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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 8/2/2000  

    1. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. En el registro consta, a favor de la Tesorería General de la Seguridad social, por importe de cinco millones de pesetas, anotación letra A, con fecha 24 de diciembre de 1991, anotación de embargo letra B a favor de un tercero, con fecha 12 de marzo de 1993; con fecha 13 de abril de 1994 anotación de ampliación letra C por tres millones y medio de pesetas de la letra A, y prórroga de la anotación letra A, de la que consta en la anotación prorrogada la oportuna nota marginal. Se solicita certificación de titularidad y cargas de la finca en cuestión y se plantea si debe entenderse caducada, y por tanto, cancelarse, la anotación letra C de ampliación del embargo anotado mediante la letra A.

   En el mandamiento de prórroga parece que se le escapó a la Seguridad Social prorrogar también la anotación ampliatoria letra C; como la misma es, a todos los efectos, fiscales, respecto de terceros, etcétera, una anotación nueva, aunque se haya adoptado en el mismo procedimiento, no constando su prórroga y habiendo transcurrido el término de su vigencia,  ha caducado y debe ser cancelada al expedir la certificación condición cargas.

  De ningún modo puede entenderse que se ha producido una prórroga implícita, pues se trata de anotaciones diferentes, y si se quiso prorrogar la ampliatoria debió señalarse así expresamente en el mandamiento, ya que, a pesar de que al momento de la solicitud de la prórroga, todavía quedase a la ampliatoria un periodo largo de vigencia, por ejemplo tres años, era perfectamente prorrogable, siempre que se hubiese solicitado tal prórroga expresamente.  

   2. ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Tras dividir una finca, que pertenece en pro indiviso a varios comuneros, en cuatro parcelas, con la correspondiente licencia municipal, se declara la obra nueva en una de ellas y, disolviendo la comunidad romana existente, se adjudican pisos a los comuneros, mediante la constitución del oportuno régimen de propiedad horizontal, de modo que a cada uno de tres de ellos se les señala como anejo una de las restantes parcelas no edificadas, resultantes de la división citada.

   Parece indudable que no es posible afectar como anejo en un régimen de propiedad horizontal a uno de los elementos independientes una finca que se halla fuera de la parcela sobre la que se constituye el régimen, ya que la Propiedad Horizontal es comunidad especial sobre la parcela edificada, sin que quepa vincular dicho régimen a otra parcela por la vía expuesta. Otra cosa es que pudiera establecerse una vinculación ob rem entre piso y parcela. Sin embargo, esta posible solución, también resulta objetable dado que la señalada vinculación, ha de asentarse sobre alguna relación de tipo funcional entre las parcelas, sin que en el presente caso se acierte a adivinar cual sea ésta. Piénsese que a pesar de las amplias facultades del propietario para configurar su derecho, éste no puede hacer cualquier cosa, es indudable, en ese sentido, que la voluntad del propietario es incapaz de afectar, por ejemplo, su bicicleta con su piso, por carencia de esa justificación funcional, en definitiva, por carencia de una causa legítima que, junto con los demás elementos estructurales del derecho real, justifique la vinculación.

  Por otro lado, dependiendo del modo en que se configurara dicha vinculación, pudiera caerse en una prohibición perpetua de enajenar, al vincularse la titularidad de la parcela a la del piso, sin que el propietario de dicha parcela pudiera disponer libremente, lo que a su vez, nos conduce al contrasentido de que el propietario de piso y parcela no podría alterar la configuración del derecho, dividirlo, etc.

  El carácter problemático de la hipotética solución se acentúa si investigamos el régimen a que habría de someterse la desvinculación, pues abandonada ésta, como la naturaleza del derecho real constituido indica, al arbitrio del propietario del piso, significaría que gozaría éste de facultades de alterar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal sin el concurso de los demás propietarios.

  En suma, se ha elegido una figura inviable para un resultado, que tal vez, pudiera haberse conseguido sin necesidad de la división en parcelas mentada, mediante la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la total parcela y atribuyendo el uso de las porciones que en el caso aparecen como parcelas independientes, a cada uno de los pisos a los que se les dota de tan inviables anejos.  

