieras, sean o no de naturaleza real, previa calificación de su validez, mientras que la DGRN, en su resolución de 21 de diciembre de 2007, entiende que la Ley limita la calificación a las cláusulas de trascendencia real, obligando a la inscripción de las cláusulas financieras directamente y sin calificación, como si se tratara de un depósito de las mismas y dando lugar a una mera publicidad noticia.

  De esa polémica, de la que por ahora sólo podemos dejar constancia, interesa resaltar que la propia Ley ha venido a acoger algo que ya se encontraba en la doctrina, como es la disolución en el seno de la contratación masiva de la distinción tradicional entre lo real y lo personal.

  Si este criterio se ha mostrado útil para no recargar en exceso los libros del Registro en el ámbito de la contratación por negociación, parece que el mismo deja de tener eficacia en el de la contratación masiva. La propia Ley lo reconoce al admitir la inscripción de las cláusulas financieras, al margen y sin consideración de su sedicente naturaleza real o personal.

  Como se ve, los problemas que evidencia la reforma, en el seno del contrato de hipoteca son de gran calado y abren un período de debate y esclarecimiento que procuraremos continuar en los próximos Seminarios.

  

  2. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Un edificio se encuentra dividido horizontalmente con todos los pisos a nombre de la promotora. Sobre los mismos consta una hipoteca.

  Se presenta rectificación de la obra nueva y propiedad horizontal, de forma que se mantiene el mismo número de pisos pero se describen de manera distinta, conservando el número anterior de finca para cada piso.

  Al cambiarse la descripción de los pisos surge la duda de que la tasación no se corresponda con los nuevos pisos. Se plantea si es necesario el consentimiento del banco a la modificación.

 

  A primera vista cabe el despacho del título de modificación de la propiedad horizontal sin el consentimiento del acreedor. Sin embargo, la discordancia de la tasación con los nuevos pisos resultantes de la modificación plantea la necesidad de una nueva distribución.

  Si la misma no se realizara, la ejecución presentaría dificultades adicionales, por lo que resulta aconsejable adaptar la distribución de la misma a la nueva realidad con el consentimiento del banco.

  Si no se hiciera así, en caso de ejecución, lo probable es que el banco proceda a la misma sobre la base de la anterior descripción de los pisos hipotecados, con lo que habrá lugar, tras la adjudicación, a la cancelación de las inscripciones posteriores a la hipoteca.

  Conforme al art. 134 LH, si se produce la ejecución de la hipoteca procederá la cancelación de todas las inscripciones posteriores, incluida, por tanto, la modificación de la obra nueva y propiedad horizontal.

  La única excepción que contempla la LH a estas cancelaciones es la de las declaraciones de obra nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones, lo que no parece ser el caso.

  Por tanto, cabe despachar el título pero resulta aconsejable la realización de una nueva distribución para evitar problemas con la efectividad de la hipoteca en caso de ejecución.

  

  3. DERECHO DE RETRACTO SIN PLAZO CONVENCIONAL. Se presenta a inscripción la constitución de un derecho de retracto convencional en el que no se expresa plazo de duración del derecho. Se plantea su inscribilidad.

 

  Conforme al art. 1508 CC el retracto convencional durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato. Sin embargo, de acuerdo con el principio de especialidad, la duración es una circunstancia que debe constar expresamente, sin que pueda exceder del máximo de diez años fijado por el mismo artículo.

 

  4. CONSERVACIÓN DE SOLICITUDES VARIAS. Se plantea cuál es el plazo de conservación de distintos tipos de solicitudes de operaciones registrales, tales como el fax de publicidad de los Notarios o las instancias de solicitud de legalización de libros de propiedades horizontales.

 

  El apartado sexto de la Instrucción de 17 de febrero de 1998 dispone que las solicitudes de publicidad formal quedarán archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad o número de identificación fiscal durante un período de tres años.

  Sin embargo, el art. 414.II y III RH indica que los legajos de documentos públicos y privados y aquellos otros documentos que a juicio del Registrador puedan tener algún interés histórico, podrán trasladarse a los archivos que corresponda, previa autorización de la Dirección General, pasados veinte años de permanencia en la oficina del Registro; debiendo dejar referencia en el inventario de la inutilización de legajos o traslado de libros o documentos.

  Por ello parece que, con carácter general, hay que acogerse, en cuanto a la conservación al plazo de veinte años que se establece en el RH. Sin embargo, para las solicitudes de publicidad formal, entre las que se encuentran los faxes notariales bastará el plazo menor de tres años recogido en la Instrucción.

  

  5. MODO DE ACREDITAR EL PAGO DEL IMPUESTO EN VIZCAYA/BIZKAIA. Se presenta telemáticamente una escritura acompañada de testimonio del modelo 600 para acreditar el pago del impuesto, por entender desde la notaría que de la diligencia notarial de pago sólo debe quedar constancia en la matriz. Se plantea si ello es suficiente a efectos del los arts. 254 y 256 LH.

 

  El modelo 600 ya venga con autenticación mecánica de la Oficina Liquidadora o sea resultado del pago notarial e indique el Número de Referencia Completo plantea dudas sobre la autenticidad de su origen.

  Es por ello por lo que la Diputación Foral ha habilitado un procedimiento que permite comprobar dicho origen mediante acceso a su web, por lo que a efectos de la justificación del pago del impuesto y archivo de la carta de pago bastará con la obtención de la misma de la web de la Diputación Foral, siendo indiferente a esos efectos la justificación notarial.

 
 

  6. DIVISIÓN DE LOCALES. Se plantea, a efectos de la inscripción de una división en dos de un local en un régimen de propiedad horizontal, si es necesaria la licencia municipal en la que se autorice dicha división.

 

  Conforme al art. 53.a) AURH quedan exceptuados de nueva licencia, expresamente, la creación de nuevos locales dentro de la propiedad horizontal salvo que de la licencia resulte que su número constituye condición esencial de su concesión.

  Se considera que la nueva licencia a la que se refiere el precepto es la de obras, mientras que el carácter esencial del número de locales debería constar en el Registro por medio de la licencia digamos que vieja por la que se inscribió la declaración de obra nueva que ahora se modifica.

  El acto de división pudiera entrañar algún peligro en el supuesto de que una vez producida ésta se pretendiera la transformación del local en vivienda, pero en ese caso sí que será exigible la licencia conforme al art. 207.1.r) LSUE tal como vimos en la sesión de 28 de noviembre de 2006.

 

Bilbao, 19 de febrero de 2008

Carlos Ballugera Gómez

Javier Regúlez Luzardo

 

 

IR A LA SECCIÓN

 

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada

Facebook de NyR