AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

 

EL ERROR DE DERECHO Y LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA     

PROTEGIDA: DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA

 

Joaquín Zejalbo Martín. Notario.

 

En anterior trabajo apuntamos, sin desarrollarla, la cuestión de la posible anulación de un contrato de compraventa de vivienda protegida por causa de error o ignorancia acerca de la imperatividad de un precio máximo, citando, a este propósito, las consideraciones conclusivas del Profesor de Derecho Civil de Verda y Beamonte: “El error inducido por un comportamiento negocial del destinatario contrario a la buena fe es siempre excusable. El error originado por una conducta de la parte contraria conforme a la buena fe no es siempre excusable, sino tan solo, cuando el examen de las circunstancias del caso concreto (incluida la circunstancia de la inducción) llevan a la conclusión de que tal error no era evitable mediante el uso de una regular diligencia”.

El estudio de la doctrina y jurisprudencia existente nos permite clarificar el tema. Para Gullón Ballesteros el error de Derecho radica en la ignorancia o el falso conocimiento de la norma, en cuanto a la existencia, contenido, interpretación o aplicación al caso concreto, siempre que el que lo invoque se haya decidido a actuar como consecuencia de aquella ignorancia o falso conocimiento.

Albadalejo considera que hay error de Derecho cuando la voluntad o la discrepancia entre ésta y la declaración es determinada por ignorancia o inexacto conocimiento o interpretación de una norma jurídica.

En ambas definiciones se incluyen dentro del error de derecho tanto la ignorancia como el error.

Con la publicación por el Catedrático de Derecho Civil Lalaguna Domínguez en los “Comentarios a las reformas del Código Civil”, Volumen I, 1977, de su exégesis sobre el artículo 6.1 del Código Civil, se inicia una polémica sobre la ignorancia y el error de Derecho que intentaremos sintetizar en las siguientes líneas.

Según el Profesor de Derecho Civil Carrión Olmos en su trabajo titulado “Algunas consideraciones en sede doctrinal sobre el error de Derecho”, publicado en “Centenario del Código Civil”, Tomo I, 1990, el punto de vista de Lalaguna Domínguez se reduce a dos premisas fundamentales. De una parte, la necesidad de contar con un seguro criterio diferenciador entre los conceptos de ignorancia y error. De otra parte, la imposibilidad misma de lograrlo en el supuesto de que se predique para ambas figuras un mismo término objetivo de referencia. Para Lalaguna el elemento diferenciador es la realidad objetiva sobre lo que se proyectan la ignorancia y el error. Si aquello sobre lo que se yerra es una norma jurídica no cabe sino reconducir el supuesto al ámbito de la ignorancia de la Ley. Por el contrario, el error iuris se proyectaría sobre una realidad distinta, realidad que se describe como “un amplio conjunto de situaciones próximas a la noción de Derecho Subjetivo y que se encuentran insertas en el ámbito de poder y disponibilidad de la persona”. El error de Derecho se puede referir bien al título, bien al titular de un Derecho Subjetivo, bien a la titularidad que define el ámbito de poder o conjunto de facultades que integran el contenido de un derecho de la persona.

Añade Lalaguna que la circunstancia de que el error y la ignorancia se encuentren en el mismo marco normativo se justifica por el hecho de que históricamente ambos conceptos estaban confundidos. Para Lalaguna la ignorancia de la ley estaría constituida por la falta o defectuoso conocimiento del Derecho Objetivo. El error de Derecho consistiría en la falta de conocimiento o defectuoso conocimiento del Derecho Subjetivo.

Carrión Olmos, citando a Albadalejo, nos expresa que el error recayente sobre los derechos subjetivos o facultades jurídicas será o no error iuris según que aquel conlleve o no  con  error  sobre  normas, desarrollando esta idea el profesor Carrión confirma la posición de la doctrina mayoritaria, que centra en la norma el objeto del error. Indica de acuerdo con Weil que si bien el error iuris se configura como un error sobre una facultad, es resultante de un error sobre el Derecho Objetivo.

También en el año 1990, Carrión Olmos publica en marzo en la “Revista de Derecho Privado” un trabajo titulado “El error de Derecho en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo”. Sus conclusiones mas significativas son las siguientes: no cabe hallar en la jurisprudencia analizada criterio alguno diferenciador entre la ignorancia de la Ley y el error de Derecho; el error de derecho implica desconocimiento o conocimiento equivocado de normas o reglas de derecho; un error recayente sobre derechos subjetivos desconectado del que se presenta sobre normas es un error de hecho.

Antonio Cabanillas Sánchez, Catedrático de Derecho Civil, en los “Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales”, 1992, escribe que la doctrina mayoritaria acierta plenamente cuando sitúa en la norma jurídica el objeto del error iuris, tanto la ignorancia como el error se refieren a las normas jurídicas.