   3. CLÁUSULAS DE UN DERECHO DE SUPERFICIE. La Comunidad Autónoma de Euskadi, constituye a título oneroso, a favor de una sociedad anónima, derecho de superficie en el que se establece una prohibición de disponer a la sociedad hasta que no se obtenga la calificación definitiva de viviendas de protección oficial de la edificación resultante de la edificación. A su vez, parece que se incurre en comiso, al señalar que el incumplimiento de determinadas condiciones de la concesión del derecho dará lugar a la reversión, a favor de la Comunidad Autónoma, de todo lo edificado sin reembolso alguno, lo que tendrá lugar cuando mediante simple acta notarial, unilateralmente por la Comunidad Autónoma, se ponga de manifiesto el incumplimiento. Finalmente, en lugar de comparecer el Delegado Territorial correspondiente o Director de ordenación del Territorio, como se señala en la Orden de la Consejería de Ordenación del Territorio donde se autoriza para la concesión del derecho, comparece el Viceconsejero.

    En cuanto a la primera cuestión, como quiera que el derecho de superficie se concede para la construcción de viviendas de protección oficial, el plazo de la prohibición es corto, media resolución administrativa en la que se funda inmediatamente la prohibición, cabría su consignación en el Registro. Sin embargo, se señala que la consignación de la prohibición de acuerdo con el artículo 26.2.ª de la Ley Hipotecaria no encaja con la inscripción del derecho de superficie dado que tal consignación habrá de hacerse por medio de anotación preventiva, por otro lado, se señala que la prohibición de disponer debe deber su origen inmediato a la resolución administrativa, sin que quepa considerar dentro el supuesto en que la prohibición es genérica sin determinación de caso.

  Sin entrar a examinar si dada la extensión temporal limitada que se da a la prohibición de disponer ésta seguiría el régimen registral, en cuanto a caducidad, de la anotación preventiva, se consideró que el establecimiento de la prohibición pudiera ampararse en el artículo 16.d) del Reglamento Hipotecario que tolera la consignación en los títulos públicos en los que se establezca el derecho de superficie de los pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario.

  Por otro lado, debe tenerse presente que la concesión se dedica a la construcción de viviendas de protección oficial, con lo que promoción se sitúa en un mercado protegido que justifica que se establezcan limitaciones a las facultades dispositivas a fin de evitar la especulación que se funda en dirigir la oferta de las viviendas hacia el mercado libre.

  En cuanto al comiso, como señala el párrafo final del artículo 16.1 del Reglamento Hipotecario, no es inscribible, sin perjuicio de su eficacia “inter partes”. No obstante, desde otro punto de vista se consideró que la resolución de la concesión del derecho por el incumplimiento de las condiciones podría considerarse como una cláusula penal sujeta a moderación de los tribunales, pero perfectamente inscribible, como ocurre con la señalada cláusula penal constituida por los intereses moratorios en las hipotecas.

  En cuanto a la intervención del Viceconsejero en lugar de los cargos habilitados expresamente en la Orden, nos ponen ante un problema de legitimación fácilmente resoluble reclamando al presentante que se señale la norma que autoriza la comparecencia de la mencionada autoridad.  

   4. DERECHO DE SUPERFICIE CONCEDIDO A UNA UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS. En un supuesto parecido al anterior, pero con la peculiaridad de que el superficiario es una U. T. E. integrada por dos sociedades anónimas, se produce la declaración de quiebra de una de ellas y se plantean los medios de que se dispone para continuar adelante con el proyecto que motivó el establecimiento del derecho de superficie, que no es otro que la construcción de viviendas sociales, sin sufrir los efectos del bloqueo que la quiebra puede producir sobre el mismo.

   Por la declaración de quiebra se extingue el poder del Gerente de la U. T. E., por lo que en lo sucesivo habrá que contar con los órganos de gestión de la quiebra. Como lo que se quiere es evitar el bloqueo que ello pudiera suponer habría que poner de manifiesto tal problema en el procedimiento de quiebra, máxime si se tiene en cuenta que la misma no ha de tender únicamente a la liquidación del patrimonio del deudor, sino a la conservación de la empresa, lo que en el presente caso significa la continuación de la promoción.

  De todos modos, resulta claro que la U. T. E. no puede funcionar en la forma en que fue constituida inicialmente. La revocación del poder no significa la pérdida de su derecho superficiario por la quebrada, sino su desapoderamiento en beneficio de los gestores de la quiebra.

