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ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE LA ÚLTIMA REFORMA CATASTRAL

Luis L. Bustillo Tejedor, Notario de Felanitx (Mallorca)
 

Como de todos es sabido, la Ley de Economía Sostenible ha introducido importantes modificaciones en la Ley del Catastro Inmobiliario que afectan a la actuación notarial en la confección y en el otorgamiento de la escritura pública y que, fundamentalmente se concretan en la preceptiva incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica al instrumento y en el despliegue de una actividad dirigida a constatar la coincidencia o discrepancia de la descripción contenida en la certificación con la realidad física de la finca objeto del acto o negocio documentado.

En realidad, una y otra exigencia eran ya cumplidas de facto por los Notarios. Y en la misma práctica se desvela la inusitada importancia que para los particulares tiene la descripción catastral de la finca, mucha más de la que se correspondería con su efecto o fuerza legal. La certificación catastral ha adquirido, en el tráfico común y ordinario un papel protagónico, hasta el punto de que ha podido en ocasiones comprobarse como se la considera un verdadero título de legitimación, así en cuanto a la titularidad como en lo referido a las características físicas de la finca a que alude. Yo he visto más de un documento privado de compraventa en los que no se refieren, en cuanto al objeto de la venta al número de finca registral, sino a tales polígono y parcela. Ni siquiera el legislador ha sido ajeno a esto. Piénsese en lo que decía el derogado artículo 210 del Reglamento Notarial, cuando, en relación con las actas de notoriedad para la inmatriculación de fincas exigía al requirente la presentación de documentos acreditativos de la titularidad del transmitente o causante, tales como certificaciones catastrales. Y esa importancia que ha adquirido, siquiera sea en el plano sociológico, debe, a mi juicio tenerse en cuenta en la interpretación de la nueva normativa.

La nueva regulación implica un aumento de la carga de trabajo y responsabilidades a cargo de los Notarios que quizá no les correspondieran. Pero no es menos cierto que la intervención notarial que propugna la ley en cuanto a la constatación de la certeza del Catastro y la rectificación del mismo redunda en provecho de la seguridad jurídica, de la certidumbre en cuanto a los derechos adquiridos, también en su vertiente preventiva, la evitación de conflictos futuros.

En el sistema contractual español, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, que se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Pues bien, en la práctica, la imprecisión de las descripciones contenidas en el Registro de la Propiedad, obediente no sólo a su no actualización (patente sobre todo en las referencias a los linderos, que se determinan por el propietario de los terrenos colindantes, pero en muchas ocasiones referidos al momento en que la finca accedió al Registro, sin modificarse en las sucesivas transmisiones de las colindantes) sino también por la intrínseca dificultad de describir con palabras la realidad física, provoca que la prestación del consentimiento, en lo referido al objeto del negocio, recayera sobre un ente difuso y poco definido. En cierto modo, la seguridad de los contratantes en cuanto a que verdaderamente lo que se creía adquirir era lo que realmente estaba adquiriendo era una cuestión de fe, de que lo que le decía el Notario y el vendedor era cierto. Si se dice que una imagen vale más que mil palabras, aquí más que en ningún sitio. La certificación catastral gráfica, con su consabido plano, tiene el efecto de “traer” la finca a la Notaría. El papel en el que se imprime tiene una suerte de valor simbólico, hace las veces de la finca transmitida. Y encarnando el objeto del contrato, materializándolo en un símbolo, hace más terrenal el acto de otorgamiento, y, mostrando a las partes ese símbolo, éstas vienen a prestar, de manera efectiva, su consentimiento sobre el objeto de una manera más cierta y efectiva.

Cuando alguien se compra una finca rústica, parece de sentido común entender que no le parezca demasiado bien que en el plano que se le presenta y se adjunta a su copia de la escritura, venga aquélla representada de manera distinta de cómo es en la realidad. Cuando alguien vende, quiere que quede bien claro qué es lo que está vendiendo, no vaya a ser que luego le vengan con reclamaciones acerca de que el lindero norte llegaba hasta la carretera o no llegaba hasta la carretera. Si en el acto de otorgamiento se le dice al comprador que se está comprando un terreno delimitado por tierras de la testamentaría del Duque de Medinacelli, el camino de Villarriba a Villabajo y terrenos comunales de Villalmedio, parece difícil decirle, ante una impugnación, que está ligado por su consentimiento prestado sobre un objeto descrito de manera precisa en el contrato. Pero si presta su consentimiento sobre una representación gráfica indubitada, no podrá ya alegar, o por lo menos le será más difícil, error o dolo del vendedor al informarle sobre los linderos y configuración física de la finca1. La certificación catastral descriptiva y gráfica, proveerá una escritura completa. Y ello aunque manifiesten las partes que existe discrepancia, porque si firman la escritura no obstante la misma, estarán reconociendo que conocen exactamente la realidad física de la finca o que acepta el comprador las manifestaciones del vendedor acerca de la misma. Si a la vista del plano catastral el comprador aprecia que la finca no es como él creía y no tiene la certeza de que la realidad no sea como le dicen sino que lo cierto es el Catastro, pues no firmará y aquí paz y después gloria. En definitiva, el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa del contrato son ahora más reales y verdaderas.