El Catedrático de Derecho Civil Francisco Rivero Hernández, en “Comentarios al Código Civil”, 2000, nos dice que de acuerdo con la mejor doctrina el error de Derecho no se refiere al error sobre el Derecho Subjetivo, sino al que recae sobre una norma aunque ello se refleje luego en derechos de ella derivados.

El Catedrático de Derecho Civil Pena Vazquez, en su trabajo publicado en el mes de Diciembre del año 1995 en “Revista de Derecho Privado”, Titulado “El alcance del error de Derecho en el artículo 6.1 del Código Civil”, tras analizar la doctrina existente, dictamina que la relación entre el error y la ignorancia es la misma que existe entre el género y la especie, el error presupone la ignorancia, mientras puede darse ignorancia sin error. En el error hay un matiz psicológico de creencia de que algo es o no es de determinada manera, cuando en realidad es de otra. La eficacia excusatoria abarcaría tanto el error como la ignorancia. Interpreta el artículo 6 del Código Civil en el sentido de que el párrafo segundo no constituye una excepción del párrafo primero. De lo único que se trata es que un contrato viciado en el consentimiento como consecuencia del error pueda ser impugnado.

Concluye que el artículo 6.1 del Código debe ser leído como si dijese: “que del cumplimiento de las leyes no excusa ni su ignorancia ni su erróneo conocimiento produciendo este únicamente aquellos efectos que las leyes determinen”.

Espín Canovas en uno de los primeros trabajos sobre la reforma del título preliminar del Código Civil, publicado en “Documentación Jurídica”, Nº 1, Enero-Marzo de 1974, titulado “La formulación del error de Derecho en el número titulado preliminar”, se inclina por una interpretación no restrictiva del artículo 6.1, distinguiendo entre los supuestos y los efectos, aplicando solo a éstos el precepto, admitiendo que existen más supuestos de excusabilidad del error iuris que los previstos expresamente.

El Profesor de Verda y Beamonte, otro de los estudiosos del tema, en su trabajo “El error de derecho e invalidez contractual”, publicado en el número de Enero-Abril de 1998, de la “Revista Internauta de Práctica Jurídica”, nos historia las razones de la pretendida irrelevancia del error del derecho finalmente admitido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, al que se ha de atribuir el mérito. Insiste de Verda en que no existe obstáculo para admitir la eventual relevancia invalidante de un error de derecho, porque quién lo alega no tiene intención de eludir el cumplimiento de una norma, sino exclusivamente demandar la anulación de un contrato celebrado bajo el presupuesto del desconocimiento o convencimiento defectuoso de una norma destinada a regir la relación jurídica que crea dicho contrato.

El error de derecho puede alcanzar relevancia invalidante cuando sea esencial y excusable, siendo admitido por la jurisprudencia con extraordinaria cautela y carácter excepcional.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Febrero de 1994, es bien elocuente del concepto que tiene el alto Tribunal del error de Derecho: “una cosa es que la ignorancia de la Ley no favorezca al que la padece y otra, que contra la realidad misma de las cosas, no se convierta en vicio de la voluntad, lo que es falta de conocimiento o conocimiento equivocado y así ese error de derecho reconocido en la doctrina y en la jurisprudencia, puede dar lugar a la nulidad por anulabilidad”.

El error de derecho es inexcusable cuando se hubiera podido evitar mediante el uso de una diligencia ordinaria. Se atiende a la profesión del errans o del representante, edad y nivel de formación intelectual, si contó con asesoramiento jurídico o intervención de letrado, prestando atención a la posibilidad que tuviera el declarante de conocer la materia objeto del error mediante la oportuna consulta al Registro de la Propiedad, o, incluso, los Registros Administrativos.

El Catedrático de Derecho Civil Morales Moreno, otro de los grandes estudiosos del error de Derecho sobre todo en “Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales”, nos dice que en los contratos onerosos, el contratante que produce el error debe en principio, soportar las consecuencias, salvo en aquellos casos en dicho error, siendo esencial, puede ser imputado al otro contratante. Y puede ser imputado por diferentes tipos de razones: 1º Porque él lo ha provocado, aunque sea sin culpa. Provocar el error significa suscitar en el contratante la confianza que ha determinado el error, sin que sea necesario que su conducta haya sido dolosa o negligente. 2º Porque no ha colaborado como debiera en deshacer el error que padece el contratante. Lo anterior se funda en la doctrina de numerosas sentencias del Tribunal Supremo y el artículo 1.302 del Código Civil, permitiendo un tratamiento equilibrado del problema del error en los contratos onerosos. El error de Derecho puede afectar a la declaración de voluntad, también puede ser un error en las cualidades del objeto o en los motivos que implique una ausencia de causa.