  Por otro lado, en el supuesto del comiso señalado, el incumplimiento por el superficiario no permite a la Comunidad Autónoma resolver por acta unilateral la concesión, sino que deberá acudir, en caso de oposición de la representación de la quebrada, al juez competente, que por virtud del carácter universal de la quiebra, no puede ser sino el juez de ésta, el cual, como dijimos deberá atender al hecho de que la finalidad única de la misma no es la liquidación de la empresa, sino que puede ser su conservación cuando su actividad se funde en razones suficientes, como es el caso de una promoción de viviendas sociales desarrollada sobre la base de una concesión de un derecho de superficie por la Comunidad Autónoma.  

   5. ACTOS DENTRO DEL OBJETO SOCIAL. Una sociedad anónima cuyo objeto social es la compraventa de terrenos, construcción y arrendamiento de inmuebles, hipoteca una finca propia en garantía de una deuda de otra sociedad. En el acto comparece el administrador solidario de la hipotecante, el acreedor y el administrador de la deudora que es persona distinta del primero. Se plantea si tal acto puede ser realizado únicamente por el administrador solidario de dicha sociedad o se requiere acuerdo de la Junta General.

   Conforme a la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de octubre de 1994, los administradores de la sociedad pueden realizar no sólo los actos conformes al objeto social, sino también aquellos otros neutros o polivalentes, quedándoles vetados únicamente aquellos claramente contrarios al objeto social, es decir, los denegatorios o contradictorios del mismo.

  El presente acto puede encuadrarse dentro de aquellos actos neutros, ya que en el marco de las relaciones entre empresas, la conexión entre el acto y el objeto social, tiene matices subjetivos, sólo conocidos por el administrador, lo que hace muy difícil apreciar “a priori” si el acto se encuentra o no dentro del objeto social. Piénsese, por ejemplo, que una donación de una fuerte suma a una entidad benéfica puede estar orientada por cuestiones de imagen que busca asociar a la empresa con determinada obra social, lo que a su vez puede redundar en un aumento de la clientela.

  Cabe señalar, finalmente, que ni siquiera la consideración de la distinta eficacia frente a terceros del derecho real constituido según que el acto tenga carácter oneroso o gratuito, introduce matización alguna en lo dicho, ya que las relaciones entre el deudor y el fiador son ajenas a las existentes entre el constituyente de la garantía y el acreedor garantizado.  

   6. EMBARGO EN GARANTÍA DE CRÉDITOS SALARIALES. Sobre una finca gravada con una hipoteca y una anotación de embargo y en la que consta anotada la suspensión de pagos y el convenio, que, a su vez, recoge la creación de una Comisión de seguimiento y determinadas prohibiciones de disponer, se presenta mandamiento de embargo en garantía de créditos salariales del artículo 32.1 del Estatuto de los trabajadores, en el que consta el carácter de tales y el hecho de haberse notificado el embargo a los acreedores inscritos con anterioridad pero sobre los que los créditos salariales resultan preferentes. Se plantea si cabe practicar la anotación preventiva de embargo, y, en su caso, que efectos habrá de tener el mandamiento cancelatorio que se dicte en su día como consecuencia del procedimiento laboral de adjudicación sobre las cargas inscritas con anterioridad.

   Como el embargo es una medida meramente cautelar que afecta el bien al resultado del proceso, parece que no hay dificultad alguna para practicarlo, pues en el eventual supuesto de desaparición del procedimiento de ejecución colectiva volvería a todo su vigor la afección, máxime en un supuesto en el que el crédito salarial goza del derecho de ejecución separada sobre los bienes que sean de pertenencia del deudor al momento de la afección.

  Más dificultades entraña responder a la segunda cuestión, es decir, a la virtualidad cancelatoria del mandamiento dictado en el procedimiento social. Frente a quienes opinan que el citado mandamiento servirá para cancelar las hipotecas anteriores siempre que se cumplan ciertos requisitos, como son la constancia registral de la naturaleza de las deudas, la notificación a los titulares de las cargas anteriores y la insuficiente satisfacción de los trabajadores sin la cancelación de las cargas anteriores no preferentes, se señaló que la Dirección General de los Registros y del Notariado mantiene una posición contraria a esa virtualidad cancelatoria de derechos reales inscritos con anterioridad, ya que el privilegio del artículo 32.1 del Estatuto de los trabajadores, conforme a la resolución de 22 de noviembre de 1998, únicamente atribuye una preferencia para el cobro que deberá ser actuado, en caso de ejecución singular, mediante la correspondiente tercería de dominio.

