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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 27/01/2009

 

Visita nº  desde el 18 de marzo de 2009

 

 

  1. CALIFICACIÓN UNIFORME DE HIPOTECAS. Se presenta una escritura que afecta a un número considerable de Registros, por la que se modifican entre las partes diferentes operaciones bilaterales existentes y se concede por las entidades de crédito financiación adicional mediante póliza de contrato de financiación sindicada a largo plazo, por un importe máximo de noventa y cinco millones de euros aproximadamente.

  Dicha financiación se compone de un préstamo mercantil, Tramo A, concedido a los financiados por importe de veintidós millones de euros, cuyo cumplimiento se garantiza con hipoteca y de un Tramo B compuesto por un préstamo mercantil y dos créditos circulantes tramo B por importe máximo de setenta y tres millones de euros, que se garantiza también con hipoteca sobre fincas distintas. Se plantea cómo proceder al despacho del documento a fin de asegurar la uniformidad de la calificación.

  Puesta de la manifiesto por un registrador el hecho de que la hipoteca afecta a una pluralidad de Registros, el Servicio de Estudios del País Vasco asume la coordinación de las comunicaciones a que haya de dar lugar el despacho del documento para facilitar el mismo, y se procede al análisis del caso en el Seminario estudiando algunas de las cuestiones dudosas en orden a la inscripción de la hipoteca, en concreto las siguientes:

  Uno de los dos apoderados de una entidad de crédito, citado como representante de la misma en la intervención, pese al juicio de suficiencia del notario respecto de las facultades representativas del mismo, no figura como compareciente.

  En la propia escritura, por medio de diligencia de subsanación se corrigen algunos errores materiales y también las cifras de responsabilidad hipotecaria y la distribución de la misma, quedando pendiente la adhesión de las entidades de crédito.

  A continuación de la diligencia figuran varias notas expresivas de la adhesión de las indicadas entidades, por medio de varias escrituras, sin embargo, tales notas no contienen referencia alguna a la representación de las adherentes, ni al título justificativo de la misma.

 

  La evitación de calificaciones registrales discordantes es uno de los objetivos de la L. 41/2007, de 7 de diciembre, tal como se proclama en su Exposición de Motivos. En el presente caso, se trata de una operación financiera de gran importancia que afecta a una pluralidad de fincas dispersas en múltiples registros.

  Resulta claro que al intervenir en la calificación de un solo documentos una pluralidad de registradores existe la posibilidad de que se produzcan esas calificaciones registrales discordantes. Por ello se ha considerado oportuno un análisis unitario coordinado por el Servicio de Estudios.

  Analizado el documento en general y también en relación con los tipos de interés de los distintos tramos, con la falta de tipo máximo de responsabilidad por intereses, si bien se señala el tiempo y la cantidad que comprende dicha responsabilidad, las cláusulas de vencimiento anticipado, etc., se consideró que tales disposiciones no planteaban problemas, por lo que se pasó a examinar los posibles defectos, centrados en las cuestiones indicadas anteriormente.

  En cuanto a la primera cuestión se plantea si es congruente el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, con el resto del contenido de la escritura, en particular, con quienes figuran como comparecientes en la misma.

  Se entendió que faltaba dicha congruencia, al no figurar en la comparecencia uno de los intervinientes ya que el art. 98 de la L. 24/2001, de 27 de diciembre, faculta al registrador para calificar la existencia de la reseña identificativa del documento que acredite las facultades representativas, el juicio notarial de suficiencia y la congruencia del mismo con el título presentado.

  En cuanto a la segunda cuestión se consideró que dado que no se trata de una mera subsanación de errores materiales, sino que la rectificación afecta a las cifras de responsabilidad hipotecaria, la representación de las entidades de crédito adherentes de la subsanación es esencial para la validez del acto dispositivo (arts. 18 LH y 1714 y 1727 CC), por lo que la referencia del notario a las escrituras de adhesión con omisión de toda referencia a la representación, no es suficiente.

  Por tanto, habrá de calificarse la validez de la adhesión, bien mediante presentación en el Registro de las escrituras que la contengan o bien mediante reseña suficientemente identificativa del Notario autorizante de los extremos de la representación de las entidades de crédito en dicha adhesión[1].

 

 

  2. OTRO SUPUESTO DE CALIFICACIÓN UNIFORME DE HIPOTECAS. Se presenta telemáticamente hipoteca concedida por un grupo de empresas a favor de varias entidades de crédito.

  El documento consta de una ratificación en la escritura pública de un contrato privado de constitución de hipoteca que se testimonia y de una póliza de préstamo que también se incorpora literalmente.

  Todos los intervinientes en los distintos documentos coinciden. Uno de los poderes ha sido remitido al notario autorizante por vía telemática sin que sepamos si el apoderado tiene la copia, lo cual es esencial para conocer la vigencia del poder.

  También hay problemas de lectura pues los cuadros de distribución de responsabilidad hipotecaria conteniendo la tasación de la finca resultan ilegibles en algunas de sus partes. El documento no se encuentra presentado a liquidación.

 

  Al tiempo que, como en el caso anterior, se intenta articular un procedimiento para el despacho coordinado del documento se toma en consideración la falta de presentación del documento en la Oficina Liquidadora correspondiente, lo que a juicio de los asistentes, por imperativo legal, determina la suspensión de la calificación.

  Se trata de una cuestión polémica pero resulta pacífico en el tráfico que lo procedente según los arts. 254 y 255 LH es dicha suspensión de la calificación de la que se advierte al presentante con la notificación de haberse practicado el procedente asiento de presentación.

 

 

  3. EMBARGO POR DEUDAS DEL CAUSANTE. Se trata de un embargo judicial por deudas del causante sobre bienes del mismo. Se plantea, a la vista de resoluciones recientes, si cabe la anotación conforme a lo prevenido por el art. 166 RH o es necesario el nombramiento de administrador judicial.

