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¿Qué FUNCIÓN podemos los notarios prestar en los primeros tramos del camino contractual?
 

Inmaculada Espiñeira Soto. Notaria de Santa Cruz de Tenerife

29 de agosto de 2008
 

 

He venido constatando en los últimos meses como aumenta en las Notarias la clientela buscando asesoramiento sobre cómo y de qué forma poder “desvincularse” de diversos tipos de contratos sobre adquisición de inmuebles documentados privadamente.

El notario constata la evidente preocupación del adquirente; generalmente, un consumidor, que teniendo próximo el plazo para proceder al otorgamiento de la escritura pública de adquisición de un inmueble, manifiesta al notario que no va a poder afrontar la financiación de la adquisición por la subida de los tipos de interés y la carestía de la vida, pidiéndole consejo sobre “como retroceder, como desandar lo andado”

El notario, siempre, solicita el contrato.

Éstos difieren unos de otros; muchos de ellos, tienen por objeto la adquisición de viviendas de nueva construcción a profesionales del ramo de la promoción inmobiliaria; por tanto, el adquirente es un consumidor; se ha constatado en casi todos ellos zonas oscuras que se prestan a múltiples interpretaciones jurídicas; en algunos, no queda claro el carácter de la señal que se ha entregado y el grado de vinculación de las partes que han firmado; a veces, se habla de promesa, de reserva y es algo más, una compraventa perfecta a término; existen imprecisiones y falta de determinación sobre fechas y condiciones de entrega del bien e incluso se echan en falta planos gráficos que visualicen el objeto del contrato, plano de mediciones, cuadro de calidades de los materiales a emplear, clarificación de la situación real, urbanística y registral del bien y rara vez existen garantías del vendedor para asegurar el cumplimiento de su obligación de entrega. 

A la desilusión de la realidad de no poder afrontar el coste de la adquisición se aúna la desorientación jurídica.

Pero no solo se constatan problemas en las fases previas al otorgamiento de la escritura pública cuando el adquirente contrata con un profesional; también existe desorientación y zozobra en la contratación entre particulares.

Son muchos los ejemplos que un notario puede extraer de la práctica cotidiana, existen incidencias que afectan al objeto del contrato, por ejemplo, el desconocimiento por parte de adquirente y transmitente que el bien objeto de transmisión está afecto a un derecho de tanteo y/o retracto, sea a favor de un particular o de una entidad pública (viviendas de protección oficial, artículo 39 ley 42/2007 sobre espacios naturales protegidos… y tantos otros.); desconocimiento sobre las limitaciones del dominio, en este sentido, no es infrecuente en la adquisición de inmuebles en zonas costeras que tras la entrega de una parte del precio e incluso, tras la toma de contacto por parte del adquirente o futuro adquirente del inmueble objeto del contrato para acometer o programar alguna reforma se tropiece con limitaciones y/o autorizaciones exigidas por la Ley de Costas; existen afecciones fiscales que pueden tener importancia, no ingresar la retención del tres por ciento en transmisiones por parte de no residentes o la responsabilidad del pago de la “plusvalía” que recae sobre el adquirente si el transmitente es no residente y no verifica el pago. La difícil postura del que entrega un terreno a cambio de construcción futura; contrato complejo, que al tener por objeto un bien que va emergiendo de forma paulatina como identidad física y jurídica, plantea problemas no solo en su  configuración sino también en las consecuencias de una posible resolución contractual que puede plantearse cuando la obra está prácticamente finalizada obviando, de hacerse en documento privado, el amplio abanico de posibilidades jurídicas que un asesor imparcial, como el notario, puede brindar y ofrecer para equilibrar prestaciones.  

Existen dificultades que para el Notariado ya son clásicas y versan sobre los elementos personales; quiero hacer hincapié a este respecto en la difícil temática de la representación sea ésta voluntaria, legal u orgánica y cobran dificultad y son de “rabiosa actualidad” las incidencias de los cambios de estado civil sobre el tráfico jurídico sin desdeñar los obstáculos formales, crecientes, por el incremento de la contratación internacional; efectivamente, existe múltiple y variada documentación que ha de ser valorada para su recepción en nuestros despachos y no siempre responde a la equivalencia formal y de autenticidad esperada por el Estado receptor.

Se evitarán desagradables sorpresas, trasiegos, trámites y burocracia, reduciendo coste social, se  evitarán litigios, si el notario redacta y autoriza, documenta públicamente, bajo su responsabilidad, los tratos y contratos previos; se garantiza, sin duda, una prestación de consentimiento por las partes acomodada a la voluntad realmente querida por ellas porque, previamente, habrá un completo asesoramiento e información por parte del notario  abarcando todos los ángulos, sobre la situación jurídica y real en la que se encuentran y se les asesorará, además,  sobre la forma de allanar hasta eliminar los obstáculos del camino, del iter- contractual.

La labor que puede realizar el notario luce completa si ésta tiene lugar desde el inicio, desde las fases previas  porque si el notario opera y asesora sobre un contrato privado perfecto, se merman y reducen las posibles vías jurídicas para alcanzar el fin lícito propuesto.

Dos posturas, dos mentalidades:

A un cliente de nacionalidad alemana se le ofreció una propuesta de contrato para adquirir un inmueble; nuestro cliente por diversos motivos hasta dentro de un año no puede pagar el precio en su integridad y no tiene intención de hipotecarse; por otra parte, satisface un alquiler en otra vivienda y le convendría trasladarse al futuro inmueble; está dispuesto a pagar un tanto por ciento del precio total, ahora. El vendedor está abierto a cualquier idea que le garantice que no perderá tiempo y dinero; hace ya un tiempo que tiene el inmueble en venta y a ser posible, no desearía que los trámites se alargasen.             

En Alemania, debido, quizá, al peculiar sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria y a la independencia existente entre el contrato obligacional- causal  y el  acuerdo abstracto de transmisión, las fases previas y obligacionales reposan en manos del Notario que, de esta manera, dota de certeza y autenticidad a las transmisiones inmobiliarias y evita que la abstracción del acuerdo traslativo ocasione quebranto a los intereses  particulares; las fases previas, causales, obligacionales están por el notario obligatoriamente controladas. 

Por ello, este cliente no lo dudó, acudió al notario y en la Notaria se documentó públicamente un arrendamiento con opción de compra de carácter real y con prestaciones equilibradas.

Una joven está ilusionada ante la posibilidad de adquisición de su primera vivienda, propaganda agresiva, espectacular auge inmobiliario,  “todo el mundo es propietario” y su trabajo certero; documenta privadamente un contrato de compraventa. Meses antes de otorgar la escritura pública se enfrenta a la realidad: subida de los tipos de interés y carestía de la  vida; la mensualidad que toca pagar es otra muy distinta a la esperada y, el dinero no se estira; perderá parte de las cantidades entregadas, el 50% dice el contrato, y ¿el otro 50%?, ¿le será entregado?

En ello está, todavía. No hay garantías.

Creo más que conveniente la intervención del notario en estas fases previas y hagámoslo razonadamente, muchas de estas operaciones son fiscalmente neutras; muchas, sin cuantía.

  

Inmaculada Espiñeira Soto.

 

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