  En efecto, conviene distinguir en este caso, según que las cargas anteriores sean consecuencia de la concreción del desenvolvimiento del principio de responsabilidad patrimonial universal mediante la concreta afección del bien, o que se trate de una hipoteca, es decir de la afección específica del bien a una deuda especial con el carácter de Derecho real.

  En el primer caso, cabe entender que en virtud de la preferencia de que goza el crédito salarial del artículo 32.1 del Estatuto de los trabajadores, cuando el carácter de la deuda conste en el procedimiento y en el registro, se haya notificado la afección a los titulares de las cargas anteriores y no sea posible la satisfacción de los trabajadores sin la cancelación de las cargas anteriores, el mandamiento, tendrá virtualidad cancelatoria sobre los embargos anteriores, siempre que el deudor se halle inmerso en un procedimiento de ejecución colectiva, ya que de otro modo, la preferencia sólo atribuye un derecho de cobro que habrá de ser realizado mediante la correspondiente tercería de mejor derecho, pues en caso de ejecución singular el principio “prior tempore, potior iure” no se ve desplazado por el de la “par conditio creditorum”.

  Ahora bien, como tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado en las resoluciones 3 de abril y 18 de julio de 1998, la afección directa del bien al pago de la deuda mediante la constitución de un derecho real de garantía, constituye un acto dispositivo que no puede ser menoscabado por una actividad posterior del deudor, ya sea dispositiva o de endeudamiento.

  El ejercicio de la acción real nacida de tal derecho ya no implica la efectuación del principio de responsabilidad patrimonial universal, sino que se trata del ejercicio de un derecho que integra el propio patrimonio del acreedor, que como decimos, no puede ser menoscabado por la ejecución de un embargo posterior que sólo podrá ser ejecutado “con la extensión y contenido con que se integraba en el patrimonio del deudor, esto es, con la restricción inherente a la garantía real establecida sobre el bien, en favor de tercero”. Por ello, con la citada resolución, cabe entender que el mandamiento cancelatorio dictado en la ejecución social no tendrá virtualidad cancelatoria de las hipotecas inscritas con anterioridad.  

   7. CANCELACIÓN POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. Sobre determinado bien constan inscritos, por éste orden, una hipoteca por valor de cien millones y un embargo por importe de dos. Se ejecuta el embargo y se adjudica el bien el Banco acreedor de la primera hipoteca. Debe tenerse presente que el bien salió a subasta por su valor descontado el importe de la afección por la primera hipoteca. Se plantea ahora si el Banco puede pedir la cancelación de su hipoteca por confusión de derechos.

   Frente a la postura abiertamente favorable a la realización de tal cancelación, se señaló que la practica de la misma puede dar lugar al fraude consistente en la cancelación de la hipoteca y la posterior ejecución personal del banco contra el deudor en virtud de la póliza de crédito que quedó garantizada, como superposición de garantía, por la hipoteca. Con ello, el banco habría conseguido hacerse con la finca por un precio rebajado en el importe de la responsabilidad hipotecaria, y además, conseguiría recuperar el crédito contra el deudor por la vía de la ejecución personal. Por ello, se estimó que para proceder a la cancelación por confusión de derechos, es necesario que el rematante exprese que se ha producido la extinción del crédito por la coincidencia de las personas del acreedor y del deudor, único hecho extintivo que puede dar lugar a la cancelación, que de otro modo se practicaría sin causa.

  Sin embargo, se señaló que si la ejecución se produce por la vía del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, conforme a su regla octava, la adjudicación al rematante implica subrogación en la responsabilidad por las cargas y gravámenes anteriores, por lo que si se entiende que tal subrogación alcanza a la responsabilidad personal, esa extinción se producirá en todo caso. Ahora bien, parece que, conforme a la regla décima del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, la subrogación en la obligación de satisfacer las cargas anteriores y las preferentes sólo se produce en el caso de que el rematante sea el propio acreedor.  

   8. MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Con acuerdo de la junta de propietarios se modifica la propiedad horizontal de una casa, señalándose que determinado local pasa a formar finca independiente. Se plantea si es necesario aportar la correspondiente licencia.