Lo dicho hasta ahora debe entenderse ajustado a sus estrictos términos. La certificación catastral refuerza el carácter informado del consentimiento contractual. No debe colegirse la existencia de un principio de legitimación catastral referido a las características físicas de la finca que pueda hacerse valer frente a terceros, ni el mismo puede deducirse del artículo tercero apartado tercero de la Ley del Catastro. Máxime cuando es sabido que la acotación de las parcelas catastrales se ha realizado hasta no hace mucho con sobre la base de declaraciones de parte, en ocasiones en situación de conflicto de intereses con los otros interesados e incluso en ausencia de éstos.

La importancia práctica y jurídica de la certificación catastral impone un tratamiento especialmente cuidadoso del procedimiento de subsanación de discrepancias, en particular en lo relativo a las personas con quien ha de entenderse el procedimiento en su calidad de colindantes

Efectivamente, el artículo 18.2.c de la Ley del Catastro dispone que si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia y una vez obtenido el consentimiento, requerido expresamente, de los titulares que resulten de lo dispuesto en el artículo 9.5 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en el párrafo anterior. Y el artículo 9.5 dispone que en caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

Del artículo 9.5 parece resultar la preferencia, a los efectos del Catastro, de la titularidad registral. Pero dice que cuando se trate de fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro. ¿Significa esto que cuando la referencia catastral no se ha incorporado al Registro de la Propiedad no ha de prevalecer la titularidad registral? No veo la razón de ser de esta excepción. No puede prescindirse de la titularidad registral por el hecho de que no esté coordinada con el catastro. Parece que la ley subordina la titularidad registral a la catastral. Si la trascendencia de la titularidad catastral fuese exclusivamente fiscal (que esa es la finalidad primaria del Catastro) no habría tanto que objetar. Pero resulta que, en la medida en que el colindante ha de prestar su consentimiento para la subsanación de las discrepancias, eventualmente puede producirse una modificación de la consistencia cartográfica catastral de su finca, con las consecuencias prácticas o fácticas que como se ha visto ello conlleva. Y parece que esto debería dejarse en todo caso para quien sea el propietario. Es decir, en todo caso habría de prevalecer la titularidad civil reflejada en el Registro de la Propiedad.

Señala asimismo el artículo 9.5 que la titularidad registral ha de ceder ante la catastral cuando ésta haya venido dada por un documento de fecha posterior al que motivó la inscripción en el Registro de la Propiedad. Pero ocurre en este caso que las garantías que envuelven el acceso al Catastro no son las que se exigen para el acceso al Registro de la Propiedad. Y nuevamente podríamos hallarnos ante una titularidad catastral que, aún posterior a la registral, no implica dominio, de suerte que estaría prestando el consentimiento a la rectificación del catastro quién no es dueño.

A mi juicio, en las actuaciones de subsanación de discrepancias la actuación del Notario debe ser lo más próxima posible a los procedimientos de adecuación del Registro con la realidad jurídica extrarregistral y entenderse siempre con quien acredite ser titular civil. Dado que, como se ha visto, la certificación catastral es un elemento coadyuvante de la seguridad jurídica, no tiene sentido que su rectificación se haga sobre la base de elementos de incertidumbre.

En definitiva, la ley cede a los Notarios un papel protagonista en la configuración del Catastro. De alguna manera puede parecer que el legislador ha asumido que sus capacidades en cuanto a la correcta delineación del territorio han llegado a su culmen y hay que dejar el detalle para los que están sobre el terreno. La existente representación gráfica del territorio es suficiente, no obstante sus imperfecciones, para el logro de los fines estadísticos, económicos y fiscales perseguidos. El matiz, el afinado final preciso para que el Catastro sea un elemento de refuerzo de la seguridad jurídica nos corresponde a nosotros.

 

Luis L. Bustillo Tejedor

Palma, a 30 de marzo de 2011


 

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1 Y téngase en cuenta que la precisión de los linderos es fundamental por cuanto el vendedor está obligado a entregar todo cuanto se halle dentro de los mismos (artículo 1471 CC)

 

      

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