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NOVACIÓN DE HIPOTECA CON AMPLIACIÓN DE PLAZO

 

Gerardo v. Wichmann Rovira,

 

Notario de Alcobendas (Madrid)

 

 

He leído el comentario que en la página notariosyregistradores se hace a la R 21 de abril 2014 sobre la novación de hipoteca con ampliación de plazo, que resuelve un recurso interpuesto por mí, y me alegra que el comentarista (Alfonso de la Fuente Sancho) comparta el criterio que sostuve en el mismo, así como la preocupación por las consecuencias que se derivan de la singular doctrina que sienta la DGRN.

 

          En efecto, la propia DGRN parecía haber delimitado claramente el alcance del artículo 4 de la ley 2/1004 en cuanto a las novaciones con ampliación de plazo o de responsabilidad, de modo que –partiendo de la negociabilidad del rango hipotecario (art.241 RH)-:

            a.- Si los interesados quieren mantener el rango de primera hipoteca, incluso en cuanto al plazo o responsabilidad ampliados, “necesitarán la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior” (art.4.3 Ley 2/1994), habiendo aclarado la DGRN que tal aceptación debe derivar de un consentimiento expreso, sin que equivalga al mismo, la mera comparecencia en la escritura del titular de la carga intermedia, aunque sea la misma entidad financiera que es, a su vez, titular de la carga preferente.

            b.- Pero si no existe tal consentimiento, es decir, si los comparecientes no manifiestan nada, lo procedente es aplicar las consecuencias legales derivadas del principio de prioridad, habiendo precisado la  Resolución de 22 de noviembre de 2012 el alcance de las mismas al señalar que:  “Lo lógico es sancionar la alteración de rango de la hipoteca inscrita sólo en cuanto al incremento de la cifra o en cuanto a la ampliación del plazo si no se obtiene el consentimiento de los titulares de derechos inscritos, pues en otro caso, éstos obtendrían un enriquecimiento injusto y no sería coherente el acto realizado con el resultado producido”.

Esto es lo único que yo pretendía, que la DGRN aclarase que si los interesados no pactan sobre el rango, se aplican las consecuencias legales que la propia DGRN había fijado. No se trata de la prestación de un consentimiento tácito, ni de nada parecido, sino, simplemente, de que al no hacer ninguna manifestación dirigida a la alteración voluntaria del rango, se aplican a los interesados –que podrían negociar en otro sentido- las consecuencias legales.

 

Sorprendentemente, sin embargo, la DG considera que si no hay manifestación expresa en cuanto al rango, la escritura no es inscribible, pues “es insostenible mantener que el silencio equivale a la declaración de voluntad de pérdida de rango”. Nótese que se está pidiendo a los interesados una aceptación expresa de las consecuencias legales – lo que realmente es insólito pues parece presuponer que las normas no se aplican si los interesados no las aceptan expresamente-, pues tal pérdida de rango en cuanto al plazo ampliado, es lo que la DGRN había sancionado como consecuencia legal si no se obtenía el consentimiento de los titulares de derechos inscritos.

 

No sé si se ha meditado suficientemente sobre los efectos prácticos de tan peculiar doctrina –que, como se recuerda en el comentario a la resolución, es contraria a la práctica registral-, pues, con el mismo fundamento, a partir de ahora, si se trata de constituir una hipoteca o cualquier otra carga sobre una finca previamente gravada, la escritura no será inscribible si los interesados no aceptan expresamente el rango de segunda o tercera (o el que corresponda según el Registro) de la nueva hipoteca o carga, ya que aunque la atribución del rango será una consecuencia legal de la aplicación del principio de prioridad –al igual que lo es la alteración de rango en cuanto al incremento de responsabilidad o en cuanto a la ampliación del plazo- “es insostenible mantener que el silencio equivale a la declaración de voluntad de pérdida de rango”.

 

Gerardo v. Wichmann 

   

 

Resolución de 21 de abril de 2014  Resolución de 22 de noviembre de 2012 Ley de Novación y subrogación
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