Morales Moreno, también estudia la excusabilidad del error en el trabajo titulado “El requisito de la excusabilidad del error en la jurisprudencia del Tribunal Supremo”, publicado en la “Revista de Derecho Privado”, Septiembre de 1990. Para el autor el error doloso no exige el requisito de la excusabilidad.

Define el error provocado negligentemente como aquel que es inducido por una conducta del destinatario que aún no siendo dolosa, sin embargo es contraria a las exigencias de la buena fe, lo que obliga a cada una de las partes a emplear una regular diligencia en orden a evitar comportamientos que pueden provocar en la contraria un error esencial. El error puede haber sido provocado por un comportamiento negligente de carácter positivo, pero cabe pensar igualmente en errores provocados por una conducta omisiva, en el caso de la reticencia. De manera que el declarante conservará el derecho a demandar la anulación del contrato, incluso aunque su conducta en orden a remediar el error sea susceptible de un reproche culpabilístico, conforme al parámetro de la diligencia regular o media, es decir, sea, a su vez, negligente.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Abril de 1987, comentada por García Garnica en “Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil”, número 45, reconoce que el error común de ambas partes en la causa de la compraventa puede dar lugar a las acciones anulatoria, resolutoria o de desistimiento contractual. Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo a considerar que la nulidad que prevé el Código Civil en caso de error es una nulidad total del negocio, la nulidad parcial no puede ser aplicada como una solución en los supuestos de vicios de la voluntad; pudiendo citar entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de Diciembre de 1986 y 26 de Febrero de 1987.

Muchos son los supuestos de hecho en los que los tribunales han apreciado la anulabilidad por error de Derecho, de los contratos celebrados, entre otros problemas citar los siguientes: el local vendido no podía ser destinado a supermercado por el comprador al impedirlo el planeamiento: el inmueble vendido iba a ser convertido en vía pública; el inmueble comprado no reunía la condición de solar; la finca objeto de compraventa había sido declarado espacio natural protegido, no pudiéndose realizar construcciones, etc..

También otro supuesto en el que la doctrina y la jurisprudencia se ha planteado la posible anulabilidad por error es el de la compra de vivienda protegida con desconocimiento de alguna de las partes de la sujeción de la transmisión a la legislación especial que establece, entre otros requisitos, un precio máximo. El desconocimiento puede afectar también al destino obligatorio de residencia habitual y permanente o a la prohibición de disponer durante diez años. A este propósito queremos insistir en una precisión. Esta prohibición de disponer solo es aplicable a las viviendas calificadas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley Andaluza. Al no contener esta Ley ninguna disposición transitoria se aplica el artículo 2.3 y las disposiciones transitorias del Código Civil, que prohíben el carácter retroactivo de una norma, siendo un efecto retroactivo máximo prohibido por el Código Civil privar o modificar, bajo la vigencia de la nueva Ley, a un propietario de vivienda protegida la facultad de transmitir las mismas facultades que dicho titular tenía cuando la adquirió; se ha de entender, en consecuencia, que el propietario de vivienda calificada antes de la nueva Ley Andaluza, puede transmitir las mismas facultades, entre ellas la de enajenar sin limitación temporal. Los requisitos que se exigen al comprador de vivienda protegida no son más que un instrumento para conseguir la finalidad de la legislación de vivienda protegida reconocida en la exposición de motivos del Real Decreto 3148/1978, de 10 de Noviembre, “de potenciar la capacidad adquisitiva de las familias con menores niveles renta”. Por ello pensamos que no se vulnera la retroactividad máxima, prohibida por la Ley: el propietario tenía derecho a vender la vivienda con un fin, ahora este derecho no se altera sino se especifican los criterios para llegar a dicho fin. No se considera suficiente como antes que dicho fin se consiga solo con un precio menor en las viviendas de promoción privada.

