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¿VALIDEZ CIVIL E ILICITUD ADMINISTRATIVA?

 

 Joaquín Zejalbo Martín, Notario de Lucena (Córdoba)

          

 

-Reseña de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid, de 11 de abril de 2014, Juicio Ordinario 647/2013.-

 

La afirmación de que los ilícitos administrativos no podían afectar a la validez civil, propia de la jurisprudencia de los años ochenta del siglo pasado, está superada en la actualidad por la aplicación del principio de la unidad del ordenamiento jurídico. El texto que a continuación se transcribe, tomado del Fundamento de Derecho Noveno de la Sentencia, condensa la nueva orientación:

"La nulidad de los contratos por vulneración de normas imperativas: como señala la SAP Barcelona, sección 15, del 20 de noviembre de 2013 (ROJ: SAP B 11785/2013), la jurisprudencia se ha ocupado con cierta reiteración de la cuestión de la relación existente entre una norma administrativa que impone unas determinadas obligaciones de forma imperativa y la validez de acuerdos civiles que contradigan esta regulación. La STS de 11 de Junio del 2010 (ROJ : STS 3061/2010 ) se refiere a ella en los siguientes términos: "(l)a sentencia de 9 octubre 2007 , con cita de otras, ha declarado que " (...) en relación con el art. 6.3 (...) "el juzgador debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaración de la validez del acto contrario a la Ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público "; con cita de la STS 24-4-96 , que " cuando la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico, deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez "; y también, que a la nulidad no es obstáculo el que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto. La sentencia de 30 de noviembre de 2006 (recurso núm. 5670/00), citando otras anteriores, declara que la ilicitud administrativa puede comportar la nulidad civil del contrato que incurra en la misma. Otras sentencias ratifican la doctrina general de la de 25 de septiembre de 2006, [...]". Asimismo la sentencia de 22 diciembre 2009 señala que " no es aceptable la afirmación de la parte recurrente en el sentido de que la infracción de normas administrativas no puede dar lugar a la nulidad de un contrato, pues esta Sala, en aplicación del artículo 6.3 CC , invocado como infringido, tiene declarado que cuando, analizando la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (STS de 25 de septiembre de 2006) y no es obstáculo a la nulidad que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto (STS de 31 de octubre de 2007). En sentido similar se pronuncia el TS en sus sentencias de 22 de Diciembre del 2009 (ROJ: STS 8533/2009) y 17 de junio de 2010 (ROJ: STS 4216/2010).”

El Registrador Antonio Giner Gargallo en su trabajo titulado “La necesidad de licencia de parcelación para la segregación y división de fincas registrales”, publicado en el número 4, 2003, de la revista “Anales (Centro para la Investigación y Desarrollo del Derecho Registral e Inmobiliario y Mercantil)”, páginas 163 a 174, explicaba el origen de la distinción doctrinal entre la validez civil y la ilicitud administrativa, diciéndonos que “debería buscarse esencialmente en la desconfianza de los juristas clásicos, de raíz esencialmente privada, por esa nueva rama que cada vez se extendía más e impregnaba nuestro ordenamiento jurídico, cual es el derecho administrativo en general y el urbanismo en especial. Es cierto que a los primeros civilistas en general, entre los cuales se encontraban los registradores de la propiedad y los letrados de la DGRN del Ministerio de Justicia, el nacimiento y extensión del Urbanismo no les producía más que auténtico vértigo. El mismo vértigo que hoy en día nos proporcionan materias como el Medio Ambiente, las nuevas tecnologías, etc. Y a la vez, existía auténtica desconfianza por el ejercicio de la potestad urbanística por parte de la administración competente. Pero, además, no sólo los civilistas en general ni los registradores en particular impidieron la aplicación de esta regla sino que tampoco en la sociedad se detectó la necesidad de imponerla.”

Añadimos que incluso existían preceptos que permitían distinguir entre la validez civil y la ilicitud administrativa: piénsese en el art. 94. 2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo  de 1976, que “consideraba ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a los establecido en el Plan, programa o Norma”, no obstante la necesidad de licencia  que debían exigir los notarios y registradores para autorizar e inscribir escrituras de división; por otro lado, antes de la reforma hipotecaria de 1982 cabían las inscripciones provisionales que permitía el artículo 98.3 del Reglamento Hipotecario, para los casos de no aportarse licencia, aunque normalmente la falta de licencia se hacía constar mediante nota marginal. La cuestión fue estudiada por el Registrador de la Propiedad José Luis Laso Martínez en su trabajo titulado Validez civil e ilicitud administrativa, publicado e los Estudios jurídicos en homenaje a Tirso Carretero, 1985, páginas 1167 a 1210.