 

  La resolución de 21 de febrero de 2007 exige el nombramiento de administrador judicial para la defensa de una herencia yacente en un caso diferente al presente en el que se pretendía la inscripción de una adquisición por usucapión.

  En la resolución de 19 de octubre de 2007 la DGRN revoca la nota de la registradora que reclamaba el nombramiento de administrador para la anotación de un embargo administrativo con el argumento de la legislación fiscal específica sobre la materia que permite que la demanda se dirija contra el gestor aparente de la herencia.

  En el presente caso parece que tampoco procede el nombramiento de administrador, ya que el art. 166 RH indica que si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor, por responsabilidades del mismo, únicamente se expresará la fecha del fallecimiento de éste. Añadiendo que cuando el procedimiento se hubiere dirigido contra herederos ciertos y determinados del deudor, también por obligaciones de éste, se consignarán, además, las circunstancias personales de aquéllos.

  Además, ese modo de proceder es lógico ya que antes es pagar que heredar. Por otro lado, la exigencia de dicho nombramiento por los herederos es algo que puede no interesarles, lo que desplaza sobre los acreedores una importante carga para conseguir que el nombramiento se realice.

 

 

  4. APORTACIÓN DE BIENES TRONCALES. Se plantea por una notaría la posibilidad de inscribir una aportación a los gananciales de una sexta parte indivisa de un inmueble troncal adquirido por herencia.

  Surgen dudas sobre si dar a la aportación carácter gratuito u oneroso. Si se le da gratuito, nos encontramos ante una donación amenazada de nulidad y si se hace con carácter oneroso surge la dificultad de la necesidad de fijar un precio y de la posibilidad del retracto de los tronqueros. Se plantea la viabilidad de esa aportación.

 

  El conflicto no parece fácil de resolver. Es cierto que no existe una previsión semejante al art. 1323 CC en el Fuero Civil de Vizcaya/Bizkaia, por lo que habría de entenderse vigente en el Territorio Histórico, por el carácter supletorio que ostenta el CC en virtud de su art. 13.2.

  Sin embargo, esa supletoriedad también es dudosa al entrar en conflicto con las normas sobre la troncalidad. De ahí queda de relieve que las garantías de la troncalidad ponen en cuestión la libertad de pactos entre cónyuges, por lo que convendría limitar la vigencia de la misma al ámbito del patrimonio agrario y a la finalidad de conservar la unidad de la explotación.

  La operación, de realizarse, resulta arriesgada, tanto si se realiza por la vía de la donación onerosa, como por la vía, también onerosa de la aportación. Sin embargo, esta última parece más viable, ya que la aportación onerosa a la sociedad, con reconocimiento de un crédito a favor del aportante dificultará el ejercicio del retracto por los demás tronqueros, difiriendo a la liquidación del régimen la cuestión sobre el destino de los bienes troncales.

 

 

  5. RESERVA DE FACULTADES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. La sociedad promotora de una edificación, obligada a incluir determinadas servidumbres entre diversas parcelas en propiedad horizontal, para obtener la licencia de primera utilización, por imperativo del planeamiento se ha reservado en los Estatutos del Régimen propiedad horizontal la siguiente facultad: “Si cualquiera de las Administraciones competentes introdujera alguna modificación en el planeamiento vigente, que afectara al edificio objeto de esas Normas de Condominio la promotora queda facultada para realizar las adaptaciones correspondientes.” Se plantea si en ejercicio de la misma puede solicitar y obtener la inscripción de la servidumbre que se constituye al amparo de lo indicado en esa norma, pese a la existencia de terceros adquirentes de diferentes viviendas.

 

  La DGRN mantiene una doctrina restrictiva en orden a la reserva de facultades del promotor en el título constitutivo de la propiedad horizontal (vid. resolución de 19 de setiembre de 1994), sin embargo, el carácter delimitador del dominio de su función social plasmada a través del planeamiento urbanístico y su desarrollo, justifica, a primera vista, la inscripción de la reserva.

  La función social delimita el dominio del derecho de propiedad, así la resolución DGRN de 5 de abril de 2002, ya vista en la sesión de 18 de mayo de 2004, señala que “El dominio no se configura como un derecho ilimitado y unitario, en el que sólo por vía de ley cabe restricciones a su contenido sino que por el contrario la función social de la propiedad delimita intrínsecamente su extensión (cfr. artículo 33 de la Constitución) [...] de manera que además de las leyes especiales limitativas deben tenerse en cuenta aquellas otras cuyo objeto es la delimitación de las facultades del propietario, como ocurre en materia urbanística (cfr. artículo 2 de la Ley del Suelo)”.

  Por otro lado, la inscripción también se justifica y es necesaria para que se produzca la subrogación de los terceros en las cargas y deberes urbanísticos que el propietario haya asumido frente a la Administración, conforme al art. 19.1 del Texto refundido de la Ley del suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, siempre que las mismas tengan un posible efecto de mutación jurídico-real, como en el presente caso.

  En consecuencia un acto de imposición de servidumbres en ejecución de la cláusula dicha realizado por la promotora también será inscribible, lo cual no es sino un corolario de lo dicho. Ello sin perjuicio, de la calificación que en su día haya de realizarse a la vista del documento donde se ejerciten tales facultades.

  

Bilbao, 27 de enero de 2009

Carlos Ballugera Gómez


 


[1] Posteriormente y de acuerdo con lo debatido en el Seminario se emitieron por los distintos registradores notas de suspensión por defectos, que dieron lugar a las aportaciones de los documentos solicitados, produciéndose finalmente el despacho satisfactorio de la hipoteca dentro de los plazos legales.

 

 

 

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