   Surge la duda de si con el surgimiento del nuevo local se ha producido o no una modificación en la declaración de obra nueva. Parece que atendiendo a la superficie de la planta, si el nuevo local sumado a los existentes no la supera, puede proceder de la desafectación de una superficie que hasta la fecha fue considerada como elemento común. Como se trata de locales comerciales, sólo en el caso, conforme al artículo 53.a del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario, de que en la licencia de la obra nueva inscrita, conste que el número de locales constituyó condición esencial de su concesión, cabría reclamar nueva licencia.

  En caso de que la superficie configurada como local independiente exceda, sumada al resto de elementos que, conforme a la descripción registral, integran la planta del edificio, exceda, decimos, de la total superficie de la planta, habría una modificación constructiva que habrá de trasladarse a la declaración de obra nueva conforme a las reglas ordinarias de los artículos 45 y siguientes del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario.  

   9. CUOTA CON ADSCRIPCIÓN DE USO. Se vende el tres por ciento de una finca con adscripción del uso de ciento ochenta metros cuadrados sobre los que el titular de la cuota del tres por ciento declara una obra nueva sin el concurso del otro copropietario, que sin embargo comparece en la escritura.

  Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, cuando el objeto de adscripción tenga consistencia independiente, no se comprende que pueda permanecer la comunidad, por lo que se entiende que lo único que se pretende es defraudar la legislación que impone la licencia de segregación para esos casos.  

  10. SUSTITUCIÓN DE OBJETO EN LA HIPOTECA. Se pretende la inscripción de una hipoteca por cambio de objeto, de suerte que la que gravaba una finca en otro registro se traslade a una finca distinta. Sin solicitar una cancelación expresa de la hipoteca primitiva sobre la finca inicial se pide a los registradores que realicen las operaciones necesarias para la inscripción del documento.

  Si bien se trata de la modificación de una garantía, los efectos de la misma sobre la finca sujeta en último lugar se producen como si se tratase de una hipoteca nueva, por lo que en todo caso, resulta necesaria la aportación del título donde se constituyó la hipoteca, en él que constan sus estipulaciones, si bien es preciso tener en cuenta que habrán de realizarse las modificaciones oportunas, a efectos del procedimiento judicial sumario, en cuanto al domicilio para notificaciones, si se hallase determinado por relación genérica “a la finca hipotecada”, y en cuanto a la tasación de la finca, que será distinta por ser distinto el nuevo objeto sobre el que recae la garantía.

  En cuanto a la cancelación de la hipoteca sobre la finca inicial, la necesidad del consentimiento formal y la exigencia de mandato expreso para los actos de riguroso dominio, aconsejan que haya una solicitud expresa de cancelación, que por otra parte, , parece conveniente que dado que no consta en el registro de la finca final la cancelación de la hipoteca sobre la finca inicialmente entregada en garantía y a fin de evitar la hipoteca solidaria, que se cancele previamente la hipoteca sobre dicha finca inicial. La constancia de la modificación en nota al pie de la escritura de constitución de hipoteca no bloqueará de modo seguro la ejecución sobre la finca inicial, ya que pudiera ésta producirse con una segunda copia acompañada de certificación registral de hallarse la hipoteca vigente.  

  11. CAMBIO DE NATURALEZA DE LA OPERACIÓN GARANTIZADA. Un crédito al promotor garantizado con hipoteca se convierte en préstamo mediante la subrogación de los posteriores adquirentes sin que se modifique la regulación de la operación, de modo que producida aquella subrogación, la operación se sigue regulando por normas propias de la apertura de crédito, como son las reglas relativas a la determinación del saldo y la referencia al artículo 153 de la Ley Hipotecaria. Se plantea si es necesaria la adaptación a la nueva situación de la obligación como consecuencia de la modificación operada.

  Si bien la complejidad de los modernos préstamos hace que la determinación del saldo por el que se despacha la ejecución deba ser realizado, con frecuencia, según las reglas que se establecen para los créditos, el cambio de naturaleza de la operación que se ha producido hace conveniente que se exprese así a fin de que el registro refleje, no una situación equívoca, sino el verdadero perfil de la operación que se garantiza. Piénsese que el acreedor en caso de ejecución no podrá acudir al procedimiento extrajudicial en caso de crédito, lo que no se producirá si lo que se ejecuta es un préstamo.

Bilbao, 8 de febrero de 2000

Carlos Ballugera

 

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