En esta situación eran compresibles las zozobras del joven notario ante la aplicación de la Ley, situación que retrata el actual Notario de Barcelona Juan-José López Burniol en su artículo titulado El desprecio por la ley, publicado en La Vanguardia el pasado 17 de mayo de 2014.

Es reflejo de la concepción jurídica expuesta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 1981, cuya doctrina está hoy totalmente obsoleta:  “Al ser competencia exclusiva de las autoridades municipales y urbanísticas el velar por el cumplimiento de las normas de edificación, no corresponde al Notario al autorizar las escrituras de declaración de obra nueva, ni tampoco al Registrador al ejercitar su función calificadora, el entrar en el examen de esta materia, ya que la posible infracción urbanística se produce no por el hecho de otorgarse la declaración de obra, sino porque la construcción no se adaptó a lo ordenado en el planeamiento.”

Los tribunales poco a poco reconocieron y aplicaron la distinción, pudiéndose citar, entre otras resoluciones judiciales, el Auto del Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla de 30 de junio de 1979 que admitió la inscripción en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda, Cádiz, de una parcelación por ser ilegal solo a efectos urbanísticos “y no un acto nulo de pleno derecho”.

La cuestión también ha si estudiada por la Profesora María Elena Sánchez Jordán en su trabajo “Los actos de parcelación contrarios a la normativa: ¿validez civil versus ilicitud administrativa?, 2006.

En nuestro trabajo “Valor y Precio en VPO”, publicado en notariosyregistradores.com el pasado 2 de noviembre de 2009, escribíamos lo siguiente: “Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 14 de julio de 2009. Recurso 1512/2009. En caso de transmisión de VPO por precio superior al legalmente tasado cabe que la Administración compruebe el valor real de la transmisión. La Sentencia cita como precedente otra pronunciada en el recurso 1794/1997, en la que se alude a la jurisprudencia entonces existente sobre la consignación como valor en ITP de una cantidad superior a la prevista en el Impuesto sobre el Patrimonio, con arreglo a determinada legislación sobre valoración de inmuebles hoy no vigente, en cuyo caso procedía la comprobación de valores.

La lógica de esta Sentencia radica en la doctrina de los propios actos, aplicada en un contexto en el que aún aletea la fase jurisprudencial, en decadencia, que estima que la vulneración de la prohibición de sobreprecio en las ventas de viviendas protegidas no afecta a la validez civil del contrato, sin perjuicio de sus consecuencias administrativas, jurisprudencia que ha generado una falsa conciencia de seguridad; desconociéndose bastante que del examen de la jurisprudencia contencioso-administrativa resulta conforme a Derecho que en caso de sobreprecio aparte de las multas pertinentes, se puede condenar al vendedor, y, en efecto, en diversas ocasiones han sido condenados vendedores de VPO, a la obligación  de reintegrar el sobreprecio, con lo que aquello que se recibe por la puerta principal es expulsado por la puerta de servicio; aquí nos remitimos a nuestros trabajos publicados, respectivamente, en septiembre y noviembre de 2008, titulados “Consecuencias del sobreprecio en vivienda protegida” y “El derecho de retracto en vivienda protegida como penalidad civil". (Comentarios a la S.T.S. Justicia de Madrid de 26 de junio de 2008)”. Como veremos, desde el punto de vista civil, existen ya sentencias en las que el Tribunal Supremo anuncia un cambio de criterio en cuanto a la validez civil de la infracción de normas administrativas: la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2008, a propósito de los préstamos a los jugadores por las casas de juego, declaró “que la jurisprudencia actual de esta Sala no permite seguir manteniendo, con carácter general, que la sanción administrativa excluya la nulidad civil de un acto o contrato de contrario a la norma administrativa o prohibitiva”.

Finalmente, la distinción ha desaparecido en virtud de la nueva jurisprudencia que ha surgido desde mediados de la primera década del siglo XXI, en virtud de la aplicación principio de la unidad del ordenamiento jurídico. A la nueva situación hacen referencia el Profesor Pasquau Liaño, 2009, la Profesora Asúa González, 2011, y el Profesor Carrasco Perera, 2013, todos comentaristas del artículo 6 de sendas ediciones del Código Civil.

 

Joaquín Zejalbo Martín, Notario con residencia en Lucena, provincia de Córdoba

 

 

  
Valor y Precio en VPO Resolución de 26 de abril de 2014 CARNET DE CONDUCIR MEDIO IDENTIFICADOR
Consecuencias del sobreprecio en vivienda protegida El derecho de retracto en vivienda protegida como penalidad civil. Actualidad fiscal
NOTAS SOBRE LA RETROACTIVIDAD EN LA JURISPRUDENCIA EL MATRIMONIO ANTE NOTARIO: ANTECEDENTES SECCIÓN DOCTRINA

 

ARTÍCULO PUBLICADO EL 30 DE JULIO DE 2014.

 

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