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COMPENSACIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

(Comentario de los artículo 7-9 de la Ley 41/2007)

 

Antonio Ripoll Soler, Notario de Torrevieja

  

A Jorge López Navarro,

¡cuánta razón tenías!

 

INTRODUCCIÓN.

El Boletín Oficial del Estado del día 8 de diciembre de 2007 publica la “Ley 41/2007, de siete de diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria”.  El título que se le da a la Ley es bastante ejemplificativo de la buena mala técnica legislativa, como se puede ver, es claro y conciso.

La activación del nuevo sistema, como se nos está acostumbrando últimamente a los operadores jurídicos principalmente implicados –sic Notarios y Registradores- un alarde de precipitación –viendo la botella medio llena, una fe ciega en nuestro estoico y, al parecer, instantáneo buen hacer-, pues la nueva regulación entra en vigor al día siguiente de su publicación; podría haber sido peor, al menos se ha publicado en día festivo, de puente, para así poder estudiarla durante el domingo, eso sí, quien se haya enterado, aunque, total, ya sabemos que la ignorancia de las leyes no exime de su cumplimiento.

La realidad es que hoy, domingo, ya está en vigor la nueva Ley y que mañana, lunes, los que tengamos algún préstamo hipotecario tendremos que abordar el tema de las comisiones por cancelación anticipada ahora compensaciones por cancelación anticipada.

Me viene en estos momentos a la cabeza una de las frases que se atribuyen a Groucho Marx es la de “más vale estar callado y parecer tonto que abrir la boca y despejar las dudas”; sin embargo, la realidad, es que mañana, como todos los días ejerceré mi función como siempre, prestando asesoramiento imparcial, lo cual me ha animado, no obstante, a escribir las líneas que siguen.

 

REGIMEN DE LA COMPENSACIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA.

Los artículos  7 a 9 de la Ley que se comenta regulan el régimen de la compensación por amortización anticipada.

La nueva regulación pretende abaratar los costes bancarios –al parecer, los únicos costes que casi ni se afectan son los fiscales, que curioso-; el nuevo sistema elimina la comisión por amortización anticipada total o parcial en aquellos supuestos en que: a) se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física; b) el prestatario sea persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades.

Además, se eliminan, trantándose de cualquiera de esos supuestos, las comisiones de gestión cancelatoria, pues se añade que “en cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello”.

El artículo 7 es el que delimita el ámbito de aplicación de la modificación de las comisiones de cancelación/amortización anticipada. Con lo que, a sensu contrario, se podrán seguir pactando comisiones de cancelación/amortización antipada total/parcial en aquellos supuestos en los que: a) El prestatario sea persona física y la hipoteca no recaiga sobre una vivienda; b) En aquellos supuestos en los que el prestatario persona jurídica no tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensikón en el Impuesto de Sociedades.

Personalmente, no entiendo la ratio del ámbito así delimitado y me plantea los siguientes interrongantes: ¿por qué el particular que compra para especular una vivienda y la hipoteca se beneficia del nuevo régimen y no, en cambio si compra para especular un local? ¿por qué, en cambio, la persona jurídica disfruta la nueva tuición compre e hipoteque vivienda o local? Realmente, estamos ante un auténtico contrasentido, siempre he visto más próximo al consumidor necesitado de protección a la persona física que a cualquier persona jurídica, se ve que debo empezar a reconsiderar mis principios. A lo mejor estamos ante un incentivo a la constitución de personas jurídicas, la imaginación no tiene límites.

Nótese que, en cualquier caso, la finalidad del préstamo es intranscendente, lo que importa es la naturaleza del objeto que se hipoteque.

Pese a lo hiperprotector que parece el artículo 7 que parece producirse en los mismo términos que la Exposición de Motivos de la Ley, la cual, empieza apuntando que no debería cobrarse la comisión en aquellos casos en que la salida del prestatario podría ser beneficiosa para la entidad prestamista y, sin embargo, lo que real y finalmente sucede es que se limita la comisión por cancelación anticipada en el artículo 8, bajo el expediente de cambiarle la denominación, ahora se llama “comisión por desistimiento”; ahora, con independencia de que interese o no a la entidad acreedora la salida del deudor se limita al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito; o, al 0,25 por ciento del capital amotizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior […].

Del artículo 8 merecen destacarse dos cuestiones: por un lado, el régimen que en él se postula, irá ligado a prestatarios en quienes concurran las circunstancias del artículo 7; no otros, con lo que en esos otros casos, el régimen sigue siendo el existente hasta la nueva Ley. Por otro lado, se distingue entre cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, lo cual, entiendo, tendrán su transcendencia en materia arancelaria.

En todo caso, dentro de los límites reseñados, vale cualquier pacto; aunque no acabo de entender por qué nos lo recuerda la Ley.

La nueva regulación de las compensaciones por amortización anticipada trata de paliar el supuesto que se da en aquellos casos en que habiendo pactado unos determinados intereses fijos -o variables pero sucediéndose con periodos amplios de estabilidad de un mismo interés- la entidad financiera pretende repercutir costes por compensación por riesgo de tipo de interés; es frecuente que la entidad contrate un seguro para minorar los riesgos que esta misma asume al pactar un interés fijo.

La nueva regulación pretende poner en plano de igualdad al prestatario y a la entidad de crédito y permite fijar en la escritura de préstamo bien, un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación, bien la pérdida, total o parcial, que la cancelación generre a la entidad, calculada de acuerdo al apartado dos del artículo 9. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.

Entiendo que la práctica impondrá el sistema de porcentaje sobre el capital pendiente, pues parece el más beneficioso para la entidad financiera pues ésta nada tendrá que devolver en este caso al prestatario.

Las compensaciones por riesgo de tipo de interés, en la práctica, por imperativo legal, se verán aplicables, bien a aquellos casos en que se pacte un interés fijo, bien en aquellos otros en los que se alterne el sistema de intereses fijos durante periodos superiores al año con sistemas de intereses variables, cada vez más frecuentes en la práctica.

 

Antonio Ripoll Soler

Notario de Torrevieja

Alicante, a nueve de diciembre de 2007

 

      

ARTÍCULO DE MANUEL MARIÑO

LEY DE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN

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