SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL  

BILBAO, 27/11/2001

  1. SUBROGACIÓN DE CRÉDITO AL PROMOTOR. Se trata de compraventa con subrogación en el crédito hipotecario concedido al promotor inmobiliario, de modo que el comprador sigue siendo deudor en concepto de crédito, hasta un límite máximo. Se invita a reflexionar sobre las implicaciones de la figura.

  En primer lugar, surge la duda de si seguimos ante un crédito o se trata en realidad de un préstamo y si la diferencia plantea consecuencias de cara a la inscripción de la subrogación de la hipoteca. En el caso de que la subrogación produjera un cambio de naturaleza de la obligación pasando de crédito a préstamo, parece que sería necesaria alguna adaptación del régimen de la operación a la nueva situación, al no hacerse, sino al plasmarse una simple subrogación, surge, adicionalmente la duda, si ello plantea alguna dificultad en orden a la ejecución hipotecaria. En ese terreno, las diferencias en orden a liquidar la deuda pueden existir, pero la complejidad creciente de los préstamos de amortización parcial aproxima su régimen al de la liquidación de las cuentas de crédito, ya que para determinar la cantidad adeudada en caso de incumplimiento, en ambos casos se hace necesaria una liquidación para integrar dicha cantidad con las amortizaciones impagadas, intereses ordinarios, y eventualmente, intereses de demora.

  En el supuesto presente, como las partes no se refieren expresamente al cambio de naturaleza de la operación ésta sigue siendo de crédito, de suerte que el prestatario podrá reintegrar parte del mismo y volver a disponer de él en tanto que el límite de sus disposiciones no se vaya reduciendo como consecuencia de las amortizaciones pactadas.

  Otra duda versa sobre el hecho de que no conste que se le haya concedido opción al prestatario para elegir entre deber en concepto de préstamo y deber en concepto de crédito. Cuando la hipoteca se constituye en garantía de un crédito del que el prestatario no ha dispuesto completamente, tal vez cupiera mirar la operación con disfavor por razón de que se hipotecan los bienes por una cantidad superior de la efectivamente entregada, rozándose el supuesto de sobregarantía. Pero estas dudas no parece que tengan demasiada consistencia, ya que se supone que la operación se ha cerrado en ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes, y es lógico, por otra parte, que si el deudor puede disponer de fondos hasta un cierto límite, dé garantía por el importe total del mismo cuando menos.

  2. EXPROPIACIÓN FORZOSA. Inscrita la expropiación de determinada finca se presenta testimonio de sentencia contencioso-administrativa declarando la nulidad del expediente expropiatorio. Se plantea si es necesaria o no la consignación del justiprecio y si es preciso un acto especial de ejecución de la mentada sentencia.

  A primera vista parece que es necesaria la constancia de la consignación del justiprecio, ya que cabe proceder de modo semejante al caso de reversión, conforme al artículo 55 de la Ley de Expropiación forzosa en su redacción por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la edificación. Siguiendo esa pauta parece que también sería exigible para la inscripción acuerdo de la Administración en que se reconozca el Derecho del expropiado a recuperar la finca. Sin embargo, parece que la sentencia de nulidad es acto suficiente de tal reconocimiento, de suerte que la devolución del justiprecio no sería sino una consecuencia implícita en la nulidad del acto expropiatorio, cuya efectividad, exigiría precisamente, la reposición de las cosas al momento anterior al acto nulo, lo que no puede lograrse sin restituir el justiprecio en los términos del artículo 55 de la Ley de Expropiación forzosa, restitución que deberá ser aceptada por la Administración, lo que dará lugar al correspondiente acto administrativo.

  3. TASACIÓN PARA SUBASTA. Se plantea si la cláusula de atribución de los costes de tasación para subasta al prestatario es lícita. Como se sabe, dicha tasación para subasta es necesaria para que la ejecución hipotecaria pueda discurrir por el procedimiento de ejecución directa o bien, en caso de incumplimiento, que la finca hipotecada pueda ser objeto de venta extrajudicial.

  El recurso a la ejecución directa de los bienes inmuebles hipotecados o el pacto por el que se prevé la venta extrajudicial para caso de incumplimiento son procedimientos establecidos en beneficio del prestamista, que obtiene de ese modo una garantía de ejecución rápida de su crédito en caso de incumplimiento, sin tener que esperar a la tasación que hubiera de realizarse en el procedimiento ejecutivo. El recurso a esos procedimientos rápidos requiere pacto de tasación previa que habrá de consignarse en el Registro de la propiedad.

  Igualmente la movilización de los préstamos hipotecarios conforme a la Ley del Mercado hipotecario de 25 de marzo de 1981 exige la tasación de los inmuebles hipotecados con arreglo a su artículo 7. En definitiva, la tasación redunda, especialmente, en beneficio del prestamista, por lo que parece lógico que sea él quien corra con tales gastos. Por otra parte, no se puede desconocer, que el gasto de la tasación realizada es efectivo y se halla relacionado con la operación crediticia garantizada.

  Además, es cierto que el prestamista ha de resarcirse de sus costes y que, además aspira a la obtención de un beneficio. Ambos elementos aseguran la continuidad de su negocio y constituyen la legítima retribución por sus servicios. Ahora bien, el modo regular en que la entidad de crédito cobra esos recursos es, precisamente, a través, del tipo de interés. Al actuar por esa vía se permite el juego de la competencia, y la efectividad de la misma, pero si se desplaza a otros capítulos oscuros la recaudación de los recursos de la actividad, se sustraen ciertos elementos del coste, como los gastos de tasación, de la competencia y se obtiene un beneficio adicional. Con ello lo que se hace, en realidad, es imponer un precio mayor al prestatario, de modo poco transparente, aprovechando la posición de preponderancia de la entidad de crédito, lo que pudiera dar lugar, en caso de que el prestatario fuese un consumidor, a que la cláusula cayera dentro de las prohibiciones de los apartados 7 y 23 de la disposición adicional 1ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

  Pero es que al obligar al cliente a costear determinados capítulos de la actividad de la entidad de crédito, se priva a ésta de todo estímulo por reducir los mismos, y se pone, en consecuencia, un freno al aumento de la productividad de los profesionales. La entidad de crédito, en lugar de organizar su propio servicio de tasación a fin de controlar y reducir sus costes, obtiene esos servicios del mercado sin importarle si el coste es alto o bajo, toda vez que no ha de soportarlo. Al proceder así se renuncia a que quién puede reducir los costes, la entidad de crédito, lo haga; ya que el consumidor no tiene ningún control sobre las condiciones del mercado. Se produce, de ese modo un aumento de los llamados costes de transacción.

Bilbao, 27 de noviembre de 2001

Carlos Ballugera