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RESUMEN DE URGENCIA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

 

            Se trata de la LEY 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, publicada en el BOE al día siguiente.

            Desde un punto de vista social y económico esta Ley persigue que las explotaciones agrarias tengan una adecuada estructura, siendo, a este respecto, un elemento decisivo la movilidad de la tierra que puede obtenerse a través del arrendamiento.

            Esta Ley sustituye a la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 que vino a adaptar la institución a la nueva Constitución de 1978. Su revisión se basa en las reformas de la política agrícola común dentro de la Unión Europea, que persiguen lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y ganaderos. Para ello se requieren explotaciones mucho mayores que las actuales y una dinamización del mercado de la tierra.  Se trata de ayudar a los agricultores con vocación de permanencia para que puedan agregar tierras a las suyas, buscando la creación de comunidades viables que permiten cumplir la doble función de producción de alimentos y conservación del medio ambiente. 

            La orientación fundamental que inspira la ley es la de lograr una flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos, siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Esta ley reformó la de 1980, en lo que se refiere a la duración de los arrendamientos, suprimiendo las prórrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duración mínima, de cinco años, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulación. La consecuencia fue una revitalización de los arrendamientos rústicos. La nueva ley profundiza en esta dirección.

            En el capítulo I se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley. Se incluye no sólo el arrendamiento de fincas, sino también de explotaciones (artículo 2), así como una referencia al régimen de los derechos de producción agrícola en caso de arrendamiento (artículo 3), entendiéndose que con carácter general se integran en el contenido del contrato, todo ello en concordancia con la importancia que estas figuras han adquirido en el derecho comunitario.

            No se aplicará esta Ley a los arrendamientos que recaigan sobre suelo urbano o suelo urbanizable, accesorios de explotaciones sin destino rústico o cuando su valor en venta sea superior al doble del precio en la zona (art. 7).

            El capítulo II regula las partes contratantes, donde se introducen importantes novedades, como lo es permitir celebrar el contrato a cualquier persona física o jurídica con capacidad de contratar y a las comunidades de bienes, una forma asociativa crecientemente utilizada (artículo 9). Se suprime el requisito de la «profesionalidad», exigido por la Ley de 1980, y el tope cuantitativo que ésta dejó establecido para evitar la acumulación de tierras. Esto es consecuencia de un cambio de criterio en la Unión Europea que basa la nueva política estructural en el criterio de viabilidad de las explotaciones agrarias y prescinde de la figura del “agricultor a título principal” (ATP).

            No pueden ser arrendatarios los extranjeros no comunitarios, salvo residentes permanentes, convenio o reciprocidad.

            El capítulo III se dedica a la forma: Deberán redactarse por escrito. En cualquier momento las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante.

            La duración del arrendamiento está regulada en el capítulo IV. Se acorta el plazo de cinco años a tres y se establece un sistema de prórrogas tácitas por tres años. Es nula la cláusula por menos tiempo y, si no se dice nada, serán tres años.

            Desaparecen los derechos de adquisición preferente, el tanteo y retracto. La posible aplicación de tales derechos, que implican una notable limitación a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha creído oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulación de la tierra que se estima cada día más conveniente.

            El capítulo V se dedica a la renta. Se ha de fijar en dinero. Si parte es en especie, ha de expresarse su equivalencia en dinero. Si se pacta la actualización y no se dice cómo, se actualizará con el Índice Anual de Precios al Consumo. (IPC).

            La regulación de los gastos y mejoras ocupa el capítulo VI. Se ha utilizado la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con novedades como la de considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se refiera a la modernización de los regadíos.

            En el capítulo VII se regula la enajenación y el subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenación, se transcribe el importante artículo 22:

            “Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada.

            El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato o la de la prórroga tácita que esté en curso.”

            Así pues, la ley se aleja del principio jurídico romano “emptor non tenetur stare colono”, recogido en el artículo 1571 del Código Civil.

            Se permite la cesión o el subarriendo, en contra del sistema anterior, aunque se limita el importe de la renta del subarriendo, para evitar que se comercie con las tierras por intermediarios especulativos. Exige el consentimiento expreso del arrendador.

            El capítulo VIII trata de la terminación del arrendamiento recogiendo las causas generales y las que permiten instarla al arrendador. Se reconoce al arrendatario el derecho al desistimiento unilateral del contrato, si avisa con un año de antelación.

            El capítulo IX actualiza el régimen de las aparcerías. Se suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al menos, un 25 por ciento del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo así la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario. Su duración será la pactada y, en su defecto, la de un año agrícola, con prórrogas tácitas de año en año. Se introduce una referencia a la aparcería asociativa remitiendo su regulación, a falta de pacto, al contrato de sociedad (artículo 32).

            El capítulo X y último, relativo a normas procesales determina que la jurisdicción civil es la competente.

            Derecho transitorio: Los contratos de arrendamiento y de aparcería vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración. Los procesos pendientes continuarán tramitándose por la legislación sustantiva sobre arrendamientos rústicos que entonces les fuera aplicable.

            Ámbito de aplicación: Esta ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las comunidades autónomas con competencia n materia de derecho civil, foral o especial.(JFME)

            Entrada en vigor: el 27 de mayo de 2004. (JFME)

 

    Ver resumen de la Reforma 2005.

 

Enlaces: BOE. UA.

 

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