La primera ocasión en la que el Tribunal Supremo se enfrenta con el problema del error de derecho en relación con las viviendas protegidas, tiene lugar en el supuesto de hecho contenido en la Sentencia de 7 de Julio de 1981, las circunstancias son las siguientes: se había vendido una vivienda, que era de protección oficial, sin hacer referencia a éste extremo: la citada circunstancia del régimen jurídico de la vivienda comportaba una limitación de precio o la necesidad de llevar a cabo su descalificación, con el consiguiente coste que ésta operación administrativa suponía. El vendedor pretendió la anulación de la venta por error y el Tribunal Supremo rechazó la demanda, si bien reconoció que “el error viciante del consentimiento con arreglo a los artículos 1265 y 1266 del Código Sustantivo que consiste en el falso conocimiento de la realidad y capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración de voluntad no querida efectivamente, exige que el error sea sustancial y no imputable a quién lo padece, sin que puede ampararse en el error aquellas personas que hubiesen dado lugar al mismo”. Las razones del rechazo radicaban en que el propio título de dominio aportado por la parte vendedora figuraba la condición de vivienda protegida, siendo inexcusable el error.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de Marzo de 2000, número de recurso 1905/1995, cuyo Magistrado Ponente fue Gullón Ballesteros dice literalmente: “Las prohibiciones legales no pueden quedar sujetas en su eficacia al conocimiento o desconocimiento de los obligados por las normas que la establecen. Las sanciones por su vulneración se imponen objetivamente, lo exige la eficacia social organizadora de toda norma jurídica, reconocida en el artículo 3.1 del Código Civil. Otra cosa es que, de acuerdo a lo preceptuado en el mismo, se demuestre que hubo error de derecho en el consentimiento, que viciaría la voluntad del comprador, dando lugar a la  nulidad relativa del contrato”. En esta sentencia referente a vivienda protegida se proclama expresamente la posibilidad de anular un contrato por error de derecho, pero en el pleito no se alegó tal nulidad.

En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 21 de Marzo de 1995, se solicitaba por el comprador la nulidad parcial de un contrato de compraventa de vivienda protegida en la existió un sobreprecio, camuflado bajo los conceptos de terraza y diferencias de garaje, que figuraban en el proyecto de ejecución que sirvió de base para el otorgamiento de la cédula de calificación definitiva. Al alegar el vendedor la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo que admitía la validez civil del sobreprecio, sin perjuicio de la pertinente infracción administrativa, el Tribunal resolvió que dicha doctrina solo era aplicable cuando los compradores, a sabiendas de que se pagaba un sobreprecio, lo habrían asumido, y pese a ello adquirían la vivienda. En consecuencia, la parte vendedora fue obligada a causa de éste error de la parte compradora, que no era consciente de que dichos conceptos iban incluidos en el precio fijado en la cédula de calificación definitiva, a devolverle a dicho comprador el sobreprecio de la compraventa.

En el supuesto de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 3 de Diciembre de 2002, la parte compradora alegó que no había sido informada por los vendedores ni por el agente de la propiedad inmobiliaria de los requisitos que debía reunir para adquirir el dominio de una vivienda protegida, pero se probó que el comprador tuvo conocimiento de la especial naturaleza jurídica de la vivienda. En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 3 de Mayo de 2003, también se solicitó la nulidad parcial por error del comprador en la cualidad de vivienda protegida del objeto de la compraventa con devolución del sobreprecio, pero tampoco se probó dicho desconocimiento.

Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de Junio de 2000, en un supuesto de compraventa de vivienda protegida por un importe de treinta y cuatro millones (34.000.000) de pesetas equivalentes a doscientos cuatro mil trescientos cuarenta y cuatro euros y doce céntimos (€ 204.344,12), siendo el precio oficial cuatro millones dieciséis mil ciento treinta y una (4.016.131) pesetas equivalentes a veinticuatro mil ciento treinta y siete euros y cuarenta y tres céntimos (€ 24.137,43), al solicitar los compradores recurrentes la aplicación de la nulidad parcial del contrato, resolvió el Tribunal “que no puede olvidarse que los recurrentes sufrieron un serio error sobre las calidades de la cosa, inducidos por las manifestaciones equivocadas de los vendedores (cuyo posible dolo no se probó), que tiene importancia, y por ello no puede imponerse la celebración del contrato, so pena de incurrir en causa de anulación”.

                                        

CONCLUSIONES:

1º.- Para la mayoría de la doctrina y para la jurisprudencia la ignorancia y el error de Derecho se refieren a la norma jurídica.

2º.- Tanto la ignorancia como el error de Derecho no excusan del cumplimiento de la Ley, sin perjuicio de que ambas puedan producir los efectos que las leyes determinan.

3º.- El error de Derecho puede invocarse como causa de nulidad por anulabilidad de un contrato.

4º.- Para que el error de Derecho pueda anular un contrato ha de ser esencial y excusable siendo apreciado ello por los jueces y tribunales según las circunstancias de cada caso concreto.

5º.- El error de Derecho puede ser alegado como causa de anulabilidad de un contrato de transmisión de vivienda protegida, pudiendo afectar dicho error, bien al precio, bien al destino como vivienda habitual y permanente, bien a la prohibición de disponer durante diez años.

6º.- El error de Derecho de la parte vendedora o de la parte compradora puede dar lugar a la nulidad total del contrato, siempre que concurran las circunstancias expuestas.

 

En Lucena, a veintitrés de febrero de dos mil seis.-

 

Visita nº desde el 24 de febrero de 2006.

  

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada

Facebook de NyR